放置状態の空き家は「いつかどうにかしなきゃ」と思いつつも、なかなか手が動かないものですよね。
特に売却となると、「税金や確定申告って難しそう」「余計な出費は避けたい」といった不安から、一歩を踏み出せない方も多いです。
この記事では、空き家の売却を考えはじめた方に向けて、確定申告が必要になるケースや、必要な書類、申告の流れを分かりやすく解説します。
知らないままだと、余計な税金を払うことになりかねません。ぜひ最後まで読んで、ご自身の空き家がどんな状況に当てはまるのか、一緒に確認していきましょう。
空き家売却において確定申告が必要なケース
売却で利益が出た場合だけでなく、特例を利用して税金の負担を減らしたい場合にも確定申告が必要です。
ここからは、具体的に確定申告が必要なケースについて解説します。
売却した際に利益（譲渡所得）が出た場合
空き家の売却によって利益が出た場合は、金額にかかわらず確定申告が必要です。
不動産の売却益は「譲渡所得」として税金が課されます。給与や年金とは別の「分離課税」として扱われ、たとえ副収入のような感覚でも、適切に申告しなければなりません。
空き家を2,000万円で売却し、取得費と譲渡費用の合計が1,200万円だとすると、譲渡所得は800万円です。
所有していた期間が5年超なら約20.315％の税率がかかり、約162万円の税金が発生します。見落とされがちですが、売却した金額によっては多額の納税義務が生じることがあります。
確定申告は売却した空き家で得た利益のように、一時的な収入でも必要な手続きです。課税対象であることを前提に、早めの準備を進めましょう。
関連記事：空き家売却時に発生する税金まとめ｜控除・特例で税負担を減らす方法も解説
相続空き家の3,000万円特別控除を利用する場合
3,000万円控除や特例を利用する場合は、たとえ税金がゼロでも確定申告が必要です。特例や控除は自動的に適用されるわけではなく、自ら申告して初めて認められます。
確定申告をしなければ控除は一切適用されず、税額を大きく減らせるはずの取引でも、本来より多くの税金を課されるリスクがあります。
空き家を売却した利益が2,500万円だとすると、本来なら税金が数百万円かかる計算です。しかし、3,000万円控除の適用条件を満たしていれば、税金はかからなくなります。
控除を適用するには必要書類とともに、確定申告を行う必要があります。
大幅な節税効果がある控除や特例を利用する方は、忘れずに手続きしましょう。
関連記事：相続した空き家売却の3,000万円控除とは？7つの適用要件・必要書類・注意点を解説
自宅売却の損失を他の所得と相殺（損益通算）する場合
マイホームの売却で損失が出た場合は、他の所得と相殺する「損益通算」や翌年に損失を繰り越せる「繰越控除」を使うために確定申告が必要です。
不動産の譲渡損失は原則として他の所得と通算できませんが、自宅の売却に限り損益通算や繰越控除が認められています。
買い替えを伴う売却や住宅ローンが残っているケースでは、損失を給与所得と相殺でき、相殺しきれなかった分は最長3年にわたり繰り越して控除できます。
例えば住宅ローンが残っているマイホームの売却で500万円の損失が出た場合は、特例を使うことで所得税や住民税を減らすことが可能です。
特例を活用するには初年度と、2年目以降も繰越控除の申告をする必要があります。
損益通算や繰越控除を活用すれば、マイホームを売却して損失が出ても節税が可能です。
ただし、相続した空き家には使えないため、自宅売却との違いを理解したうえで確定申告を行いましょう。
「確定申告以前に、そもそも空き家をどう処分すればいいか分からない」とお悩みの方は、湘南空き家ラボにご相談ください。売却だけでなく、コストゼロで空き家を活用する方法もご提案しています。
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空き家売却において確定申告が不要となるケース
空き家を売却しても利益が出ない場合や特例を使わない場合は、確定申告義務がないケースもあります。ただし、不要かどうかの判断には注意が必要です。
ここからは、具体的に空き家の売却において確定申告が不要となるケースを紹介します。
売却した際に利益が出なかった場合
空き家を売却しても利益がゼロまたは赤字であれば、原則として確定申告は不要です。譲渡所得がマイナスになると、課税対象がないため税金は発生しません。
空き家などの相続不動産は、損失を他の所得と相殺すること（損益通算）もできないため注意が必要です。
相続した空き家を1,500万円で売却し、取得費や譲渡費用の合計が1,600万円だった場合、譲渡所得はマイナス100万円となり、課税対象はゼロです。
このように売却によって利益が出ない場合は、確定申告を行う義務はありません。一方、任意で申告しておけば、後のトラブル予防や損失の証明として役立つ場合があります。
利益がなく特例や控除を使用しない場合
空き家を売却しても、特例や控除を使わず課税対象がない場合は、確定申告をしなくても問題ありません。
例えば、譲渡所得が課税されるほどの大きな金額ではなく、さらに特例や控除も使わないという場合は、申告をしなくても問題ありません。
また、相続した空き家には、自宅売却の際に利用できる「損益通算」などの特例が適用できないため、もともと申告義務が発生しない場合もあります。
特例や控除を使わない場合でも、利益が出ていれば申告は必要です。あくまで「利益なし・控除なし」のときに限り、確定申告を省略できるケースがあると覚えておきましょう。
売却しても利益が出ないほど価値が下がった空き家でも、活用の道はあります。湘南空き家ラボでは、「売れない」と言われた空き家も借り受け、片付けから入居者募集まで一括で対応しています。
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空き家売却の確定申告に必要な書類一覧
「何の特例を使うか」によって確定申告の必要書類が変わるため、早めにリストアップして準備することが重要です。
ここでは、空き家の売却で確定申告をする際に必要になる主な書類について、ご紹介していきます。
確定申告書（第一表・第二表）と第三表（分離課税用）
確定申告書とは、不動産の売却益（譲渡所得）を申告するために使う専用の確定申告書です。不動産の売却益（譲渡所得）がある場合は、分離課税用の第三表も必要です。
譲渡所得は給与や事業所得とは別枠の「分離課税」として扱われるため、一般的な申告書ではなく、この専用様式で課税計算・申告を行います。
具体的に記入する内容は、下記の通りです。
- 第一表：氏名・住所・マイナンバー
- 第二表：給与や控除の明細
- 第三表：課税対象額と税額の計算結果
申告書は、国税庁の公式サイトや、最寄りの税務署窓口で入手できます。間違いがないように、丁寧に記載しましょう。
譲渡所得の内訳書
譲渡所得の内訳書は、空き家を売却した際に得た利益（または損失）を具体的に計算・証明するために必要な明細書です。
税務署が内訳書の記載をもとに課税の有無や税額を判断するために使用します。
譲渡所得の内訳書には、以下の情報を記入します。
- 売却価格
- 取得費（相続時の評価額、リフォーム費）
- 所有していた期間・引き渡した日・不動産を取得した日
- 特例や控除の有無と金額
- 最終的な譲渡所得の金額
内訳書は国税庁のWebサイトや税務署で入手できます。
譲渡所得の内訳書は、空き家売却で確定申告する際の利益の根拠を示す重要な書類です。
正しく記入しないと、誤った税額が申告されてしまうため、売買金額・費用・控除の各項目はしっかり整理しておきましょう。
参照：国税庁
登記事項証明書・売買契約書・領収書
空き家売却に関する確定申告では、登記事項証明書・売買契約書・領収書類といった「取引を証明する書類」が必須です。
税務署にとっては、計算内容の正当性を確認する材料であり、不備があると申告内容が否認される可能性もあります。
各書類は次のような証明に活用されます。
- 登記事項証明書：不動産の住所や面積、所有している方の情報、取得した日
- 売買契約書：売買金額や契約日、買主との契約内容
- 領収書：解体費や測量費、仲介手数料を支払った証拠
書類を紛失してしまうと、取得費や譲渡費用として計上できなくなり、支払うべき税金が増えてしまう可能性があるので、大切に保管しておきましょう。
3,000万円特別控除の適用に必要な添付書類
相続した空き家を売却して3,000万円特別控除を受けるには、通常の確定申告書類に加えて、以下の添付書類を揃える必要があります。
- 被相続人居住用家屋等確認書：被相続人が一人暮らしだったこと等を証明する書類
- 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書：旧耐震の家屋が現行基準を満たすことを証明する書類
- 売買契約書の写し：売却金額や引き渡し日を証明する書類
- 登記事項証明書：家屋や土地の所在・面積・所有者を証明する書類
- 被相続人の除票住民票の写し：被相続人がその家に住んでいた事実を証明する書類
特に「被相続人居住用家屋等確認書」は、市区町村への申請から発行まで数週間かかるケースもあります。申告期限ギリギリに動き出すと間に合わない可能性があるため、売却が決まった段階で早めに申請しておきましょう。
なお、家屋を解体してから土地だけを売却した場合は、解体した事実がわかる書類（取り壊し証明書など）も追加で必要になります。どの書類が必要か迷ったときは、所轄の税務署に相談すると確実です。
取得費加算の特例・その他控除で必要な追加書類
3,000万円特別控除以外にも、空き家売却で活用できる特例はいくつかあります。それぞれの特例ごとに追加で求められる書類が異なるため、主要な特例・控除を以下に整理しました。
相続税を取得費に上乗せできる「取得費加算の特例」は、相続税の申告期限（被相続人が亡くなった翌日から10か月以内）の翌日から3年以内に売却した場合に使えます。必要な書類は、下記の通りです。
- 相続税の申告書の写し（第1表・第11表・第15表など該当ページ）
- 相続税の納税が確認できる書類（納付書の控えなど）
- 相続財産の明細がわかる書類
都市計画区域内にある空き家や空き地を500万円以下で売却した場合に利用できる「低未利用土地等の100万円控除」に必要な書類は、下記の通りです。
- 低未利用土地等確認書
- 売買契約書の写し
- 売却金額が500万円以下であることがわかる書類
どの特例を使うかによって添付書類は変わります。複数の特例を比較検討したい場合は、税理士に相談して最も節税効果の高い方法を選ぶのがおすすめです。
関連記事：空き家売却の税金控除・特例6選｜対象要件や手順・必要書類、注意点まで解説
書類の準備や手続きが面倒に感じたら、まずは専門家に相談するのが近道です。湘南空き家ラボでは、空き家の活用に関するご相談を無料で受け付けています。確定申告が必要かどうかの判断も含めて、お気軽にお問い合わせください。
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空き家売却の確定申告書の書き方｜5ステップ
いざ確定申告書に記入しようと思っても、何から手をつければいいのか戸惑ってしまいますよね。
ここでは、空き家の譲渡所得を計算し、申告書に記入していくまでの流れを分かりやすく解説します。
STEP1｜譲渡所得の計算を確認する
まずは、空き家を売却によって利益が出たのか、それとも損失が出たのかを計算で確認します。
譲渡所得の金額は、売却価格そのものではなく、「取得費」や「譲渡費用」などを差し引いて初めて確定するものです。
正しい計算ができなければ、本来払わなくてよい税金を多く払ってしまったり、逆に無申告加算税などのペナルティ対象になるリスクがあります。
計算方法はとてもシンプルで、「売却価格－（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得」です。
この計算結果がプラスなら課税対象となり、マイナスなら税金はかかりません。
取得費は買ったときの金額、譲渡費用は売るためにかかった費用（仲介手数料や建物の解体費用など）を指します。
ご自身が支払った金額を正確に把握しておくことが、正しい税額を計算する第一歩です。
STEP2｜取得費を確認する（実額/概算）
譲渡所得を計算する上で、取得費を正確に把握することは非常に重要です。
取得費とは、土地や家屋を購入した際の費用や、その後のリフォーム費用などを指します。
もし、当時の売買契約書や領収書が見つからず、取得費が分からない場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として計算できます。
ただし、この概算取得費を使うと、本来よりも取得費が少なくなることが多く、結果的に支払う税金が増えてしまう可能性があります。
可能な限り、当時の資料を探し出して、実際の金額（実額）で計算するように心がけましょう。
参照：国税庁
STEP3｜3,000万円控除や特例の控除額を反映する
空き家を売却する際に該当する特例があれば、計算した譲渡所得から特例による控除額を差し引き、課税対象となる「譲渡所得」を算出します。
例えば、譲渡所得が2,000万円だった場合、3,000万円控除を適用することで、課税譲渡所得はゼロになり、税金はかからなくなります。
控除を適用するには、必要な書類を添付することが必須となりますので、忘れずに準備しておきましょう。
STEP4｜譲渡所得の内訳書に記入する
譲渡所得の計算が終わったら、その結果を「譲渡所得の内訳書」に整理して記入します。
内訳書には、空き家の所在地や売却日、取得日といった基本情報から、売却金額、取得費、譲渡費用、そして適用する控除額などを詳細に記載していきます。
この内訳書は、確定申告書に転記するための基礎資料となるので、丁寧に記入することが大切です。
記入内容に間違いがないか、もう一度確認してから次のステップに進みましょう。
STEP5｜確定申告書に転記する
内訳書が完成したら計算した課税譲渡所得の金額を、確定申告書の該当欄に転記します。
給与所得など他の所得がある場合は、合算して最終的な所得税額を算出すれば完成です。
国税庁の「確定申告書作成コーナー」を使えば、画面の案内に従って入力していくだけで自動的に計算してくれるので、記入ミスを防ぐことができます。
電子申告（e-Tax）なら添付書類もデータで送ることができ、手続きもぐっと楽になりますよ。
空き家売却の確定申告方法
確定申告には主に二つの方法があり、それぞれメリットとデメリットがあるので、ご自身の状況やライフスタイルに合わせて選べます。
税務署の窓口で申告する場合
税務署の窓口で申告する場合は、必要書類を持参して直接提出します。
初めてで記入方法に不安がある場合は、税務署の職員にその場で確認してもらえるので、安心して手続きを進められるのが大きなメリットです。
疑問点があれば、その場で質問できるので、特にパソコン操作に慣れていない方にはおすすめです。
ただし、申告期限ギリギリは窓口が混雑するため、2月中には手続きを済ませられるように準備を進めましょう。
e-Taxでオンライン申告する場合
e-Taxを利用すれば、確定申告を自宅からオンラインで完結できます。
e-Taxは国税庁が提供するオンライン申告システムで、紙の申告書や郵送が不要となり、控除や還付の処理も早くなる点がメリットです。
国税庁の「確定申告書作成コーナー」にアクセスしてデータを作成し、そのまま送信するだけなので、税務署に行く手間が省けます。
手続きには、マイナンバーカードやICカードリーダー、またはスマートフォンでの認証が必要になります。
オンラインで手続きが完結するため、忙しい方や、自分の好きな時間に手続きを済ませたい方にはぴったりです。
また、窓口で申告するよりも税金の還付を早く受け取れ、早ければ2週間程度で処理されることもあります。
空き家売却の確定申告で注意すべきポイント
確定申告は提出する書類が多く、計算ミスや申告漏れが発生しやすいです。空き家の売却を円満に終えるためにも、注意すべきポイントを事前に押さえておきましょう。
申告期限（翌年2月16日〜3月15日）を守る
確定申告は、売却した翌年2月16日から3月15日までが申告期限です。1日でも申告が遅れてしまうと、特例は後から適用できず、税金を本来より多く払う結果になりかねません。
空き家を2025年6月に売却した場合、確定申告は2026年2月16日から3月15日までに行います。
特に自宅で申告できるe-Taxは深夜でも提出できるため直前でも対応可能ですが、書類不備があると間に合わない可能性もあります。
直前で慌てないためにも、早めの準備が大切です。
無申告や誤った申告にはペナルティ（加算税・延滞税）がある
確定申告を怠ったり記載内容に誤りがあったりすると、「無申告加算税」や「過少申告加算税」といったペナルティが課される可能性があります。
譲渡所得は、給与と違って自動的に税金が差し引かれる仕組みではありません。
確定申告を忘れていて、調査前に自主的に申告すれば原則5％が加算されます。
申告内容に誤りがあり、税務署から指摘されて修正した場合は、状況によって異なりますが、おおむね5％〜10％の負担があります。
「計算方法がよく分からない」「書類の書き方に自信がない」という場合は、無理せず税理士など専門家に相談することも有効な手段です。
専門家の力を借りることで正確な申告ができ、安心して手続きを終えることができます。
領収書や契約書は最低5年間保管する
空き家売却にかかった費用や売却内容を証明するために、領収書・売買契約書・証明書類の保管が重要です。
確定申告では、取得費や譲渡費用・控除の根拠を書類で証明できなければ、税務署に否認される可能性があります。
また、申告後に税務調査が入ることもあるため、少なくとも5年間は保管しておくことが義務とされています。
紛失を防ぐ対策として、スキャンしてPDFへの保存や専用の確定申告ファイルを作ってまとめておくのがおすすめです。
関連記事：空き家売却で失敗しないための注意点｜費用・放置リスク・回避方法まで解説
申告漏れや書類の不備を防ぐには、早めの相談が一番の対策です。湘南空き家ラボでは、空き家の売却や活用について、所有者の状況に合わせたサポートを行っています。「何から始めればいいか分からない」という段階でも、遠慮なくご連絡ください。
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空き家売却の確定申告に関してよくある質問
空き家を売却する際の確定申告について、多くの方が疑問に感じやすいポイントをまとめました。ご自身の状況と照らし合わせながら確認してみてください。
空き家を売ると税金はいくらかかる？
空き家を売却したときにかかる税金の額は、譲渡所得の金額と所有期間によって決まります。譲渡所得にかかる税率は、以下のとおりです。
所有期間 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計税率 | |
短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 0.63% | 約39.63% |
長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 0.315% | 約20.315% |
例えば、相続した空き家を2,000万円で売却し、取得費と譲渡費用の合計が1,200万円だった場合、譲渡所得は800万円です。所有期間が5年を超えていれば、税額はおよそ162万円となります。
ただし、3,000万円特別控除の要件を満たしていれば、譲渡所得800万円がまるごと控除され、税額がゼロになります。売却前に使える特例がないか確認することが、余計な税負担を避ける上で重要です。
相続した不動産を売却しても確定申告は不要？
相続した不動産であっても、売却して利益が出れば確定申告は必要です。
売却によって譲渡所得が発生すれば、課税対象となります。相続自体には所得税はかかりませんが、売却は別の話です。
確定申告が不要になるのは、あくまで以下の両方を満たす場合に限られます。
- 売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた結果、譲渡所得がゼロまたはマイナスになった
- 3,000万円特別控除などの特例を使わない
逆に、利益が出ていなくても特例を適用したい場合は申告が必要になるため注意してください。「相続だから申告しなくていい」と自己判断せず、まずは譲渡所得を計算して確認しましょう。
空き家をタダであげたら贈与税はかかる？
空き家を無償で他人に譲渡した場合、受け取った側に贈与税がかかる可能性があります。
贈与税は「もらった側」に課される税金です。たとえ売買代金がゼロでも、土地や建物には固定資産税評価額や路線価をもとにした「時価」が存在します。税務署はこの時価を基準に贈与があったと判断するため、受け取った側に納税義務が生じるケースがあります。
贈与税には年間110万円の基礎控除がありますが、不動産の評価額は110万円を大きく超えるケースがほとんどです。そのため、「タダであげれば税金がかからない」という認識は誤りといえます。
親族間で空き家を譲りたい場合は、贈与・売却・相続のどの方法が最も税負担を抑えられるか、事前に税理士や不動産の専門家に相談しておきましょう。
空き家売却のご相談は湘南空き家ラボへ
空き家の売却は確定申告を終えて、初めて完了と言えます。確定申告は書類の管理や税金の計算が手間に感じますが、控除を受けるために大切な手続きです。
確定申告に不安がある方は早めに税理士へ相談することをおすすめします。
また、築年数が古くなかなか売れない空き家をお持ちの方は、「湘南空き家ラボ」へご相談ください。
面倒な片付けや手続きは全てお任せいただき、お金をかけずに空き家を「活用する」という新しい選択肢をご提案しています。
「このまま放置していていいのかな」とモヤモヤしているなら、まずは私たちと一緒に、ご自身の空き家をどう活かすか、考えてみませんか？
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