空き家を相続したり放置したままになっていると、「どうしたらいいのだろう」と悩んでしまう方が少なくありません。
固定資産税を払い続けているのに何もできていない、解体したいけれど費用が高すぎて動けない――こうした声は全国でよく聞かれます。
空き家問題は社会全体の課題でもあり、国や自治体も解決策を整備してきました。
この記事では、空き家を抱える方が一歩踏み出せるよう、具体的な解決策と実際の事例をわかりやすく紹介します。
空き家問題の現状・背景と増加要因
空き家は全国で増え続けており、とくに地方圏では空き家率が高い地域が目立つ状況です。
一方で、数字だけ見ても「自分の家はどうすればいいの？」が一番の関心ごとだと思います。
ここでは、まず現状をサッと把握しつつ、行動に移すための視点を揃えていきましょう。
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空き家問題の現状
全国の空き家は2023年時点で約900万2千戸、空き家率は13.8％と、いずれも過去最高という結果が出ています。
この「空き家」の中には賃貸や売却のために空けているものも含まれますが、居住目的のない「その他の空き家」も増加し、地域の安全や景観への影響が無視できなくなっています。
空き家率を都道府県別にみると、徳島県が21.3％、和歌山県が21.2％と、地方圏で高めの傾向が読み取れます。
数字は冷たく見えますが、裏返せば空き家の扱い方次第で暮らしと地域を良くできる余地が、それだけ大きいということでもあります。
参考：総務省統計局
空き家が増える要因
背景には人口減少と高齢化、都市部への集中があり、郊外や地方では住み手が見つかりにくくなっています。
相続後の話し合いが進まず、共有名義のまま時間だけが経つケースも少なくありません。
再建築不可や老朽化など、物件の条件が売却・活用のハードルを上げてしまうこともあります。
こうした構造要因は一朝一夕では変わりませんが、個別の状況に合わせた現実的な解決策を選べば、前に進むことはできます。
所有者が直面するハードル
片付けや鍵の管理、近隣への説明、修繕の判断など、遠方だとそれだけで腰が重くなります。
「古いし売れないのでは」「更地にしたら税金が上がるのでは」といった不安も、放置の引き金になりがちです。
実際、管理不全の状態が続くと自治体の指導対象になり、段階が進むと税負担の優遇が外れたり過料の対象になったりする制度も整備されています。
不安を一つずつ言語化し、できることから外注・委任しながら進めるのが、最短でラクなやり方です。
空き家問題の3つの解決策と選び方
空き家の出口は大きく「活用する」「手放す（売却・買取・リースバック）」「除却して更地にする」の三つです。
どれが正解かは、立地や建物の状態、固定費の負担感、家族の意向、手元資金や時間の余裕で変わります。
この章では三つの方向性をざっと俯瞰し、最後に選び方のフレームで自分事に落とし込みましょう。
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活用する（貸す／使う）
「活用する」は、家を維持しながら負担を軽くできる選択です。
初期費用を抑えたいなら、借り手が自分で内装を整える「DIY型賃貸借」という仕組みも国土交通省のガイドに整理されています。
契約の考え方や注意点が用意されているので、古家でも現状から賃貸化を目指しやすくなりました。
将来は自分で使う予定がある、期間を区切りたい、といった場合は定期借家契約で運用すると出口が描きやすくなるでしょう。
空き家DIYについては本サイトの解説記事も是非ご覧ください。
参考： 国土交通省
空き家DIYとは？費用相場やメリット・デメリットについて解説
売却・買取・リースバック
「手放してスッキリ」は、空き家の維持管理や固定費の心配から解放される道です。
仲介売却は価格を重視したいときに向いており、買取はスピードや手間の少なさが魅力といえます。
家に住み続けたい場合はリースバックで売却代金を得つつ賃貸として住み続ける選択肢もあります。
相続空き家の場合は、相続登記の義務化や特例の扱いなど、手続きとタイミングを押さえておくとムダなく進められます。
除却（解体）・更地にする
空き家の老朽化が進み危険が大きい場合は、解体して安全を確保するのが第一です。
ただし、勧告や管理不全の扱いを受けると住宅用地の税軽減が外れる制度もあり、税の影響を確認する必要があります。
解体後は駐車場や貸地など、暫定活用で維持コストを抑えつつ次の活用・売却につなぐ流れが現実的です。
自治体の補助制度の有無も早めに確認すると判断がしやすくなるでしょう。
各解決策の判断基準
選ぶときは「市場性」「物件性」「家計・権利」の三点を重ねて見ます。
市場性は立地や需給、交通や生活利便など、借り手・買い手の目線で評価します。
物件性は築年や状態、法的制限や再建築の可否など、手入れや工事の必要度も含めて判断します。
家計・権利は固定資産税などのランニング、手元資金や時間、相続や共有の調整状況を整理します。
この三点と「目的（収益化／早期現金化／保全）」を照らし合わせれば、迷いが減って次の一手が決めやすくなります。
各解決策の実務ガイド（やること・費用・期間）
ここからは、実際に動く順番や気をつけたいポイントをコンパクトにまとめます。
「全部自分で」は大変なので、外注できるところは遠慮なく任せて大丈夫です。
内部リンクの詳しい解説もあわせて、チェックリスト感覚で読み進めてください。
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活用（賃貸化・用途転換）の実務
最初に収支の仮置きをつくり、軽微なリフォームの範囲と優先順位を決めます。
「DIY型賃貸借」を使うなら、契約書式の考え方や工事のルールを決めてから募集に進むとトラブルを避けられます。
用途転換や民泊の検討では、地域のルールや近隣との調整を早めに確認しておくとスムーズです。
将来の出口を見据えるなら、定期借家で期間を区切る設計も選べます。
詳しくはこちらの解説記事もご覧ください。
空き家の活用方法5選！アイデアやメリット・デメリットを事例を含めて解説
売却・買取・リースバックの実務
売却は「必要書類の整理→査定→戦略決定→募集・契約→引渡し」という流れが基本です。
早く確実に現金化したい、片付けや境界の課題が重い、といった場合は買取の相談も有効です。
相続の空き家は、相続登記の義務化で「相続を知った日から3年以内」の申請が必要になりました。
過料の可能性もあるので、手続きは早めに着手し、売却計画と並行して進めるのがおすすめです。
除却・更地活用の実務
解体は複数社から相見積りを取り、範囲や養生、廃材処分、アスベスト調査の要否まで条件をそろえて比較します。
緊急時や危険度が高いケースでは、自治体の対応が早まる制度改正も行われています。
解体の時期や勧告・管理不全の扱いによっては、土地の税軽減が外れることがあるため、資産税課への事前相談で負担の見通しを確認してから進めると安心です。
更地後は駐車場などの暫定活用で維持費を相殺しつつ、売却や再活用の準備を進めるのが現実的でしょう。
空き家のタイプ別の解決事例
空き家といっても立地や築年数、権利関係などの条件はさまざまで、解決の道筋も一つではありません。
ここでは、全国の自治体や支援制度を通じて実際に取り組まれた事例をタイプ別に紹介します。
「自分のケースに近いものがある」と気づくことで、具体的な一歩を踏み出すきっかけになるはずです。
【海沿い観光地×築50年】空き家を「一棟貸し宿」に再生（神奈川県大磯町）
神奈川県大磯町の築50年の住まいを、約10年の空き家状態から「一棟貸し」の宿泊施設として活かした取り組みです。
所有者さまの「老朽化で今は使えないが、できれば有効活用したい」というご相談を受け、湘南空き家ラボが再生プロジェクトを開始しました。
現地調査により、JR大磯駅と大磯海岸の徒歩圏という立地から、夏の観光や釣り・サーフィンなど海のアクティビティ需要、近年増える訪日旅行者の関心も見込まれると確認しました。
地域の魅力を踏まえた「滞在拠点」として空き家の価値を引き出したケースです。
参考: https://shonan-akiya.jp/work/oiso-hotel-01
【郊外×築古】農園の従業員住居として賃貸化（岡山県瀬戸内市）
瀬戸内市の事例集では「即入居可」の空き家が地元トマト農園の従業員用住居として活用され、荷物と傷みが少ない物件は「軽整備＋賃貸」で早く回ることが示されています。
所有者側の大規模投資を前提にせず、需要のある借り手（雇用主）とつながることで、初期費用と空室リスクを抑えながら収益化に踏み出せたのがポイントです。
自治体の空き家バンクや移住定住窓口が橋渡し役になっており、地域の雇用ニーズとマッチさせる発想が成功要因でした。
参考: https://www.city.setouchi.lg.jp/uploaded/attachment/108619.pdf
【地方×古家】自治体と買取再販事業者の連携で現況買取へ（鹿児島県日置市）
鹿児島県日置市は、空き家の相談窓口を市・鹿児島県宅建協会・買取再販事業者など分担し、「残置物あり・境界未確定などの現況」を前提に買取までの道筋を公的に案内しています。
「まず相談→現地確認→必要書類の整理→現況での条件調整→買取」という導線が明示され、スピードが価値になる場面で機能しやすい体制が整っています。
「仲介で時間がかかるより、早く現金化したい」というニーズに対して、自治体が民間窓口と一緒に「迷いにくい選択肢」を提示している点が特徴です。
参考: https://www.city.hioki.kagoshima.jp/teiju/akiyasoudan.html
【相続人不明】財産管理人選任で解体・売却まで進めた例（栃木県足利市・群馬県富岡市）
相続人が特定できない、または連絡が取れない空き家は放置になりがちですが、自治体が家庭裁判所に「相続財産管理人」の選任を申し立て、管理人のもとで解体や売却まで進めた事例が公表されています。
国土交通省の事例集では、足利市のケースで申立て→管理人選任→売買契約成立という具体的な流れが示され、富岡市でも選任後に解体・処分・売買契約に至ったプロセスが整理されています。
所有者不明・相続人不明という「動かない壁」は、裁判所手続を正面から使うのが近道になることがわかります。
参考: https://www.mlit.go.jp/common/001378910.pdf
【旧店舗の用途転換】旧青果店を古民家美容室として再生（岡山県瀬戸内市）
瀬戸内市では、トイレや風呂のない旧青果店を片づけと改修により「古民家美容室」へ用途転換した実例が紹介されています。
「荷物が多い・店舗仕様だった」などのハードルを仲介者の段取りと所有者の合意形成でクリアし、地域に求められる機能（美容室）として無理なく再生されています。
「住まいとしては厳しいけれど、店舗・サービスなら価値が出る」というケースで、用途発想を切り替える有効性を示す事例です。
参考: https://www.city.setouchi.lg.jp/uploaded/attachment/108619.pdf
【地方・需要薄】除却後に月極駐車場として暫定活用（群馬県前橋市／新潟県見附市）
前橋市では「老朽空き家対策（解体費補助）」の導入後、2015〜2017年度末までの申請284件のうち、解体跡地の「駐車場整備」が57件に上ったと報告されています。
需要が薄い立地でも、除却→暫定駐車場という活用で固定費の圧縮やわずかな収益化につなげやすいことがデータで示されています。
また、見附市の事例では、除却後の固定資産税負担増に配慮した2年間の減免制度が整理され、解体に踏み切る際の金銭的不安を和らげる設計が活用されています。
参考（前橋市）：https://www.nochuri.co.jp/report/pdf/n1811re2.pdf
参考（見附市）：https://www.mlit.go.jp/common/001218439.pdf
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