放置状態の空き家は、いつかどうにかしなきゃ...と思いつつ、なかなか動けない方が多いのではないでしょうか。
特に、名義や費用の問題で、売却の手続きがなかなか進まないという方もいらっしゃるかもしれません。
空き家を放置しておくと、資産価値がどんどん下がってしまうだけでなく、固定資産税の負担が増えたり、ご近所トラブルに発展したりすることもあります。
本記事では、空き家を売却する前に知っておきたい注意点や、放置することで起こるリスク、売却以外の選択肢についても詳しく解説していきます。
この記事を読んで、空き家を後悔しない形で処分するためのヒントにしてください。
売却前に必ず押さえておきたい注意点
空き家を売却しようと考え始めたとき、まず何から手をつけて良いのか分からない方も多いのではないでしょうか。
特に、築年数が古い家や、荷物がそのまま残っていると、「本当に売れるのかな…」「手続きが面倒くさそう…」と不安に感じてしまいますよね。
売却の際に注意したいポイントをしっかり把握しておくことが大切です。無駄な手間や費用をかけずに、スムーズに手続きを進められます。
売却にかかる税金や費用をチェックする
空き家を売却する際には、さまざまな費用がかかります。
不動産会社に仲介を依頼する場合は、「仲介手数料」が発生します。これは、物件の売却価格によって計算されることが多いです。
他にも、売買契約書に貼る「印紙税」や所有権の移転登記にかかる「登記費用」など、細かい費用も積み重なります。
買い手が見つかりにくい場合は、事前に解体やリフォームが必要になることもあり、その費用も考慮しなければなりません。
売却によって得た利益（譲渡所得）には、「譲渡所得税」が課税されることも忘れてはいけないポイントです。
これらの費用や税金をすべて含めた総額を事前に把握し、売却によって手元に残る金額とのバランスをしっかり考えておくことが大切です。
想定外の出費で後悔しないためにも、売却にかかるお金の全体像を把握しておきましょう。
関連記事：相続した空き家の売却に活用できる3つの税金控除を解説！損しないための基礎知識
相続登記や共有名義の整理する
空き家を売却しようとしても名義が故人のままだと、手続きを進められません。不動産を売却するためには、現在の所有者名義であることが必須条件です。
もし空き家が亡くなった方の名義のままであれば、まずは相続登記という手続きをしてご自身の名義に変更する必要があります。
兄弟などの複数人が所有者として名を連ねる共有名義になっている場合、売却するためには共有者全員の同意が必要です。
もし意見がまとまらない際は、売却自体が難しくなってしまうこともあります。
2024年4月からは相続登記が義務化されました。早めに専門家である司法書士に相談して、スムーズに売却を進められるように名義を整理しておきましょう。
抵当権の抹消と住宅ローン残債を精算する
空き家を売却する際に住宅ローンが残っていると、注意しなければならないことがあります。
一般的に住宅ローンを組むと、金融機関はその不動産を担保として設定します。
担保にした不動産を抵当権といい、万が一ローンの支払いが滞った場合、金融機関がその不動産を競売にかけることができる権利です。
抵当権が残ったままでは、買い手は安心して物件を購入することができません。物件を引き渡す前までに住宅ローンの残債を全て精算して、この抵当権を抹消する手続きが必須です。
まずは、ローンの借り入れ先である金融機関に連絡し、住宅ローンの残高を確認しましょう。売却代金で残債を完済し、同時に抵当権の抹消手続きを行うのが一般的な流れです。
売却時期を見極める
空き家の売却を成功させるためには、売り出すタイミングも非常に重要です。不動産市場は常に変動しており、需要が高い時期とそうでない時期があります。
転勤や進学で人の動きが活発になる1月〜3月や、家族でゆっくり物件探しができる夏休み期間は需要が高まり、比較的高い価格で売却できる可能性があります。
しかし、必ずしもこうした時期を待つ必要はありません。
早く手放したいという場合は市場の動向をこまめにチェックし、不動産会社と相談しながら最適なタイミングを見極めることが大切です。
すぐに現金化したい場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう「不動産買取」という選択肢もあるので、時間と価格のどちらを優先するかを考えて判断しましょう。
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空き家売却の準備と手続きで気をつけること
空き家の売却を決意したら、いよいよ具体的な準備と手続きに進みます。
しかし、「何から手をつけたらいいんだろう…」「面倒な手続きは避けたい…」と思っている方も多いのではないでしょうか。
遠方に住んでいる場合や仕事が忙しい場合だと、なかなか現地に行って準備をするのも大変ですよね。
ここでは、スムーズに売却を進めるために、事前にやっておくと良い準備や手続きについて、ポイントを絞ってご紹介します。
売却に必要な書類を事前に揃える
空き家を売却する際には、さまざまな書類が必要になります。
売買契約書を作成するためにはもちろんのこと、所有権移転登記や税金の申告など、手続きの各段階で書類を提出しなければなりません。
必要な書類は、身分証明書、印鑑証明書、住民票、固定資産税納税通知書、権利証（登記識別情報）、建築確認済証、検査済証など多岐にわたります。
物件の状況によっては、戸籍謄本や遺産分割協議書なども必要になることがあります。
これらの書類は発行に時間がかかるものもあるため、不動産会社に相談しながら早めに準備を始めることがスムーズな売却への第一歩です。
事前にリストアップして、計画的に揃えていきましょう。
リフォーム実施を検討する
「売れないならリフォームしないとダメかな？」と悩んでいる方もいらっしゃるかもしれません。
リフォームは必ずしも必要ではなく費用は高額になることも多いため、費用対効果を慎重に考える必要があります。
自己判断で高額なリフォームを進めてしまうと、後悔することになりかねません。
もしリフォームを検討する場合は不動産会社に相談し、どの程度の修繕が売却に有利に働くのか、専門家の意見を聞くことが大切です。
大がかりなリフォームをしなくても部屋の掃除や庭の草刈りを行い、外観をきれいに整えるだけでも物件の印象は大きく変わります。
ちょっとした工夫で、買い手にとって魅力的な物件にすることは可能です。
信頼できる不動産会社を選ぶ
空き家を売却する際は、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。空き家の売却は一般的な不動産売却とは異なるノウハウが必要になる場合があります。
複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定額や提案内容を比較してみましょう。
査定額の高さだけでなく空き家の売却実績や担当者の対応も重要な判断材料です。インターネットの口コミや評判をチェックすることも有効です。
いくつかの会社とやりとりをすることで相場感をつかむこともでき、安心して任せられる会社を見つけられます。
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空き家売却で起こりやすいトラブル
空き家を売却する際に手続きがスムーズに進まず、残念ながらトラブルに発展してしまうことがあります。
契約内容や物件の状態について事前にしっかり確認しておくことが大切です。後悔しない売却を実現するために、よくあるトラブルとその回避方法を知っておきましょう。
売却後に欠陥が見つかるトラブル
空き家の売却後に雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きなど、買い手側が気づかなかった欠陥が見つかることがあります。
こうした欠陥があった場合、売主は「契約不適合責任」として修繕費や損害賠償を求められる可能性があります。
築年数が古い空き家では、こうした問題が発生する可能性が高いため注意が必要です。
トラブルを避けるためには、売却前に専門家による建物調査（ホームインスペクション）を実施することをおすすめします。
事前に建物の状態を把握できるため、欠陥が見つかった場合は買い手に対して正直に告知した上で売買契約を結ぶことができます。
契約前の説明不足で起こるトラブル
「聞いていた話と違う…」というトラブルも少なくありません。
売主が、物件に関する重要な情報を買い手に伝えずに契約を進めてしまうと、あとから「告知義務違反」として訴えられる可能性があります。
例えば、物件が土砂災害警戒区域内にあることや隣地との境界線が曖昧であることが挙げられます。
買い手の判断に影響を及ぼす可能性のある情報は、必ず事前に正直に伝えましょう。
相続登記や抵当権の有無についても、正確に把握し、不動産会社を通じて買い手に情報を提供することが重要です。
税金の申告ミスで損するトラブル
空き家を売却して利益が出ると、譲渡所得税を支払わなければなりません。しかし、税金の計算方法や申告の仕方を知らずにいると、思わぬ申告ミスで損をしてしまうことがあります。
相続した空き家の売却では特定の条件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円の控除を適用できる場合があります。
特例を活用することで、税金負担の大幅な軽減が可能です。条件の判断が難しい場合は税理士などの専門家に相談して、特例を漏れなく活用しましょう。
売却後の清算漏れによるトラブル
売却後に清算が必要となる代表例が、電気・ガス・水道などの公共料金です。
引き渡し日までを売主が負担し、日割り計算で買主と清算するのが一般的です。火災保険や地震保険は引き渡し後に解約でき、未経過分の保険料は返戻金として戻ります。
さらに固定資産税や都市計画税も忘れてはいけません。これらは1年分を売主が納めますが、契約時に引き渡し日を基準に日割りで清算するのが慣例です。
事前に確認していないと、売主が余計な負担を抱えることになります。清算漏れは小さな金額でも後々の不信感につながるため、契約前にきちんと取り決めておくことが大切です。
空き家の放置によるリスク
「どうすればいいか分からないから、とりあえずそのままにしている…」という方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、空き家を放置し続けることには、さまざまなリスクが潜んでいます。住んでいない家でも家がある限り、所有者としての責任は無くなりません。
特に、遠方に住んでいる場合、放置によるリスクは増大してしまいます。
資産価値が下がり税負担も増える
空き家を放置しておくと、建物の老朽化がどんどん進み、資産価値は時間とともに下落してしまいます。
やがて雨漏りやシロアリ被害などが発生し、修繕費用がかさむことも考えられます。
日本は地震や台風などの自然災害が多い国です。災害によって建物が損壊してしまった場合、資産価値がゼロになりかねません。
空き家を放置し続けることで、固定資産税の負担が増える可能性があります。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」により、固定資産税が軽減されています。
空き家を放置して管理不全と判断されると特例が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるため注意が必要です。
不法占拠や近隣トラブルが起きる可能性がある
空き家を長期間放置すると、不審者による不法占拠や不法投棄のリスクがあります。庭や建物が荒れた状態のままだと景観を損ない、近隣住民から苦情が出ることも少なくありません。
また、手入れされていない庭木が隣の家にはみ出したり、落ち葉が隣地に溜まったりするとご近所トラブルに発展する可能性があります。
所有者が遠方に住んでいる場合、トラブルに気づきにくいため、知らず知らずのうちにご近所に迷惑をかけてしまうかもしれません。
トラブルは一度発生すると解決に時間と費用がかかるため、定期的な管理や点検を行い、放置を避けることが重要です。
「特定空き家」指定とペナルティに注意する
空き家を管理せずに放置し、倒壊の危険性や衛生上の問題があると判断された場合、自治体から「特定空き家」に指定されることがあります。
特定空き家に指定されてしまうと固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税金が最大で6倍に跳ね上がるため注意しましょう。
自治体から改善勧告や命令が出されたにもかかわらず、状態が改善されない場合は、「行政代執行」が行われる可能性があります。
行政代執行は自治体が強制的に建物を解体し、その費用を所有者に請求するというものです。
思わぬペナルティで大きな出費にならないように、早めに管理や売却などの対応を検討しましょう。
関連記事：空き家放置のリスクとは？罰則はあるの？適切な対策方法を解説！
空き家処分の選択肢
「売却は難しそう…」「解体費用が高くて手が出せない…」と考えている方には、売却や解体以外にも空き家を処分する方法があります。
所有している空き家の状態や、ご自身の状況に合わせて、最適な方法を選ぶことが大切です。
ここでは、空き家をどうにかしたいと考えている方のために、いくつかの選択肢をご紹介します。
空き家を売却する
空き家を処分する際の最も一般的な方法が売却です。
売却方法には、不動産会社に仲介を依頼して買い手を探してもらう仲介売却と、不動産会社に直接買い取ってもらう不動産買取の2つの方法があります。
仲介売却は時間がかかることがありますが、より高い価格で売れる可能性があります。一方、不動産買取は仲介手数料がかからず、すぐに現金化できる点がメリットです。
空き家の修繕により付加価値をつけてから販売するリフォーム販売や、賃貸に転用して収益化を図る方法もあります。
目的や状況に応じて選択肢を比較し、自分にとって最も有利な方法を見極めることが大切です。
関連記事：空き家の5つの売却方法とは？税金の基本と控除や補助金の活用術を詳しく解説！
空き家を解体する
老朽化により売却が難しい場合は、空き家を解体して更地にする選択肢があります。
解体工事には「建設リサイクル法」や「廃棄物処理法」などの法律が関係しており、不法投棄などを行わない信頼できる業者を選ぶことが大切です。
解体費用は、建物の構造や規模、立地などによって大きく異なります。複数の業者から見積もりをとって比較検討しましょう。
また、解体後は建物が無くなるため、固定資産税が大幅に増える可能性があることにも注意が必要です。
空き家を貸す・提供する
売却や解体以外の選択肢として、空き家を貸したり提供したりする方法があります。
賃貸に出せば安定した収入が得られ、シェアハウスや地域活動の拠点として活用する例も増えています。
ただし、賃貸契約や使用貸借契約を結び、修繕費や管理責任の分担を明確にしておかないと、トラブルにつながりかねません。
提供後も所有者としての責任は残るため、利用者との合意内容をきちんと書面化しておくことが大切です。
活用方法を工夫すれば、空き家を地域資源として再生しつつ、放置リスクを避ける手段になります。
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空き家の相談なら湘南空き家ラボへ
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