「いつかどうにかしなきゃ」と思いながら、空き家をそのままにしていませんか。名義変更の手続きが面倒だったり、費用がいくらかかるのか分からなかったり。
放置している間にも固定資産税は毎年かかり、税額が最大6倍に膨れ上がるリスクまであるのです。
本記事では、空き家を売却する前に知っておきたい注意点や、放置することで起こるリスク、売却以外の選択肢についても詳しく解説していきます。
後悔しない判断をするためにも、ぜひ最後までご覧ください。
空き家売却前に必ず押さえておきたい注意点
空き家を売却しようと考え始めたとき、まず何から手をつけて良いのか分からない方も多いのではないでしょうか。
無駄な手間や費用をかけず、スムーズに売却手続きを進めるためには、注意すべきポイントをしっかり把握しておくことが大切です。
空き家売却にかかる税金・仲介手数料・解体費用を把握する
空き家の売却にかかる主な費用は、仲介手数料・印紙税・登記費用・譲渡所得税の4つです。
不動産会社に仲介を依頼する場合、売却価格に応じた仲介手数料が発生します。さらに、売買契約書に貼る印紙税や、所有権の移転登記にかかる登記費用など、細かい費用も積み重なります。
買い手が見つかりにくい場合は、事前に解体やリフォームが必要になることもあり、その費用も考慮しなければなりません。
売却によって得た利益（譲渡所得）には、「譲渡所得税」が課税されることも忘れてはいけないポイントです。
これらの費用や税金をすべて含めた総額を事前に把握し、売却によって手元に残る金額とのバランスをしっかり考えておくことが大切です。
想定外の出費で後悔しないためにも、売却にかかるお金の全体像を把握しておきましょう。
関連記事：空き家売却の税金控除・特例6選｜対象要件や手順・必要書類、注意点まで解説
相続登記や共有名義の整理する
空き家を売却しようとしても名義が故人のままだと、手続きを進められません。不動産を売却するためには、現在の所有者名義であることが必須条件です。
もし空き家が亡くなった方の名義のままであれば、まずは相続登記という手続きをしてご自身の名義に変更する必要があります。
兄弟などの複数人が所有者として名を連ねる共有名義になっている場合、売却するためには共有者全員の同意が必要です。
もし意見がまとまらない際は、売却自体が難しくなってしまうこともあります。
2024年4月からは相続登記が義務化されました。早めに専門家である司法書士に相談して、スムーズに売却を進められるように名義を整理しておきましょう。
抵当権の抹消と住宅ローン残債を精算する
抵当権が残ったままでは、買い手は安心して物件を購入することができないため、物件を引き渡す前までに住宅ローンの残債を全て精算して、抵当権を抹消する手続きが必要です。
一般的に住宅ローンを組むと、金融機関はその不動産を担保として設定します。
担保として不動産に設定される権利を抵当権といい、万が一ローンの支払いが滞った場合、金融機関がその不動産を競売にかけることができる権利です。
まずは、ローンの借り入れ先である金融機関に連絡し、住宅ローンの残高を確認しましょう。売却代金で残債を完済し、同時に抵当権の抹消手続きを行うのが一般的な流れです。
売却時期と売却相場を見極める
空き家売却に有利な時期は、需要が高まる1月〜3月と夏休み期間です。
転勤や進学で人の動きが活発になる春先と、家族でゆっくり物件を探せる夏場は、比較的高い価格で売却できる可能性があります。不動産市場は常に変動しているため、タイミングの見極めが売却成功のカギを握ります。
しかし、必ずしもこうした時期を待つ必要はありません。
早く手放したいという場合は市場の動向をこまめにチェックし、不動産会社と相談しながら最適なタイミングを見極めることが大切です。
すぐに現金化したい場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう「不動産買取」という選択肢もあるので、時間と価格のどちらを優先するかを考えて判断しましょう。
確認すべきポイントが多く、ひとりで判断するのは簡単ではありません。「自分の空き家はどこから手をつければいいのか」とお悩みの方は、ぜひ湘南空き家ラボへご相談ください。空き家の状況に合わせた最適な進め方を無料でご提案しています。
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空き家売却の準備と手続きで気をつけること
空き家の売却を決意したら、いよいよ具体的な準備と手続きに進みます。
ここでは、スムーズに売却を進めるために、事前にやっておくと良い準備や手続きについて、ポイントを絞ってご紹介します。
売却に必要な書類を事前に揃える
空き家を売却する際には、身分証明書、印鑑証明書、住民票、固定資産税納税通知書、権利証（登記識別情報）、建築確認済証、検査済証などの書類が必要になります。
売買契約書を作成するためにはもちろんのこと、所有権移転登記や税金の申告など、手続きの各段階で書類を提出しなければなりません。
物件の状況によっては、戸籍謄本や遺産分割協議書なども必要になることがあります。
これらの書類は発行に時間がかかるものもあるため、不動産会社に相談しながら早めに準備を始めることがスムーズな売却への第一歩です。
事前にリストアップして、計画的に揃えていきましょう。
リフォーム・解体の必要性を判断する
リフォームは必ずしも必要ではなく費用は高額になることも多いため、費用対効果を慎重に考える必要があります。
自己判断で高額なリフォームを進めてしまうと、後悔することになりかねません。
もしリフォームを検討する場合は不動産会社に相談し、どの程度の修繕が売却に有利に働くのか、専門家の意見を聞くことが大切です。
大がかりなリフォームをしなくても部屋の掃除や庭の草刈りを行い、外観をきれいに整えるだけでも物件の印象は大きく変わります。
ちょっとした工夫で、買い手にとって魅力的な物件にすることは可能です。
空き家の売却実績がある不動産会社を選ぶ
空き家を売却する際は、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。空き家の売却は一般的な不動産売却とは異なるノウハウが必要になる場合があります。
複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定額や提案内容を比較してみましょう。
査定額の高さだけでなく空き家の売却実績や担当者の対応も重要な判断材料です。インターネットの口コミや評判をチェックすることも有効です。
いくつかの会社とやりとりをすることで相場感をつかむこともでき、安心して任せられる会社を見つけられます。
湘南空き家ラボでは、売却・賃貸・活用のどれが最適か、物件の状態を見た上でご提案が可能です。
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空き家売却で起こりやすいトラブルと回避方法
空き家を売却する際に手続きがスムーズに進まず、残念ながらトラブルに発展してしまうことがあります。
後悔しない売却を実現するために、よくあるトラブルとその回避方法を知っておきましょう。
売却後に欠陥が見つかるトラブル
空き家の売却後に雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きなど、買い手側が気づかなかった欠陥が見つかることがあります。
こうした欠陥があった場合、売主は「契約不適合責任」として修繕費や損害賠償を求められる可能性があります。
築年数が古い空き家では、こうした問題が発生する可能性が高いため注意が必要です。
トラブルを避けるためには、売却前に専門家による建物調査（ホームインスペクション）を実施することをおすすめします。
事前に建物の状態を把握できるため、欠陥が見つかった場合は買い手に対して正直に告知した上で売買契約を結ぶことができます。
契約前の説明不足で起こるトラブル
売主が、物件に関する重要な情報を買い手に伝えずに契約を進めてしまうと、あとから「告知義務違反」として訴えられる可能性があります。
例えば、物件が土砂災害警戒区域内にあることや隣地との境界線が曖昧であることが挙げられます。
買い手の判断に影響を及ぼす可能性のある情報は、必ず事前に正直に伝えましょう。
相続登記や抵当権の有無についても、正確に把握し、不動産会社を通じて買い手に情報を提供することが重要です。
税金の申告ミスで損するトラブル
税金の計算方法や申告の仕方を知らずにいると、思わぬ申告ミスで損をしてしまうことがあります。
相続した空き家の売却では特定の条件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円の控除を適用できる場合があります。
特例を活用することで、税金負担の大幅な軽減が可能です。条件の判断が難しい場合は税理士などの専門家に相談して、特例を漏れなく活用しましょう。
売却後の清算漏れによるトラブル
公共料金・火災保険・固定資産税などの日割り精算を怠り、売主が余計な負担を抱えてしまうケースもあります。
電気・ガス・水道などの公共料金は引き渡し日までを売主が負担し、日割り計算で買主と清算するのが一般的です。火災保険や地震保険は引き渡し後に解約でき、未経過分の保険料は返戻金として戻ります。
さらに固定資産税や都市計画税も忘れてはいけません。これらは1年分を売主が納めますが、契約時に引き渡し日を基準に日割りで清算するのが慣例です。
事前に確認していないと、売主が余計な負担を抱えることになります。清算漏れは小さな金額でも後々の不信感につながるため、契約前にきちんと取り決めておくことが大切です。
空き家の放置によるリスク
空き家を放置し続けることには、さまざまなリスクが潜んでいます。住んでいない家でも家がある限り、所有者としての責任は無くなりません。
特に、遠方に住んでいる場合、放置によるリスクは増大してしまいます。
資産価値が下がり固定資産税が最大6倍になる
空き家を放置しておくと、建物の老朽化がどんどん進み、資産価値は時間とともに下落してしまいます。
やがて雨漏りやシロアリ被害などが発生し、修繕費用がかさむことも考えられます。
日本は地震や台風などの自然災害が多い国です。災害によって建物が損壊してしまった場合、資産価値がゼロになりかねません。
空き家を放置し続けることで、固定資産税の負担が増える可能性があります。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」により、固定資産税が軽減されています。
空き家を放置して管理不全と判断されると特例が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるため注意が必要です。
不法占拠・不法投棄・近隣トラブルが起きる
空き家を長期間放置すると、不審者による不法占拠や不法投棄のリスクがあります。庭や建物が荒れた状態のままだと景観を損ない、近隣住民から苦情が出ることも少なくありません。
また、手入れされていない庭木が隣の家にはみ出したり、落ち葉が隣地に溜まったりするとご近所トラブルに発展する可能性があります。
所有者が遠方に住んでいる場合、トラブルに気づきにくいため、知らず知らずのうちにご近所に迷惑をかけてしまうかもしれません。
トラブルは一度発生すると解決に時間と費用がかかるため、定期的な管理や点検を行い、放置を避けることが重要です。
「特定空き家」指定でペナルティを課せられる
空き家を管理せずに放置し、倒壊の危険性や衛生上の問題があると判断された場合、自治体から「特定空き家」に指定されることがあります。
特定空き家に指定されてしまうと固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税金が最大で6倍に跳ね上がるため注意しましょう。
自治体から改善勧告や命令が出されたにもかかわらず、状態が改善されない場合は、「行政代執行」が行われる可能性があります。
行政代執行は自治体が強制的に建物を解体し、その費用を所有者に請求するというものです。
思わぬペナルティで大きな出費にならないように、早めに管理や売却などの対応を検討しましょう。
関連記事：空き家放置のリスクとは？罰則はあるの？適切な対策方法を解説！
売却以外も検討｜空き家処分の3つの選択肢
「売却は難しそう…」「解体費用が高くて手が出せない…」と考えている方には、売却や解体以外にも空き家を処分する方法があります。
所有している空き家の状態や、ご自身の状況に合わせて、最適な方法を選ぶことが大切です。
ここでは、空き家をどうにかしたいと考えている方のために、いくつかの選択肢をご紹介します。
仲介売却・不動産買取で空き家を売却する
空き家を処分する際の最も一般的な方法が売却です。
売却方法には、不動産会社に仲介を依頼して買い手を探してもらう仲介売却と、不動産会社に直接買い取ってもらう不動産買取の2つの方法があります。
仲介売却は時間がかかることがありますが、より高い価格で売れる可能性があります。一方、不動産買取は仲介手数料がかからず、すぐに現金化できる点がメリットです。
空き家の修繕により付加価値をつけてから販売するリフォーム販売や、賃貸に転用して収益化を図る方法もあります。
目的や状況に応じて選択肢を比較し、自分にとって最も有利な方法を見極めることが大切です。
関連記事：空き家の売却方法5選｜手続きの流れ・税金控除の活用術・注意点も解説
空き家を解体して更地として売却・活用する
老朽化により売却が難しい場合は、空き家を解体して更地にする選択肢があります。
解体工事には「建設リサイクル法」や「廃棄物処理法」などの法律が関係しており、不法投棄などを行わない信頼できる業者を選ぶことが大切です。
解体費用は、建物の構造や規模、立地などによって大きく異なります。複数の業者から見積もりをとって比較検討しましょう。
また、解体後は建物が無くなるため、固定資産税が大幅に増える可能性があることにも注意が必要です。
空き家を賃貸・地域活用として提供する
売却や解体以外の選択肢として、空き家を貸したり提供したりする方法があります。
賃貸に出せば安定した収入が得られ、シェアハウスや地域活動の拠点として活用する例も増えています。
ただし、賃貸契約や使用貸借契約を結び、修繕費や管理責任の分担を明確にしておかないと、トラブルにつながりかねません。
提供後も所有者としての責任は残るため、利用者との合意内容をきちんと書面化しておくことが大切です。
活用方法を工夫すれば、空き家を地域資源として再生しつつ、放置リスクを避ける手段になります。
売却・解体・賃貸、それぞれにメリットとデメリットがあり、「自分の空き家にはどれが合うのか」は物件の状態や所有者の事情によって異なります。
湘南空き家ラボでは、費用面・収益面・手間の少なさを含めた最適なプランをご提案。相談は無料で、遠方の方はオンライン対応も可能です。
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空き家売却に関するよくある質問
空き家売却について、読者の方から寄せられることの多い疑問とその回答をまとめました。気になる質問があれば、ぜひ確認してみてください。
空き家を売却するときの流れは？
空き家売却の流れは、大きく分けて以下の5ステップで進みます。
- 複数の不動産会社に査定を依頼して、売却価格の相場を把握する
- 依頼する不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をスタートする
- 内覧対応して、購入希望者が見つかったら価格や条件の交渉を行う
- 売買契約を締結して、手付金を受け取る
- 残代金の受領と同時に所有権を移転し、鍵を引き渡す
査定依頼から引き渡しまで、一般的な目安は3〜6か月程度です。ただし、空き家の場合は築年数の古さや立地条件によって買い手が見つかるまでに時間がかかることも珍しくありません。
売却後には確定申告が必要になる場合があるため、引き渡し後の手続きまで含めてスケジュールを組んでおくと安心です。
住んでいない家でも3,000万円特別控除は受けられる？
住んでいない家でも、一定の条件を満たせば「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」として最大3,000万円の控除を受けることができます。
この特例は、相続で取得した空き家を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です。適用を受けるための主な条件は、以下のとおりです。
- 被相続人（亡くなった方）がひとりで住んでいた家であること
- 1981年5月31日以前に建てられた建物であること（旧耐震基準）
- 売却時に現行の耐震基準に適合している、または取り壊して更地になっていること
- 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却価格が1億円以下であること
- 相続から売却時まで、賃貸や居住など他の用途に使っていないこと
条件が細かく、判断を誤ると控除を受けられなくなるため、売却前の段階で税理士や不動産会社に確認しておくことをおすすめします。
空き家をタダであげたら贈与税はかかる？
空き家を無償で譲渡した場合、受け取った側に贈与税がかかります。
贈与税は「もらった人」が支払う税金で、不動産のように金銭以外の財産を無償で受け取った場合にも課税対象です。課税額は、空き家の相続税評価額をもとに計算されます。
たとえば、相続税評価額が1,000万円の空き家をタダで譲った場合、受け取った側には数百万円単位の贈与税が発生する可能性があります。
不動産会社選びで失敗しないポイントは？
不動産会社選びで失敗しないためのポイントは、必ず複数社に査定を依頼して比較することです。
1社だけに相談すると、査定額が適正かどうかの判断がつきません。最低でも3社程度に査定を出し、以下の点を比較するようにしてください。
- 周辺の取引事例をもとに、なぜその金額になるのか説明があるか
- 築古物件や地方物件など、空き家に近い条件の売却実績があるか
- 担当者は質問への回答が的確で、売主の不安に寄り添った対応をしてくれるか
- 仲介・買取・更地売却など、複数の選択肢を提示してくれるか
- 仲介手数料やその他費用について、契約前に明確な説明があるか
査定額の高さだけでなく、「なぜその金額なのか」を論理的に説明できる会社を選ぶのが、結果的に満足のいく売却につながります。
空き家の相談なら湘南空き家ラボへ
空き家をどうにかしたいけれど、何から始めていいかわからない…と悩んでいませんか？
「売却したいけど、家が古くて荷物もそのまま…」「解体費用が高くて手が出せない…」そんなお悩みも、ご安心ください。
私たち湘南空き家ラボは、空き家を借り受け、片付けやリフォーム、賃貸管理までを一括して引き受けるサービスを提供しています。
私たちは、空き家を「捨てる」のではなく「活かす」ことを目指しています。お客様に費用をいただくことは一切ありません。
私たちが費用を負担して空き家を再生し、地域の方や移住希望者に賃貸として提供します。お客様は、面倒な手続きや片付け、現地立ち会いなども不要です。
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