空き家を相続するときの税金はいくら？知らないと損する特例と対策

空き家を相続すると、相続税・固定資産税・所得税など複数の税金が発生します。

聞いたことはあっても「どんな税金がかかるの？」「負担を軽くできる方法はある？」と悩む方も多いのではないでしょうか。

本記事では、空き家相続でかかる税金の種類から、軽減のために知っておきたい特例や対策方法までわかりやすく解説します。知らないと損するポイントをぜひチェックしてください。

空き家にかかる相続税の基本と計算方法

固定資産税や所得税以外に「相続税」があります。相続税の計算は非常に複雑ですが、基本的な仕組みや控除できる特例を知っておけば、税金の負担を軽くできるかもしれません。

ここでは、相続税の基本的な知識と計算方法、そしてよく使われる特例について解説します。

相続税の仕組みと申告期限

相続税とは、亡くなった方（被相続人）の財産を相続したときに課税される税金のことです。
相続財産には、現金や預貯金だけでなく、土地や建物、株式なども含まれます。

相続税には申告期限があり、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に申告と納税を行わないといけません。
期限を過ぎると無申告加算税や延滞税が課される可能性があるため、早めの対応が重要です。

相続税は、相続する財産の総額だけでなく、法定相続人の数や、それぞれの取得金額によって税額が変わります。

同じ財産額でも、相続人の数や関係性によって負担額が変わるのが相続税の特徴です。

​​空き家の相続放棄とは？管理義務はある？メリットから注意点まで解説！

相続税の計算方法

相続税は、相続財産の総額から「基礎控除額」を差し引いた「課税遺産総額」に対して課税されます。

基礎控除額の計算式は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。
相続財産の総額がこの基礎控除額以下であれば、相続税はかからず、申告も不要になります。

計算の一例をご紹介します。

- 相続財産が7,000万円
- 法定相続人が配偶者と子1人の合計2人

この場合の相続税は2人分で約320万です。
この税金は次のように計算されます。

①遺産額から基礎控除額を計算

②課税遺産総額から基礎控除分を差し引き、課税遺産総額を計算

③課税遺産総額の1,800万円を法定相続分※1に則って相続の取得金額を計算

法定相続分とは、相続人が2人以上いる場合のそれぞれの相続割合のことです。

④取得金額に応じた税率※2を掛け、控除額※2を引きます。

それぞれの相続税を合算した320万円が納税する相続税額となります。

法廷相続分と税率と控除額の詳しい情報は下記リンクをご覧ください。
※1：国税庁｜No.4132 相続人の範囲と法定相続分

※2：国税庁｜No.4155 相続税の税率

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よく使われる特例

相続税の負担を軽減できる特例はいくつかあります。

①「配偶者の税額軽減」
配偶者には「配偶者の税額軽減」という特例があり、1億6,000万円、または配偶者の法定相続分相当額のどちらか多い金額までは相続税がかかりません。

配偶者の税額軽減を受けるためには、相続税の申告書を提出する必要があります。

②「小規模宅地等の特例」
亡くなった方が住んでいた土地を相続する場合に適用できる制度です。
一定の条件を満たせば、土地の評価額を最大で80%も減額されます。

相続人が被相続人と同居していたり、持ち家がない場合などの条件を満たしている必要があります。

空き家にかかる固定資産税とは？軽減措置と増額リスクを解説

空き家を所有していると、毎年、固定資産税という税金がかかります。毎年かかる税金だからこそ、少しでも負担を減らしたいと考える方も多いでしょう。

空き家を放置してしまうと、この固定資産税が大幅に増えてしまうリスクがあることをご存じですか？

まずは、固定資産税の基本的な知識と、増額リスクについてもしっかりと把握しておきましょう。

固定資産税の基本

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や家屋などの不動産を所有している人に対して課税される税金です。

納税額は、市町村が算定する「固定資産税評価額」をもとに決められます。

計算式：「固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）」

固定資産税評価額とは、各市町村が算定する固定資産税の基準となる評価額のことです。

固定資産税評価額は、毎年送られてくる納税通知書で確認可能です。

もし納税通知書が手元にない場合でも、役所にて「固定資産税台帳」の閲覧や「固定資産評価証明書」の取得で確認することができます。

税額は各市町村によって若干の違いはありますが、基本的な仕組みは同じです。
空き家であっても不動産を所有している限り、毎年この税金を納める義務があります。

参照：総務省｜固定資産税

軽減措置の仕組み

「住宅用地の特例」という制度により、住宅が建っている土地には、固定資産税の軽減措置が適用されます。

軽減の割合は以下のとおりです。

・200平方メートル以下の小規模な住宅用地では、固定資産税評価額が6分の1にまで軽減
・200平方メートルを超える一般住宅用地でも、評価額が3分の1に軽減

例えば、固定資産税評価額が600万円の土地であれば、通常は年間8万4000円（600万円×1.4%）の固定資産税がかかります。

この年間8万4000円が軽減措置により、小規模住宅用地なら年間1万4000円程度、一般住宅用地でも年間2万8000円程度に抑えられます。

軽減措置により、建物が建っている土地の固定資産税の負担を減らすことが可能です。

参照：総務省｜固定資産税制度について

特定空き家に指定された場合の増額リスク

管理が行き届かず、近隣に悪影響を与えるような空き家は、市区町村から「特定空き家等」「管理不全空家」に指定される可能性があります。

どちらも自治体からの改善命令に従わない場合、軽減措置が解除される仕組みになっています。

解除された結果、固定資産税の評価額が元に戻り、税金が最大で6倍にまで跳ね上がってしまう可能性があるので注意が必要です。

空き家の固定資産税はいくら？損しないための対策や減免申請についても解説！

空き家を売却したときにかかる所得税と特例控除

空き家を「手放したい」と考えている方も多いのではないでしょうか。
空き家を売却して利益が出た場合、その利益には所得税などが課せられます。

相続した空き家を売却した際は、税金の負担を大きく減らせる特別な控除制度になるかもしれません。

ここでは、空き家を売ったときにかかる税金の基本と、知っておきたい特例についてお伝えします。

譲渡所得と税率の基本

空き家を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」とみなされ、所得税と住民税がかかります。

譲渡所得は「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算されます。

取得費とは、物件を購入したときの価格や建築費用のことで、譲渡費用は売却時の仲介手数料や登記費用などです。

税率は不動産の所有期間によって異なります。

表のように、なるべく長く所有してから売却したほうが、税金の負担は軽くなるという仕組みです。

参照：国税庁｜No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

空き家売却で使える特例（3,000万円控除）

相続した空き家を売却する場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」として売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる可能性があります。

この特例の適用条件は複数あり、主なものは以下の通りです。

・1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること。
・区分所有建物（マンションなど）ではないこと。
・相続開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
・相続または遺贈により敷地等を取得した相続人であること。
・相続時から譲渡時まで、事業用、貸付け用、または居住用に使われていないこと。
・売却時において、一定の耐震基準を満たす建物であること。もしくは、家屋の全部の取壊し等をした後に敷地等を売ること。
・譲渡価額が1億円以下であること。
・売却相手が、親子や夫婦など特別の関係にある人ではないこと。


この特例が適用されると、3,000万円までの売却益については税金がかからないため、節税効果が期待できます。

参照：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

特例を使う際の注意点

3,000万円特別控除はありがたい特例ですが、適用するにはいくつかの注意点があります。

この特例は、原則として相続が開始された日から年を経過する年の12月31日までに売却を完了させる必要があります。

期限を過ぎてしまうと特例が使えなくなってしまうので、早めに売却の検討を始めることが大切です。

また、空き家に関連する特例は複数あり、中には併用できないものもあるので注意が必要です。

例えば、相続した空き家を売却した場合の特別控除と、相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例は併用できません。

どちらの特例を使う方が有利なのかは、売却価格や相続税額によって変わります。

複雑な制度なので、特例の利用を検討する際は、専門家に相談することをおすすめします。

相続した空き家の売却に活用できる3つの税金控除を解説！損しないための基礎知識

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空き家相続後の税金対策3選

空き家を相続した後、「このままにしておいていいのかな？」「税金の負担がずっと続くのは困るな…」と悩む方も多いのではないでしょうか。

ここでは、そういった不安を解消するための、具体的な税金対策を3つご紹介します。

早めに売却して特例を活用する

空き家の売却を考えているなら、なるべく早く進めることがおすすめです。
先ほどご紹介した3,000万円の特別控除は、相続開始から3年以内という期限があります。

この期限内に売却すれば、譲渡所得税の軽減が可能です。

売却してしまえば、空き家にかかる固定資産税の負担もなくなりますし、維持管理の手間やコストの負担もなくなります。

しかし「再建築不可」の物件など、売却が難しい空き家もあるので、まずは一度専門家に相談することがおすすめです。

空き家の5つの売却方法とは？税金の基本と控除や補助金の活用術を詳しく解説！

賃貸活用で収入を得ながら維持する

空き家を賃貸として活用するという選択肢もあります。
賃貸にすることで家賃収入を得ることができ、固定資産税などの維持費用をまかなえます。

空き家を賃貸として活用する際には、住宅用地の特例が継続して適用されるため、固定資産税の軽減措置もそのまま受けることが可能です。

ただし、賃貸契約に伴い、貸主は建物が安全に住める状態に維持する管理責任があります。自分で管理が難しいときは、専門家に依頼することがおすすめです。

湘南空き家ラボは、空き家の活用に悩む方のサポートをしています。
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リフォームで価値を高め税制優遇を受ける

空き家をリフォームし、市場価値を上げることも一つの有効な対策です。
もし将来的に売却する際も、より高い価格で売れる可能性があります。

また、リフォーム費用は、後の譲渡時に控除対象となることがあるため、負担の軽減が可能です。

耐震改修やバリアフリー工事を行うと、固定資産税の減額などの税制優遇を受けられる制度もあります。

老朽化の防止にもつながるため、長期的に空き家を所有したいと考えている方におすすめの方法です。

空き家の税金に悩んだら専門家に相談を

この記事では、空き家を相続する際に発生する税金について解説してきました。

固定資産税、譲渡所得税、相続税など、空き家にはさまざまな税金がかかり、その制度はとても専門的です。

「なんだか難しそう…」「自分一人でやるのは不安」と感じた方も多いのではないでしょうか。そんなときは、ぜひ湘南空き家ラボにご相談ください。

放置によるリスク

「面倒だから」と空き家を放置してしまうと、固定資産税の増額や建物の劣化、近隣住民とのトラブルなど、さまざまなリスクが起こる可能性があります。

いざ空き家をどうにかしようと思っても、何から始めたらいいかわからないという方も多いでしょう。

また、税金に関する手続きや特例を自分で調べて、適用条件を満たしているか判断するのは非常に大変な作業です。

空き家に関する知識やノウハウを持った専門家に相談することをおすすめします。

空き家を放置すると罰則はある？罰金や対策方法について解説

湘南空き家ラボでできるサポート

湘南空き家ラボは、空き家オーナー様の負担を最小限に抑えながら、大切な空き家を再生・再活用するお手伝いをしています。

「荷物がそのまま」「雨漏りがある」といった、老朽化している空き家でも、オーナー様の手間を最小限にして活用できます。

面倒な片付けや手続き、現地での立ち会いもすべてお任せください。

所有を維持したまま家賃収入を得られるようサポートすることで、固定資産税の負担を軽減することもできます。

まずは一度ご相談を

空き家のお悩みは人それぞれです。私たち湘南空き家ラボは、そういったオーナー様の気持ちに寄り添い、丁寧に対応させていただきます。

「まずは話を聞くだけ」でも大丈夫です。

税金や手続きの不安を解消し、空き家の新しい活かし方を一緒に見つけていきましょう。まずはお気軽にご相談ください。

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