「実家を相続し、売却を考えているけど税金がどのくらいかかるのか」と不安に感じていませんか？
空き家の売却では譲渡所得税をはじめ複数の税金が発生しますが、特例・控除を正しく活用すれば大幅に節税可能です。
この記事では、売却した空き家にかかる税金の種類や、負担を減らす方法について解説します。「使わない家を手間なく手放したい」と考えている方は、ぜひ参考にしてください。
空き家の売却に必要な4つの税金
空き家を売却すると、税金が数十万円〜数百万円になる可能性があります。
特に所有していた期間や売却した金額によって税率が大きく変動し、想定より負担が増えるケースが少なくありません。
ここからは、売却した空き家に対して発生する税金について解説します。
【譲渡所得税】空き家の売却益に課される
譲渡所得税とは、空き家の売却益に対して課される所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。不動産の売却では、譲渡所得税が税負担の大部分を占めます。
譲渡所得税は売却価格から売るためにかかった費用を差し引いた金額に課税されます。利益が大きいほど税額が増え、売買後の手取り額に直結します。
売却価格が4,000万円、売るための活動費に1,500万円かかったときの利益は2,500万円です。この2,500万円に対して譲渡所得税がかかります。
次に説明する詳細な計算方法を知ることで、自分の負担額を正確に把握できます。
譲渡所得の計算式
譲渡所得税は空き家を売買した際の価格だけでなく、当時いくらで購入したのか、そして売却にかかった費用によって税額が大きく変わります。
計算式は、「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で求められます。この「取得費」には、土地や建物の購入や手数料が含まれます。
「譲渡費用」は、空き家を売るためにかかった解体費や測量費、仲介手数料のことです。
例えば、売却価格2,000万円 −（取得費1,200万円＋譲渡費用200万円）＝600万円が利益となり、この600万円に税金が課されます。
取得費や譲渡費用を正確に計算することで課税対象となる利益を減らし、税負担を軽くできます。
特に、外部に片付けを依頼した際の領収書や解体時の契約書は、なくさず保管しておくことが重要です。
短期と長期譲渡所得の税率の違い
譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた年数によって大きく変わります。 手放す年の1月1日時点において5年以下の所有期間での売却を「短期譲渡」といい、税率は約39%です。
一方、5年超の所有期間での売却は「長期譲渡」となり、税率は約20%にまで下がります。
譲渡所得が2,000万円だとすると、短期譲渡なら約800万円、長期譲渡なら約400万円です。
同じ金額で売却しても所有していた年数が5年を超えるか超えないかで、税金額が倍近く変わります。
相続によって取得した空き家を売却するケースでは、亡くなった方（被相続人）の所有していた年数を引き継ぎます。 多くは5年以上の長期譲渡に該当するのが一般的です。
参照：国税庁
【登録免許税】名義変更や相続登記の手続きで発生する
登録免許税は、相続登記や抵当権抹消登記などの登記手続き時に国へ納める税金です。空き家を売却する前に名義変更が必要な場合、この税金の負担が発生します。
登記とは不動産の所有者を公的に記録する制度であり、売却前の相続登記や抵当権抹消登記が主な課税対象です。
登録免許税は手続き内容によって金額が変わります。
- 相続登記：固定資産税×0.4％
- 所有権移転登記（売買）：固定資産税×2％
- 抵当権抹消登記：不動産1件につき1,000円
売買時の所有権移転登記は土地の売買において2026年3月31日まで1.5％、自己所有用での買主の移転登記は2027年3月31日まで0.3％に軽減されます。
固定資産税評価額が1,000万円の実家を相続登記する場合、登録免許税は4万円となります。
登録免許税は登記の種類によって計算方法が異なるため、売却に必要な登記を確認して事前に費用を見積もっておくことが重要です。
参照：国税庁
【固定資産税】売却成立まで課される
固定資産税は、不動産を所有している人が毎年支払う税金です。 毎年1月1日を基準日として所有している方に納税義務があります。
固定資産税の計算式は「固定資産税評価額×1.4％（標準税率）」です。居住する地域が都市計画区域内であれば「都市計画税＝固定資産税評価額×0.3％（最大）」が加算されます。
空き家の評価額が1,000万円であるならば、年間の固定資産税は14万円、都市計画税を含めると約17万円となります。
売却時には引き渡し日を基準にして、その年の固定資産税を売主と買主で日割り計算し、清算するのが一般的です。
空き家を長年放置してしまうと「特定空き家」に指定され、税額が最大6倍になるリスクがあるため注意しましょう。
【印紙税】売買契約書に貼る
印紙税とは、売買契約書に収入印紙を貼付する形で納める税金です。契約金額に応じて、数千円〜数万円が必要になります。
売主・買主のどちらが負担するかは法律で決まっていませんが、双方で半額ずつ負担するケースが多いです。
租税特別措置法の改正により、2027年3月31日まで経験措置が適用されています。
契約金額が1,000万円超から5,000万円以下は1万円、5,000万円から1億円以下では3万円の印紙が必要です。
印紙税は他の税金に比べれば負担は小さいですが、契約書に印紙を貼り忘れると過怠税（最大3倍）を課される可能性があるため、必ず確認しましょう。
最近では電子契約書を用いることで、印紙税が不要になるケースもあります。
参照：国税庁
空き家の売却で税負担を軽くする3つの方法（特例・控除）
「売却した空き家にかかる税金が想像以上に高くて困った」という声は少なくありません。
特例や控除を活用することで、譲渡所得税を大幅に軽減したりゼロにできる場合があります。
ここからは、売却した空き家の税負担を軽くする方法を紹介します。
相続空き家の3,000万円控除を利用
3,000万円の特別控除とは、相続した空き家の売却益から最大3,000万円を差し引ける制度です。適用条件を満たせば、譲渡所得税がゼロになるケースも珍しくなく、空き家売却で最も節税効果の大きい制度といえます。
相続した実家を2,800万円で売却し、取得費や経費を差し引いた利益が2,500万円だった場合は控除を利用すると非課税となります。
また、計算後の利益が3,500万円の場合は500万円が課税対象となり、大幅に税金を減らせます。
3,000万円控除は空き家売却の節税対策として最も効果が大きい制度です。適用条件が自分に当てはまるか事前に確認しましょう。
関連記事：相続した空き家売却の3,000万円控除とは？7つの適用要件・必要書類・注意点を解説
取得費加算の特例を活用
取得費加算の特例とは、支払った相続税の一部を取得費に上乗せすることで、売却益を圧縮し税負担を軽減できる制度です。相続税の納税額が大きいほど節税効果が高く、相続税を支払った方にとって必ず確認すべき特例といえます。
取得費が増える分だけ計算上の利益が減少し、その分だけ譲渡所得税の課税対象額も下がる仕組みです。
売却価格が3,000万円、もともとの取得費が1,000万円、相続税として600万円を納付しているケースを考えてみます。
取得費は1,600万円となり、売却の利益は「3,000万円−1,600万円＝1,400万円」に圧縮され、課税額が大幅に減ります。
相続税を納めた場合は、特例が利用できるか必ず確認しましょう。申告手続きが必要なため、税理士に相談して正確に計算してもらうと安心です。
関連記事：空き家売却の税金控除・特例6選｜対象要件や手順・必要書類、注意点まで解説
解体費やリフォーム費を譲渡費用に計上
譲渡費用への計上とは、解体費・リフォーム費・仲介手数料などの売却にかかった費用を経費として差し引き、課税対象の利益を減らす方法です。計上できる費用が多いほど譲渡益が圧縮され、税負担が軽くなります。
具体的には、測量費・仲介手数料といった売却活動費のほか、更地にするための解体工事費や耐震改修費用も対象に含まれます。
ただし、通常の修繕や維持費は譲渡費用の対象にはならないので、注意しましょう。
実際にかかった費用を証明するために、領収書や契約書が必要になるため必ず保管しておくことが重要です。
「控除や特例が自分に当てはまるか分からない」という方はぜひ湘南空き家ラボへご相談ください。空き家の状態や所有者様の状況に合わせて、最適な活用方法を無料でご提案します。
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空き家売却にかかる税金の計算シミュレーション
売却価格や利益の大きさによって税金の総額は大きく変わり、場合によっては数十万円から数百万円がかかります。
具体的なシミュレーションで把握しておくと、売却後の手取り額を正しく見積もれます。
1,000万円で売却した場合
相続した実家を1,000万円で売却した場合、利益が小さければ譲渡所得税はかからない可能性が高く、固定資産税や登録免許税、印紙税の支払いが中心となります。
取得費が900万円、譲渡費用が50万円の場合は売却で得られる利益は50万円です。3,000万円の控除を利用すると税金はかかりません。
控除を利用できなくても、5年以上の所有なら約10万円、5年以下でも約20万円の税負担となります。
その他の税金は印紙税が1万円、相続登記の登録免許税が4万円、固定資産税が引き渡し時期によって金額が変わりますが、数万円を日割りで清算します。
手元に残る金額は20万円から40万円程度になるでしょう。
6,000万円で売却した場合
空き家を6,000万円で売却した場合、税金の負担が非常に大きくなります。控除を活用しないと数百万円単位の負担が発生します。
2,000万円の取得費、200万円の譲渡費用がかかったとすると利益は3,800万円です。
5年以上空き家を所有していると「3,800万円×約20％＝約760万円」、5年以下では「3,800万円×約40％＝約1,520万円」の税金が発生します。
3,000万円の控除を活用すると、利益を800万円まで圧縮できるため大きな節税効果があります。
印紙税は3万円、登録免許税は固定資産税評価額によりますが数万円以上、固定資産税も日割り清算とはいえ10万円以上になるケースも珍しくありません。
高額な不動産を売却する際は、専門家である税理士に相談するなど、事前にしっかりと準備しておくことが重要です。
関連記事：空き家の売却方法5選｜手続きの流れ・税金控除の活用術・注意点も解説
シミュレーションはあくまで目安です。実際の税額は、取得費の算出方法や適用できる控除によって大きく変わります。自分の空き家だといくらになるのか知りたい方は、湘南空き家ラボへお問い合わせください。
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空き家売却する際に税金を支払うタイミング
空き家売却で発生する税金は、それぞれ支払うタイミングが異なり、確定申告の時期・引渡し時・契約時に分かれます。
事前にスケジュールを把握して資金を準備しておくことで、慌てずに対応できます。
譲渡所得税は確定申告での納付
譲渡所得税は、空き家を引き渡した翌年に確定申告を行い、納付する必要があります。確定申告の期間は、2月16日から3月15日までです。
申告を怠ると延滞税や無申告加算税が課されるリスクがあります。控除によって税金がゼロになる場合でも、確定申告が必須です。
税額が多い際は延納や振替納税制度を利用できる場合もあるため、支払いが心配な方は税務署に相談しましょう。
関連記事：空き家を売却したら確定申告は必要？ケース別の判断基準・必要書類・流れを解説
固定資産税は引き渡し時に清算
固定資産税は売主が納税しますが、多くは不動産の引き渡し時に買主と日割りで清算します。
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されますが、公平性を保つために日割り計算して負担を分けます。
契約書には「固定資産税等は引渡日を基準に清算する」と明記するのが一般的です。
年間14万円の固定資産税がある場合、7月1日に引き渡すと売主が7万円、買主が7万円を負担します。
固定資産税は売却しても必ず発生し、引渡し時に日割りで清算されます。年間の税額を事前に確認し、売却時の精算を想定しておくことが大切です。
印紙税や登録免許税は手続き時に支払い
印紙税や登録免許税は、売買契約や登記の手続きを行うタイミングでの現金納付が必要です。
譲渡所得税や固定資産税のように年単位・確定申告ベースで納めるのではなく、契約や登記の時点で即時に支払う仕組みになっています。
印紙税は売買契約書に印紙を貼り付け、登録免許税は申請の際に司法書士へ現金や銀行振込で納付します。
印紙税と登録免許税は「その場で支払う税金」であるため、手続き日までに現金を準備しておくことが重要です。
空き家売却で知っておくべき注意点
空き家の売却では、税金の種類や控除制度だけでなく、事前に知っておかないと損をする落とし穴があります。「知らなかった」で後悔しないよう、売却前に以下の注意点を押さえておきましょう。
空き家を放置すると固定資産税が最大6倍になる
空き家を放置し続けると、自治体から「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスクがあります。
通常、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。しかし特定空き家に指定されると、この特例が解除されて本来の税額に戻るため、実質的に税額が6倍になる仕組みです。
特定空き家に指定される主な条件は、以下のとおりです。
- 倒壊の危険性が高い状態
- 衛生上著しく有害な状態
- 景観を著しく損なっている状態
- 周辺の生活環境に悪影響を及ぼしている状態
2023年の法改正により、特定空き家の一歩手前にあたる「管理不全空き家」も特例解除の対象に加わりました。早めの売却や活用を検討することが、余計な出費を防ぐ最善の方法です。
関連記事：空き家の固定資産税6倍はいつから？仕組みと回避策を解説
相続登記をしていないと売却できない
相続登記をしていない場合、空き家を売却することはできません。売主として正式な所有者である証明が必要なため、売買契約の前に必ず相続登記を完了させる必要があります。
登記が未了のままだと、固定資産税の納税通知に関する混乱や、相続人同士のトラブルに発展するリスクもあります。
2024年4月から相続登記が義務化され、相続の発生を知った日から3年以内に登記をしないと10万円以下の過料の対象です。
手続きは非常に複雑なため、司法書士に依頼すると確実かつスムーズに進められます。売却を検討している方は、まず相続登記が完了しているかどうかを確認することから始めましょう。
関連記事：相続不動産の名義変更とは？注意点や費用、必要書類・手続きの流れを解説
3,000万円控除と取得費加算の特例は併用できない
3,000万円の特別控除と取得費加算の特例は、いずれか一方しか適用できません。両方を同時に使うことはできないため、どちらを選ぶかで手取り額に差が出ます。
判断の目安は、以下のとおりです。
- 売却益が3,000万円以下の場合：3,000万円控除（税額がゼロになる可能性が高い）
- 売却益が3,000万円超かつ相続税の納付額が大きい場合：取得費加算の特例
多くのケースでは3,000万円控除の方が節税効果は大きくなりますが、相続税を高額に納付している場合は取得費加算の特例が有利になる場合もあります。
どちらを選ぶべきかは売却益と相続税の金額によって変わるため、判断に迷ったら税理士に試算を依頼するのが確実です。
関連記事：空き家売却で失敗しないための注意点｜費用・放置リスク・回避方法まで解説
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空き家売却でよくある税金の疑問
税金については色々な情報があり、何が正しいのか分からなくなることがあります。 ここでは、空き家の売却で多くの方が疑問に思うことについて、いくつかお答えします。
空き家を売って確定申告をしないとどうなる？
空き家を売却して利益が出たにもかかわらず確定申告をしないと、ペナルティが課されます。具体的には、以下の追加負担が発生する可能性があります。
- 無申告加算税： 本来の税額に対して15%〜20%が上乗せ
- 延滞税： 納付期限の翌日から年7.3%〜14.6%の利率で日割り加算
悪質と判断された場合、重加算税として最大40%が課されることもあります。
3,000万円控除を利用して税額がゼロになる場合でも、控除を受けるために確定申告が必要です。売却した翌年の2月16日〜3月15日の申告期限を忘れずに守りましょう。
空き家を相続して3年以内に売らないとどうなる？
相続した空き家を3年以内に売却しない場合、3,000万円の特別控除が使えなくなります。
正確には「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」が適用期限です。たとえば2024年6月に相続が発生した場合、2027年12月31日までに売却を完了させる必要があります。
期限を過ぎてしまうと、本来なら非課税にできた売却益に対して数十万円〜数百万円の譲渡所得税がかかる可能性があり、手取り額に大きな差が出ます。
期限内の売却を確実に進めるために、早めに不動産会社や税理士に相談することがおすすめです。
ここまで読んでも、「自分のケースは少し違う」と感じることがあるかもしれません。空き家の状況は一軒一軒異なるため、ネットの情報だけでは判断しきれない部分が出てきます。湘南空き家ラボでは、物件の状態確認から活用提案まで無料で対応しているため、お気軽にご相談ください。
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空き家の売却でお困りの方は湘南空き家ラボへ
空き家の売却では譲渡所得税・登録免許税・固定資産税・印紙税といった複数の税金がかかります。
特に大きな負担となる譲渡所得税は、所有年数や売却価格によって数十万円から数百万円まで変動するため、事前のシミュレーションが欠かせません。
一方で、3,000万円控除や取得費加算の特例を活用すれば、税負担を大幅に軽減できます。解体費やリフォーム費を譲渡費用に計上する方法も、見落としがちですが効果的な節税策です。
税金がいくらかかるか分からず、相続した実家をどうすればいいか迷っている方は、湘南空き家ラボへご相談ください。荷物がそのまま残った状態でも、老朽化が進んでいても、空き家の最適な活用方法をご提案します。
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