ご実家や相続した家をそのままにしていて、「固定資産税がもったいない」と感じていませんか。
最近「空き家の固定資産税が6倍になる」という話を耳にして、不安になっている方も多いようです。実際には、すべての空き家がすぐ6倍になるわけではありません。
しかし、管理せずに放置して状態が悪化すると、行政から「勧告」を受け、税の軽減措置が外れてしまうことがあります。
この結果、税額が最大6倍になる、というのが話の仕組みです。
この記事では、税金が6倍になる仕組みやタイミング、そして勧告を避けるための対策を分かりやすく解説します。
空き家の固定資産税が6倍になる仕組み
「空き家を放置すると、いきなり税金が6倍になるの？」と心配されているかもしれません。
でも、これは新しい罰金が課せられるわけではないんです。
実は、私たちがこれまで受けていた「税金の割引」がなくなってしまう、というのが本当のところです。
どういう仕組みなのか、詳しく見ていきましょう。
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「住宅用地特例」が外れると税額が最大6倍に
私たちが家を建てている土地には、通常「住宅用地の特例」という制度が適用されています。
これは、家が建っている土地の200㎡までの部分は、税金の計算のもとになる課税標準が「6分の1」に減額されるという、とても大きな割引制度なんです。
ところが、空き家を放置して「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定されてしまうと、この特例が外されてしまいます。
その結果、割引がなくなって元の税額に戻るため、土地の固定資産税が理論上「最大6倍」になってしまう、というわけです。
罰金ではなく、あくまで「優遇措置がなくなる」ということなんですね。
空き家の固定資産税について詳しく知りたい方は、こちらの記事も是非ご覧ください。
空き家の固定資産税はいくら？損しないための対策や減免申請についても解説！
「特定空き家」と「管理不全空き家」の違いを理解する
では、特例が外される原因となる「特定空き家」と「管理不全空き家」は何が違うのでしょうか。
「特定空き家」というのは、すでに家が傾いていたり、壁が崩れ落ちそうだったり、衛生状態が非常に悪かったりと、周りに深刻な影響を与えている状態の家を指します。
一方、2023年の法改正で新しく加わった「管理不全空き家」は、そこまでひどくはないけれど、このまま放置すれば将来的に特定空き家になりそうだという「予備軍」の状態を指します。
例えば、窓ガラスが割れたままだったり、雑草が伸び放題だったりする状態がこれにあたります。
この「管理不全空き家」の段階でも、改善されないと特例が外されることになったのが大きな変更点です。
自治体ごとに判断基準が異なる点に注意
この「管理不全空き家」や「特定空き家」の判定は、実は全国一律の基準ではありません。
国土交通省が示しているガイドラインはあるものの、最終的な運用や判断は、その空き家がある市区町村に任されています。
つまり、お隣の市では大丈夫でも、ご自身の空き家がある市では指導の対象になる、ということもあり得るのです。
その地域の環境や、近隣からの通報（クレーム）の有無なども、行政が動くきっかけになります。
もしご不安な場合は、一度、空き家がある自治体のホームページなどで、どのような事例が指導対象になっているかを確認しておくと安心です。
空き家の固定資産税はいつから6倍になるのか
「もし対象になったら、すぐに税金が上がってしまうの？」と不安になりますよね。ご安心ください、行政もいきなり増税するわけではありません。
ちゃんと段階を踏んで、所有者さんに改善のチャンスを伝えてくれます。具体的に「いつから」税金が上がるのか、その流れを知っておくだけでも心の準備ができます。
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「勧告」を受けた翌年度から増税が適用される
行政からの連絡は、「助言」や「指導」といった、比較的やわらかいお願いから始まります。 これは「少し状態が良くないので、気をつけてくださいね」というお知らせのようなものです。
それでも改善が見られず、放置が続いていると判断されると、次のステップとして「勧告（かんこく）」という、より強い措置が取られます。 この「勧告」を受けてしまうと、残念ながら住宅用地の特例が解除されてしまいます。
そして、固定資産税が上がるのは、この「勧告」を受けた年の「翌年度」の課税からです。 一度解除されると、その年の途中で慌てて直しても、その年度の税金は高いままになってしまうので注意が必要です。
指導段階で対応すれば勧告を防げる
最も大切なのは、「勧告」に至る前の「指導」の段階でしっかり対応することです。もし行政から「指導通知」が届いたら、それは最後のチャンスだと思ってください。
「遠くに住んでいてすぐに行けない…」「荷物がいっぱいでどうしようもない…」とお困りかもしれませんが、まずは行政の窓口に連絡することが重要です。
その上で、草刈りや最低限の修繕など、できる範囲で改善を行い、その状況を写真などで報告すれば、「勧告」に進むのを防ぐことができます。
行政も、罰することが目的ではなく、「改善する意思があるか」をとても重視しているんです。
行政が見ている「管理不全空き家」と「特定空き家」の判定のポイント
とはいえ、自分では「このくらい大丈夫だろう」と思っていても、行政からは「管理不全だ」と判断されたら困りますよね。
特に、ご実家が遠方だったり、長年訪れていなかったりすると、現状がどうなっているか把握しづらいものです。
行政が具体的にどういうところをチェックしているのか、そのポイントを知っておきましょう。
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両者の違いと行政の判断ステップ
おさらいになりますが、「特定空き家」は、すでに倒壊の危険があったり、ゴミ屋敷化して悪臭を放っていたりする、非常に危険な状態です。
それに対して「管理不全空き家」は、将来的にそうなる恐れがある「予備軍」の段階です。
行政はいきなり「特定空き家」に指定するのではなく、まずは「管理不全空き家」として「助言」や「指導」を行います。 「指導」に従わずに放置が続くと、「勧告」が出され、税金の特例が解除されます。
さらに放置を続けると、最終的に「特定空き家」として「命令」や「行政代執行（強制解体）」に進んでしまう可能性もあるのです。
空き家を放置した場合の罰則について、詳しく知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
行政がチェックする主な基準
行政が現地調査や近隣住民の方からの通報でチェックしているのは、主に次のようなポイントです。
まず、雑草が伸び放題になっていたり、庭の木の枝がお隣や道路にはみ出したりしていないか。
次に、外壁が剥がれていたり、窓ガラスが割れたまま放置されていたりしないか。
また、ゴミが不法投棄されていたり、そこから害虫や悪臭が発生したりしていないかも重要な確認点です。
こうした状況は写真などで記録され、改善されているかどうかを継続的にチェックされることになります。
改善指導・勧告の手続きと注意点
もし「指導」の通知が来てしまったら、とにかく早めに行動することが大切です。
「勧告」が出される前に、「ここまで改善しました」という報告書や写真を提出すれば、税金の特例が解除されるのを防ぐことができます。
報告の方法は自治体によって異なりますが、まずは電話やメールで担当課に連絡し、「改善する意思がある」ことを伝えましょう。
「遠方で作業が難しい」「いつまでにやればいいか」といった事情も正直に相談してみるのがポイントです。
面倒に感じてしまうかもしれませんが、こまめに連絡を取ることで、担当者の方も状況を理解してくれやすくなります。
「管理している」と認められるための確認ポイント
行政に「この家はきちんと管理されていますよ」と認めてもらうためには、証拠を残しておくことが重要です。
例えば、ご自身で定期的に見回りや草刈りをした場合は、その都度、日付入りの写真を撮っておきましょう。
もし遠方で難しい場合、私たち「湘南空き家ラボ」の空き家活用サービスを利用することができます。
空き家を借り受けて活用する中で、電気や水道などのインフラ管理をしっかり行います。
これにより、家が放置された状態ではなく「使われている」状態を保てるため、行政に「適切に管理されている」と認められやすくなります。
いざという時に「ちゃんとやっています」と説明できるように、こうした記録をファイルなどにまとめて保管しておくと万全です。
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空き家の固定資産税についてよくある誤解と実際の課税例
空き家の税金については、「こうすれば損」「ああした方が得」といった様々な情報があり、かえって混乱してしまうこともありますよね。
特に「解体すると高くなるから」と、ボロボロの家をそのままにしている方も少なくありません。
ここで、多くの方が勘違いしやすいポイントと、実際のところどうなのかを整理してみましょう。
「建物を壊したら必ず6倍」は誤り
「家を解体して更地にしたら、固定資産税が6倍になる」と聞いたことがあるかもしれません。
確かに、家がなくなることで「住宅用地の特例」は適用されなくなるため、土地の税金は上がります。
しかし、実際には3倍から4倍程度になるケースが多く、「必ず6倍」というのは少し大げさな表現なんです。
というのも、「6倍」というのはあくまで200㎡以下の土地部分の理論上の最大値だからです。
また、建物がなくなることで、これまでかかっていた「建物部分の固定資産税」はゼロになります。
「解体＝絶対に損」と決めつけず、トータルでいくらになるのかを考えることが大切です。
「空き家のままなら税金が安い」も誤り
これまでは「ボロボロでも家さえ建っていれば、税金が安いから」と放置する理由にもなっていました。
しかし、今回の法改正で、その考え方はとても危険なものになりました。
たとえ建物を残していても、管理が行き届かず「管理不全空き家」と判定されれば、容赦なく特例は解除されてしまいます。
つまり、家を残しているのに税金は更地並みに高くなる、という最悪のケースもあり得るのです。
「放置して節税する」という時代は終わり、「管理しなければ増税される」時代になったと考える必要があります。
維持と解体、それぞれの費用とリスクを比べる
「結局、家は残した方がいいの？それとも解体した方がいいの？」と悩んでしまいますよね。
これは、その家の状態や立地によって答えが変わってきます。
例えば、家を残す場合、毎年かかる固定資産税や管理費、将来必ず必要になる修繕費を計算する必要があります。
一方、解体する場合は、一度にまとまった費用（数百万円になることも）がかかりますが、その後の管理の手間や税金は変わってきます。
解体費用が出せないまま放置を続け、結局「管理不全空き家」になって増税されるよりは、別の方法を探したほうがトータルの負担が減ることも多いのです。
行政から勧告を受けないために今すぐできる5つの対策
「増税されるのは困るけど、具体的に何をすればいいか分からない…」というのが正直なところだと思います。
特に、家が遠方だったり、荷物がそのままだったりすると、考えるだけで気が重くなってしまいますよね。
ここでは、行政から「勧告」を受けるのを防ぐために、今からできる対策を5つご紹介します。
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定期的に見回り・清掃を行う
最も効果的で、すぐに始められる対策は、「放置していない」とアピールすることです。
難しく考える必要はなく、まずは定期的に家の周りを見回り、落ち葉やゴミを掃除するだけでも違います。
ポストに溜まったチラシを処分したり、玄関先をほうきで掃いたりするだけでもいいんです。
外観が「誰かが気にかけている」という印象になるだけで、行政の指導や近隣からの通報を受けるリスクをぐっと減らすことができます。
雑草が伸びやすい夏場だけでも気をつけるなど、できる範囲から始めてみましょう。
越境や害虫など近隣への迷惑を防ぐ
行政が調査に乗り出すきっかけとして非常に多いのが、「近隣住民からの苦情（通報）」です。
特に、庭の木の枝がお隣の敷地や道路にはみ出している「越境」は、トラブルの代表例です。
また、生い茂った雑草が害虫の発生源になったり、ゴミの悪臭が漂ったりすることも、直接的な迷惑につながります。
ご近所の方も、直接は言いづらく、我慢した結果として行政に相談するケースがほとんどです。
定期的な伐採や除草は、ご近所付き合いのためだけでなく、ご自身の家を守るためにも必要な作業なんですね。
行政や地域に早めに相談する
「どうしていいか分からない」「自分ではもう手が付けられない」と一人で抱え込まず、まずは相談することが大切です。
放置して指導を受けるよりも、先に「困っている」と自治体の空き家対策の担当課に相談する方が、ずっと印象が良いです。
「どうにかしたい意思はある」と伝わるだけでも、行政は親身になってくれる場合があります。
自治体によっては、空き家バンクの制度や、専門家を紹介してくれる窓口を設けていることもあります。
市役所の窓口に行くのは気が重いかもしれませんが、電話一本で状況が変わることもあるので相談してみましょう。
管理委託サービスを利用する
「家が遠くて、とても定期的に見に行けない」という方には、専門の管理サービスを利用するのも有効な手です。
月額数千円程度で、定期的に物件を見回り、風通しや簡単な清掃、郵便物の確認などを行ってくれます。
草刈りや枝切りなどをオプションで頼める場合もあります。
こうしたサービスを利用していれば、行政から問い合わせがあった際にも「専門業者に委託して管理しています」と堂々と説明できます。
毎月の費用はかかってしまいますが、将来の増税リスクや、ご自身の時間・交通費を考えれば、結果的に負担が軽くなるかもしれません。
売却・賃貸などの活用を検討する
もし、将来的にその空き家をご自身やご家族が使う予定がないのであれば、早めに手放すことや活用することを考えるのが一番です。
「こんなボロボロの家、売れるわけがない」「荷物もそのままだし…」と諦めている方も多いかもしれません。
しかし、近年は古い家を自分で直して（DIY）住みたいという方や、地域の拠点として使いたいという需要も増えています。
たとえ売れなくても、誰かに貸すことで家賃収入が入り、固定資産税の負担をまかなえるようになるかもしれません。
まずは「うちの家でも何かできる？」と、専門の業者や地域の相談窓口に聞いてみることから始めてはいかがでしょうか。
空き家の固定資産税が不安なら湘南空き家ラボへご相談ください
「管理が必要なのは分かったけれど、自分ではどうしようもない…」 もしそうお悩みなら、「湘南空き家ラボ」にご相談ください。
「湘南空き家ラボ」は、皆様が管理に困っている空き家を、「荷物が残ったまま」「古いまま」の状態で借り受けるサービスです。
私たちがその後のリフォームや活用、新しい借り手探しまで、すべて一括して引き受けます。
皆様が面倒な片付けや修繕の手配をする必要は一切ありません。
まずは、皆様がその空き家を今後どうしていきたいか、じっくりお話をお伺いします。
その上で、ご所有者様にとって一番ご負担のかからない活用方法をご提案させていただきます。
ご相談はもちろん無料です。
専用のお問い合わせフォームから、ご都合のよい時に気軽にご連絡いただけます。
「うちのような古い家でも、借りてもらえるんだろうか？」「税金が上がる前に、何かできることはないか」 といったご不安やご質問にも、丁寧にお答えします。
まずは「話を聞くだけ」でも大丈夫ですので、お気軽にお問い合わせください。
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