空き家の解体費用は誰が払う？ケース別の負担者や払えない時の対処法も紹介

「空き家の解体費用って、結局誰が払うの？」

相続が発生して、初めてこの疑問に直面する方は少なくありません。解体費用は相続人が複数いる場合や、相続放棄したケース、借地の場合など、状況次第で負担者は変わります。

本記事では、ケース別の負担者をわかりやすく整理したうえで、構造別の解体費用の相場、費用が払えない時の6つの対処法、放置した場合に起こりうるリスクまで網羅しました。

「費用が高すぎて払えない」と感じている方にも役立つ内容になっているので、ぜひ参考にしてください。

空き家の解体費用は原則、所有者が払う

空き家の解体費用は、原則として建物の登記上の所有者が全額負担します。相続によって所有権を引き継いだ場合は、相続人が「所有者」にあたるため、相続人が支払い義務を負います。

ただし、すべてのケースで単純に「所有者＝支払う人」とはなりません。

• 相続人が複数いる場合、負担割合はどうなるのか
• 相続放棄した場合、費用は誰が出すのか
• 売買予定の場合、売主と買主のどちらが負担するのか

状況次第で負担者が変わるため、次の章でケースごとにくわしく見ていきましょう。自分に近い状況を確認してみてください。

【ケース別】空き家の解体費用は誰が払う？

空き家の解体費用を誰が払うのかは、物件の所有状況や契約条件によって大きく変わります。ここでは、よくある6つのケースに分けて、それぞれの費用負担者を解説します。

相続した空き家の場合

相続した空き家の解体費用は、原則として相続人が全額負担します。相続によって建物の所有権が移っているため、相続人が「所有者」として支払い義務を負うからです。

相続人には法律で決められた優先順位があります。配偶者は常に相続人となり、配偶者以外の順位は以下のとおりです。

1. 子どもや孫
2. 父母、祖父母
3. 兄弟姉妹・甥・姪

最終的には遺産分割協議によって、誰がどの財産を引き継ぐかが決まります。

空き家を1人で相続した場合は、その相続人が解体費用を全額負担するのが原則です。一方、複数の相続人で共有名義になっている場合は、持分割合に応じて費用を按分するのが一般的です。

たとえば兄と弟で持分が2分の1ずつなら、解体費用200万円のうち100万円ずつ負担する計算になります。

注意点として、解体費用だけでは済まないケースもあります。固定資産税の精算や、建物を取り壊した後の滅失登記にかかる費用なども発生するため、事前に全体の費用を把握しておくことが大切です。

関連記事：【空き家の相続】基礎知識から知っておきたい手続きや注意点を解説！

祖父名義など名義変更していない実家の場合

祖父名義のまま名義変更（相続登記）をしていない実家でも、解体費用を負担するのは現在の法定相続人です。

登記簿上の名義が祖父のままであっても、法律上の所有権は相続の発生と同時に法定相続人へ移っています。

ただし、名義変更をしていない物件には特有の難しさがあります。

• 相続が繰り返され、相続人の数が膨れ上がっている
• 相続人の中に連絡先が分からない人がいる
• 誰が正式な相続人なのか確定できない

たとえば、祖父から父、父から自分へと2回の相続が発生しているのに登記が祖父名義のままだと、叔父や叔母、いとこまで法定相続人に含まれることがあります。

相続人全員の同意なく勝手に解体を進めると、他の相続人から損害賠償を請求される恐れもあるため、注意が必要です。

なお、2024年4月から相続登記の義務化がスタートしました。正当な理由なく登記を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

解体を検討する前に、まず相続登記を済ませて名義を確定させることが第一歩です。相続人が多い場合は、司法書士や弁護士に早めに相談するとスムーズに進められます。

相続放棄された空き家の場合

相続放棄された空き家の解体費用は、被相続人（亡くなった方）の財産から支出されます。

家庭裁判所が選任した「相続財産清算人」が、相続財産の管理・処分・清算を行い、その中で解体を進めるのが一般的な流れです。

相続財産清算人には、利害関係の複雑さや裁判所とのやり取りが生じることから、弁護士が選ばれるケースが多くなっています。

清算人が選任されれば、相続人自身が解体費用を負担する必要はなくなります。しかし、清算人への報酬や手続き費用が別途かかる点は把握しておきましょう。

もう1つ重要なのが、相続放棄しても管理義務が残る可能性がある点です。民法940条では、次に空き家を管理する人が決まるまでは、引き続き管理する義務があると定めています。

つまり、相続放棄したからといって完全に無関係になれるわけではありません。建物が倒壊して第三者にケガを負わせた場合、管理義務を怠ったとして責任を問われるリスクもあります。

相続放棄を検討する際は、家庭裁判所への申し立てと相続財産清算人の選任をセットで進めることが大切です。

関連記事：​​空き家の相続放棄とは？管理義務はある？メリットから注意点まで解説！

借地に建っている家の場合

借地に建っている空き家の解体費用は、原則として借主（土地を借りている人）が負担します。

借地契約では、契約終了時に建物を解体して更地に戻してから土地を返還する義務が定められていることが多いためです。

ただし、注意すべき点がいくつかあります。

• 借地上の建物を解体する際には、必ず地主の承諾が必要になる
• 無断で解体を進めると、契約違反に問われる可能性がある
• 地主が建物買取請求権を行使すれば、解体の手間と費用は発生しない

借地契約の内容は物件ごとに異なるので、契約書の原状回復条項や解体に関する取り決めを必ず確認しておきましょう。不明点がある場合は、地主と事前に話し合っておくとトラブルを防げます。

古家付き土地として売買する場合

古家付き土地として売買する場合、解体費用を売主か買主が負担します。どちらが負担するかは、主に以下3つのパターンによって決まります。

どのパターンが有利かは、物件の立地や建物の状態、買主の希望によって変わります。不動産会社と相談しながら、最も条件の良い売却方法を選びましょう。

関連記事：空き家売却の注意点を徹底解説！費用や放置で失敗しないための回避方法

行政代執行で強制解体された場合

行政代執行で強制解体された場合でも、解体費用は空き家の所有者に全額請求されます。自分で依頼した工事ではなくても、行政が代わりに行った費用はすべて所有者の負担と法律で定められています。

行政代執行に至るまでの流れは、以下のとおりです。

1. 自治体が空き家を調査し、「特定空き家」に指定
2. 所有者に対して助言・指導
3. 改善されなければ勧告（この時点で固定資産税の優遇が解除）
4. それでも改善しなければ命令
5. 命令にも従わない場合、行政代執行（強制解体）を実施

行政代執行の費用は、自分で業者に依頼する場合よりも高額になる傾向があります。行政が手配する業者の工事費に加えて、行政側の人件費や事務費が上乗せされるためです。

費用の支払いに応じない場合は、不動産や預貯金の差し押さえにまで発展する可能性もあります。自治体からの通知が届いた段階で、早めに対応することが最善の選択です。

「自分のケースでは、結局どうすればいいんだろう？」と感じた方もいるのではないでしょうか。空き家の費用負担は状況ごとに異なるため、正確な判断には個別の確認が欠かせません。

湘南空き家ラボでは、解体費用をかけずに空き家を活用する方法を無料でご提案しています。荷物が残ったままでも、建物が老朽化していても対応可能です。まずは今の状況を聞かせてください。

<<cta-contact-general>>

【構造別】空き家の解体費用の相場はいくら？

解体費用がいくらかかるかは、建物の構造や規模、立地条件、残置物の量などによって大きく変わります。

ここでは、構造や規模ごとの一般的な相場と、費用が高くなる要因について説明します。

構造・規模別の解体費用相場

空き家の解体費用の相場は、木造で1坪あたり3〜5万円、鉄骨造で4〜7万円、RC造（鉄筋コンクリート造）で5〜8万円が目安です。

構造によって坪単価が大きく変わるため、まず自分の空き家がどの構造かを確認しましょう。

木造は比較的解体しやすいため費用が抑えられます。一方、鉄骨やコンクリートは重機の使用や処理の手間が増える分、費用が高くなりやすい構造です。

ただし、上記はあくまで目安であり、実際の費用は立地や残置物の量などで変動します。正確な金額を把握するには、複数の業者から見積もりを取りましょう。

解体費用が高くなる要因4選

解体費用が相場より高くなる主な要因は、「残置物の量」「アスベストの有無」「立地条件」「付帯物の撤去」の4つです。

建物の面積が大きいほど費用が高くなるのは当然ですが、これらの要因が重なると、想定以上に費用が膨らむケースがあります。

関連記事：空き家の解体費用の相場とは？費用を支払えない場合はどうする？

解体費用は構造や立地、残置物の量によって大きく変わり、想定を超える出費になることも珍しくありません。「見積もりを取ったけど、とても払える金額じゃなかった」という声は実際に多いです。

湘南空き家ラボなら、解体せずに空き家をそのままの状態で活用できるため、所有者様の費用負担はゼロ。リフォームや賃貸募集もすべてお任せいただけます。

<<cta-contact-general>>

空き家を放置するリスク5選

「費用が高いから」「手続きが面倒だから」と空き家を放置していると、解体費用以上の損害やトラブルに発展する恐れがあります。ここでは、放置することで起こりうる5つのリスクを紹介します。

倒壊や火災事故の危険性が高まる

放置された空き家は、倒壊や火災によって近隣住民や通行人に被害を与え、所有者が損害賠償責任を負うリスクがあります。

長期間放置すると建物の老朽化が急速に進み、台風や地震をきっかけに倒壊する危険性が高まるためです。

加えて、人の出入りがない空き家は放火の標的にもなりやすく、火災が発生すれば近隣の住宅に燃え広がる可能性もあります。

倒壊や火災は近隣への被害が大きいため、放置せず早めに対策を考えることが重要です。

修繕費用が年々高額になっていく

空き家を放置した期間が長くなるほど、修繕費用が数百万円規模に膨れ上がる可能性があります。

放置中に雨漏りやシロアリ被害が建物内部にまで進行し、柱や梁の腐食といった大規模な補修が必要になるためです。

屋根や外壁のひび割れから雨水が浸入すると、室内の木材が腐り、構造そのものが弱くなります。シロアリも湿気の多い木材を好んで繁殖するため、被害は加速度的に広がりやすいです。

早い段階で対処していれば少額で済んだ修繕も、放置すれば手遅れになりかねません。定期的な点検で小さな不具合のうちに対処しておくことが、費用を抑えるカギになります。

雑草の繁茂や害虫・害獣被害が発生する

管理されていない空き家は、雑草の繁茂や害虫・害獣の発生によって近隣トラブルの原因になります。

敷地から雑草がはみ出したり、蚊や蜂、ムカデ、ネズミなどが隣家に侵入したりすると、苦情や自治体への通報につながることもあるでしょう。

最悪の場合、自治体が強制的に草刈りを行い、その費用を所有者に請求するケースもあります。

さらに、雑草が建物の基礎部分に絡みつくと建物の強度低下を招くこともあるため、最低限の草刈りや害虫対策は欠かせません。

ゴミの不法投棄や犯罪に利用される

放置された空き家は不法投棄や犯罪利用の標的になりやすく、投棄されたゴミの処理費用は所有者が自己負担しなければなりません。

管理の行き届いていない空き家には粗大ゴミや廃棄物が持ち込まれやすく、悪臭や害虫の発生、景観の悪化にもつながります。

犯罪面のリスクも見過ごせません。不審者が無断で侵入して寝泊まりしたり、犯罪の拠点に使われたりすれば、地域全体の治安悪化を招きます。

警察から事情聴取を受ける事態になれば、近隣住民からの信頼を失うことにもなるため、定期的な見回りや防犯カメラの設置、施錠の徹底など、放置しないための対策が求められます。

特定空き家に指定され固定資産税が跳ね上がる

「特定空き家」に指定されると、固定資産税が最大6倍に跳ね上がり、行政代執行による強制解体とその費用請求を受ける可能性があります。

特定空き家とは、倒壊の危険性・衛生上の有害性・景観の著しい悪化などの状態にあると自治体が判断した空き家のことです。指定されると、住宅用地特例が解除されます。

たとえば、固定資産税を年5万円前後払っている場合、優遇解除により最大30万円まで上がる計算です。

さらに、自治体からの勧告や命令に従わなければ、最終的には行政代執行で強制的に解体され、その費用が所有者に請求されます。特定空き家に指定される前に、早めに手を打つことが肝心です。

関連記事：空き家放置のリスクとは？罰則はあるの？適切な対策方法を解説！

放置すればするほど、固定資産税の増額、倒壊リスク、近隣トラブル、行政代執行と、問題は雪だるま式に大きくなります。

湘南空き家ラボでは、遠方にお住まいの方でもオンラインで完結できる仕組みを整えています。片付けもリフォームも費用負担なし。動き出すなら、リスクが膨らむ前の今がベストなタイミングです。

<<cta-contact-general>>

解体費用が払えないときの対処法

解体費用が高額で、払えないときでも、いくつかの対処法があります。

費用が払えないからといって放置するのはリスクが高いです。

ここでは、費用が払えない時に利用できる公的な制度から、解体以外の負担軽減につながる選択肢を解説します。

相続放棄する

相続放棄をすれば、空き家を含めた相続財産を一切受け取らないことになるので、解体費用を負担する必要もなくなります。

ただし、相続放棄は空き家だけでなく、預金や他の不動産など、プラスの財産も放棄することになります。

相続放棄するかどうかは、全体の財産と負債のバランスを見て慎重に判断することがおすすめです。

また、相続放棄した後も、次の管理者が決まるまでは管理義務が残る場合があります。

放置しておくと、建物が倒壊して損害賠償に発展する危険や、不法投棄の温床になったりするリスクがあると把握しておくといいでしょう。

相続放棄する場合は、家庭裁判所にて申し立てし、相続財産清算人を選任してもらうことが大切です。

空き家以外の財産が受け取れず、専門の手続きも必要になるので、専門家に相談して、メリットとデメリットをしっかり理解した上で判断することをおすすめします。

自治体の補助金を活用する

自治体によっては、空き家の解体に対して補助金を出しているかもしれません。

多くの自治体では、「特定空き家」に指定されるような危険な空き家の除却や、倒壊の危険がある老朽化した建物の解体を対象とした補助金制度を設けています。

しかし、補助金の申請は、工事を始める前に行うのが原則です。工事が終わってから申請しても、補助金を受け取れないことがほとんどなので注意してください。

申請には、見積書や現地の写真、建物の登記簿謄本などの書類が必要になります。

また、補助金の対象となる空き家の要件や、補助額の上限は自治体によって大きく異なります。

まずは、空き家のある地域の補助金制度の確認を自治体ホームページで確認することがおすすめです。

関連記事：空き家解体の補助金はある？支給要件や申請方法を解説！

解体ローンを組む

すぐに解体費用を準備できない場合、解体ローンやリフォームローンを組むことで、一時的に資金を確保するという方法があります。

金融機関によっては、空き家の解体専用のローンを用意しているところもあります。ローンを組めば、費用を分割して支払えるので、一時的な負担を軽くできます。

ローンを組む際には、複数の金融機関で金利や返済期間、連帯保証人の要件など、審査条件を事前に比較検討してから申し込むといいでしょう。

また、解体業者によっては、前金や中間金を求められることもあります。

ローンの融資が実行されるタイミングと、業者への支払いタイミングがずれないよう、資金繰りをしっかり整えておくことが大切です。

関連記事：​​空き家解体にローンは使える？特徴から注意点、実際の流れを解説！

解体せず売却する

解体費用を負担したくない場合、古家付き土地のまま売却するという選択肢もあります。

古家付きで売れば、解体費用は一切かからずに済みます。

ただし、古家付きの土地は、更地よりも売却価格が低くなる傾向があり、売れにくくなります。

また、売却後に欠陥が見つかってトラブルになることがあります。

雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きなどが後から発覚すると、買主から損害賠償や修繕費用を請求されるかもしれません。

契約書に「現況有姿」(建物の状態をそのまま引き渡す)と明記しておくなど、後々トラブルにならないよう対策を取っておくことが大切です。

さらに、売却によって利益が出た場合、譲渡所得税を支払う必要があります。

譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた利益に対してかかります。税金のことも考えて、売却を検討するといいでしょう。

関連記事：空き家を解体せず手放せる理由｜その方法とメリット・デメリットを解説

解体せず活用する

解体も売却も迷うという方には、空き家をそのまま活用するという選択肢があります。

空き家を賃貸や民泊、地域の交流施設として活用することで、家賃収入を得られる可能性があります。

その収益で固定資産税などの負担を相殺し、将来的には運用益で解体費用を回収するという計画も立てられるでしょう。

しかし、活用するためには老朽化の進んだ空き家（雨漏り、荷物が大量に残るなど）に対して、リフォームや設備の整備が必要になることが多いです。

リフォーム費用が高額になることもありますし、借り手がなかなか見つからないこともあります。

賃貸の場合は空室が続けば、収益が得られないまま維持費や賃貸管理の手間だけがかかることになります。

空き家を活用するかどうかは、立地や建物の状態、需要の有無をよく見極めて判断することが大切です。

関連記事：空き家の活用方法5選！アイデアやメリット・デメリットを事例を含めて解説

無償で譲渡する

売却や活用にもリスクがあるため、空き家を無償で譲渡するという方法も一つの手段です。

無償譲渡であれば、売却時のトラブルや活用時のリフォーム費用、管理の手間といったリスクを回避でき、固定資産税を払い続ける負担も軽減できるでしょう。

湘南空き家ラボでは、無償譲渡を含めた空き家の活用についてご相談を受け付け中です。

荷物がそのままでも、老朽化していても、私たちがそのままの状態で借り受け、リフォーム費用は全額負担します。

まずはお気軽にご相談ください。

<<cta-contact-general>>

関連記事：空き家の処分でお悩みの方へ｜放置のリスク・手放す方法・相談先を紹介

空き家の解体費用に悩んだら湘南空き家ラボへ無料相談

「解体したいけど費用が出せない」「売れないと言われた」「遠方で管理ができない」そんな空き家の悩みを抱えているなら、湘南空き家ラボに相談してみてください。

湘南空き家ラボは、空き家を借り受けて、片付け・リフォーム・賃貸募集までを一括で引き受けるサービスです。

解体費用もリフォーム費用もオーナー様の負担は0円。荷物や家財がそのまま残っていても、老朽化が進んでいても問題ありません。

ご相談の流れもシンプルです。

1. WEBフォームまたはLINEからお問い合わせ
2. 現地調査（遠方の場合はビデオ通話で対応可能）
3. 物件の状態やご希望に合わせたご提案
4. 管理契約を開始し、工事や入居者募集を進行
5. 入居者が決まり次第、家賃の一部をオーナー様に還元

解体するだけが空き家の解決策ではありません。費用をかけずに空き家を活かす方法を、まずは無料相談で一緒に考えてみませんか。

<<cta-contact-general>>