「相続した実家が空き家のままになっている」「しばらく空き家を放置しているけど、何から手をつければいいか分からない」
このような不安を抱えながらも、空き家の管理を後回しにしてしまっている方は少なくありません。
空き家は人が住んでいない期間が長くなるほど劣化が進みやすく、思わぬトラブルにつながる可能性があります。
空き家を安全に維持するためには、定期的な換気や通水、建物の状態確認などの管理が欠かせません。
空き家の管理は業者に委託する方法もありますが、基本的な手順を押さえれば初めての方でも自分で行えます。
自主管理は毎月のコストを抑えながら、空き家の状態を維持できる点がメリットです。
本記事では、空き家の管理方法や自分で行う際の基本ステップ、点検すべき内容、費用、手入れのコツを解説します。
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空き家を放置するリスク
空き家は「誰も住んでいないだけ」と油断して放置すると、建物の劣化や犯罪被害、行政からのペナルティなど所有者に大きな負担がかかりかねません。
相続直後で様子を見たい場合でも、放置期間が長くなるほど問題が深刻化し、修繕費用やトラブル対応のコストが膨らみます。
空き家を放置すると、具体的に以下の問題が発生しやすくなります。
- 湿気がこもり、カビ・腐食・シロアリ被害の進行
- 庭木や雑草の放置による害虫の発生・景観の悪化
- 不法侵入・不法投棄・放火の犯罪リスク
- 近隣住民からの苦情
- 行政からの指導・勧告・命令・強制執行
- 固定資産税の優遇措置が外れ、税負担の増加
トラブルが発生すると大きな出費が必要になるうえ、売却や賃貸に出す際も「管理状態が悪い物件」として評価が下がりやすくなります。
所有者は空き家を放置せず、できるだけ早めに管理方針を決めておくことが大切です。
関連記事：空き家放置のリスクとは？罰則はあるの？適切な対策方法を解説！
空き家を管理する2つの方法
「空き家を管理しなければいけない」と思っていても、どのように進めたら良いか迷う方は少なくありません。
空き家の管理方法には、「管理サービスに委託する方法」と「自分で管理する方法」の2つがあります。
ここでは、2つの管理方法について詳しく解説します。
①管理サービスに委託
管理サービスは専門スタッフが定期的に訪問し、通水・換気・点検・草刈り・郵便物の整理といった、維持に必要な作業を代わりに行ってくれる方法です。
専門スタッフが定期巡回をしてくれるため、建物の劣化やトラブルの初期段階を見逃しにくく、必要な対策を早い段階で行えます。
巡回のたびに写真や動画で状況を報告してもらえるサービス会社もあり、離れた場所からでも家の状況を把握できる点がメリットです。
遠方に住んでいる方や忙しくて現地に足を運べない方は、管理サービスを利用することで、家を長く良い状態に保ちやすくなります。
関連記事：空き家管理サービスの選び方ガイド！おすすめ7社・メリット・費用を解説
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②自主管理
自主管理は定期的に空き家へ訪問し、清掃・建物の点検・庭木の手入れを自分のペースで行う方法です。
空き家へ定期的に通える環境であれば、自主管理でも家の状態を良好に保てます。
自分で管理する方法は、毎月のサービス会社へ支払うコストがかからず、長期的に維持費の削減が可能です。
所有者は専門知識がなくても記録の残し方や管理するポイントを押さえることで、小さな異変に早く気づきやすくなります。
自分で管理する方法は、維持費をできるだけ抑えたい方や無理なく通える距離に住んでいる方に最適です。
空き家を自分で管理する基本の5ステップ
「まずは自分で空き家を管理してみよう」と考えていても、何から手をつければいいのか分からず不安に感じる方は多いでしょう。
空き家管理は基本となる手順を理解しておくことで、初めての方でも無駄な負担を減らし、トラブルの予防対策が行えます。
ここからは、空き家管理の基本となる5つのステップを解説します。
①訪問頻度を決める
まずは無理なく続けられる訪問頻度を決めましょう。一般的に、月1回の管理が理想的とされていますが、自宅からの距離や自分の都合に合わせて設定することが重要です。
計画があいまいだと、「結局数ヶ月もの間放置してしまった」という状況になりかねません。
特に湿気の多い梅雨や台風シーズンは建物の劣化が急激に進むことが多いため、訪問頻度の増加や集中的な点検が必要です。
また、雪の降る地域では屋根に負荷がかかることによる倒壊リスクや、凍結によるトラブルが発生しやすくなります。
最初に訪問頻度を決めておくことで、年間を通して安定した管理ができ、季節ごとのリスクにも的確に対応できます。
自分の生活に合わせた現実的なペースを設定し、継続しやすい管理体制を整えましょう。
②現地に向かう準備をする
現地に向かう前には、スムーズに点検・手入れができるよう、必要な道具やチェック項目を事前に洗い出しておきましょう。
特に遠方の場合は忘れ物があっても自宅に戻ることが難しく、点検漏れやリスクの見落としにつながりかねません。
空き家の点検でよく必要になる道具は次のとおりです。
- 懐中電灯（電気を止めている場合）
- 雑巾・ほうき・ゴミ袋
- 剪定ばさみ・軍手
- 封筒・袋（郵便物整理用）
- 凍結防止剤
- ブルーシート・ロープ（台風対策）
準備品だけでなく、水道・電気・ガスの契約状況も事前に確認しておくことが大切です。
水道や電気が停止していると通水や動作確認ができないため、必要に応じて一時的な回線手続きを行いましょう。
準備を整えておくことで、一連の管理作業を効率よく進められます。
シーズンによって必要な用品が変わるため、準備段階で点検の抜け漏れを防止しましょう。
③到着後は空気の入れ替えと通水から始める
現地に到着したら、最初に空気の入れ替えと通水から始めましょう。
これらは室内の状態をリセットし、建物の劣化を防ぐための基本作業です。
換気は玄関と窓を対角線上に開けて、空気の通り道を作るのが効果的です。
梅雨や夏場は湿気が多いため、10分〜20分ほどしっかり換気しましょう。
通水は、キッチン・浴室・洗面所・トイレの順に数十秒〜1分ほど流します。
水が濁っていたり、異臭がしたりする場合は、水道管の劣化が進んでいるサインです。
換気と通水はわずかな時間ででき、空き家を長持ちさせるために欠かせない作業です。
④外観と室内に異変がないかチェックする
次は建物の外観と室内を順番に確認し、異変がないかを細かくチェックしましょう。小さな破損・異臭・湿気・雨漏り跡の放置は、修繕費が大きく膨らむ原因につながります。
また、外観の劣化や庭木の放置は近隣から苦情がでやすく、犯罪のターゲットになりかねません。
訪問ごとに決まったチェック項目を確認することで、見落としを防ぎ、早期発見できます。
次の項目でチェックリストを用意しているので、ぜひご活用ください。
⑤写真・動画で現状を記録する
点検が終わったら、建物の状態を写真や動画で記録し、次回訪問時に比較できるよう整理しておきましょう。
空き家は劣化の進み方が早いため、前回との違いを把握することが重要です。
記録を残しておくことで、変化や異常を早期に発見しやすくなり、小さなトラブルでも見逃しにくくなります。
万が一の事故や災害で損害保険を利用する場合、写真の記録は証拠として活用できます。
特に、遠方の管理では記録が唯一の「経過の見える化」になるため、写真や動画が安心材料となります。
撮影すべきポイントは次のとおりです。
- 外観全体・屋根・外壁・雨樋（あまどい）
- 庭木・雑草・周囲のフェンスやブロック塀
- 室内の壁・床・天井の状態
- 水回りの通水後の様子
- 雨漏り跡・カビ・ひび割れなど異変がある箇所
撮影したデータは日付ごとにフォルダ分けして整理しておくと、時系列で比較しやすくなるため、おすすめです。
空き家管理でやるべき点検内容
空き家を訪問しても「どこを重点的に見ればいいのか分からない」「見落としがあるのでは」と不安になる方は少なくありません。
空き家管理では、屋外と屋内の両方に目を向け、劣化・災害・衛生・防犯に関わるポイントをバランスよく点検することが重要です。
チェック項目をあらかじめ整理しておくことで、訪問のたびに同じ基準で確認でき、異変にも気づきやすくなります。
ここからは、空き家管理で重要となる点検ポイントを具体的に紹介します。
屋外の場合
屋外の点検では、建物の外壁・屋根・雨樋（あまどい）・庭木・敷地周りを順番に確認し、破損・劣化・危険箇所がないかを細かく見ていきましょう。
屋外で必ずチェックしておきたいポイントは次のとおりです。
- 外壁：ひび割れ・塗装の剥がれ・雨だれ跡
- 屋根：瓦・屋根材の浮きやずれ
- 雨樋（あまどい）：破損・変形・落ち葉や泥の詰まり
- 基礎部分：ひび・欠け・シロアリ被害の痕跡
- 庭木・雑草：越境・枯れ木・倒木の危険・害虫の発生
- 敷地：フェンス・塀のぐらつき・不法投棄の有無
- 雨戸：サビ・変形・レールの動作不良・固定部分の外れ
- 窓ガラス：ひび・割れ
- サッシ：ゴムパッキンの劣化・水切り金具の浮きや詰まり
- 排水マス：落ち葉や泥の蓄積・水の逆流・異臭の発生
- ベランダ：排水口の詰まり・床面の雨水溜まり・手すりのサビ
- 給湯器・エアコン室外機：サビ・凍結跡・配管の劣化
- プロパンガスポンベ：ボンベの傾き・配管やゴムホースの劣化
- カーポート・物置き：支柱のぐらつき・屋根材の割れや飛散
- 浄化槽：蓋の破損・異臭
- 外階段・玄関アプローチ：タイルの剥がれ・階段のぐらつき
- 郵便受け：投函物の溜まり
- インターホン：配線劣化
屋外の点検は、建物そのものを守るための基本となる作業です。訪問ごとに同じ項目をチェックし、異変が見つかった場合は早めに対処できるようにしましょう。
室内の場合
室内の点検では、天井・壁・床・窓・水回りを中心に、劣化や湿気によるトラブルが発生していないかを順番に確認しましょう。
室内で確認しておくべきポイントは次のとおりです。
- 天井：水染み・雨漏り跡・カビ
- 壁：浮き・ひび・変色
- 室内の配管：凍結跡・水漏れ・結露
- 窓・サッシ：結露・カギの不具合・建付けの悪さ
- 水回り：異臭・サビ・水の濁り・排水の詰まり
- 押入れ・収納：湿気・カビ・害虫の痕跡
- ブレーカー・コンセント：焦げた匂い・異常な熱
- 給湯器・ボイラー：動作確認・エラー表示・異音
- フローリング：沈み・きしみ・湿気
- 畳・クッションフロア：ふわつき・カビ臭・軽い沈み
- 換気扇・レンジフード：回転音・ホコリ詰まり
- 照明器具：点灯確認・チラつき・ソケットのサビ
- ドア・建具：建付け・異音
- 家電製品：カビ・異臭・電源コードの安全性
- カーテン：カビ・湿気・虫食い
- 屋根裏：雨漏り跡・動物侵入の痕跡・断熱材の状態
- 床下点検口：シロアリ被害・水たまり・カビ
- 防犯面：カギの破損・ガラスの外側からの傷・不審な侵入跡
室内の状態は、建物の寿命や今後の修繕計画に直結します。小さな違和感でも見逃さず、次の訪問につなげるために記録しておくことで、劣化の進行にいち早く気付きやすくなります。
空き家の手入れにかかる費用の目安
空き家を自分で管理する場合でも、清掃・庭木の手入れ・修繕など必要に応じて一定の費用が発生します。
年間でどれくらいの費用がかかるのか、あらかじめ目安を把握しておくことが大切です。
空き家管理で発生しやすい主な費用の目安は次のとおりです。
- 庭木の剪定・草刈り：5,000円〜20,000円
- 雨樋（あまどい）・外回りの清掃：10,000円〜30,000円
- 害虫・シロアリの点検：無料〜10,000円
- 軽微な修繕（網戸・カギ・建具）：5,000円〜15,000円
- 室内清掃（不要物撤去を含む）：10,000円〜50,000円
- 水道・電気の基本料金：月数百円〜数千円
この他にも、屋根や外壁などの大規模修繕が必要な場合は、数十万円〜数百万円になることもあります。
急な出費を避けるためにも、毎年の管理費として数万円程度を見込んでおくと安心です。
空き家を管理しやすくする工夫
空き家を自分で管理していると、「訪問のたびに手間がかかる」「思ったより作業が多い」と感じることが少なくありません。
空き家の管理は事前の準備や環境整備を工夫するだけでも、負担を大幅に減らせます。
ここからは、管理の手間を減らし、訪問がスムーズになる具体的な工夫を紹介します。
訪問時は近隣にあいさつする
空き家に訪問した際は近隣の方へあいさつしておき、所有者として認識してもらうようにしましょう。
定期的に訪問していることを伝えることで、ご近所の方は異変に気づいた際に連絡しやすくなります。
人の出入りがあると分かるだけでも防犯効果が高まり、不法侵入や不法投棄の抑止につながります。
ちょっとした声かけでもご近所との関係が良好になり、長期不在時の見守りに協力してもらいやすくなる点がメリットです。
庭木は剪定・伐採する
空き家の庭木は越境や倒木を防ぐためにも、定期的に剪定し、必要に応じて伐採しておきましょう。
庭木は放置すると隣地への越境だけでなく、日照の妨げや害虫の発生のトラブルにつながります。
所有者は常に把握できないため、枝折れや倒木のリスクを早期に発見しにくく、強風や台風の時期には近隣の所有物を傷つける恐れがあります。
定期的な剪定は「管理されている家」という印象を与えられるため、防犯面にも効果的です。所有者は可能な範囲でこまめに整え、剪定が難しい場合は専門業者に依頼しましょう。
台風の対策をしておく
台風シーズンに備えて、飛散のおそれがある物の撤去や雨漏りリスクのある場所の点検など、事前に対策をしておきましょう。
自主管理の場合は台風時の被害が発生しても、すぐに対応できない点が大きなリスクです。
外壁の破損や雨樋（あまどい）の詰まり、窓ガラスの損傷が起きると、建物そのものが劣化するだけでなく、近隣の方に迷惑をかけてしまう可能性があります。
強風で飛ばされた屋外用品が近隣の車や建物を傷つけると、賠償責任を問われるケースも少なくありません。
事前にチェックしておくことで台風によるトラブルは防げるため、必ず準備しておきましょう。
空き家管理の負担を楽にする選択肢
空き家を定期的に管理していても、「時間や手間がかかって大変」「このまま維持し続けるのは難しい」と感じる方は少なくありません。
空き家は所有したまま管理するだけでなく、売却する方法や賃貸・民泊として活用する方法があります。
ここからは、空き家管理の負担を減らす方法を紹介します。
売却する
空き家の管理が難しい場合は、売却して手放すことも有効な選択肢です。空き家は所有しているだけで、固定資産税・維持管理費・修繕費といったコストが発生します。
管理を続けるのが負担になっている場合、売却することで資産を整理できます。
築年数が経っている物件でも、土地として需要があるケースや空き家活用を希望する買い手が見つかることもめずらしくありません。
まずは不動産会社に査定を依頼し、売却価格や売れる可能性を把握するところから始めてみましょう。
関連記事：空き家の5つの売却方法とは？税金の基本と控除や補助金の活用術を詳しく解説！
賃貸として貸し出す
空き家を使う予定がない場合は、賃貸として貸し出し、入居者に利用してもらう方法も選択肢の1つです。
空き家を賃貸として貸し出すことで、空気の入れ替え・通水・清掃が行われるため、所有者は管理の手間を大幅に減らせます。
また、賃貸収入が得られるため、固定資産税や軽微な修繕費をカバーできる可能性もあります。
ただし、老朽化が進んでいる場合は補修が必要な場合もあり、収支バランスの確認が重要です。
貸し出しが可能な状態かどうかは物件ごとに異なるため、不動産会社に一度見てもらうことをおすすめします。
関連記事：空き家を貸したい人のための完全ガイド！手順・費用・注意点を解説
空き家管理サービスに委託する
空き家の管理に時間や手間をかけられない場合は、管理サービスに委託することで負担を大幅に減らせます。
自分で管理しようとすると、「そろそろ行かないと」「また放置してしまった」といった不安や義務感が積み重なりがちです。
管理サービスを利用することで、空き家の状況を把握し続けられるため、空き家を維持する心理的なストレスが軽減されます。
トラブルが起きた際に自分で対処方法を調べたり、業者を手配したりする必要がない点もメリットです。
サービス会社が窓口となって対応してくれるため、緊急時でも落ち着いて対処できます。
「管理の手間を減らしたい」「空き家のことを気にしながら暮らすのが負担になっている」という方にとって、管理サービスの利用は有効な選択肢です。
関連記事：空き家管理サービスの選び方ガイド！おすすめ7社・メリット・費用を解説
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空き家の管理に迷ったら湘南空き家ラボへご相談ください
湘南空き家ラボでは主に空き家を賃貸物件として活用し、所有者様に代わって片付け・リフォーム・入居者募集・管理を一括で引き受けています。
空き家は人が住んでいない期間が長くなるほど劣化が進みやすく、放置すれば近隣トラブルや行政指導のリスクが高まるため、定期的なお手入れが必須です。
空き家の管理は、換気・通水・点検・記録といった基本的なステップを押さえることで、初めての方でもご自身で進められます。
所有者は訪問や点検を続けながら、季節に応じた管理や防災対策も行うことで、建物の状態を良好に保てます。
一方で、「遠方で通えない」「手入れの時間がない」「管理が負担になってきた」と感じる方も少なくありません。
空き家の管理は継続が一番難しく、場合によっては売却・賃貸といった活用方法を検討することで、負担を軽減しながら資産価値を維持する選択肢もあります。
もし、「自分で管理するのが難しい」「どう活用すべきか判断できない」と迷った場合は、湘南空き家ラボへご相談ください。
所有者様のご希望やお悩みに合わせた、最適な選択肢をご提案させていただきます。
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