空き家は全国的に増えてきています。相続する際に使う予定のない実家を引き継いだということも多いのではないでしょうか。
「空き家を相続したけどどうしたらいいの？」そんなお悩みを抱えてはいませんか。
空き家を相続後、付きまとうのが手続き方法や相続後の空き家の処理や管理です。
本記事では、空き家相続に関する基礎知識から、手続きや注意点、さらにその後の維持管理について、わかりやすく解説します。
空き家相続の悩みを少しでも解決するためにチェックしてください。
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相続前に知っておきたい【相続の基礎知識】とは？
相続は誰もが直面する可能性がある重要な手続きです。特に空き家が含まれる場合、後々のトラブルを避けるためにも基本的な知識を身につけておくことが大切です。
ここでは、相続とは何か、そして誰が相続人になるのかといった基本的な部分をわかりやすく解説します。相続で後悔しないためにも、最初のステップとして確認してください。
相続とは？相続方法3種を解説
相続とは、亡くなった方（被相続人）の財産・借金などの権利や義務を、被相続人が指定した人、もしくは法律で定められた人が受け継ぐことです。
この受け継がれる財産は「相続財産」と呼ばれ、家や土地、預貯金といったプラスの財産だけでなく、借金や未払いの税金といったマイナスの財産も含まれます。
遺言書がある場合はその内容に従って相続が進められますが、遺言書がない場合は相続人全員で共有し、相続財産を分けることが必要です。
相続の方法には大きく分けて3種類あります。それぞれメリットとデメリットがあります。
どの方法を選ぶかによって、今後の負担や責任が変わってくるため、確認が必要です。
① 単純承認（財産も借金も全て引き継ぐ）
単純承認は、特に手続きが必要ない最も一般的な相続方法です。
相続人が被相続人の不動産や預貯金といったプラスの財産だけでなく、借金や債務などのマイナスの財産も含めて、無条件で全て引き継ぐことになります。
空き家を相続する場合、建物自体は資産になりますが、同時に維持管理費用や固定資産税といった継続的な負担も背負うことになります。
何も手続きをしないと自動的に単純承認となるため、他の選択肢を検討したい場合は早めの判断が必要です。
② 限定承認（遺産の範囲内で責任を負う）
限定承認は、相続したプラスの財産の範囲内で、マイナスの財産（借金など）の責任を引き継ぐ方法です。
具体的な例を紹介します。
例1：プラス財産1000万円、マイナス財産800万円の場合
→800万円を返済し、残り200万円は相続人の手元に残る
例2：プラス財産1000万円、マイナス財産1200万円の場合
→1000万円まで返済し、残り200万円は払う必要はない（自分の私財からは出さない）
相続した財産以上に債務を引き受ける必要はありません。財産が借金を上回るかどうかわからない場合に、リスクを避けるために有効な方法です。
ただし、この限定承認を行うには、相続の開始を知った日から3ヵ月以内に、相続人全員で家庭裁判所に申し立てを行う必要があります。
③ 相続放棄（相続しない）
相続放棄は、亡くなった方の全ての財産や借金などを相続する権利を放棄することです。
プラスの財産にくらべ、マイナスの財産が明らかに上回る場合に選ばれることが多い方法になります。
ただし、相続放棄をした場合でも、次の相続人が決まるまでは管理義務が残る可能性があるため注意が必要です。
限定承認と同様に相続放棄にも申請期限があります。相続の開始を知った日から3ヵ月以内に家庭裁判所での手続きが必要で、この期限を過ぎると原則として相続放棄はできません。
空き家の相続放棄とは？管理義務はある？メリットから注意点まで解説！
相続人の優先順位と相続対象になる親族とは？
誰が相続人になるのかは、法律によって決められています。
配偶者は常に相続人となりますが、あくまで法律上の夫婦であることが条件です。事実婚の場合は相続人にはなれません。
配偶者以外の親族には、以下のように優先順位がつけられており、相続の割合（法定相続分）も法律で決められています。
・配偶者以外の親族の相続優先順位
被相続人の親族 | 法定相続分 | |
第1順位 | 子ども | 配偶者が2分の1、子が残りの2分の1 |
第2順位 | 父母 | 配偶者が3分の2、父母が3分の1 |
第3順位 | 兄弟姉妹 | 配偶者が4分の3、兄弟姉妹が4分の1 |
この順位は上の順位の人がいない場合に、下の順位の人が相続人になるという仕組みです。
空き家の相続においても、この順位と割合に従って権利と義務が分配されるため、相続人全員で話し合いを進めることがおすすめです。
参照：国税庁｜No.4132 相続人の範囲と法定相続分
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空き家の相続時に必要な手続き
空き家を相続した際、「何から手をつけていいかわからない」と悩まれてはいませんか。
遠方にお住まいの方や仕事が忙しい場合、手続きを進めることが億劫に感じてしまうこともあるでしょう。
しかし、空き家を放置しておくことはさまざまなリスクにつながるため、できるだけ早く必要な手続きを行うことが大切です。
ここでは、空き家を相続した際に押さえておきたい3つの手続きについて解説します。
相続に関する基本手続き（遺言書確認・遺産分割協議など）
相続を進める上で、まず基本的な手続きを一つずつ確認していくことが重要です。
遺言書確認
最初に確認するべきことは、亡くなった方が遺言書を残しているかどうかです。
遺言書がある場合、原則としてその内容に従って相続の手続きが進められます。しかし、遺言書がない場合は、少し複雑です。
遺言書がない場合は、まず戸籍謄本を取り寄せて、法定相続人を決める必要があります。
戸籍謄本は住民票がある市区町村で取得可能です。取得には顔写真付きの本人確認書類が原則必要な点を覚えておきましょう。
なお、市区町村によってはコンビニ交付サービスを実施しているところがあります。
対象の地域は下記リンクをご覧ください。
参照：地方公共団体情報システム機構｜コンビニ交付
遺産分割協議
相続人全員が揃ったら、相続財産をどのように分割するかについて話し合う「遺産分割協議」を行います。
話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の調停や審判に委ねることもあります。この協議がまとまったら、相続財産の名義変更手続きが必要です。
最終的に相続財産の名義変更手続きが必要となり、これらの手続きを適切に行うことで正式に相続が完了します。
次は名義変更についてお伝えします。
相続登記の方法と義務化
相続した空き家を正式に自分のものにするためには、「相続登記」という手続きが必要です。
これは、不動産の名義を亡くなった方から相続人に変更する手続きのことで、法務局で行います。
相続登記を行うためには、遺言書や遺産分割協議書、住民票の写し、亡くなった方の戸籍謄本などの書類を揃える必要があります。
これらの書類を基に、登記申請書を作成し、法務局に提出します。
申請時に登記費用として登録免許税が発生し、固定資産税評価額の0.4%を納める必要もあるので注意が必要です。
申請書の様式は下記リンクをご覧ください。
法務局｜不動産登記の申請書様式について
相続登記は2024年4月から義務化され、相続開始を知った日から3年以内に登記申請を行う必要があります。
義務化により、正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料が課される可能性があるので、早めの手続きがおすすめです。
相続税申告の注意点
相続した財産の合計額が基礎控除額を超える場合、相続税を申告し、納税する必要があります。
相続税の基礎控除額は、「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」で計算できます。
例えば、法定相続人が1人の場合、基礎控除額は3,600万円となり、相続財産がこれを超えなければ相続税はかかりません。申告の必要もないです。
申告期限は相続開始を知った日から10ヵ月以内と決められており、この期限を守るために早めに申告準備を進めることが大切です。
申告は被相続人の最後の住所地を管轄する税務署にて行う必要があります。
空き家を含む不動産の評価は複雑で、固定資産税評価額をベースに計算されますが、立地や状態によって評価が変わる場合があります。
相続税の計算には特例や控除が適用される可能性があるため、専門家への相談がおすすめです。
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空き家の相続でかかる税金と特例
空き家を相続すると、さまざまな税金がかかります。
特に固定資産税は、相続後も継続して発生するため、所有者にとって大きな負担になりがちです。
しかし、特定の条件を満たすことで、税金の負担を軽減できる特例が設けられています。
ここでは、空き家を相続した際に知っておきたい税金と特例について解説します。
固定資産税の支払い義務
空き家を相続すると、その空き家がある市区町村に対して固定資産税を支払う義務が発生します。
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税され、年間を通じて支払い続ける必要があります。たとえ空き家で誰も住んでいなくても、所有している限り支払いは必要です。
通常の住宅用地であれば「住宅用地の特例」により税額が軽減されますが、放置された空き家は特定空き家に指定されるリスクがあります。
特定空き家に指定されると、住宅用地の特例が使用できなくなり、固定資産税が最大6倍まで増額される可能性があります。
空き家を相続した場合は、適切な維持管理を行うか、早めに活用方法を検討することで、税金の増額リスクを回避することが重要です。
売却時の所得税と「空き家3,000万円特別控除」
通常、空き家を相続後に売却した場合、譲渡益（売却益）に対して所得税（譲渡所得）が課税されます。
しかし、特定の条件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円控除されます。
最大3,000万円控除されることを「空き家3,000万円特別控除」といいます。
この特例は、相続発生から3年以内に売却することで、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
適用条件として、昭和56年5月31日以前に建築された建物であること、相続開始直前まで被相続人が一人で居住していたことなどがあります。
そのほかの条件は下記リンクをご覧ください。
要件を満たす場合、税負担を大きく減らすことができるため、売却を検討している方は期限内での手続きをおすすめします。
相続した空き家売却の3,000万円控除とは？7つの条件や手続き方法を解説！
小規模宅地等の特例
空き家を含む不動産については「小規模宅地等の特例」が適用される場合があります。
この特例は、被相続人が居住していた宅地について、一定の要件を満たすとその土地の330㎡までの評価額（相続税を計算する時の価額）を最大80%減額できる制度です。
主な要件を関係性ごとに紹介します。
① 配偶者
・無条件で特例を受けれる
② 相続発生時（死亡時）に被相続人と同居していた親族
・同居していた事実が必要
・住民票が一緒でも、離れて暮らしていたら適用されない
③ ①②にも該当しない親族（3年以上借家暮らし）
・配偶者も同居の親族もいないこと
・相続人のなかで相続発生前、3年内に被相続人以外の親族の家にも住んだことがない人
申告期限は相続開始を知った日から10ヵ月以内と定められており、この期限を過ぎると特例の適用を受けることができません。
空き家の相続では、建物の評価だけでなく土地の評価も重要な要素となるため、専門家のアドバイスを受けながら適切な評価と申告を行うことが大切です。
参照：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
空き家を相続したら税金はいくら？知らないと損する特例と対策
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空き家を相続した場合の注意点
空き家を相続することが、負担や悩みの種になっていないでしょうか。
空き家は、ご自身が遠方に住んでいたり、仕事が忙しかったりすると、ついつい放置してしまいがちです。
空き家を放置しておくと、さまざまなリスクが発生する可能性があります。
ここでは、空き家を相続した際に特に注意すべき点と、相続人がいない場合について紹介します。
放置によるリスク（特定空き家指定・税金増額）
空き家を放置すると、以下のような問題が発生するリスクがあります。
①建物の老朽化による倒壊や火災の危険
②雨漏りなどにより修繕費用が高額になる
③雑草の繁茂や害虫の発生により、近隣住民との関係の悪化
④ゴミの不法投棄や犯罪に利用される
⑤「特定空き家」に指定される
最もリスクが高いのは「特定空き家」に指定されることです。
特定空き家とは、倒壊の危険性がある、衛生上有害である、景観を著しく損なうなどの状態にある空き家のことです。
特定空き家に指定されてしまうと、固定資産税の優遇措置が受けられなくなり、税金が最大6倍に増額する可能性があります。
行政から助言や指導、さらには撤去命令を受けることもあり、命令に従わない場合は罰金が科せられる可能性もあります。
相続放棄を選ぶ際の注意点
相続財産に借金が多い場合など、相続放棄を検討する方もいるかもしれません。
相続放棄をすれば、借金を負う心配がなくなる一方で、注意すべき点を3つ紹介します。
①手続きの期限
相続放棄は、相続の開始を知った日から3ヵ月以内に家庭裁判所で行わなければなりません。期限を過ぎると放棄できなくなるので注意が必要です。
②管理義務が残る点
相続放棄をしても、次の相続人が決まるまでは管理義務が残ることが多いです。
特に空き家の場合、放棄後も建物の安全管理や近隣への迷惑防止のため、一定期間は維持管理をする必要があります。
③プラス財産も放棄する点
相続放棄は全ての財産を放棄することになるため、プラスの財産も受け取れなくなることを十分に理解した上で判断することが大切です。
これらの注意点を踏まえて、相続放棄するかを考えてみてください。
空き家の相続放棄とは？管理義務はある？メリットから注意点まで解説！
相続人がいない場合の対応（相続財産管理人の選任など）
相続人がいない場合の主なケースを紹介します。
①相続人が1人もいない
②相続人が全員相続放棄した
③相続人と連絡が取れない
このような場合、民法第959条（2024年7月時点）では「処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する」と規定されています。
国に引き継がれるまでには時間がかかるため、管理や処分のために家庭裁判所に相続財産管理人（または相続財産清算人）の選任を申し立ててください。
相続人がいる場合でも、家庭裁判所への申立後、相続財産清算人が選任されるまでの期間は一定の管理義務が残ることがあります。
管理人が選ばれるまでの間は、たとえ相続放棄をしたとしても、空き家を管理する義務が残ることがあるので注意が必要です。
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空き家の相続後の維持管理・活用方法
「空き家を相続したけど、どうすればいいの？」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
空き家が居住地から遠いと、定期的な管理や、売却や活用を検討したりすることも負担になりやすいです。
しかし、空き家を使い道がないまま放置すると、建物の老朽化が進むだけでなく、近隣トラブルや税金の増加といったさまざまなリスクが発生する可能性があります。
ここでは、空き家を相続した後の管理のポイントと、活用方法についてご紹介します。
定期的な管理のポイント
空き家を適切に維持するためには、月に1回程度は現地を訪問し、問題を早期に発見することが重要になります。
訪問時の主なチェックポイント4選を紹介します。
①雨漏りがないか
②不法侵入の痕跡がないか
③破損箇所などがないか、屋根や壁の状態確認
④草木が無造作に伸びていないか
空き家は人が住んでいないと劣化が進みやすく、特に換気不足による湿気やカビの発生、配管の凍結などが問題となりやすいです。
相続時に管理にかかるコストを事前に計算しておくことも大切になります。
交通費、光熱費、修繕費、草刈り費用などを年間予算として見積もっておくべきです。
個人で管理をしていくには負担が多いので、専門家に依頼をして管理してもらうこともおすすめです。
賃貸や売却による活用
空き家の有効活用する方法として考えられることが、売却するか賃貸に出すことです。
賃貸として活用する場合
毎月安定した家賃収入を得ることができ、空き家が「負担」から「資産」へと変わります。
また、賃貸収入を得ることで固定資産税などの維持費をカバーできるかもしれません。
しかし、初期投資としてリフォーム費用が必要になることが多く、水回りや電気設備の修繕だけでも数十万円から数百万円かかる場合があります。
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売却を検討する場合
一度にまとまった現金を得ることができ、維持管理の手間や固定資産税の負担から解放されます。
しかし、固定資産税が継続的に発生する点に注意が必要です。
売却を考えているからと放置をすると、近隣トラブルや資産価値の低下が生じるリスクもあるため、適時管理を行い、資産価値を保つことが求められます。
売却時は、築年数や立地条件によって価格が大きく左右されるため、複数の不動産会社に査定を依頼して相場を把握することが重要です。
専門家やサービスを活用する
空き家の管理や活用に悩んだら、外部に管理を委託することも一つの選択肢です。
専門家は、空き家の状況に合わせて、最適な活用方法を提案してくれます。
また、空き家をそのままの状態で借り受け、片付けやリフォーム、賃貸募集まで全て代行してくれるサービスも多いです。
このようなサービスは、手間やコストを最小限に抑えながら、空き家の問題を解決できるため、注目されています。
専門家やサービスを活用することで、手間を減らしながら適切な空き家管理ができるため、一人で悩まずに相談してみることが大切です。
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空き家のご相談は「湘南空き家ラボ」にお任せください
「どうしたらいいかわからない空き家を、このまま放置するのはまずい…」
「面倒な手続きや片付けはしたくないけど、誰にも迷惑をかけずに手放したい」
もしあなたが、そんなお悩みを抱えているなら、ぜひ私たち「湘南空き家ラボ」にご相談ください。
私たちは、空き家をそのままの状態で借り受け、片付けやリフォーム、賃貸募集までを一括して引き受けます。
「荷物がそのまま残っている」「雨漏りがあってボロボロ」といった状態でも大丈夫です。
リフォーム費用は全て私たちが負担するので、オーナー様の費用負担はゼロ。煩わしい手続きも、現地での立ち会いも必要ありません。
お家の活かし方を、私たちが一緒に考えます。
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