「空き家の解体費用、なんとかならないかな…」そう思って調べていると、「公費解体」という言葉を見かけることがあるかもしれません。
その中で公費解体と聞くと「無料で壊せるのかな」と思ってしまうかもしれません。
この記事では、公費解体の制度内容から、メリット・デメリット、補助金との違いを解説します。
最後に解体以外の選択肢もお伝えしますので、空き家解体の負担を減らす参考にしてください。
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公費解体とは？
そもそも公費解体とは何なのか。知らない方も多いのではないでしょうか。
「公費解体」とは、建物の解体費用を、自治体が費用負担してくれる制度です。
ただ、どんな家でも対象になるわけではありません。
多くの場合、大きな地震や台風などの「災害」で半壊以上した建物が対象です。
空き家も公費対象になります。
まずは、この制度にどんな特徴があるのか見ていきましょう。
公費解体の特徴
公費解体とは、災害等廃棄物処理事業に含まれ、「特定非常災害」に指定された災害によって、家屋が全壊した場合の建物の解体・撤去を自治体がおこなう制度です。
目的は、大きく分けて以下の3つになります。
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この3つの目的が被災地を迅速に復旧させるための措置です。
実施主体は自治体となり、委託業者が施工を行い、所有者は申請と立会いが中心の役割を担います。
公費解体は、自治体が主体となって解体を進めることで、所有者の方の手続き的な負担を減らしつつ、地域を早く安全な状態に戻そうという取り組みです。
どんな家が公費解体の対象になるの？
では、具体的にどんな家が公費解体の対象になるのでしょうか。
対象となる建物は、罹災証明書（又は被災証明書）で、「全壊」「半壊」と判定された建物です。
ちなみに、「全壊」「半壊」の分け方は… 損壊した家屋の被害の程度を、国が定めた基準に基づき、市町村が「全壊」「大規模半壊」「中規模半壊」「半壊」の４区分で判定したもの 「全壊」以外の「大規模半壊」「中規模半壊」「半壊」をまとめて「半壊」としている |
罹災証明書と被災証明書の違いは以下の通りです。
・罹災証明書とは、住家が被災した場合に、その被害の程度を市町村が証明するもの ・被災証明書とは、非住家が被災した場合に、被災の事実等を市町村が証明するもの |
証明の内容、証明書の名称等については市町村により異なるため、自治体に確認しておくといいでしょう。
また、空き家については罹災証明書が発行されません。
罹災証明書は、災害時にそこを住居していた場合に発行されるため、空き家は非該当です。
しかし、市町村が当該空き家を全壊（又は半壊以上）であると判定した場合は補助対象となる場合があります。
その際、被災証明書や写真など、全壊（又は半壊以上）と判断したことを証する書類が必要になります。
ただし、空き家等であっても所有者からの申請を必須とし、共有者や相続人がいる場合には、その全員から同意を得なければなりません。
なお、全壊・半壊家屋を公費により解体した場合に発生する廃棄物の収集・運搬、処分費用についても補助対象です。
また、被災家屋全体を解体・撤去する場合のみ対象です。
家屋の一部だけを解体・撤去する場合は対象にはなりません。
公費解体の費用負担
公費解体の費用は原則として自治体が解体・撤去をおこなうため、自己負担は発生しないことがほとんどです。
ただし、解体対象外の付帯設備については注意が必要になります。
庭木や塀などの撤去費用は自己負担となる場合があるため、申請時に補助対象となる範囲と自己負担額を詳細に確認することが大切です。
公費解体の流れ
公費解体を利用する場合の一般的な流れは以下のようになります。
1.申請・審査
自治体により、定められた申請期間が異なります。
申請書類も異なるため、申請前に自治体に確認することが大切です。
主な必要書類の例 申請書、罹災/被災証明書、身分証明書、印鑑登録証明書、配置図、状況写真、固定資産評価証明書など |
書類提出後、自治体の審査が開始されます。
2.現地調査
自治体の担当者が現地で家屋の状態を確認し、提出書類との照合を行います。
申請者の立ち会いも必要です。
3.決定通知・事前確認
審査が通ると、自治体から解体撤去の決定通知が届きます。
その後、解体方法や作業の流れなどについて、自治体担当者と申請者で事前確認を行います。
4.解体・撤去工事
工事着工前に、申請者は以下の準備が必要です。
・電気、電話、ガス、水道などのライフラインの停止や解約手続き。 ・家屋内の残置物の持ち出し。 |
ライフラインの停止・解約や残置物の回収をしていないと後々のトラブルや工期の遅れにつながるので気をつけましょう。
5.完了立会・完了通知
工事完了後、自治体担当者が現地を確認し、完了通知書が申請者に送られます。
6.滅失登記
公費解体の場合は自治体が滅失登記の手続きを行います。
ただし、付属建物登記があり、その建物が残っている場合は所有者自身が手続きを行う必要があります。
滅失登記とは、建物の解体や火災での焼失により物理的になくなった事実を、法務局の登記簿に記録する手続きです。
この手続きによって、その建物の登記記録は閉鎖されます。
このように、申請書類を揃えたり、立会のために現地に行ったりと、手間と時間がかかることは覚悟しておいた方がよいでしょう。
公費解体についてもっと知りたい方はこちらをご参照ください（環境省｜公費解体・撤去マニュアル 第２版）
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公費解体のメリット・デメリットと注意点
公費解体には大きなメリットがある一方で、知っておくべきデメリットや注意点もあります。
制度を利用する前に、これらをしっかり理解しておくことが大切です。
公費解体のメリット
公費解体の大きなメリットは以下の4つです。
・基本自己負担がない ・解体業者の手続き等は基本自治体が行う ・滅失登記を自治体が行ってくれる ・迅速な復興につながる |
公費解体の最大のメリットは、自己負担がないことでしょう。
申請には期限が設けられていることがほとんどですが、その期間内に手続きさえできれば、金銭的な負担なく建物を解体できます。
また、解体業者との連携や解体後の滅失登記を自治体が行ってくれるため、手続きの負担が軽くなるでしょう。
公費解体のデメリット
公費解体の大きなデメリットは以下の3つです。
・申請手続きの負担が大きい ・解体工事の完了までに時間がかかる ・半壊未満の建物は適用されない |
一番のデメリットは、申請手続きの負担が大きいことです。
必要な書類を揃えたり、現地調査の日程調整をしたりと、想像以上に手間がかかります。
中には実印が必要でも見つからず、再作成・再登録を行わないといけないケースもあるかもしれません。
また、申請してから実際に解体工事が完了するまで、時間がかかることがほとんどになります。
なぜなら、手続きに時間がかかることもありますが、受付順ではなく、二次災害防止等の観点から工事を進めるためです。
公費解体の注意点
公費解体を利用する際には、いくつかの注意点があります。
・所有者全員の合意が必要 ・災害発生日以降に所有者が変更になった場合は対象外 ・残置物は事前に撤去 ・ブロック塀や庭木など対象にならないものがある |
まず、空き家を複数人で相続している場合、所有者全員の合意が必要です。
そして、残置物（家財道具）は事前に所有者が自費で撤去しなければなりません。
自治体によっては貴重品等のみ持ち出していれば良いところもあります。
庭の木や石、古いブロック塀なども対象外になることが多く、それらの撤去費用は別途必要になるかもしれません。
また、災害が発生した日以降に、相続や売買で所有者が変わった場合は対象にならない可能性が高いです。
ただ、自治体ごとに要件が違うため、必ず、ご自身の自治体の情報を確認することが大切です。
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公費解体と自費解体費用償還制度の違い
さて、ここまで「公費解体」は自治体が主体となって進めてくれる、という話をしてきました。
でも、災害が起きた時、「自治体の対応を待っていられない」「危険だからすぐにでも解体したい」という場合もあるでしょう。
そんな時に使用できる制度が「自費解体費用償還（しょうかん）制度」です。
これも主に災害時に使われる制度ですが、どんなものか見てみましょう。
自費解体費用償還制度とは
自費解体費用償還制度とは、特定非常災害の指定前に自費で家屋の解体・撤去を行った場合に、費用の全額、もしくは一部を自治体が補助する制度です。
ただし、これも「全壊」や「半壊」といった被害を受けていることが前提条件です。
自治体によって、補助してもらえる金額の上限があり、全額は戻ってこなかったりする場合もあります。
そして、この制度を利用するために最も重要なのが「証拠」です。
解体工事の「前」「工事中」「工事後」の状況をしっかり写真で記録する必要があります。
また、業者との契約書、見積書、領収書、廃棄物が適正に処理されたことを示すマニフェストなどが必要です。
公費解体と自費解体費用償還制度の特徴比較
「公費解体」と「自費解体費用償還制度」、どちらも災害時に役立つ制度ですが、どちらもメリット・デメリットがあります。
メリット | デメリット | |
公費解体 | ・費用負担なし | ・申請手続きの負担が大きい ・解体工事の着工が遅い |
自費解体費用償還制度 | ・解体工事の着工が早い | ・一度全額建て替えが必要 ・全額補助されない可能性あり ・解体業者との手続きが必要 |
自費解体費用償還制度を選ぶ利点は、自分のタイミングで行え、解体工事を早く進められる点です。
その分、費用負担の発生や業者とのやりとりの手間が発生します。
費用や手続きの手間よりも早く解体したい人におすすめです。
申請手順・必要書類の違い
公費解体 | 自費解体費用償還制度 | |
申請手順 | ①自治体が設ける募集期間内に申請 ②事前の現地調査や工事前の立会いの日程調整 ③着工 | ①自治体に自費解体の対象か確認 ②自分で業者選定 ③着工 |
必要書類 | ・申請書、罹災証明書、本人確認書類 ・状況写真 など | ・申請書、罹災証明書、本人確認書類 ・工事前・中・後の現地写真 ・解体業者の契約書 など |
公費解体と自費解体費用償還制度では、申請手順や必要書類にも違いがあります。
表を確認してみてください。
自費解体するからといって、先に解体工事を進めてしまうと、自費解体費用償還制度の対象外になるので注意が必要です。
どちらを選択するにしても自治体への相談をおすすめします。
費用負担とキャッシュフローの差異
お金の準備についても、大きな違いがあります。「公費解体」は、立替払いが不要です。
しかし、「自費解体費用償還制度」は、解体にかかる費用を一時的に全額立て替える必要があります。
さらに、自治体が設定する上限額を超えた分や、償還率（例：費用の8割までなど）によっては、立て替えたお金が全額は戻ってこないリスクもあります。
立て替えのためのお金を準備するのが難しい場合は、この制度の利用は慎重に考えたほうがよいでしょう。
また、どちらの場合も、家を解体して更地にすると、土地にかかる固定資産税の軽減措置が外れ、翌年から税金が上がってしまうかもしれません。
解体費用だけでなく、その後の税金負担の変化も考えて判断することが大切です。
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公費解体と補助金制度の違い
公費解体とは別に、各自治体には空き家の解体に対する補助金制度があります。
どういった違いがあるのか見ていきましょう。
公費解体と補助金制度の適用場面の違い
この二つは、使える場面がはっきりと分かれています。
公費解体は、地震や台風などで被災した危険な建物が対象になります。 |
補助金制度は、災害は関係なく、「老朽化」が進んで、このままでは倒壊の恐れがあるなどの危険空き家が対象になります。 |
公費解体は災害発生後の時限措置であるのに対し、補助金は年度事業や恒常的制度として運用されています。
適用の前提が違い、目的が異なるため、同時適用や重複受給のように同時に利用することはできません。
補助率・上限額・自己負担の有無を比較
お金の面でも大きな違いがあります。
公費解体は、災害復旧のための時限的な措置で、費用は原則として自治体の負担（自己負担ゼロ）です。 |
補助金制度は、自治体が毎年の予算で行っている事業で、あくまで費用の一部を補助する（自己負担あり）という形が基本です。 |
公費解体（災害時）」は、自己負担ゼロが基本でした。
しかし、「補助金制度」は、必ず自己負担が発生することが前提です。
自治体によって様々ですが、例えば「解体費用の5分の1、上限50万円まで」といった形が一般的です。
もし解体費用が200万円だった場合、補助金が上限の50万円出たとしても、残りの150万円は自分で用意しなければなりません。
「解体費用が高くて断念した」という方にとっては、補助金が出てもまだ負担が大きい、と感じるかもしれません。
補助率や上限額は自治体によって違うため、自治体への確認がおすすめです。
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公費解体の具体例（石川県穴水町の場合）
「公費解体」と言っても、なかなかイメージが湧きづらいかもしれません。
ここで、あくまで一例ですが、石川県穴水町の「公費解体（災害廃棄物処理）」のケースを少しご紹介します。
対象範囲
穴水町の場合、公費解体の対象物は以下の通りです。
【個人の家屋】
・罹災証明書で「全壊」「大規模半壊」「中規模半壊」「半壊」と判定された家屋とその基礎
・家屋に付属する浄化槽や便槽、地下室なども、住宅と「併せて」解体する場合に限り対象
【中小企業などの事業用建物】
・罹災証明書で「半壊」以上で生活環境を守るために解体が必要と認める事業所等とその基礎
・事務所等に付属する浄化槽・便槽など ※事務所等と併せて解体する場合のみ対象
どちらも地下室・地下貯蔵庫や浄化槽・便槽などの地下埋設物単体での解体・撤去は対象外になっています。
申請から完了まで流れ
STEP① 申請予約 |
電話にて申請日及び時間で予約が必要
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STEP② 申請受付 |
予約日に必要書類を持っていく
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STEP③ 申請書類の審査・決定 |
書類の審査、測量（立会は不要）、現地確認調査（申請者の立会が必要）が行われ、解体の実施または未実施について決定したら通知が届く
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STEP④ 解体・撤去着手 |
解体の順番については、二次災害防止等の観点から受付順とは限らない
被災家屋等の所在地、立地条件等によっても変わる
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STEP⑤ 解体・撤去完了 |
解体・撤去を完了時は、申請者の立会が必要
申請者に対して解体が完了した旨を通知する
申請期限や受付枠があるため、早めの準備が重要です。
必要書類
申請に必要な書類は多くあります。
・申請書（ホームページにPDFあり） ・申請者の実印 ・申請者の印鑑登録証（原本） ・来られる方の身分証明書（運転免許証・マイナンバーカード等の原本） ・被災家屋等の罹災証明書（原本） ・被災家屋等の建物配置図 ・被災家屋等の現像した写真（罹災証明書がない方のみ） |
他に、代理人の場合は委任状も必要など、申請者によって必要な書類が変わってきます。
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空き家を放置するリスクとは
解体費用が払えないからといって、空き家をそのまま放置しておくのは危険です。
空き家を放置することで、以下のようなリスクが生じます。
①倒壊の危険
老朽化した建物は、倒壊する可能性があり、周辺住民に被害を及ぼす恐れがある
②修繕費用が高額になる可能性
放置した結果、雨漏りやシロアリの影響で柱や土台が腐り、修繕費用が高額になる可能性がある。
③雑草や害虫被害
手入れをしない庭は雑草が生い茂り、害虫が増える危険がある
④ゴミの不法投棄や犯罪利用のリスク
人目につかない空き家は、不法投棄の場所として使われたり、犯罪の拠点として悪用される
⑤「特定空き家」に指定
特定空き家に指定されると、固定資産税の優遇措置がなくなり、税額が最大6倍に跳ね上がる可能性もある
このように、放置してしまうと多くのリスクに繋がります。
放置せずに早めに対策を取ることが大切です。
空き家放置のリスクとは？罰則はあるの？適切な対策方法を解説！
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空き家を解体以外の選択肢
所有されている空き家を手放すには、いくつかの方法があります。
ここでは、「売却」「活用」「無償譲渡」の3つの選択肢と、それぞれのメリット・デメリットを解説します。
1.空き家を「古家付き」で売却する
たとえ再建築不可の古い家であっても、「古家付き」として現状のまま売却するという選択肢があります。
メリット
①解体の手間と費用が不要 |
②負担の軽減 ・売却価格が低くなる傾向にあっても、解体費用をかけずに手放せれば、結果的に費用負担は軽くなる ・固定資産税の支払い負担がなくなる |
注意点
①売却価格が低くなる |
2.解体せずに「活用」する
空き家を解体せずに、そのまま活用する方法もあります。
メリット
①収益を得られる可能性 |
②費用を回収できる可能性 |
注意点
①リフォーム費用が高額 |
②活用の見極め |
3.無償で譲渡する
「売却も活用も、あまり気が進まない」「とにかく早く手放して、責任から解放されたい」という方には、無償で譲渡して活用してもらうという選択肢があります。
メリット
①自己負担なしで手放せる |
②リスクなく手放せる |
湘南空き家ラボでは、荷物がそのままでも、老朽化していても、私たちがそのままの状態で借り受け、リフォーム費用は全額負担します。
まずはお気軽にご相談ください。
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空き家の解体でお困りなら、別の活用方法があります！
公費解体や補助金制度を利用するのも一つの方法ですが、解体以外にも選択肢はあります。
湘南空き家ラボでは、空き家を借り受け、片付けやリフォーム、賃貸募集までを一括して引き受けます。
「荷物がそのまま」「老朽化している」でも大丈夫です。
訳あって「放置」しているそのお家の活かし方を、私たちが一緒に考えます。
リフォーム費用はこちらが負担し、コストゼロで始められます。
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現地が遠い場合は、全てオンラインで対応することもできます。
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