空き家を売却した場合、多くの方が気になるのが税金です。
特に空き家の売却価格が高額だった場合、利益に対して大きな税負担がかかるため予想以上の出費になることがあります。
そんなときに活用したい制度が「相続空き家の3,000万円控除」です。制度を利用すれば、税負担を数百万円単位で減らせます。
しかし、控除を受けるには細かな条件や注意点があるため、事前に理解しておくことが大切です。
この記事では、控除の概要から最新の改正点、具体的な計算方法、必要な書類まで、わかりやすく解説していきます。
相続した空き家の売却に悩む方は、ぜひ参考にしてください。
相続空き家の3,000万円控除とは
相続空き家の3,000万円控除とは、売却で得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円差し引ける制度です。
空き家の放置による防災面での危険や、景観の悪化を防ぐために導入されました。
通常であれば譲渡所得に税率を掛けた分の所得税や住民税が課されますが、制度を利用すると税金がゼロになるケースも少なくありません。
空き家を相続した方にとって、税金の負担を減らしながらスムーズに売却を進められる有効な手段です。
参考：国税庁
関連記事：空き家売却の税金控除・特例6選｜対象要件や手順・必要書類、注意点まで解説
相続空き家の3,000万円控除を受けるための7つの適用要件
相続によって得た空き家を売却する際、控除を使えるか不安と感じる方は多いでしょう。控除の適用は、7つの条件を満たす必要があります。
制度の適用可否を理解していないと、せっかくの節税チャンスを逃してしまう可能性があります。
ここからは、相続空き家の控除を受けるための7つの条件を1つずつ解説します。
1981年5月31日より前に建てられていること
3,000万円控除の対象となるのは、1981年（昭和56年）5月31日以前に「旧耐震基準」で建てられた住宅です。1981年6月1日以降の「新耐震基準」で建てられた家屋は対象外となります。
旧耐震基準の住宅は耐震性が十分でない場合が多く、空き家として放置すると災害時のリスクがあるため、安全性を高めるために条件としています。
ただし、旧耐震基準のままの売却はできません。家屋を解体して更地の状態にするか耐震工事を行い、国の定める基準に適合させる必要があります。
被相続人は家族と同居していないこと
3,000万円控除の対象となるのは、亡くなった方（被相続人）が生前に1人で住んでいた家屋に限られます。
亡くなった方（被相続人）と相続人である配偶者や子どもが同居していた場合は、「空き家」ではないため、控除の対象になりません。
例外として、亡くなった方（被相続人）が要介護認定や要支援認定を受けて、法律で定められた施設（老人ホーム）に入居していた場合は、制度の適用が認められています。
特定の施設に入居している間も賃貸に利用することなく、他の人が住んでいないことが前提です。
売却するまで居住や賃貸に利用していないこと
相続してから売却するまでの間、一度も居住・賃貸・事業利用をしていないことが、3,000万円控除の条件です。「一時的に」であっても、住んだり貸したりした時点で控除の対象外となります。
控除は放置されがちな家屋の売却を促進する制度であるため、「空き家」であることが欠かせません。
ただし、相続後に荷物の整理や一時的な保存目的で利用した程度であれば、居住に該当することは少なくなります。
制度の適用には、確認書で誰も住んでいない家であることの証明が必要です。
1億円以下で売却していること
3,000万円控除が適用されるのは、売却価格が1億円以下の場合に限られます。
処分に困りやすい老朽化した住宅や地方の空き家を救済する目的の控除であるため、上限が設けられています。
例えば、売却価格が1億2,000万円の都市部の土地は、制度の対象外です。
一方で、売却価格が6,000万円の一戸建てや家屋は解体して土地の売却価格が9,800万円であれば控除の対象となります。
価格は、売買契約書の記載額で判断されます。1億円から1円でも超えてしまうと控除は使えないため、都市部や地下の高いエリアでは特に事前の査定確認が不可欠です。
親族への売却でないこと
売却相手が親族や同族会社の特別関係者である場合には、控除を利用できません。実質的に所有権が変わっていないとみなされるためです。
特別関係者とは親子や配偶者、二親等以内（祖父母・孫）の親族、相続人が5％以上の株式を保有する法人を指します。。
もちろん兄弟間といった相続人同士の売買も認められていません。
親族間での売買を検討している方は、別の方法での税金対策を検討しましょう。
関連記事：空き家売却の税金控除・特例6選｜対象要件や手順・必要書類、注意点まで解説
相続から3年経過していないこと
3,000万円控除を受けるには、相続が発生した日の翌年から3年を経過する年の12月31日までに売却を完了する必要があります。この期限を1日でも過ぎると、他の条件をすべて満たしていても控除は適用されません。
例えば、2023年6月に相続が発生した場合、2026年12月31日までに売却すれば控除を受けられますが、2027年1月以降に売却すると適用されません。
国が早期売却を促しているのは、長期間の放置によって老朽化や倒壊リスクが高まるためです。相続税の支払いや遺産分割協議で時間がかかる場合があるため、早めに売却の準備を進めましょう。
2027年12月31日までに売却すること
制度の適用期限は2027年（令和9年）12月31日で、この日までに売却が完了していなければ、3,000万円控除は受けられません。
相続開始から適用期限の3年を経過する前であっても、2027年12月31日で控除が終了するため注意しましょう。2016年の導入以降、複数回の延長が行われてきましたが、現時点では2027年が最終期限とされています。
「いずれ売却しよう」と先延ばしすると、数百万円単位の税負担が発生する可能性があります。
売却を検討している方は、制度の終了時期を見越して余裕を持った計画を立てることが重要です。
関連記事：空き家の売却方法5選｜手続きの流れ・税金控除の活用術・注意点も解説
【最新】3,000万円控除の2024年改正ポイント
「自分のケースは3,000万円控除を使えるのだろうか」と迷ったら、まず以下のチェックシートで確認してみてください。7つの要件すべてに当てはまれば、制度を利用できる可能性があります。
チェック項目 | 判定 |
建物は1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた旧耐震基準の家屋か | □ |
亡くなった方（被相続人）は生前ひとりで住んでいたか（老人ホーム入居を含む） | □ |
相続してから売却するまでの間、誰も住んでおらず賃貸や事業にも使っていないか | □ |
売却価格は1億円以下か | □ |
買主は親族や同族会社などの特別関係者ではないか | □ |
相続が発生した日の翌年から3年を経過する年の12月31日までに売却しているか | □ |
2027年（令和9年）12月31日までに売却しているか | □ |
上記に加え、売却時には次のいずれかの対応が完了している必要があります。
- 建物を解体して更地にしてから売却する
- 耐震リフォームを行い、現行の耐震基準を満たしたうえで売却する
- 2024年1月1日以降の譲渡であれば、売買契約後に買主側で耐震改修または解体を行う（翌年2月15日までに工事完了が条件）
1つでもチェックが外れる項目がある場合は、控除の適用が認められません。判断に迷う場合は、税理士や空き家の専門家に相談するのがおすすめです。
湘南空き家ラボでは、空き家の売却相談はもちろん、コストゼロで空き家を再生する独自のサービスも提供しています。まずはお気軽にお問い合わせください。
<<cta-contact-sell>>
【2024年改正】相続空き家の3,000万円控除の変更点
控除の適用要件は、2024年1月1日に一部変更されました。
従来の制度は厳しい条件もありましたが、より利用しやすくなっています。
耐震改修・取り壊しの実施時期が売却後でもOKに緩和
2024年1月1日以降の譲渡においては、売買契約後に耐震改修や解体をしても控除が適用されます。改正前は、売買契約前に耐震化や解体が必要でした。
改正後は、売買契約に耐震改修や解体する旨の特約を入れ、譲渡する翌年の2月15日までに工事を完了することで認められます。
特約は契約書に入れなくても、控除の適用に必要な書類の発行は可能です。しかし、買主の協力が得られないといったトラブルに発展する可能性があるため、注意が必要です。
改正により、売却活動を進めやすくなった点がメリットです。
相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に縮小
2024年の改正により、相続人が3人以上いる場合は各相続人の控除限度額が3,000万円から2,000万円に減額されます。上限を設けることで相続人が多い場合の公平性を保つために、国は制度の見直しを行いました。
相続人が1〜2人の場合は、従来どおり各人最大3,000万円が控除されます。相続人が3人の場合は各人最大2,000万円となり合計6,000万円、4人の場合は合計8,000万円まで控除が受けられます。
人数が多い相続では、納税額が想定以上になるリスクがあるため、事前のシミュレーションが重要です。
参照：国土交通省
制度の適用期限は2027年（令和9年）まで延長
制度の適用期限は、2024年の税制改正により2027年（令和9年）12月31日まで延長されています。2028年以降の延長は、2025年時点では決まっていません。
もともと2016年に期間限定で導入された制度で、空き家問題の深刻化を受けて繰り返し延長されてきた経緯があります。ただし、延長の有無はその都度の税制改正で判断されるため、「次も延長されるだろう」と楽観視するのは危ないです。
先延ばしの結果、期限切れで数百万円の税負担が発生する事態も想定されます。相続した空き家の売却を考えている方は、現行の期限を前提に早めの行動を心がけてください。
相続空き家の3,000万円控除の計算方法（譲渡所得税の税率）
「制度を活用すると、具体的にどれくらい税金が安くなるの？」と疑問に思うかもしれません。ここでは、控除の仕組みと、具体的な計算シミュレーションについて解説します。
控除の仕組み
相続空き家の3,000万円控除は、譲渡所得から最大3,000万円を差し引いたうえで課税額を計算する制度です。譲渡所得が3,000万円以下であれば課税額はゼロとなり、税金は一切かかりません。以下の計算式で求めた金額が譲渡所得です。
譲渡所得＝譲渡価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 取得費：家屋を購入したときの代金や登録免許税、不動産取得税、仲介手数料。
- 譲渡費用：売却時に支払う仲介手数料や測量費、建物解体費。
まずはこの計算式で譲渡所得を算出し、そこから3,000万円を差し引いた金額に税率を掛ける、という流れで税額が決まります。
長期と短期譲渡の税率
譲渡所得にかかる税率は、所有期間が5年を超えるかどうかで大きく異なります。譲渡所得税には、所得税と住民税、復興特別所得税が含まれます。
所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 | |
短期譲渡（所有期間5年以下） | 30％ | 9％ | 0.63％ | 39.63％ |
長期譲渡（所有期間5年以上） | 15％ | 5％ | 0.315％ | 20.315％ |
相続の場合は亡くなった方（被相続人）が所有していた期間を引き継ぐため、多くのケースで「長期譲渡」として扱われます。
例えば、親が10年住んでいた自宅を相続し、1年で売却した場合には合計11年所有していたことになるため、長期譲渡の税率で計算されます。
参照：国税庁
関連記事：空き家売却時に発生する税金まとめ｜控除・特例で税負担を減らす方法も解説
空き家の控除や税金について、具体的に分からない方へ。 湘南空き家ラボでは、物件の状態や所有者様の希望に合わせて最適なプランをご提案しています。まずは現状をお聞かせください。
<<cta-contact-sell>>
相続空き家の3,000万円控除が適用された場合の計算シミュレーション
ここでは、いくつかのケースで制度を適用した場合の具体的な計算例をご紹介します。ご自身の状況と照らし合わせてみてください。
1,500万円で売却したケース
例えば、売却価格が1,500万円で、取得費や譲渡費用が500万円だったとしましょう。この場合、譲渡所得は「1,500万円 - 500万円 = 1,000万円」になります。
ここに制度を適用すると、譲渡所得が1,000万円なので、全額が控除でまかなわれ、課税対象額はゼロになります。このケースでは、譲渡所得税は発生しません。
譲渡所得が3,000万円以内であれば、税金を払うことなく売却できるため、1,000万円がそのまま手元に残ります。
8,500万円で売却したケース
売却価格が8,500万円で、取得費や譲渡費用が500万円、所有期間が20年だった場合、譲渡所得は「8,000万円 - 500万円 = 7,500万円」になります。
控除を適用すると、課税対象額は「7,500万円 - 3,000万円 = 4,500万円」です。この4,500万円に約20％の税金がかかります。
「4,500万円×20.315％＝約914万円」となり、税額は約914万円です。3,000万円の控除がなければ「7,500万円×20.315％＝約1,523万円」で約609万円の節税効果があります。
相続人が3人いるケース
売却価格が7,000万円、取得費や譲渡費用が500万円、所有期間が20年の空き家を3人で均等に相続したケースで考えます。
譲渡所得は「7,000万円−500万円＝6,500万円」です。1人あたりの譲渡所得は「6,500万円÷3＝約2,170万円」となります。
相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に制限されるため、「約2,170万円−2,000万円＝約170万円」が課税対象額です。
課税対象額に税率を掛けた「約170万円×20.315％＝約35万円」が税額です。
改正前に比べると、税金負担があるため損したように感じてしまいます。
しかし、控除がない場合と比較すると、「約170万円−約35万円＝約135万円」の節税効果があるため、必ず利用したい制度です。
売却すべきか、活用すべきか迷っている方へ。 湘南空き家ラボでは、売却のご相談だけでなく、空き家をそのままの状態で借り受けて賃貸活用するサービスも行っています。どんな選択肢があるのか、まずは一度ご相談ください。
<<cta-contact-sell>>
相続空き家の3,000万円控除を受けるために必要な書類
いざ控除を使おうと思っても、必要な書類が揃っていないと申請できません。確定申告の際に必要な書類を把握しておきましょう。
分離課税用の申告書B
分離課税用の申告書Bは、譲渡所得を申告するための書類です。売却した空き家の所在地や譲渡所得額、控除の有無の記入が必要です。
申告書は国税庁のホームページや税務署窓口で入手できます。オンラインで確定申告を行う場合は、e-Taxで作成可能です。
譲渡所得の内訳書
譲渡所得の内訳書は譲渡所得の計算過程を詳細に示す書類です。売却価格や取得費、譲渡費用を明確にした内訳書をもとに、税務署が控除の適用を判断します。
譲渡所得の内訳書は国税庁のホームページからダウンロードするか、e-Taxで作成可能です。
金額の根拠があいまいだと、控除が認められない場合があるため、契約書や領収書をもとに正確に記入しましょう。
参照：国税庁
被相続人居住用家屋等確認書
被相続人居住用家屋等確認書は、建築時期や居住状況、耐震性・解体の有無、空き家の状態まで網羅的に証明する重要書類です。
相続した空き家の所在地である市区町村役場で申請します。取得に1ヶ月程度かかる場合があるため、早めの申請がポイントです。
また、買主が耐震改修や解体する際は、売却した翌年の2月15日までに工事の完了を役所が確認できないと発行不可になる恐れがあるので注意しましょう。
登記事項証明書
登記事項証明書は空き家の所在地や所有者、権利関係を証明する公的書類です。名義の移転状況や持分割合が明確になり、控除を適用できます。
登記事項証明書は管轄の法務局窓口で入手可能です。
相続登記を済ませておかないと証明書上の名義が亡くなった方のままで、売却も控除もできないため、登記手続きを早めに行いましょう。
売買契約書
売買契約書は、相続空き家を実際に売却した事実と内容を証明するための書類です。税務署は売却の時期や価格、買主を確認し、適用の可否を判断します。
確定申告時はコピーを添付しますが、税務署から原本の提示を求められる場合もあるため、必ず保管しておきましょう。
耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し
耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写しは、空き家を解体せず耐震改修して売却する場合に必要な書類です。
木造住宅を耐震リフォームした場合は、指定の確認検査機関や建築士から耐震基準証明書を発行してもらいます。
新耐震基準に基づいて住宅性能評価を受けた場合は、専門機関から発行される建設住宅評価書の写しを提出します。
控除を申請する方は、工事後に速やかに取得しておきましょう。
戸籍謄本または相続関係説明図
「戸籍謄本」または「相続関係説明図」は被相続人と相続人の関係を証明するための書類です。
税務署は登記事項証明書で所有権移転が確認できても、相続人や控除条件の確認のために追加提出を求められる場合があります。
亡くなった方の本籍地の役所で発行できます。
書類を取得するための手続きには数日から数週間かかる場合があるため、早めに準備を進めておくことが大切です。
関連記事：空き家を売却したら確定申告は必要？ケース別の判断基準・必要書類・流れを解説
相続空き家の3,000万円控除を利用する際の注意点
空き家の売却で、大きな節税メリットがある控除制度ですが、利用する際には注意すべき点がいくつかあります。
知らずに進めてしまうと、せっかくの控除が受けられなくなる可能性もあるため、事前にしっかり確認しておきましょう。
他の特例とは併用できない
3,000万円控除は取得費加算の特例や未利用地の100万円控除との併用はできません。複数の特例を同時に使用すると、税負担が過度に軽減されてしまうため、1つのみが適用されます。
節税効果が高い空き家の3,000万円控除から条件を確認し、当てはまらない場合には他控除の利用を検討しましょう。
節税額を比較し、どの制度を使うのが最も有利かを事前に見極めることが重要です。
区分所有マンションには使えない
3,000万円控除は一戸建てを対象とした制度であり、区分所有のマンションは適用できません。
放置された空き家の増加による問題が制度の背景にあるため、比較的管理が行き届きやすいマンションは制度の対象から外れています。
マンションを相続して売却する場合は、居住用財産の3,000万円控除が対象になる可能性があります。
「空き家特例」と「マイホーム特例」は全く違う制度なので、混同しないように注意しましょう。
取り壊し後に駐車場等として利用すると適用できない
3,000万円控除を受けるつもりで建物を解体したあと、売却が決まるまでの間に更地を駐車場や資材置き場として使ってしまうと、制度の対象外になります。
相続後、一度も利用されていない状態で売却することが必須です。たとえ一時的であっても、収益を得る目的で土地を活用した時点で、「空き家の放置を防ぐ」という制度趣旨から外れてしまいます。
よくあるのは、次のようなパターンです。
- 解体後、近隣の方に頼まれて月極駐車場として貸してしまった
- 知人の建築資材を一時的に置かせて使用料を受け取った
- 家庭菜園として第三者に貸し出した
こうした行為はすべて「利用した」とみなされるリスクがあります。解体から売却完了までは、更地の状態をそのまま維持しておくのが安全です。
共有名義の場合は持分に応じた控除額になる
兄弟姉妹など複数人で空き家を相続した場合、控除は相続人ごとに適用されます。つまり、共有持分の割合に応じた譲渡所得に対して、それぞれが最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は最大2,000万円）を差し引ける仕組みです。
たとえば、兄と妹の2人が持分2分の1ずつで空き家を相続し、6,000万円で売却したケースを考えてみましょう。取得費と譲渡費用の合計が600万円だった場合、譲渡所得は5,400万円です。
- 兄の譲渡所得：5,400万円 × 1/2 ＝ 2,700万円
- 妹の譲渡所得：5,400万円 × 1/2 ＝ 2,700万円
相続人が2人なので、控除の上限は1人あたり3,000万円です。2,700万円はこの範囲内に収まるため、兄も妹も課税対象額はゼロになります。
ただし、共有者のうち1人でも要件を満たさない場合、その人の持分には控除が適用されません。他の共有者には影響しませんが、全員で足並みを揃えて要件を確認しておくことが重要です。
適用期限の延長は保証されていない
先述のとおり、相続空き家の3,000万円控除は恒久的な制度ではありません。現在の適用期限は2027年12月31日までの譲渡ですが、2028年以降も延長される保証はないのが実情です。
過去に複数回延長されてきた経緯から「また延長されるだろう」と楽観的に考える方もいますが、税制改正は国の財政状況や政策方針によって毎年見直されます。
仮に制度が終了した場合、譲渡所得に対して20.315％（長期譲渡の場合）の税率がそのままかかります。売却益が2,000万円であれば、約406万円の税金が追加で発生する計算です。
「もう少し待てば高く売れるかも」という期待で売却を先延ばしにするよりも、制度が使えるうちに売却を完了させるほうが、結果的に手元に残る金額が大きくなるケースは少なくありません。
相続空き家の3,000万円控除に関してよくある質問
3,000万円控除について、読者の方から寄せられることの多い疑問をまとめました。気になる質問があれば、ぜひ確認してみてください。
空き家の3,000万円特別控除の期限はいつまで？
2026年2月現在、制度の適用期限は2027年（令和9年）12月31日までです。この日までに売買契約の引き渡しと代金決済が完了している必要があります。
ただし、個人ごとにもう1つ期限があります。それは「相続が発生した日の翌年から3年を経過する年の12月31日まで」という要件です。
この期限のほうが先のケースも多いため、制度全体の期限だけでなく、ご自身の相続発生日から逆算してスケジュールを組むことが大切です。
相続した空き家を売却したときの税金はいくらかかる？
空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税・復興特別所得税が課されます。税率は所有期間によって異なり、5年超の長期譲渡であれば合計約20.315％、5年以下の短期譲渡であれば合計約39.63％です。
たとえば、譲渡所得が2,000万円のケースでは、控除を使わない場合の税額は「2,000万円 × 20.315％ ＝ 約406万円」です。3,000万円控除を適用できれば、譲渡所得が控除額の範囲内に収まるため、税額はゼロになります。
売却価格が高い物件でも、控除の有無で数百万円単位の差が出るため、適用要件を満たしているかどうかの確認は必ず行ってください。
控除を受けられるか自分で判断できない場合はどうすればいい？
まず試していただきたいのは、本記事のチェックシートで7つの要件を1つずつ確認する方法です。もしチェックシートで判断がつかない項目がある場合は、以下の相談先を活用してください。
- 税務署の無料相談窓口：確定申告の時期には電話や対面での相談が可能
- 税理士：個別の状況に応じた正確な判断と申告代行を依頼できる
- 空き家の専門事業者：売却方法の選定から税制面のアドバイスまで一括で対応してもらえる
「要件を満たしているか不安」「そもそも売却できるのか分からない」という方は、専門家への相談を後回しにしないことが、結果的に一番の節税対策になります。
相続した空き家のご相談なら湘南空き家ラボへ
控除を活用したくても、立地条件や建物の老朽化などの理由から買い手が見つからず、思うように売却が進まないケースも少なくありません。
そのまま放置してしまうと管理費の負担が続くだけでなく、倒壊や近隣トラブルのリスクも高まります。
湘南空き家ラボでは空き家の売却だけなく、そのままの状態で引き取るサービスも行っています。専門家による査定や活用提案を受けることで、新たな解決策が見つかります。
「どうしたらいいか分からない」と悩んでいる方は、1人で抱え込まず「湘南空き家ラボ」にご相談ください。
<<cta-contact-sell>>
