空き家を持ち続けることは、固定資産税や維持管理の手間など、所有者にとって負担が大きいです。
手続きの複雑さを考えると、なかなか重い腰が上がらないものですが、放置すればするほど建物は劣化し、資産価値は下がってしまいます。
そこで本記事では、空き家をスムーズに売却する方法から手続きの流れ、利用できる控除制度まで解説。あなたに最適な売却方法を見つけて、長年の肩の荷を下ろしましょう。
空き家を売却する5つの方法【比較】
空き家を売却する方法は、ひとつだけではありません。建物の状態や自分の状況に合わせて、最適な方法を選べます。
空き家を売却する主な5つの手段について、それぞれの特徴を紹介します。
- 古家付き土地としてそのまま売却する
- 建物を解体して更地渡しで売却する
- 不動産買取会社に直接売却する
- リフォーム・リノベーション後に売却する
- 空き家バンクなどのマッチングサービスで売却する
古家付き土地としてそのまま売却する
建物を残してそのまま売却する方法とは、解体や片付けの手間をかけずに空き家を手放せる、シンプルな売却手段です。
買主の中には、自分でリフォームやDIYをして住みたいと考えている方や、古民家再生に興味がある方もいるため、一定のニーズがあります。
特に、リノベーション需要が高まっている近年では、築年数が古い物件でも価値を見出してくれる買主が見つかることも珍しくありません。
ただし、物件の状態によっては売却価格が低くなる傾向にあるため、適正な価格設定が重要です。
建物を解体して更地渡しで売却する
更地で売却する方法とは、建物を解体して土地としての価値を高め、幅広い買主層にアプローチできる売却手段です。
買い手は建物の老朽化や修繕の心配をせずに済むため、スムーズな売却につながりやすいのが特徴です。
一方で、建物の解体には多額の費用がかかるため、事前にしっかり解体費用を把握しましょう。
解体費用は建物の構造や立地によって大きく異なるので、複数の会社に見積もりを依頼するのがおすすめです。
関連記事：空き家の解体費用は誰が払う？相場や払えない時の対処法も紹介
不動産買取会社に直接売却する
買取会社に売却する方法とは、不動産会社に直接買い取ってもらう、最短かつ手間のかからない売却手段です。
不動産会社が買い手となるため、査定から契約、引き渡しまでスピーディーに行えます。
物件の状態を問わず買い取ってもらえるケースがあり、雨漏りなど物件の悩みを抱えている方は修繕の負担を減らして売却できます。
ただし、市場価格よりも安価になる傾向があるため、注意が必要です。
関連記事：空き家は買取でラクに手放せる？メリット・業者選びのコツを解説！
リフォーム・リノベーション後に売却する
リフォームしてから売却する方法とは、物件の印象を向上させ、購入希望者の購買意欲を高めることで、より高値での売却を目指す手段です。
すぐにでも住める状態にすることで、子育て世代など忙しい層からのニーズが高まります。
ただし、リフォームにかかる費用が売却価格に見合っているかを慎重に検討しましょう。
リフォーム内容と費用のバランスを事前にしっかりとシミュレーションしておくことが大切です。
関連記事：空き家リフォームの活用法から補助金を利用した費用の抑え方まで解説！
空き家バンクなどのマッチングサービスで売却する
空き家のマッチングサービスとは、自治体が運営する空き家バンクなどを通じて、仲介手数料をかけずに買い手と直接つながれる売却手段です。
売主と買主が直接契約できるため、費用を抑えられます。
ただし、契約内容や手続きに関してトラブルが起こるリスクもあり、注意が必要です。自治体の担当者がサポートしてくれる場合もありますが、契約内容の確認などは慎重に行うようにしましょう。
関連記事：空き家バンクとは？制度の仕組みとメリット・デメリットを解説
「売れない」と言われた空き家でも、活用できる方法があります。売却が難しい空き家をお持ちの方は、コストゼロで賃貸活用できる「湘南空き家ラボ」へご相談ください。
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空き家を売却するまでの流れ｜5ステップ
空き家を売却するまでの流れは、初めての方にとっては複雑に感じるかもしれません。
しかし、事前に流れを把握しておけば、スムーズに手続きを進められます。空き家を売却する際の具体的なステップを解説するので、ぜひ参考にしてください。
- 相続登記で名義変更を済ませる
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 買主と売買契約を締結する
- 残金決済・物件の引き渡しを行う
STEP1｜相続登記で名義変更を済ませる
空き家を売却する際、最初に所有者の名義を確認しましょう。相続で空き家を所有する場合、まずは亡くなった方から相続人へ名義を変更するための相続登記が必要です。
2024年4月からは相続登記が義務化され、正当な理由なく手続きを怠ると罰則の対象になります。
市役所で取得可能な戸籍謄本や住民票、自分で作成が必要な登記申請書など書類の準備も併せて行いましょう。
参考：東京法務局
STEP2｜複数の不動産会社に査定を依頼する
相続登記が完了した後は、物件の価値を知るために複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社によって査定額は異なるため、1社だけの査定で判断するのは危険です。
複数の会社に依頼することで、物件の適正な相場を把握できます。
最近では、不動産一括査定サイトを利用すれば、一度の入力で複数の会社にまとめて依頼できるので便利です。
担当者の対応や説明内容をチェックしておくと、信頼できる不動産会社を見極められます。
STEP3｜不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定額や担当者の対応などを比較して、信頼できる不動産会社を選んだら媒介契約を結びます。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
たとえば「一般媒介契約」は複数の不動産会社と契約できますが、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は1社としか契約できません。
契約内容をよく確認し、自分の希望に合った契約形態を選びましょう。契約内容に不明点がある場合は、事前に必ず確認することが大切です。
STEP4｜買主と売買契約を締結する
無事に買主が見つかったら、いよいよ売買契約を締結します。契約時には、重要事項説明書の内容をしっかり確認し、疑問点があればその場で解決することが大切です。
契約書に署名と捺印し、買主から手付金を受け取ります。手付金は、売主と買主のどちらかが契約を一方的に破棄した場合に、違約金として扱われるのが一般的です。
契約書の内容は専門的な言葉が多く難しく感じられますが、後々のトラブルを防ぐためにも、わからないことは遠慮なく担当者に質問しましょう。
STEP5｜残金決済・物件の引き渡しを行う
売買契約が完了したら、代金の残金を受け取り、物件の引き渡しを行います。引き渡し時には、物件や設備の状態を最終確認し、売買契約書に記載されている内容と相違がないかを確認します。
特に、雨漏りや設備の故障など引き渡し後のトラブルを防ぐためにも、記録として引き渡しの状態を写真に残すのがおすすめです。すべての手続きが完了し、鍵の引き渡しが終われば売却は完了です。
空き家の売却にかかる税金と費用の内訳
空き家の売却には、解体費用以外にもさまざまな費用や税金がかかります。売却で得た利益には税金がかかるため、事前にいくらかかるのかを把握しておくことが大切です。
思わぬ出費で後悔しないように、売却にかかる主な費用と税金について詳しく解説していきます。
- 売却利益にかかる「譲渡所得税」
- 予算に入れておくべき「仲介手数料」「リフォーム費用」「解体費用」
- 売却完了まで発生する「固定資産税」「維持管理コスト」
- 相続登記にかかる「登録免許税」「司法書士費用」
売却利益にかかる「譲渡所得税」
譲渡所得税とは、空き家の売却で利益が出た場合に課される税金で、所得税・住民税・復興特別所得税から構成されます。
空き家を所有していた期間によって税率が変動するので、売却のタイミングに注意しましょう。
所有期間が5年以下だと「短期譲渡所得」として税率が高くなり、5年を超えると「長期譲渡所得」として税率が低くなります。
売却にかかった仲介手数料や解体費用などは経費として計上できるため、譲渡所得税の節税が可能です。
予算に入れておくべき「仲介手数料」「リフォーム費用」「解体費用」
空き家の売却では、仲介手数料・リフォーム費用・解体費用を事前に予算へ組み込んでおくことが不可欠です。
仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬で、売買価格に応じて金額が変わります。
また、建物を解体して更地で売却する場合は解体費用、リフォームして売却する場合はリフォーム費用がかかります。
リフォームや解体費用は会社によって金額が大きく異なるため、複数の会社から見積もりをとって比較検討することが重要です。
想定外の出費で困らないよう、事前にしっかり計算しておきましょう。
売却完了まで発生する「固定資産税」「維持管理コスト」
固定資産税や維持管理コストとは、空き家の売却が完了するまで発生し続ける費用で、資金計画に必ず組み込むべきものです。
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、売却が完了するまでの期間は引き続き負担する義務があります。
多くの場合は引き渡し日を基準に日割り計算して、買主と売主で精算します。
また、売却活動中も物件の価値を維持するために、定期的な見回りや草むしりなどの維持管理が必要です。売却完了までの費用も資金計画に入れて準備しましょう。
相続登記にかかる「登録免許税」「司法書士費用」
相続した空き家を売却する際の相続登記には、「登録免許税」という税金と、手続きを依頼する「司法書士への報酬」が発生します。
登録免許税は、固定資産税評価額の0.4％が課税されます。たとえば、評価額が1,000万円の不動産であれば、4万円が税額です。
司法書士への依頼費用は事務所によって異なりますが、一般的には5万円から15万円程度が相場とされています。
自分で行えば司法書士費用は節約できますが、戸籍の収集や申請書の作成は非常に手間がかかる作業です。手続きに不備があると売却スケジュールに影響が出るため、専門家への依頼を検討しましょう。
関連記事：空き家売却時に発生する税金まとめ｜控除・特例で税負担を減らす方法も解説
「湘南空き家ラボ」では、空き家の売却・活用に関する無料相談を受け付けています。費用面のお悩みも含めて、空き家の状況に合わせた最適な方法を一緒に考えましょう。
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空き家の売却は控除や補助金を活用しよう
空き家の売却には、税金の負担を軽くするための控除制度や、解体・リフォーム費用を補助してくれる制度があります。制度をうまく活用すれば、金銭的な負担を大きく減らせます。
- 相続時に利用できる「3,000万円の特別控除」
- 自治体ごとに異なる「助成金制度」
- リフォームで使える「国の補助金制度」
相続時に利用できる「3,000万円の特別控除」
3,000万円の特別控除とは、相続した空き家を売却した際の利益から最大3,000万円を差し引ける、非常に大きな節税制度です。
正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、相続した空き家の売却時に利用できます。
ただし、控除の適用には、1981年5月31日以前に建てられた旧耐震基準の住宅であることや、相続から3年以内であることなどの条件があります。
制度を利用するためには必要書類の準備が必要なので、事前に国税庁の公式サイトをチェックしましょう。
参考：国税庁
関連記事：相続した空き家売却の3,000万円控除とは？7つの適用要件・必要書類・注意点を解説
自治体ごとに異なる「助成金制度」
自治体の助成金制度とは、各市町村が独自に実施している空き家の解体やリフォームに対する補助金制度です。
例えば、神奈川県二宮町では「空き家リフォーム補助事業」として、空き家バンクに登録した方を対象に、工事費用の一部が助成されます。
助成金制度は自治体によって内容や期間が異なるため、空き家が所在する市町村の公式サイトをこまめにチェックしましょう。
市役所などに直接相談してみるのもひとつの方法です。
参考：二宮町公式サイト
関連記事：空き家活用で補助金・支援制度が使える場面は？探し方や注意点を解説！
リフォームで使える「国の補助金制度」
リフォームで使える国の補助金制度とは、「長期優良住宅化リフォーム推進事業」や「住宅・建築物耐震改修事業」など、住宅の性能向上や耐震改修を目的としたリフォームに活用できる国の支援制度です。
空き家をリフォームして売却する場合に利用可能です。自治体の補助金と合わせて利用できるケースもあるので、うまく活用することで費用を大きく抑えられます。
最新の情報は、国土交通省や地元自治体のサイトで確認するようにしましょう。
関連記事：空き家リフォームで国の補助金はある？種類と事例を解説！
控除や補助金の手続きは複雑で、自分の空き家に適用できるのか判断に迷う方も多いです。「湘南空き家ラボ」では制度活用についての質問にもお答えしていますので、お気軽にご相談ください。
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空き家を売却する際の注意点5つ
「売却したいけど、トラブルは避けたい…」と思っている方は、これから紹介する5つの注意点をぜひ頭に入れておいてください。事前の準備や正しい知識を持つことでスムーズな売却につながります。
- 相続登記（名義変更）を放置すると売却できない
- 相場を無視した価格設定は売却長期化の原因になる
- 必要書類の準備不足は契約トラブルを招く
- 空き家売却の実績がある不動産会社を選ぶ
- 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を理解しておく
相続登記（名義変更）を放置すると売却できない
空き家を相続した場合、名義変更をしないまま放置してしまうと、スムーズに売却できません。
相続登記は2024年4月から義務化され、3年以内に手続きをしないと罰則の対象となってしまいます。
また、相続人が複数いる場合は全員の同意や協力が必要になるため、時間がかかることがあります。
トラブルを避けるためにも、相続が発生したら早めに名義変更の手続きを進めるようにしましょう。
相場を無視した価格設定は売却長期化の原因になる
空き家の売却価格は、高すぎても安すぎても失敗につながります。
高すぎると買主が見つからず売却期間が長引き、安すぎると本来得られるはずだった利益を逃してしまうことになります。
適正な価格設定を行うためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、相場を把握することが大切です。
また、築年数が古い場合や再建築不可の物件は、査定額が低くてもプロの意見を参考にしながら価格設定を行いましょう。
必要書類の準備不足は契約トラブルを招く
戸籍謄本や固定資産評価証明書など書類の準備が不足していると契約手続きが滞り、売却が遅れてしまう原因となります。
また、契約時に重要事項説明書の内容の確認不足が原因で、トラブルに発展するケースがあります。
売買契約書の内容を十分に理解し、必要な書類を事前に準備しておくことで信頼性の高い取引につながります。
空き家売却の実績がある不動産会社を選ぶ
空き家をスムーズに売却するためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが非常に重要です。不動産会社とはいえ、対応力や販売力には差があります。
1つの会社に任せてしまうと、なかなか買い手が見つからず、売却期間が長引いてしまう可能性があります。
複数の不動産会社に相談し、自分の物件に合った売却方法を提案してくれる会社を見つけましょう。不動産会社だけでなく、空き家バンクを合わせて利用することで、選択肢が広がります。
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を理解しておく
契約不適合責任とは、売却した物件が契約内容と異なる場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害、配管の故障などの不具合が見つかった場合、買主から修補請求や代金減額請求、契約解除を求められるリスクがあります。
特に築年数が古い空き家は、目に見えない部分で劣化が進んでいるケースが多いため、注意しなければなりません。
トラブルを未然に防ぐためには、知っている不具合を隠さずに告知書へ記載し、契約書に契約不適合責任を免責する旨の特約を盛り込みましょう。
関連記事：空き家売却で失敗しないための注意点｜費用・放置リスク・回避方法まで解説
空き家の売却に関するよくある質問
空き家の売却は人生でそう何度も経験することではないため、疑問や不安が尽きないものです。ここでは、空き家の売主からよく寄せられる以下4つの質問について回答します。
- 空き家は築何年まで売れる？
- 空き家の売却にはどのくらいの期間がかかる？
- 遠方にある空き家でも売却できる？
- 空き家を売却したら確定申告は必要？
空き家は築何年まで売れる？
売却に築年数の制限はありません。一般的に木造住宅は築20年を超えると建物の市場価値がほぼゼロとみなされることが多いですが、建物価格がつかないだけで、売れないわけではありません。
近年では古民家カフェやDIY向けの物件として、築古物件を探している層も増えています。建物に価値がなくても、立地が良ければ「古家付き土地」として土地価格で取引されます。
「古すぎるから売れない」と自己判断せず、まずは現在の価値を査定してもらうことが大切です。
空き家の売却にはどのくらいの期間がかかる？
空き家の売却期間は、売り出しから引き渡しまで平均して3ヶ月から6ヶ月程度です。買い手が見つかるまでに1ヶ月〜3ヶ月、そこから売買契約や住宅ローンの審査、引き渡し手続きに1ヶ月〜2ヶ月程度を要します。
ただし、立地条件や価格設定によっては1年以上かかるケースも珍しくありません。また、相続登記や荷物の片付けが終わっていない場合は、さらに準備期間が必要です。
現金化を急ぐ場合や、いつ売れるかわからない状態を避けたい場合は、数週間から1ヶ月程度で完了する「不動産買取」を検討しましょう。
遠方にある空き家でも売却できる？
現在のお住まいと空き家が離れていても、問題なく売却可能です。売却活動のたびに現地へ足を運ぶ必要はなく、電話やメール、郵送でのやり取りで手続きを進められます。
媒介契約や売買契約の締結も、持ち回り契約（契約書を郵送して署名捺印する方法）や、代理人を立てることで対応できます。
遠方の空き家を売る際は、現地の事情に詳しいエリア内の不動産会社に依頼するのがポイントです。内覧対応や定期的な空気の入れ替えを行ってくれる会社もあるため、サポート体制を確認しておきましょう。
関連記事：遠方の空き家を売却する方法と注意点｜売れない時の対策も解説！
空き家を売却したら確定申告は必要？
空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行う義務があります。
利益が出ていない（売却損になった）場合は、原則として申告の義務はありません。しかし、確定申告を行うことで、給与所得など他の所得と損益通算をして税金を安くできる特例が使える可能性があります。
申告漏れは延滞税などのペナルティ対象となるため、利益の有無にかかわらず、税理士や税務署に相談して申告の必要性を確認しておきましょう。
関連記事：空き家を売却したら確定申告は必要？ケース別の判断基準・必要書類・流れを解説
売れない空き家でお困りなら「湘南空き家ラボ」へ
ここまで、空き家の売却方法や手続きの流れ、税金対策について解説してきました。売却には複数の選択肢があり、それぞれのメリットを理解して選ぶことが大切です。
さらに、3,000万円の特別控除や自治体の補助金を活用すれば、手元に残るお金を増やせる可能性もあります。まずは信頼できる不動産会社を見つけ、査定を依頼することから始めてみましょう。
もし、「築年数が古すぎて売れない」「解体費用が出せない」などの壁にぶつかった場合は、コストゼロで空き家を再生する「湘南空き家ラボ」にご相談ください。
リフォーム費用負担なしで賃貸物件として活用し、収益化する道もあります。売却以外の選択肢も含めて、あなたの大切な資産の未来を一緒に考えましょう。
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