空き家を相続したり親から引き継いだりして、どうしようか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
「放置したままでいいのかな」「でも何から手をつければ…」と迷っているうちに、時間だけが過ぎてしまうこともありますよね。
空き家をリフォーム(リノベーション)して活用するのも、選択肢のひとつです。
売却する、貸し出す、自分で住むなど、目的に合わせてリフォームすることで、空き家を負担ではなく資産として活かせるようになります。
ここでは、リフォーム(リノベーション)の活用方法からメリット・デメリット、費用の抑え方まで詳しく解説していきます。
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空き家リフォーム（リノベーション）の目的・活用方法
「空き家をどうにかしたい」と思っても、具体的にどんな目的でリフォームをするべきか、イメージが湧かないかもしれません。
しかし、空き家をリフォームする目的は、今後の自宅にする、賃貸として活用する、売却するなど、その理由によってさまざまです。
リフォームの目的を最初に明確にしておくことで、どの部分に費用をかけるべきか、最適な工事内容が見えてくるため、無駄な出費を抑えることにも繋がります。
空き家をリフォーム（リノベーション）して売却
築年数が古い空き家や、状態が悪い物件は、そのままの状態では買い手が見つかりにくいです。
そんなとき、ある程度リフォームをしてから売却すると、買い手が見つけやすくなることが期待できます。
見た目がきれいになるだけでなく、水回りや内装をリフォームしてから売却することで、建物の印象が良くなり、買い手が見つけやすくなるのもメリットです。
ただし、リフォームにかける費用が売却価格を上回ってしまっては本末転倒です。
空き家の立地条件や周辺の市場動向も含めて、「そのまま売却するか」「リフォームしてから売却するか」を慎重に判断しましょう。
リフォーム費用と売却価格のバランスを考えることが大切です。
場合によっては、最低限の清掃や修繕だけで売却した方が、結果的に手元に残るお金が多くなることもあります。
空き家をリフォーム（リノベーション）して賃貸利用
空き家を売却せずに、賃貸として貸し出すという選択肢もあります。
リフォームによって建物の機能性を高めることで、借り手が見つかりやすくなり、安定した家賃収入を得ながら建物を維持できることも大きなメリットです。
さらに、得られた家賃収入でリフォームにかかった費用を少しずつ回収することもできます。
特に、古民家やDIY可能物件としての需要は高まっており、一般の賃貸市場とは異なる層の借り手を見つけることで、物件を「活かす」選択肢が広がります。
家賃収入が得られれば、毎年の固定資産税の負担軽減にもつながります。
また、人が住むことで建物の劣化を防ぐこともでき、将来的に売却を考えたときにも買い手が見つけやすくなります。
ただし、賃貸として貸し出す場合は、入居者の募集や管理の手間も発生するため、そこまで対応できるかどうかを考えておく必要があります。
空き家をリフォーム（リノベーション）して自宅に
もし今賃貸住宅に住んでいるなら、空き家をリフォームして自宅にするのもひとつの方法です。
家賃を払い続ける必要がなくなるため、長い目で見ると経済的な負担が減ります。
また、新築を建てるよりも費用を抑えられることが多く、自分の好きなように改修できるのも魅力です。
ただし、建物の構造によっては間取りの変更に制限があったり、耐震補強や断熱工事が必要になったりすることもあります。
それでも、自分たちの暮らしに合わせて少しずつ手を加えていく楽しみもあるのではないでしょうか。
住みながらDIYで改修していくという方法もあります。
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空き家リフォーム（リノベーション）のメリット5選
空き家をリフォームすることで、単に建物を綺麗にするだけでなく、所有者様の経済的な負担や、精神的な不安を解消してくれる多くのメリットがあります。
「放置はまずいと分かっているけれど、なかなか手が動かない」という現状を変えるきっかけにもなるかもしれません。
リフォームすることで、トラブルを防いだり、資産価値を高めたりすることができます。
ここでは、空き家リフォームの主なメリットを5つご紹介します。
特定空き家に指定されにくくなる
空き家を長期間放置し、建物の老朽化が進むと、「特定空き家」に指定されるリスクが高まります。
特定空き家とは、倒壊の危険性がある、衛生上有害である、景観を著しく損なうなどの状態にあると自治体が判断した空き家のことです。
もし特定空き家に指定されてしまうと、固定資産税の優遇措置(住宅用地特例)が解除され、固定資産税が最大6倍に増額される可能性があります。
リフォームによって建物の適切な状態を維持することで、特定空き家に指定されるリスクを防ぎ、税金の負担が増える事態を避けることができます。
「放置しているだけで税金が上がるかもしれない」という不安から解放される点は、大きなメリットです。
倒壊や管理不足による近隣住民トラブルを防げる
空き家を長期間放置すると、建物の老朽化が進み、倒壊の危険性が高まります。
万が一、倒壊などが原因で近隣住民がケガをしたり、建物に損害を与えたりした場合は、所有者として損害賠償責任を負うことになります。
また、管理されていない空き家は、雑草がひどく生い茂り、害虫の発生源となります。
雑草が敷地外へはみ出したり、蚊や蜂、ムカデ、ネズミなどが増えて近隣の住宅へ侵入し、近隣住民とのトラブルに発展するかもしれません。
リフォームして適切に管理すれば、トラブルを未然に防ぐことができ、安心して所有を続けられます。
ゴミの不法投棄や犯罪利用を防げる
誰も住んでいない空き家は、人目が届きにくいため、ゴミの不法投棄の場所として利用されやすい傾向があります。
気づいたら敷地内にゴミが捨てられていて、処分費用を負担することになるかもしれません。
さらに、不審者が無断で侵入して寝泊まりしたり、犯罪の拠点として利用されたりするリスクも高いです。
空き家が犯罪に使われれば、地域の治安悪化にもつながってしまいます。
リフォームをして活用を始めたり、定期的に管理したりすることで、こうした不法行為や犯罪利用のリスクを減らせます。
家の資産価値が上がり、貸す・売る選択肢が広がる
リフォームを行うことで、家自体の資産価値が上がります。
もし空き家を売却する場合、リフォームによって売値が高くなる可能性があり、買い手も見つけやすくなるでしょう。
また、賃貸として活用する際も、リフォームされていない状態の物件に比べて、借り手が見つかりやすくなるというのもメリットです。
ご自身が自宅として利用する場合も、断熱性や耐震性が向上し、安全かつ快適に過ごせるようになります。
「売却も賃貸も難しい」と諦めていた物件でも、「活かす」という選択肢が広がるのがリフォームの大きな魅力です。
新築を建てるよりも費用が抑えられる
老朽化した空き家を解体して新築を建てたり、全てを建て替えたりするよりも、既存の建物を活かしてリフォームする方が費用を安く抑えることが多いです。
建物の構造がしっかりしていれば、内装や設備を新しくするだけで十分住める状態になります。
内装や設備だけでなく、断熱や耐震性能、水回りを改修することで、安全性や過ごしやすさも高まります。
「新築は無理でも、リフォームならなんとかなるかも」と感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
費用を抑えながら、快適な住まいを手に入れられるのは、リフォームならではの魅力です。
空き家放置のリスクとは？罰則はあるの？適切な対策方法を解説！
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空き家リフォーム（リノベーション）のデメリット3選
空き家リフォームには多くのメリットがある一方で、いくつか注意しておきたいデメリットも存在します。
「思っていたより大変だった」「想定外の費用がかかった」と後悔しないためにも、事前にデメリットを知っておくことが大切です。
ここでは、空き家リフォームの主なデメリットを3つご紹介します。
想定以上の費用がかかる場合がある
空き家の状態によっては、当初の予算では想定していなかった追加費用が発生する可能性があります。
たとえば、長期間放置されていた空き家は、シロアリ被害や雨漏りによる建物の腐食が進行している可能性が高いです。
「壁紙を張り替えるだけのつもりが、柱まで傷んでいた」というケースもあります。
これらの見えない損傷を修繕するためには、想定以上の費用がかかってしまうかもしれません。
また、1981年よりも前に建築された住宅の場合は、旧耐震基準を元に設計されているため、耐震補強工事が必要になる可能性があります。
耐震補強工事は数百万円かかることもあり、予算オーバーになることも考えられます。
リフォームを始める前に、建物の状態を細かく調査してもらい、見積もりを取ることが大切です。
希望通りの改修が難しい場合がある
基本間取りなども自由に選べますが、それが難しいこともあります。
古い木造住宅の空き家をリフォームする場合、建物の構造上の制約から、希望通りの改修が難しいケースがあります。
特に、木造住宅では耐震性を担保するために抜けない柱や壁があるため、大幅な間取り変更ができないかもしれません。
「どうしても広いリビングにしたい」「窓を大きくしたい」といった要望があっても、構造的に不可能な場合があります。
「自由にリフォームできると思っていたのに、できないことが多かった」と感じる方もいるかもしれません。
リフォームの際は「どこまでできるか」を業者としっかりと相談し、妥協点を見つける必要があるでしょう。
空き家の立地や状態によっては工期が長くなる場合がある
空き家のリフォームは、新築工事と比べて工期が短い傾向にありますが、長年放置されていた空き家は、家全体の損傷がひどく、工事規模が大きくなってしまう場合があります。
特に、大規模な間取り変更や耐震補強、断熱改修などを含む全面リノベーションを行う場合、予想以上に工期が長引いてしまうことがあります。
「1か月で終わると思っていたのに、3か月かかった」ということも珍しくありません。
賃貸活用などを考えている場合、工期が長引くと家賃収入の開始時期が遅れることになり、計画通りに進まない可能性も出てきます。
契約前に、建物の状態を正確に把握してもらい、余裕を持った工期を設定することが重要です。
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空き家リフォーム（リノベーション）の費用相場を徹底解説！どこにいくらかかる?
「リフォームしたいけれど、費用が高そうで手が出ない」という悩みが多いのではないでしょうか。
空き家リフォーム（リノベーション）費用は、物件の状態、工事の範囲、使用する設備のグレード、地域などによって大きく変動します。
ここでは、あくまで一般的な目安として、工事の範囲別、箇所別に費用相場を解説します。
自身の空き家にどれくらいの費用がかかりそうか、イメージする参考にしてみてください。
工事の範囲別に見るリフォーム費用相場
空き家のリフォーム費用は、どこまで手を加えるかによって大きく変わります。
工事の範囲 | 費用相場 | 工事内容 |
最小限リフォーム | 50万円～150万円 | ハウスクリーニング、壁紙の一部張替え、小規模な修繕など。 賃貸や売却の前に最低限整える場合 |
部分リフォーム | 100万円～500万円 | 水回り(キッチン・浴室・トイレ・洗面所)のいずれかの交換、内装(壁紙・床)の全面張替え、外壁塗装など |
内装フルリフォーム | 500万円～1,500万円 | 水回り全ての交換、内装(壁紙・床)も一新。 間取り変更を伴わない場合 |
全面リノベーション | 1,000万円～2,500万円以上 | 柱や梁などの構造体だけを残して全て解体し、間取り変更、配管・配線の刷新、断熱・耐震補強、外装(屋根・外壁)まで行う場合 |
最小限のリフォームなら、50万円程度から始められることもあります。
「とりあえず貸せる状態にしたい」「売却前に少しだけきれいにしたい」という場合は、この範囲で対応できるかもしれません。
一方で、全面リノベーションになると1,000万円以上かかることもあり、新築に近い費用になります。
自分の予算と目的に合わせて、どこまでリフォームするかを決めることが大切です。
キッチンや耐震工事など箇所・工事内容別のリフォーム費用相場
具体的な箇所ごとのリフォーム費用相場は以下の通りです。
箇所 | 箇所・工事内容 | 費用相場（目安） |
水回り | キッチン交換 | 50万円～150万円 |
浴室交換（ユニットバス） | 50万円～150万円 | |
トイレ交換 | 15万円～50万円 | |
洗面所交換 | 20万円～50万円 | |
内装 | 壁紙（クロス）張替え（6畳） | 4万円～8万円 |
フローリング張替え（6畳） | 10万円～30万円 | |
和室→洋室に変更（6畳） | 30万円～80万円 | |
外装 | 外壁塗装（30坪程度） | 80万円～150万円 |
屋根塗装（30坪程度） | 40万円～80万円 | |
外壁・屋根の修繕/葺き替え | 150万円～300万円以上 | |
その他 | 耐震補強工事 | 100万円～300万円 |
断熱改修（窓・壁など） | 100万円～300万円 | |
シロアリ駆除・防除 | 15万円～30万円 |
特に、耐震補強工事や断熱改修は、費用はかかりますが、補助金や減税制度の対象になりやすいため、長期的な視点で見るとコストメリットが大きい場合があります。
まずは、ご自身の空き家がどの程度傷んでいるのか、どの箇所に費用がかかりそうかを把握するところから始めてみましょう。
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空き家リフォーム（リノベーション）費用を抑える方法3選
「高額なリフォーム費用をかけたくない」「できればお金をかけずに空き家をどうにかしたい」という方も多いと思います。
実は、空き家リフォームの費用を抑えるための公的な制度や工夫がありますので、ぜひ活用を検討してみてください。
国や自治体の補助金を利用する
空き家リフォームに関する費用を抑える最も有効な方法の一つが、国や自治体が提供する補助金制度を利用することです。
特に、耐震改修、省エネ改修（断熱など）、空き家の利活用を目的としたリフォームは、補助金の対象となりやすい傾向があります。
国土交通省や各自治体のホームページで、最新の補助金公募情報を確認してみましょう。
ただし、補助金の申請には、期限や条件があるため、スケジュールと要件をしっかり管理することが大切です。
また、補助金だけでなく、減税制度や住宅ローンの優遇措置も合わせて活用すると、さらに費用を抑えられます。
補助金制度は年度によって内容が変わるため、自治体の窓口で相談することをおすすめします。
詳しく補助金制度について知りたい方はこちらをご参照ください。
減税制度を利用する
リフォームの内容によっては、所得税や固定資産税の減税が受けられる制度を利用できます。
たとえば、耐震リフォームや省エネリフォームは、一定の要件を満たすことで、リフォーム後数年間にわたり固定資産税の軽減を受けられます。
また、所得税の控除を受ける対象になりやすいです。
もし、住宅ローンを利用してリフォームする場合は、住宅ローン控除が適用されることもあります。
これらの減税制度は、リフォーム費用そのものを直接減らすものではありませんが、長期的に見れば税金の負担を大幅に軽減してくれるため、トータルコストの節約に大きく貢献します。
減税制度は、耐震や省エネに関するリフォームが対象になりやすいため、該当する工事を検討している方は確認してみてください。
参考：国土交通省｜住宅をリフォームした場合に使える減税制度について
DIYを行う(放置されてない空き家に限る)
リフォーム費用を節約する方法として、DIY（自分自身で作業を行うこと）も考えられます。
特に、壁紙の張り替えや床の張り替え、家具の塗装といった内装の軽微な工事は、専門的な知識がなくても挑戦しやすく、費用を大きく抑えることができます。
ただし、長期間放置されていた空き家は、構造的な問題やシロアリ被害など、大掛かりな修繕が必要になることが多いため、プロに任せた方が安全です。
DIYする際は、内装の表面的な部分に限定するのが安全策です。
構造に関わる部分、電気・ガス・給排水など、専門的な資格が必要な箇所は必ずプロの業者に任せましょう。
DIYは「できる範囲で」という姿勢が大切で、無理をして失敗すると、かえって修繕費用が増えてしまうこともあるので、注意しましょう。
詳しいDIYの方法については、こちらの記事も参考にしてみてください。
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空き家リフォーム（リノベーション）の事例
ここでは、実際に空き家をリフォームして活用した事例をご紹介します。
神奈川県大磯町にあった築50年の空き家が、一棟貸しの宿泊施設として生まれ変わった事例です。
この空き家は、10年ほど空き家となっており、古くなった部分も多く、そのままでは活用が難しい状態でした。
リフォームによって内装を一新し、快適な宿泊施設に生まれ変わりました。
古い建物の良さを残しながら、新しい価値を生み出した好例といえます。
「古い家でも、こんな風に活用できるんだ」と感じていただけるのではないでしょうか。
詳しい事例は、こちらのページでご覧いただけます。
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