相続不動産の名義変更とは？注意点や費用、必要書類・手続きの流れを解説

「相続した実家の名義変更の手続きが難しそうでつい後回しにしている」

「そもそも名義変更はしないといけないの」

このようにお悩みではありませんか。

これまでは「いつかやればいい」と考えられがちだった相続登記ですが、実は法改正によりルールが大きく変わりました。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、正当な理由なく放置すると過料リスクがあります。

しかし、いざ手続きを始めようと思っても、聞き慣れない専門用語や複雑な書類に戸惑ってしまう方も少なくありません。

この記事では、相続不動産の名義変更に関する注意点や具体的な費用、必要な書類と手続きの流れを分かりやすく解説します。

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「いつまでにやればいい？」相続した不動産の名義変更の基本と期限について

相続が発生した際、葬儀や法要などで忙しく、不動産の手続きは後回しになりがちです。

しかし、法改正によって「いつまでにやるべきか」という期限が明確に定められました。

ここでは、名義変更の基本的なルールと、守らなければならない期限について解説します。

名義変更の期限

2024年4月1日から名義変更が義務化されました。

それに伴い、相続した家や土地の名義変更には、明確な期限が設けられています。

具体的には、相続したことを知った日から3年以内です。

これは、単に亡くなった日ではなく「自分が不動産を相続することになった」と知った時点からのカウントになります。

もし3年という期間を過ぎてしまうと、ペナルティの対象となるため注意が必要です。

義務化前の相続も対象になります。

義務化前に相続したことを知った不動産は、令和9年3月末までに登記しなければなりません。

また、書類を提出してから手続きが完了するまでには、通常1ヶ月程度の時間がかかります。

戸籍謄本などの必要書類を集めるだけでも数週間かかるケースが多いため、期限ぎりぎりではなく余裕を持って動き出すことが大切です。

相続人が複数いる場合や、遠方に住んでいる場合などは、話し合いや書類のやり取りにさらに時間を要することがあります。

参考｜法務省：不動産を相続したら かならず相続登記

そもそも名義変更（相続登記）とは？

名義変更とは、亡くなった方（被相続人）の名義になっている不動産を、相続した人の名義に書き換える手続きのことです。

正式には「所有権移転登記」といいますが、一般的には「相続登記」と呼ばれています。

この手続きを行うことで、法務局が管理する登記簿上の所有者が新しい持ち主へと変更されます。

以前は義務ではありませんでしたが、登記されず放置された所有者不明の土地が増加し、公共事業や災害復興の妨げになるなどの社会問題がありました。

これを受けて法律が改正され、2024年4月1日より相続登記が義務化されました。

この義務化は、法改正前に相続した不動産についても適用されるため、すでに空き家を所有している方も対象となります。

参考｜法務局：相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）

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罰金や売却不可のトラブルも？名義変更を放置すると起こる4つのリスク

「誰も住んでいない古い家だし、名義はそのままでも問題ないだろう」

そのように考えて放置してしまうと、思わぬトラブルに巻き込まれることがあります。

ここでは、名義変更を行わずに放置した場合に起こりうる4つのリスクについて詳しく解説します。

①過料のリスクがある

もっとも分かりやすいリスクとして、金銭的なペナルティが挙げられます。

相続登記の義務化により、正当な理由がないにもかかわらず申請期限（3年以内）に手続きを行わない場合、10万円以下の過料が科されることになりました。

「過料」とは、行政上の秩序を維持するために金銭を徴収される制裁の一種です。

「相続登記をする必要があると知らなかった」では済まされないため、放置している期間が長ければ長いほどリスクは高まります。

固定資産税を払い続けているからといって、登記の義務を果たしていることにはならないため注意しなければなりません。

②差し押さえのリスクがある

相続人の中で借金をしている人がいる場合、相続登記を放置していると危険です。

遺産分割協議が完了していない場合、法的には「相続人全員の共有財産」とみなされることがあります。

また、協議書で特定の人が相続すると決まっていても、登記をしていなければ同様の扱いになる場合があります。

そのため、借金をしている相続人の持分（権利）が、債権者によって差し押さえられてしまうかもしれません。

差し押さえられた後に遺産分割協議を行っても、差し押さえを取り消すことはできません。

他の相続人が借金をしているかどうかは把握しづらいものですが、早めに自分名義へ登記を済ませておけば、他者の差し押さえに巻き込まれなくてすみます。

自分の財産を守るためにも、早めの手続きが重要です。

③家の売却ができなくなるリスクがある

将来的に空き家を売却してお金に換えたいと考えた際、名義変更が済んでいないと売ることができません。

不動産の売却活動や契約の手続きは、原則として登記簿上の名義人本人が行う必要があります。

たとえ実質的な所有者であっても、登記簿が亡くなった方の名前のままでは、不動産業者に仲介を依頼することも、買主へ名義を移すこともできません。

売却を進めるためには、まず相続登記をして名義を自分に変え、その後に買主へ所有権を移転するという2段階の手順が必要になります。

また、売却だけでなく、不動産を担保にして融資を受ける場合なども同様に名義変更をしなければなりません。

「売りたい」「担保にしたい」と思ったタイミングですぐに動けるように、早めに名義変更をしておくといいでしょう。

④数次相続が発生し複雑になるリスクがある

名義変更を先延ばしにしている間に、さらに次の相続が発生してしまうことを「数次相続」といいます。

例えば、親が亡くなって子が相続手続きをしないまま、その子も亡くなってしまい、孫が相続権を持つようなケースです。

こうなると、関係する相続人の人数がねずみ算式に増えていき、権利関係が複雑になります。

当初は兄弟だけの話し合いで済んだはずが、甥や姪、あるいはその配偶者など、普段交流のない親族を含めた遺産分割協議が必要になることも珍しくありません。

関係性が薄い人同士での話し合いは意見がまとまりにくく、トラブルに発展するケースも多く見られます。

手続きに必要な戸籍謄本の量も多くなり、費用や手間も増えてしまいます。

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名義変更には費用がかかる？「自力」と「プロに依頼」でかわる費用について

「手続きにお金がかかるなら、できるだけ出費を抑えたい」

そう考える方は多いでしょう。

名義変更にかかる費用は、自分で行うか専門家に依頼するかで大きく異なります。

ここでは、それぞれのケースでかかる費用の目安と内訳について解説します。

名義変更を自分で行う場合にかかる主な2つの費用

司法書士などの専門家に依頼せず、自分で手続きを行う場合でも、税金や書類取得の実費は必ずかかります。

自分で行う場合に必要になる主な費用は「登録免許税」と「必要書類の取得にかかる手数料」の2つです。

これらは法務局や役所に支払う公的な費用であるため、誰が手続きを行っても金額は変わりません。

ご自身の所有する不動産の価値や、必要な書類の数によって総額は変動します。

①登録免許税

登録免許税は、不動産の名義を変更する際に国に納める税金です。

この金額は、固定資産税評価額に0.4%の税率をかけて算出します。

固定資産税評価額は、市役所から届く納税通知書などで確認してください。

例えば、土地と建物の評価額の合計が500万円だった場合、5,000,000円×0.4%＝20,000円が登録免許税となります。

評価額が低い古い家や山林などの場合は数千円で済むこともありますが、評価額が高い都市部の物件では数十万円になることもあります。

なお、一定の条件を満たす土地については免税措置が受けられる場合もあるため、法務局のホームページなどで最新情報を確認してみるといいでしょう。

必ず発生する費用ですので、事前に評価額を確認して予算を立てておくことをおすすめします。

②必要書類の手数料

手続きには、被相続人（亡くなった方）や相続人の戸籍関係の書類などが必要です。

これらを役所で取得する際に、以下のような発行手数料がかかります。

• 戸籍謄本：450円
• 除籍謄本：750円
• 改製原戸籍：750円
• 住民票の除票：300円
• 戸籍の附票：300円
• 戸籍謄本（抄本）（戸籍事項証明書）：450円
• 印鑑証明書：300円
• 固定資産評価証明書：400円
• 住民票：300円

※自治体によって金額が変わる可能性があります。

相続人の人数が多い場合や、転籍を繰り返している場合などは取得する通数が増えるため、数千円〜1万円程度かかることもあります。

また、郵送で取り寄せる場合は、定額小為替の手数料や往復の郵送料も別途必要になります。

司法書士に依頼するときの費用

書類作成や法務局への申請を司法書士に依頼する場合、上記の実費に加えて「司法書士への報酬」が発生します。

報酬額は自由化されており事務所によって異なりますが、一般的な相場としては5万円〜15万円程度とされています。

この金額は、手続きの難易度によって変動することがあります。

例えば、相続人の数が多い、対象となる不動産が各地に点在している、数次相続が発生しているといった複雑なケースでは、報酬が加算されやすいです。

また、戸籍謄本などの書類収集もすべて依頼する場合は実費分も含めて、さらに数万円の費用がかかることもあります。

費用はかかりますが、複雑な書類作成や役所とのやり取りをすべて任せられるため、精神的な負担や時間を減らすことができます。

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相続不動産の名義変更を専門家に依頼した方がいいケース

費用を節約するために自分で手続きをしたいと考える方も多いですが、状況によっては専門家に任せた方がスムーズな場合もあります。

名義変更の手続きは、一つでも書類に不備があると申請が通らず、何度も法務局へ足を運ぶことになりかねません。

特に以下のようなケースに当てはまる場合は、司法書士への依頼を検討してみてください。

• 不動産が遠方にあり、管轄の法務局へ行くのが難しい
• 相続した不動産が複数ある
• 遺言書がなく、誰が何を相続するか話し合う必要がある
• 相続人の数が多く、全員から書類を集めるのが大変である
• 疎遠になっている相続人や、関係性が悪い親族がいるため連絡を取りづらい
• 長期間名義変更をしておらず、数次相続が発生している可能性がある
• 売却の予定があるなど、早急に名義変更を完了させたい
• 相続税が発生する規模の財産がある
• 法務局に一度相談してみたが、説明が難しくてよく分からなかった

1つでも当てはまるときは、無理せず専門家に相談しましょう。

自分で進めようとすると煩雑で難しく負担になってしまいます。

プロに任せることで、確実かつスピーディーに手続きを終えることができます。

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何から手をつければいい？相続不動産の名義変更の7つの流れ

「いざ手続きをしようと思っても、具体的に何から始めればいいのか分からない」

そんな方のために、名義変更完了までの一般的な7つの流れを解説します。

①不動産の登記事項証明書を取得する

まずは、相続する予定の不動産が現在どのような登記状態になっているかを確認する必要があります。

そのために、法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得しましょう。

これは、不動産の「現在の名義人」や「地番・家屋番号」、「面積」などが記載された証明書です。

手元にある固定資産税の通知書だけでは、正確な登記情報は分からないことがあります。

法務局の窓口へ行くか、郵送、あるいはオンラインでも請求することが可能です。

ここで「本当に亡くなった方の名義になっているか」「他人の権利が付いていないか」などを確認します。

②固定資産税評価額を確認する

次に、登録免許税を計算するために必要な「固定資産税評価額」を確認します。

毎年春ごろに役所から届く「固定資産税納税通知書」の課税明細書に記載されています。

もし通知書が見当たらない場合は、不動産がある市町村の役場で「固定資産税評価証明書」を取得してください。

この金額をもとに、登記申請時に納める税金の額が決まります。

正確な金額を把握しておくことは、費用の準備をする上でも大切です。

③相続人と相続財産の調査をする

「誰が相続人になるのか」を法的に確定させるための調査を行います。

被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本をすべて取得し、相続関係を証明しなければなりません。

これによって、配偶者や子供だけでなく、場合によっては前妻の子や養子など、予期せぬ相続人が判明することもあります。

また、不動産以外にも預貯金や有価証券などの財産がないか、借金などの負債がないかも合わせて調査します。

この調査が不十分だと、後から手続きをやり直すことになるため、重要なステップです。

④必要書類を準備する

相続の方法には大きく分けて「遺産分割協議」「法定相続分」「遺言書」の3つのパターンがあり、それによって必要書類が異なります。

ここでは、もっとも一般的な「遺産分割協議による相続（話し合いで決める方法）」の場合に必要な書類を紹介します。

【集める書類】

【作成する書類】

法定相続人の戸籍謄本（抄本）は、亡くなられた方の死亡日以降に発行されたものが必要になります。

特に「遺産分割協議書」は、誰がどの財産をもらうかを記した重要な書類で、自分たちで作成する必要があります。

詳しい様式や他のパターンの必要書類については、法務局の必要な書類とその入手先等の案内ページなどを参考にしてください。

⑤登記申請書を作成する

必要書類が揃ったら、法務局へ提出するための「登記申請書」を作成します。

この申請書には、不動産の表示や申請人、登録免許税額などを正確に記載しなければなりません。

決まったフォーマットがあるわけではありませんが、記載すべき事項は法律で決まっています。

法務局のホームページから様式（ひな形）をダウンロードできるので、それを利用するのが便利です。

記入ミスがあると訂正の手間がかかるため、記載例をよく確認しながら作成しましょう。

詳しくは法務局の不動産登記申請手続のページをご確認ください。

⑥法務局へ申請する

書類一式と申請書が完成したら、法務局へ提出します。

提出先は、どこでも良いわけではなく「その不動産の所在地を管轄する法務局」です。

申請方法は、窓口に直接持参する方法と、郵送で送る方法の2通りがあります。

窓口に行く場合は、万が一の訂正に備えて申請書に使用した印鑑を持参すると安心です。

郵送の場合は、書留郵便などを利用し、封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載して送ります。

⑦登記識別情報通知（権利証）が交付される

申請に不備がなければ、通常1週間から2週間程度で登記が完了します。

登記が完了すると、新たな権利証となる「登記識別情報通知」と、手続きが終わったことを証する「登記完了証」が交付されます。

窓口で受け取る場合は、印鑑と身分証明書が必要です。

郵送での受け取りを希望する場合は、申請時に「本人限定受取郵便」の返信用封筒を同封しておく必要があります。

これらを受け取り、名義変更の手続きはすべて終了となります。

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相続不動産を名義変更したらどうする？3つの選択肢

無事に名義変更が終わっても、それで終わりではありません。

「誰も住まない家をこれからどう管理していくか」という課題が残っています。

ここでは、相続した不動産の代表的な3つの活用・処分方法について解説します。

①売却する

もっとも一般的なのは、不動産を売却して現金化する方法です。

名義変更が完了していれば、すぐに売却活動を始めることができます。

売却代金を得られるだけでなく、固定資産税や維持管理の手間から完全に手が離れるのがメリットです。

兄弟などで相続した場合も、現金であれば1円単位で公平に分けることができます。

しかし、築年数が古い家や、再建築不可などの条件がある土地の場合、買い手がつかず売却が難航することもあります。

なかなか売れない間も管理費はかかり続けるため、早めの判断が必要です。

相続した空き家の売却についてくわしくはこちら＞空き家の5つの売却方法とは？税金の基本と控除や補助金の活用術を詳しく解説！

②賃貸や民泊として活用する

愛着のある実家を手放したくない場合は、賃貸物件や民泊施設として貸し出す方法があります。

入居者が決まれば毎月の家賃収入が得られ、人が住むことで家の通風も確保されるため老朽化を防ぐ効果もあります。

最近では、古民家カフェやシェアハウスとして再生する事例も増えています。

一方で、リフォーム費用などの初期投資が必要になる点や、入居者トラブルへの対応など、大家としての管理業務が発生する点は考慮しなければなりません。

放置すれば「特定空き家」に指定されるリスクもありますが、活用できれば資産に変わります。

空き家の活用事例についてくわしくはこちら＞空き家の活用方法5選！アイデアやメリット・デメリットを事例を含めて解説

③無償譲渡をする

「古すぎて売れない」「リフォーム代も出せない」「とにかく管理の負担をなくしたい」

そういった切実な悩みをお持ちの場合は、無償譲渡という選択肢もあります。

これは、物件を無償で他者に譲り渡す方法です。

金銭的な利益はありませんが、固定資産税の支払いや建物の管理責任から負わなくて済むため大きなメリットとがあるといえます。

「湘南空き家ラボ」では、荷物が残ったままの状態や、修繕が必要な状態でも相談を受け付けています。

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相続不動産の名義変更で不安なら？今すぐ湘南空き家ラボへご相談を

相続した不動産の名義変更は、法律の知識が必要になる場面も多く、慣れない方にとっては大きな負担です。

「手続きは終わったけれど、この後の管理が不安」

「売れるかどうかも分からない古い家を抱えて困っている」

そんなお悩みをお持ちの方は、ぜひ湘南空き家ラボにご相談ください。

私たちは、湘南エリアを中心に空き家の活用や管理のサポートを行っています。

荷物がそのままでも、建物が古くても、最適な活用方法をご提案します。

相談は無料ですので、一人で抱え込まず、まずはお気軽にお問い合わせください。

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