「実家の相続で共有持分という言葉を聞いたけど、どういうことなのだろう」
「実家を相続したはいいものの、兄弟や親族と共有持分になってしまい、活用や売却、管理でも話が進まない」
このように、ご実家の扱いで悩んでいませんか。
この記事では、共有持分についての基礎知識から、5つのリスク、共有持分を解消する方法も具体的に解説します。
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実家相続における「共有持分」とは？共有名義との違いや確認方法について
実家を相続したとき、ご兄弟やご親族と一緒に不動産を引き継ぐことがあるかと思います。
「とりあえずみんなで持っておこう」と軽い気持ちで手続きをすると、いざ売ろうとしたり、貸そうとしたりしたときに、なかなか進まないことになりかねません。
ここでは、そもそも共有持分とはどういう意味なのか、共有名義とどう違うのかを解説します。
共有持分とは？共有名義との違いも含めて解説
共有名義とは、1つの不動産を複数人で一緒に所有している状態のことです。
ご実家を兄弟3人で相続した場合などが、この共有名義にあたります。
そして、各所有者が持っている権利の割合のことを共有持分と呼びます。
ここで気をつけておきたいのは、共有持分の割合にかかわらず、所有権は法的に対等だということです。
持分が少ないからといって、意見を聞かれなくてよいわけではありません。
建物の管理や修繕、売却・処分などをしたりする際は同意が必要になります。
・掃除など：同意不要 ・修繕（雨漏りなど）：過半数の同意が必要 ・不動産全体に関わる手続き(売却等)：共有者全員の同意が必要 |
同意の範囲は内容によって変わるため、注意してください。
共有持分の確認方法
自分や親族がどれくらいの共有持分を持っているのか、正確に知りたいときがありますよね。
この共有持分は、法務局が発行する登記簿謄本で確認することができます。
登記簿謄本を見ると、誰がどれだけの権利を持っているかが書かれています。
共有名義の不動産は管理や売却の際に全員の合意が必要です。
そのため、誰が権利者なのかを正確に把握しておくことは、トラブルを避けるためにも欠かせません。
もしも親族の誰かが亡くなっていると、さらにその相続人へと権利が細かく分かれていることもあります。
早めに登記簿を確認しておくことで、後々の話し合いがスムーズに進められます。
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なぜ「共有」になってしまう？実家相続で陥りがちな3つのケース
「できれば一人で相続したかったけれど、結果的に共有になってしまった」というお悩みがあるかもしれません。
特にご実家の相続では、どうしても共有を選ばざるを得ない事情があることも多いです。
兄弟や親族との関係性や、遺産の状況によって、共有という形に落ち着くケースは少なくありません。
ここでは、実家相続で共有名義になってしまう代表的な3つのケースをご紹介します。
①分割ができない
もっともよくあるケースは、主な遺産が親の住んでいた自宅のみという状況です。
預貯金などの分けやすい財産が少なく、不動産だけが残された場合、分けるのが難しくなります。
誰か一人が家をもらって、他の人に現金を渡す方法もありますが、手元にまとまったお金がないとそれも難しいです。
売却してお金で分けるにしても、すぐに買い手が見つかるとは限りません。
特に再建築ができないような古いお家だと、そのまま売ることも難しくなります。
結果として、仕方なく兄弟で平等に共有持分を持つという選択になりがちです。
②分割協議がまとまらない
親族の間で相続に対する意見が食い違い、話し合いがまとまらないことも原因の一つです。
誰が実家を継ぐのか、どうやって分けるのかで争いになってしまうと、相続の手続きが止まってしまいます。
法的には、相続が発生してから遺産分割の話し合いが成立して登記が行われるまでの間、財産は共有状態になります。
各相続人が法定相続分という割合で所有しているとみなされるため、そのまま共有の状態が続いてしまうのです。
話し合いが長引けば長引くほど、ご実家は誰も管理しないまま放置されていく危険があります。
放置しておくと家屋の倒壊や特定空き家に指定される危険があります。
詳しくはこちら＞空き家放置のリスクとは？罰則はあるの？適切な対策方法を解説！
③とりあえず共有しておく
兄弟や親族同士の仲が良く、特に争いがないからこそ共有にしてしまうケースもあります。
「実家をどうするか今すぐ決められないから、とりあえずみんなの名義にしておこう」という具合です。
すぐに売る予定もなく、共有にしていても当面は問題が起こらないため、とりあえず共有名義を選んでしまいます。
年月が経つにつれてそれぞれの生活環境が変わり、いざ誰かが「売りたい」「貸したい」となったときに、困ってしまうことも少なくありません。
そのままで大丈夫だと思っていても、後から複雑な問題に発展しやすいのがこのケースの特徴です。
もし兄弟が亡くなった場合、その持分はその方の相続人に引き継がれます。
気づいたらあまりかかわっていない親族が継いでいたということになりかねません。
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維持費の軽減やリスク分散！共有持分の4つのメリット
共有名義と聞くと、なんだか面倒なことばかりのように感じてしまうかもしれません。
しかし、複数人で不動産を所有することは、一人ですべてを抱え込まなくて済むため、金銭面や精神面での負担が減ることもあります。
ここでは、共有持分にすることで得られる4つのメリットについて解説します。
①維持費や管理負担を軽減できる
実家を維持していくには、管理費や修繕費などのお金がかかります。
共有名義であれば、これらの費用を共有者全員で分け合うため、一人ひとりの負担が軽減されます。
毎年かかってくる固定資産税についても、共有者全員に支払いの義務があります。
払い方は、持分の割合に応じて決めることもできますし、使用状況によって話し合いで自由に決めることもできます。
また、草むしりや簡単な掃除などは各自の判断でいつでも進めることができます。
ただし、雨漏りの補修のような修繕となると、費用が大きいため、共有者の合意をとって慎重に進めましょう。
②リスク分散ができる
不動産を所有していると、地震や台風などの自然災害によって家がダメージを受ける危険があります。
もし一人で家を所有していれば、修繕にかかる費用をすべて自分だけで支払わなければなりません。
しかし、共有名義にしておけば、そのような突然の損害があっても一人で負担しなくて済みます。
みんなで費用を出し合って直すことができるため、万が一のときのリスク分散になります。
特に古い家屋の場合は、いつどこが傷んでくるかわからないため、リスクを分け合えると良いでしょう。
③売却や担保にすることができる
共有名義の不動産でも、自分が持っている共有持分だけであれば売買することもできます。
また、自分の持分だけを担保にすることもできるため、どうしてもお金が必要になったときには、一つの選択肢になります。
ただし、注意していただきたいのは、同意が必要な場合があることです。
家や土地を丸ごと売却したり、全体に担保を設定したりする場合など、不動産全体に関わる手続きを行う際は、共有者全員の同意が必要になります。
必ず持分のみでも担保にできるというわけではないので注意してください。
④相続時に分配がしやすい
共有名義の不動産の場合、亡くなった方の持分は、その方の相続人に引き継がれます。
不動産そのものを現金化して分ける必要がないため、当面の相続手続きはスムーズに進みやすいという特徴があります。
とりあえず次の世代に財産をそのまま引き継がせたいと考えている場合には、都合が良いかもしれません。
ただ、相続人が増えることで権利関係がどんどん細かくなっていくことには注意が必要です。
一時的な分配のしやすさはありますが、長期的に見るとトラブルの種を残してしまう側面も持ち合わせています。
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「とりあえず共有」は危険！知っておきたい共有持分の5つのリスク
ここまでメリットをお伝えしましたが、実家の共有名義にはそれ以上のリスクが潜んでいます。
「とりあえず共有にしておこう」と安易に決めてしまうと、後から身動きが取れなくなることが多いです。
もっとも気をつけなければならないのは、さまざまな場面で共有者の同意が必要になるという点です。
いざという時に、誰か一人が反対するだけで計画が白紙に戻ってしまうこともあります。
どんな場面で同意が必要になり、どのようなトラブルが起きやすいのか、5つのリスクを解説します。
①売却が手間になる
実家を売却して手放したいと思ったとき、共有名義だと手続きがとても複雑になりがちです。
共有不動産を売却する場合、共有している全員が売主となって手続きを行う必要があり、手間が格段に増えてしまいます。
遠方に住んでいる人がいれば、書類のやり取りだけでも時間がかかってしまいます。
そもそも不動産全体を売却するには、共有持分を持つ人全員の同意が不可欠です。
もし、共有者のうち一人でも売却価格や条件に納得しない場合は、家をすぐに売却することができません。
「早く手放して楽になりたい」と思っても、全員の意見をまとめるのに何年もかかってしまうケースは珍しくありません。
②活用に制限がある
誰も住んでいない実家をそのままにしておくのはもったいないから、誰かに貸して収入を得たいと考える方も多いのではないでしょうか。
しかし、共有持分を持つ物件を賃貸に出す場合、一人の意思だけでは勝手に実行することができません。
家を誰かに貸すという行為は、他の共有者の権利にも影響を与えるためです。
もし、他の共有者に相談せずに勝手に貸し出して利益を得てしまったら、他の共有者から、持分に応じた家賃などの利益を請求されてしまうことがあります。
親族間のトラブルにつながりやすいので注意が必要です。
③費用や維持管理でトラブルが起こりやすい
ご実家を持ち続ける限り、固定資産税や維持管理費などの支払いがずっと続きます。
この費用の負担割合や支払い方法をめぐって、共有者間でトラブルになることがよくあります。
「自分は住んでいないのに、なぜお金を払わなきゃいけないんだ」と不満を持つ人が出てくるからです。
また、建物の修繕工事やリフォームには、共有持分の過半数の同意が必要です。
さらに、家を増築したり改築したりする場合には、共有持分を持つ全員の同意をもらわなければなりません。
どうやって管理していくかという方針の違いから、親族間で意見の相違が生じて関係が悪化してしまうこともあります。
④相続が複雑になりやすい
年月が経つにつれて、共有者の一人が亡くなってしまうことも考えられます。
その場合、亡くなった方の共有持分は、その方の配偶者や子どもたちへと相続されていきます。
これを繰り返していくと、もともと兄弟だけで共有していたはずが、まったく知らない人たちまで権利を持つことになってしまいます。
普段は疎遠にしている叔父や叔母、さらには甥や姪までが相続人に該当してしまうことがあり、権利関係がひどく複雑になります。
一度顔も合わせたことがない親族同士で話し合いをしなければならず、精神的な負担も増してしまいます。
関わる人が増えれば増えるほど、共有状態を解消するための話し合いは困難になります。
⑤共有解消が簡単にできない
「こんなに面倒なら、今すぐ共有状態を解消したい」と思っても、そう簡単にはいきません。
不動産の共有状態を解消するためには、自分以外の他の共有者の同意がどうしても必要になります。
話し合いを持ちかけても、「お金がないから持分を買い取れない」「手続きが面倒だから今のままでいい」と反対されることもあります。
全員の同意が得られなければ、共有関係から抜け出すことは難しくなってしまいます。
どうにもならずに裁判を起こすという選択肢もありますが、時間も費用もかかってしまいます。
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実家の共有持分を解消するには？3つの手放し方
「このまま放置していてはまずい」と、早めに動くことが大切です。
共有持分によるトラブルを避けるためには、名義を一人にまとめるか、全員で手放すのが基本の解決策です。
ただ、不動産の所有権を動かすには、必ず法的な根拠や手続きが必要になってきます。
ここでは、実家の共有持分を解消するための具体的な3つの方法をご紹介します。
①共有者間で持分の売買をする
一つ目は、共有している親族の間で持分を買い取る方法です。
共有者間で持分の売買契約を結び、単独で所有者になりたい人が、他の人の持分をすべて買い取って名義を一本化します。
お金のやり取りがはっきりしているため、後で揉めにくいという良さがあります。
しかし、この売買によって名義を一本化するには、単独で所有者になる人がそれなりのまとまった資金を用意しなければなりません。
一般的に、家を買うときは住宅ローンを使いますが、親族間での売買では銀行から融資を受けることが難しくなります。
そのため、現金で買い取るだけの余裕がないと、この方法を選ぶのは少しハードルが高いかもしれません。
②共有者間で共有持分の贈与をする
二つ目は、持分を無償で譲ってもらう贈与という方法です。
売買契約とは違い、贈与契約で持分を移転させるため、名義の買い取りに現金を用意しなくて済むのが特徴です。
お金がない場合でも、話し合いさえまとまれば名義を一つにまとめることができます。
ただし、注意しなければならないのが税金の問題です。
贈与で持分を移転させる場合には、その譲り受けた持分の評価額次第で、高額な贈与税が課税される恐れがあります。
この贈与税の支払いは、持分をもらって単独の所有者になる人が負担しなければなりません。
結果として、贈与税の額が売買の代金と大して変わらないというケースもあるため、事前に税理士などに確認することをおすすめします。
③共有持分を「遺産分割」で移転する
三つ目は、遺産分割をして共有状態を解消する方法です。
これは、相続で共有になってしまった不動産を、最も税金などの費用をかけずに解消できます。
売買のようにまとまった代金を準備する必要がありませんし、贈与のように高額な税金を支払う必要もありません。
ただし、この方法を使える条件は限られています。
遺産分割で共有名義を一本化できるのは、相続のときに「法定相続」という形でひとまず登記を入れた場合のみです。
もし、すでに親族で遺産分割協議を行って、その結果として共有名義にするという合意をしていた場合は、この方法は使えません。
実家の登記がどのような経緯で行われたのか、法務局の書類などで確認してみてください。
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共有の実家で悩んだら、まずは湘南空き家ラボに無料相談を
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。
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共有解消が難しくなる前に無償で譲渡することも一つの方法になります。
荷物が大量に残ったそのままでも大丈夫です。
掃除や片付けもこちらで行いますので、お金をかけずにご実家を活かすことができます。
遠方にお住まいで現地に行けなくても、あとはオンラインやスマホで手続きが完結します。
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空き家に関する悩みがあれば、いつでもお気軽にお問い合わせください。
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