長年放置してしまっている空き家を、どうにかしたいけれど、どこから手をつければいいのかわからない…とお悩みではないでしょうか？
特に築年数が古い、荷物がそのままになっている、そもそも再建築ができない物件だと「売却は難しいのでは？」と諦めてしまいがちですよね。
そんな方のために、この記事では空き家をスムーズに売却する方法から、売却にかかる費用や税金について解説します。
損をしないためのポイントや、活用できる補助金制度についても紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。
空き家を売却する5つの手段
空き家を売却する方法は、ひとつだけではありません。 建物の状態や自分の状況に合わせて、最適な方法を選べます。
空き家を売却する主な5つの手段について、それぞれの特徴を紹介します。
建物を残してそのまま売却する
空き家をそのままの状態で売却する方法は、建物の解体や荷物の片付けの手間をかけずに売却できる点がメリットです。
買主の中には、自分でリフォームやDIYをして住みたいと考えている方や、古民家再生に興味がある方もいるため、一定のニーズがあります。
特に、リノベーション需要が高まっている近年では、築年数が古い物件でも価値を見出してくれる買主が見つかることもめずらしくありません。
ただし、物件の状態によっては売却価格が低くなる傾向にあるため、適正な価格設定が重要です。
建物を解体して更地で売却する
建物を解体して更地で売却する方法は、土地としての価値が高まり、住宅用地として購入を検討する方へも可能性が大きく広がります。
買い手は建物の老朽化や修繕の心配をせずに済むため、スムーズな売却につながりやすいのが特徴です。
一方で、建物の解体には多額の費用がかかるため、事前にしっかり解体費用を計算しましょう。
解体費用は建物の構造や立地によって大きく異なるので、複数の業者に見積もりを依頼するのがおすすめです。
買取業者に売却する
専門の買取業者に直接売却する方法は、シンプルな手続きとスムーズな取引が魅力です。
不動産会社が買い手となるため、査定から契約、引き渡しまでスピーディーに行えます。
物件の状態を問わず買い取ってもらえるケースがあり、雨漏りなど物件の悩みを抱えている方は修繕の負担を減らして売却できます。
ただし、市場価格よりも安価になる傾向があるため、注意が必要です。
リフォームしてから売却する
空き家をリフォームしてから売却する方法では、物件の印象が良くなり、購入希望者の購買意欲を高められます。
すぐにでも住める状態にすることで、子育て世代など忙しい層からのニーズが高まります。
ただし、リフォームにかかる費用が売却価格に見合っているかを慎重に検討しましょう。
リフォーム内容と費用のバランスを事前にしっかりとシミュレーションしておくことが大切です。
空き家のマッチングサービスで売却する
各自治体が運営する空き家バンクのようなマッチングサービスを利用して売却する方法では、直接買い手に紹介できます。
空き家を「売りたい人」と「買いたい人」を直接つなぐことが目的です。仲介手数料が不要で、売主と買主が直接契約できるため、費用を抑えられます。
ただし、契約内容や手続きに関してトラブルが起こるリスクもあり、注意が必要です。
自治体の担当者がサポートしてくれる場合もありますが、契約内容の確認などは慎重に行うようにしましょう。
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空き家を売却するまでの流れ
空き家を売却するまでの流れは、初めての方にとっては複雑に感じるかもしれません。
しかし、事前に流れを把握しておけば、スムーズに手続きを進められます。 空き家を売却する際の具体的なステップを解説するので、ぜひ参考にしてください。
①事前に相続登記を済ませる
空き家を売却する際、最初に所有者の名義を確認しましょう。 相続で空き家を所有する場合、まずは亡くなった方から相続人へ名義を変更するための相続登記が必要です。
2024年4月からは相続登記が義務化され、正当な理由なく手続きを怠ると罰則の対象になります。
市役所で取得可能な戸籍謄本や住民票、自分で作成が必要な登記申請書など書類の準備も合わせて行いましょう。
参考：東京法務局
②複数の不動産業者に査定を依頼する
相続登記が完了した後は、物件の価値を知るために複数の不動産業者に査定を依頼しましょう。 不動産会社によって査定額は異なるため、1社だけの査定で判断するのは危険です。
複数の業者に依頼することで、物件の適正な相場を把握できます。
最近では、不動産一括査定サイトを利用すれば、一度の入力で複数の業者にまとめて依頼できるので便利です。
担当者の対応や説明内容をチェックしておくと、信頼できる不動産業者を見極められます。
③不動産業者と媒介契約を結ぶ
査定額や担当者の対応などを比較して、信頼できる不動産業者を選んだら媒介契約を結びます。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
たとえば「一般媒介契約」は複数の不動産会社と契約できますが、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は1社のみとしか契約できません。
契約内容をよく確認し、自分の希望に合った契約形態を選びましょう。契約内容に不明点がある場合は、事前に必ず確認することが大切です。
④買主と売買契約を締結する
無事に買主が見つかったら、いよいよ売買契約を締結します。 契約時には、重要事項説明書の内容をしっかり確認し、疑問点があればその場で解決することが大切です。
契約書に署名と捺印し、買主から手付金を受け取ります。 手付金は、売主と買主のどちらかが契約を一方的に破棄した場合に、違約金として扱われるのが一般的です。
契約書の内容は専門的な言葉が多く難しく感じられますが、後々のトラブルを防ぐためにも、わからないことは遠慮なく担当者に質問しましょう。
⑤物件を引き渡す
売買契約が完了したら、代金の残金を受け取り、物件の引き渡しを行います。 引き渡し時には、物件や設備の状態を最終確認し、売買契約書に記載されている内容と相違ないかを確認します。
特に、雨漏りや設備の故障など引き渡し後のトラブルを防ぐためにも、記録として引き渡しの状態を写真に残すのがおすすめです。 すべての手続きが完了し、鍵の引き渡しが終われば売却は完了です。
空き家の売却にかかる税金や費用
「売却費用は解体費用だけじゃないの？」と疑問に思う方もいるかもしれません。 空き家の売却には、解体費用以外にもさまざまな費用や税金がかかります。
売却で得た利益には税金がかかるため、事前にいくらかかるのかを把握しておくことが大切です。
思わぬ出費で後悔しないように、売却にかかる主な費用と税金について詳しく解説していきます。
売却益にかかる譲渡所得税の仕組み
空き家の売却で利益が出た場合、譲渡所得税が発生します。 譲渡所得税は、所得税と住民税、復興特別所得税から成り立ちます。
空き家を所有していた期間によって税率が変動するので、売却のタイミングに注意しましょう。
所有期間が5年以下だと「短期譲渡所得」として税率が高くなり、5年を超えると「長期譲渡所得」として税率が低くなります。
売却にかかった仲介手数料や解体費用などは経費として計上できるため、譲渡所得税の節税が可能です。
予算に入れておくべき仲介手数料やリフォーム・解体費用
空き家を売却する際には、仲介手数料やリフォーム、解体費用も予算に組み込んでおく必要があります。
仲介手数料は、不動産業者に支払う成功報酬で、売買価格に応じて金額が変わります。
また、建物を解体して更地で売却する場合は解体費用、リフォームして売却する場合はリフォーム費用がかかります。
リフォームや解体費用は業者によって金額が大きく異なるため、複数の業者から見積もりをとって比較検討することが重要です。
想定外の出費で困らないよう、事前にしっかり計算しておきましょう。
売却完了まで発生する固定資産税や維持コスト
空き家を売却するまでは、固定資産税や維持コストも発生します。
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、売却が完了するまでの期間は引き続き負担する義務があります。
多くの場合は引き渡し日を基準に日割り計算して、買主と売主で精算します。
また、売却活動中も物件の価値を維持するために、定期的な見回りや草むしりなどの維持管理が必要です。 売却完了までの費用も資金計画に入れて準備しましょう。
売却時の税金や費用のお困りは、湘南空き家ラボの無料相談を活用ください
空き家の売却は控除や補助金を活用しよう
高額な解体費用や税金の支払いの悩みをお持ちの方も、ご安心ください。
空き家の売却には、税金の負担を軽くするための控除制度や、解体・リフォーム費用を補助してくれる制度があります。 制度をうまく活用すれば、金銭的な負担を大きく減らせます。
相続時に利用できる3,000万円の特別控除
相続した空き家を売却する際は、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を利用できる場合があります。
相続した空き家を売却して得た利益から、最大3,000万円を控除できる制度です。
ただし、控除の適用には、1981年5月31日以前に建てられた旧耐震基準の住宅や相続から3年以内などの条件があります。
制度を利用するためには必要書類の準備が必要なので、事前に国税庁の公式サイトをチェックしましょう。
参考：国税庁
自治体ごとに異なる助成金制度
空き家対策は国だけでなく、各自治体が解体やリフォームに対する独自の助成金制度を実施しています。
例えば、神奈川県二宮町では「空き家リフォーム補助事業」として、空き家バンクに登録した方を対象に、工事費用の一部が助成されます。
助成金制度は自治体によって内容や期間が異なるため、空き家が所在する市町村の公式サイトをこまめにチェックしましょう。
市役所などに直接相談してみるのもひとつの方法です。
参考：二宮町公式サイト
リフォームで使える国の補助金制度
国の補助金には空き家のリフォームで活用できる制度として、「長期優良住宅化リフォーム推進事業」や「住宅・建築物耐震改修事業」があります。
住宅の性能向上や省エネ化、耐震改修を目的として、空き家をリフォームして売却する場合に利用可能です。
自治体の補助金と合わせて利用できるケースもあるので、うまく活用することで費用を大きく抑えることができます。 最新の情報は、国土交通省や地元自治体のサイトで確認するようにしましょう。
控除や補助金の適用に不安がある方は「湘南空き家ラボ」へご相談ください
空き家を売却する際の注意点4つ
「売却したいけど、トラブルは避けたい…」と思っている方は、これから紹介する4つの注意点をぜひ頭に入れておいてください。
事前の準備や正しい知識を持つことでスムーズな売却につながり、後々の後悔も少なくなります。
名義変更を放置すると売却できない場合がある
空き家を相続した場合、名義変更をしないまま放置してしまうと、スムーズに売却できません。
相続登記は2024年4月から義務化され、3年以内に手続きをしないと罰則の対象となってしまいます。
また、相続人が複数いる場合は全員の同意や協力が必要になるため、時間がかかることがあります。
トラブルを避けるためにも、相続が発生したら早めに名義変更の手続きを進めるようにしましょう。
価格設定を誤ると売却失敗につながる
空き家の売却価格は、高すぎても安すぎても失敗につながります。
高すぎると買主が見つからず売却期間が長引き、安すぎると本来得られるはずだった利益を逃してしまうことになります。
適正な価格設定を行うためには、複数の不動産業者に査定を依頼し、相場を把握することが大切です。
また、築年数が古い場合や再建築不可の物件は、査定額が低くてもプロの意見を参考にしながら価格設定を行うようにしましょう。
書類の準備不足はトラブルを招く
空き家の売却には、戸籍謄本や固定資産評価証明書など、多くの書類が必要です。
書類の準備が不足していると契約手続きが滞り、売却が遅れてしまう原因となります。
また、契約時に重要事項説明書の内容の確認不足が原因で、トラブルに発展するケースがあります。
売買契約書の内容を十分に理解し、必要な書類を事前に準備しておくことで信頼性の高い取引につながります。
信頼できる業者に依頼する
空き家をスムーズに売却するためには、信頼できる不動産業者を選ぶことが非常に重要です。 不動産業者とはいえ、対応力や販売力には差があります。
1つの業者に任せてしまうと、なかなか買い手が見つからず、売却期間が長引いてしまう可能性があります。
複数の企業やサービスに相談し、自分の物件に合った売却方法を提案してくれる業者を見つけましょう。 不動産会社だけでなく、空き家バンクを合わせて利用することで、選択肢が広がります。
売れない空き家でお困りなら「湘南空き家ラボ」へ
長年放置している空き家をどうにかしたいけれど、どこに相談すればいいかわからないと悩んでいませんか？
特に、「解体費用が高くて手が出ない」「荷物や家財道具が大量に残っている」「再建築不可物件で売却を断られた」など、深刻な問題を抱えている方は少なくありません。
そんなお悩みを抱えている方は、ぜひ一度「湘南空き家ラボ」にご相談ください。
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