空き家は公費解体できる？対象条件・補助金との違い・活用法を解説

「公費解体」という制度をご存知でしょうか。災害で被害を受けた建物を、自治体が費用を負担して解体・撤去してくれる仕組みです。

ただし、「空き家だから無料で壊せる」というほど単純な話ではありません。対象になるには、いくつもの条件をクリアしなければなりません。

この記事では、公費解体の仕組みや対象条件、申請から完了までの流れに加え、自費解体費用償還制度や補助金制度との違いも解説します。解体費用の負担を減らすヒントとして、参考にしてください。

公費解体とは？

公費解体とは、災害で被害を受けた建物の解体・撤去を、自治体が費用を負担して行う制度です。

ただし、すべての空き家が対象になるわけではありません。多くの場合、大きな地震や台風などの「特定非常災害」で半壊以上の被害を受けた建物が対象となります。

まずは制度の基本的な仕組みから見ていきましょう。

公費解体の仕組み

公費解体とは、災害等廃棄物処理事業に含まれ、「特定非常災害」に指定された災害によって、家屋が全壊した場合の建物の解体・撤去を自治体がおこなう制度です。

目的は、大きく分けて以下の3つになります。

この3つの目的が被災地を迅速に復旧させるための措置です。

実施主体は自治体となり、委託業者が施工を行い、所有者は申請と立会いが中心の役割を担います。

公費解体は、自治体が主体となって解体を進めることで、所有者の方の手続き的な負担を減らしつつ、地域を早く安全な状態に戻そうという取り組みです。

公費解体の対象になる条件

公費解体の対象となる建物は、罹災証明書（又は被災証明書）で、「全壊」「半壊」と判定された建物です。

罹災証明書と被災証明書の違いは以下の通りです。

証明の内容、証明書の名称等については市町村により異なるため、自治体に確認しておくといいでしょう。

また、空き家については罹災証明書が発行されません。

罹災証明書は、災害時にそこを住居していた場合に発行されるため、空き家は非該当です。

しかし、市町村が当該空き家を全壊（又は半壊以上）であると判定した場合は補助対象となる場合があります。

その際、被災証明書や写真など、全壊（又は半壊以上）と判断したことを証する書類が必要になります。

ただし、空き家等であっても所有者からの申請を必須とし、共有者や相続人がいる場合には、その全員から同意を得なければなりません。

なお、全壊・半壊家屋を公費により解体した場合に発生する廃棄物の収集・運搬、処分費用についても補助対象です。

また、被災家屋全体を解体・撤去する場合のみ対象です。

家屋の一部だけを解体・撤去する場合は対象にはなりません。

参照：松阪市｜罹災証明書とり災届出証明書について

公費解体の費用負担

公費解体の費用は原則として自治体が解体・撤去をおこなうため、自己負担は発生しないことがほとんどです。

ただし、解体対象外の付帯設備については注意が必要になります。

庭木や塀などの撤去費用は自己負担となる場合があるため、申請時に補助対象となる範囲と自己負担額を詳細に確認することが大切です。

公費解体の申請から完了までの流れ

公費解体を利用する場合の一般的な流れは以下の6ステップです。所有者がやるべきことは、書類の準備と立会いが中心ですが、手間と時間がかかる点は覚悟しておきましょう。

以下、各ステップを順に解説します。

STEP1｜申請・審査

自治体が定めた申請期間内に、必要書類を提出します。申請期間や必要書類は自治体ごとに異なるため、事前に確認が必要です。

主な必要書類の例は、以下のとおりです。

• 申請書
• 罹災証明書（または被災証明書）
• 身分証明書
• 印鑑登録証明書
• 建物の配置図
• 被災状況の写真
• 固定資産評価証明書

STEP2｜現地調査

自治体の担当者が現地で家屋の状態を確認し、提出書類との照合を行います。申請者の立会いが必要です。

STEP3｜決定通知・事前確認

審査が通ると、自治体から解体撤去の決定通知が届きます。解体方法や作業の流れについて、自治体担当者と申請者で事前確認を行います。

STEP4｜解体・撤去工事

工事着工前に、申請者は以下の準備をしておく必要があります。

• 電気・電話・ガス・水道などライフラインの停止や解約手続き
• 家屋内の残置物（家財道具）の持ち出し

ライフラインの停止が済んでいなかったり、残置物の回収が終わっていなかったりすると、工期の遅れやトラブルにつながります。

STEP5｜完了立会・完了通知

工事が完了したら、自治体の担当者が現地を確認します。問題がなければ、申請者に完了通知書が送付されます。

STEP6｜滅失登記

公費解体の場合、建物がなくなったことを法務局に届け出る「滅失登記」は自治体が代行してくれます。ただし、付属建物の登記があり、その建物が残っている場合は所有者自身で手続きが必要です。

参照：穴水町｜被災家屋等の解体・撤去について（公費解体）

参照：環境省｜公費解体・撤去マニュアル 第２版

公費解体は手続きの負担が大きく、対象条件も限られています。「うちの空き家は対象外かもしれない」と感じた方は、解体以外の選択肢も一度検討してみませんか？

湘南空き家ラボなら、そのままの状態でも相談できます。

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公費解体のメリット・デメリット

公費解体には大きなメリットがある一方で、知っておくべきデメリットもあります。

制度を利用する前に、これらをしっかり理解しておくことが大切です。

公費解体のメリット

公費解体の大きなメリットは以下の4つです。

公費解体の最大のメリットは、自己負担がないことでしょう。

申請には期限が設けられていることがほとんどですが、その期間内に手続きさえできれば、金銭的な負担なく建物を解体できます。

また、解体業者との連携や解体後の滅失登記を自治体が行ってくれるため、手続きの負担が軽くなるでしょう。

公費解体のデメリット

公費解体の大きなデメリットは以下の3つです。

一番のデメリットは、申請手続きの負担が大きいことです。

必要な書類を揃えたり、現地調査の日程調整をしたりと、想像以上に手間がかかります。

中には実印が必要でも見つからず、再作成・再登録を行わないといけないケースもあるかもしれません。

また、申請してから実際に解体工事が完了するまで、時間がかかることがほとんどになります。

なぜなら、手続きに時間がかかることもありますが、受付順ではなく、二次災害防止等の観点から工事を進めるためです。

公費解体の申請前に知っておくべき注意点

公費解体で最も見落とされやすい注意点は、所有者全員の合意が必須であることです。空き家を兄弟3人で相続しているようなケースでは、1人でも合意が得られなければ申請自体ができません。

申請前に確認しておくべきポイントを整理します。

自治体によって細かい要件は異なります。「うちの空き家は対象になるのか？」と少しでも疑問に感じたら、早めに自治体の窓口に相談してください。

ただ、公費解体のハードルは想像以上に高いケースが少なくありません。解体にこだわらず、今の空き家をどうするかを幅広く考えたい方は、湘南空き家ラボにご相談ください。

リフォーム費用の負担もゼロで、荷物がそのままでも対応可能です。

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公費解体と自費解体費用償還制度の違い

公費解体と似た制度に「自費解体費用償還制度」があります。どちらも災害時に使える制度ですが、費用の流れや着工スピードがまったく異なります。

自費解体費用償還制度とは？

自費解体費用償還制度とは、特定非常災害の指定前に自費で家屋の解体・撤去を行った場合に、費用の全額、もしくは一部を自治体が補助する制度です。

ただし、これも「全壊」や「半壊」といった被害を受けていることが前提条件です。

自治体によって、補助してもらえる金額の上限があり、全額は戻ってこなかったりする場合もあります。

そして、この制度を利用するために最も重要なのが「証拠」です。

解体工事の「前」「工事中」「工事後」の状況をしっかり写真で記録する必要があります。

また、業者との契約書、見積書、領収書、廃棄物が適正に処理されたことを示すマニフェストなどが必要です。

公費解体と自費解体費用償還制度の比較

両制度の最大の違いは、費用負担ゼロだが着工が遅い（公費解体）か、すぐ着工できるが立替費用が必要（自費解体費用償還制度）かという点です。以下の表で比較します。

立替資金を用意するのが難しい方や、手続きの負担をできるだけ減らしたい方は公費解体が向いています。

一方、「危険だから1日でも早く壊したい」「資金に余裕がある」という方は、自費解体費用償還制度を検討する価値があります。

どちらを選ぶにしても、着工前に必ず自治体へ相談することが大前提です。

また、どちらの制度を利用した場合でも、家を解体して更地にすると土地にかかる固定資産税の軽減措置が外れ、翌年から税額が上がる可能性があります。

解体費用だけでなく、その後の税負担の変化も考慮して判断しましょう。

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公費解体と補助金制度の違い

「公費解体」と「補助金制度」は名前が似ていますが、使える場面がまったく違います。混同すると「うちは対象外だった」となりかねないため、違いをしっかり押さえておきましょう。

補助金制度とは？

空き家の解体補助金制度とは、老朽化が進んだ危険な空き家を解体する際に、自治体が費用の一部を補助する制度です。

災害の有無は関係なく、「放置すると倒壊の恐れがある」「周辺の生活環境を悪化させている」といった空き家が対象になります。

補助金制度の主な特徴は、以下のとおりです。

「うちの自治体にも制度があるかもしれない」と思ったら、まずは役所の住宅課や空き家対策の担当窓口に問い合わせてみてください。

公費解体と補助金制度の比較

公費解体と補助金制度は、適用される前提条件が根本的に異なり、同時に利用することはできません。以下の表で違いを整理します。

たとえば解体費用が200万円かかる場合、公費解体なら自己負担はゼロです。一方、補助金制度で上限50万円の補助を受けたとしても、残り150万円は自分で用意しなければなりません。

補助金だけでは費用をまかなえないケースも多いため、「解体費用が高くて踏み出せない」という方は、後半で紹介する「解体以外の選択肢」もぜひ検討してみてください。

関連記事：空き家解体の補助金はある？支給要件や申請方法を解説！

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公費解体の具体例（石川県穴水町の場合）

「公費解体」と言っても、なかなかイメージが湧きづらいかもしれません。

ここで、あくまで一例ですが、石川県穴水町の「公費解体（災害廃棄物処理）」のケースを少しご紹介します。

対象範囲

穴水町の公費解体は、罹災証明書で半壊以上と判定された個人の家屋と中小企業の事業用建物が対象です。付属する浄化槽や地下室なども、本体と併せて解体する場合に限り対象に含まれます。

具体的な対象物は、以下のとおりです。

【個人の家屋】

・罹災証明書で「全壊」「大規模半壊」「中規模半壊」「半壊」と判定された家屋とその基礎
・家屋に付属する浄化槽や便槽、地下室なども、住宅と「併せて」解体する場合に限り対象

【中小企業などの事業用建物】
・罹災証明書で「半壊」以上で生活環境を守るために解体が必要と認める事業所等とその基礎
・事務所等に付属する浄化槽・便槽など　※事務所等と併せて解体する場合のみ対象

どちらも地下室・地下貯蔵庫や浄化槽・便槽などの地下埋設物単体での解体・撤去は対象外になっています。

申請から完了まで流れ

穴水町の公費解体は全5ステップで進みます。各ステップの詳細は、以下のとおりです。

電話にて申請日及び時間で予約が必要

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予約日に必要書類を持っていく

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書類の審査、測量（立会は不要）、現地確認調査（申請者の立会が必要）が行われ、解体の実施または未実施について決定したら通知が届く

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解体の順番については、二次災害防止等の観点から受付順とは限らない
被災家屋等の所在地、立地条件等によっても変わる

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解体・撤去を完了時は、申請者の立会が必要
申請者に対して解体が完了した旨を通知する

申請期限や受付枠があるため、早めの準備が重要です。

必要書類

申請に必要な書類は多くあります。

他に、代理人の場合は委任状も必要など、申請者によって必要な書類が変わってきます。

参照：穴水町｜被災家屋等の解体・撤去について（公費解体）

関連記事：空き家の活用方法5選！アイデアやメリット・デメリットを事例を含めて解説

公費解体は被災地域の限定的な制度であり、一般的な空き家には使えないケースがほとんどです。

「災害には遭っていないけれど、空き家をどうにかしたい」という方は、まず湘南空き家ラボにお問い合わせください。建物の状態やご事情に合わせて、最適な活用プランをご提案します。

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空き家を放置するリスク

解体費用が払えないからといって、空き家をそのまま放置しておくのは危険です。

空き家を放置することで、以下のようなリスクが生じます。

①倒壊の危険
老朽化した建物は、倒壊する可能性があり、周辺住民に被害を及ぼす恐れがある

②修繕費用が高額になる可能性
放置した結果、雨漏りやシロアリの影響で柱や土台が腐り、修繕費用が高額になる可能性がある。

③雑草や害虫被害
手入れをしない庭は雑草が生い茂り、害虫が増える危険がある

④ゴミの不法投棄や犯罪利用のリスク
人目につかない空き家は、不法投棄の場所として使われたり、犯罪の拠点として悪用される

⑤「特定空き家」に指定
特定空き家に指定されると、固定資産税の優遇措置がなくなり、税額が最大6倍に跳ね上がる可能性もある

このように、放置してしまうと多くのリスクに繋がります。

放置せずに早めに対策を取ることが大切です。

関連記事：空き家放置のリスクとは？罰則はあるの？適切な対策方法を解説！

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解体以外の空き家を活用・処分する方法

「解体したいけど費用がない」「公費解体や補助金の対象にもならない」という場合でも、空き家を手放す方法は解体だけではありません。

ここでは、解体せずに空き家を活用・処分する3つの方法を紹介します。

古家付きのまま売却する

古家付き売却とは、建物を解体せず現状のまま土地と一緒に売却する方法です。

解体費用が不要で、固定資産税の支払い負担からも解放されるため、費用をかけずに空き家を手放したい方に向いています。

【メリット】

• 解体の手間と費用が一切かからない
• 買主が解体するか、そのまま活用するかを判断するため、売主側のリスクが小さい
• 売却が成立すれば、固定資産税の負担もなくなる

【デメリット】

• 建物の状態によっては、更地での売却より価格が下がる傾向がある
• 再建築不可の物件や接道条件が悪い物件は、買い手が見つかるまで時間がかかることもある

賃貸・民泊などに活用する

空き家の活用とは、建物を解体せずに賃貸物件・民泊施設・地域の交流スペースなどとして運用し、収益を得る方法です。

うまく運用できれば、家賃収入で固定資産税やリフォーム費用を回収することも可能です。

【メリット】

• 毎月の家賃収入が得られるため、固定資産税の支払いを賄える可能性がある
• 建物に人が住むことで、老朽化の進行を遅らせる効果も期待できる
• 地域の活性化に貢献できるケースもある

【デメリット】

• 老朽化が進んでいる場合、賃貸に出す前にリフォームや設備の整備が必要になり、費用が高額になることがある
• 立地や建物の状態、地域の賃貸需要を見極めないと、借り手がつかず空室が続くリスクもある

無償で譲渡する

無償譲渡とは、空き家を費用ゼロで第三者に引き渡す方法です。

解体費用も売却の手間もかからず、管理責任からすぐに解放されるため、「とにかく早く手放したい」という方に向いています。

【メリット】

• 解体費用・仲介手数料などの自己負担がゼロで手放せる
• 固定資産税の支払いや管理の手間から解放される
• 譲渡先が見つかれば、建物が活用されて地域にも貢献できる

【デメリット】

• 無償であっても、譲渡を受ける側に「不動産取得税」や「登録免許税」がかかるため、引き受け手が見つかりにくい場合がある
• 譲渡後のトラブルを防ぐため、契約書の作成や権利関係の確認は欠かせない

湘南空き家ラボでは、荷物がそのままでも、老朽化していても、私たちがそのままの状態で借り受け、リフォーム費用は全額負担します。まずはお気軽にご相談ください。

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関連記事：空き家を解体せず手放せる理由｜その方法とメリット・デメリットを解説

空き家の解体でお困りなら、別の活用方法があります！

公費解体や補助金制度を使えれば理想的ですが、対象条件に当てはまらなかったり、自己負担が大きかったりして、なかなか前に進めない方も多いのではないでしょうか。

「解体するしかない」と思い込む前に、もう一つの選択肢を知ってください。

湘南空き家ラボでは、空き家を借り受け、片付けやリフォーム、賃貸募集までを一括して引き受けています。「売れない」と言われた空き家でも、活かし方はあるのです。

解体を決断する前に、まずは湘南空き家ラボの無料相談をご利用ください。あなたのお家に合った活かし方を、一緒に考えます。

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