年齢を重ねるにつれて、認知症の発症率はどうしても高くなっていく傾向にあります。
もし自分の親が認知症になってしまったらと、漠然とした不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。
法律が関わるさまざまな手続きにおいて、本人の「意思能力（判断能力）」はとても重要視されています。
この記事では、親が認知症になったときに実家の名義変更や売却はできるのか、また、売却する際の注意点や対策を解説します。
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認知症の親の家を勝手に売るのはNG！賠償の可能性がある2つのリスク
実家を放置していると固定資産税ばかりがかかり、早く手放したいと思う方も多いのではないでしょうか。
しかし、重度の認知症で意思能力がないと判断される状態のとき、親の家を勝手に売却するのは避けるべきです。
ここでは、認知症になった親の家を売るリスクについて解説します。
売買契約が無効になる可能性がある
親所有の実家を売却する際に、親の意思疎通が困難であると判断された場合、契約の不成立となり、その場で売却手続きはストップしてしまいます。
たとえその場を乗り切って一度は契約が成立したとしても、後から「契約当時に意思能力が備わっていなかった」と証明されれば、その契約はさかのぼって無効となります。
民法では、意思能力を持たない状態での法律行為は無効になると定められているからです。
契約が無効になってしまうと、すでに受け取った代金を買主に返還しなければなりません。
さらに、買主がすでに支払ってしまった引っ越し費用や、仲介手数料などの損害について賠償を求められる事態も考えられます。
遠方からわざわざ手続きに来たのに、すべてが白紙になるだけでなく金銭的な負担まで背負うことになりかねないので注意が必要です。
参考：eGOV法令検索：民法
親族トラブルにつながる
親の家をなんとかしたいと、独断で売却を進めてしまうと、他の親族とのトラブルに発展しやすくなります。
親の判断能力がない状態であることを隠したり、強引に売却手続きを進めたりしたことが後になって発覚するケースは少なくありません。
そのような事態になれば、他の親族や相続人から損害賠償を請求される恐れも出てきます。
将来的な相続の権利を侵害されたと捉えられてしまうからです。
迷惑をかけたくないという思いからの行動が、かえって身内間の修復が難しい溝を生んでしまうこともあります。
手続きを進める前には、必ず親族間でしっかりと話し合い、状況を共有しておくことが大切です。
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認知症になると名義変更できない？手続きの鍵となる「意思能力」の基準
実家がそのままになっていて、ひとまず子どもである自分の名義に変えておきたいと考える方もいらっしゃるでしょう。
しかし、認知症が進行してしまうと、名義変更の手続きそのものが難しくなるケースがあります。
ここで鍵となるのが、親に「意思能力」が残っているかどうかということです。
この判断基準について、どのような決まりがあるのかを解説します。
名義変更には本人の意思能力が必要
不動産の名義変更を行うには、原則として所有者本人に意思能力が備わっている必要があります。
親本人に意思能力がないと客観的に判断された場合は、勝手に名義変更の手続きを進めることはできません。
これは、個人の財産を守るために民法で定められているルールです。
”法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする”（民法第三条の二）
ただし、認知症と診断されたからといって、すぐに意思能力が完全に失われるわけではありません。
症状の進行度合いは人それぞれであり、まだ意思能力が残っていると判断される段階であれば、所定の手続きを行うことは十分にできます。
そのため、ご両親の様子を見ながら、早めに行動を起こすことが何よりも重要になってきます。
参考：eGOV法令検索：民法
意思能力の判断基準
意思能力が実際にあるかどうかの判断は、ご家族ではなく医師などの専門家が行うことになります。
もし親の意思能力がきちんと確認できないまま手続きを進めてしまうと、後から他の親族や相続人などから契約の無効を主張される恐れがあります。
それが原因で、のちの相続トラブルに発展してしまうケースも決して珍しくありません。
意思能力があると認められるための最低限の目安としては、自分の氏名や生年月日、住所を正しく答えられることが挙げられます。
それに加えて、名義変更や売却といった行為がどのような意味を持ち、結果としてどうなるのかを本人がしっかり理解している必要があります。
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認知症でも家は売れる？委任状と法定後見制度を使った売却の仕組み
親の認知症が進んできたと感じると、もう家を手放すことはできないのではと不安に思うかもしれません。
しかし、適切な手続きを踏めば、親が認知症であっても実家を売却することができます。
ここでは、委任状を使う方法と、法定後見制度を利用した売却の仕組みについてお伝えします。
委任状で売却する（軽度の場合）
親の症状がまだ軽度の認知症であり、日常生活において家庭内や社会的にほぼ自立している状態であれば、委任状を使った売却ができます。
これは、親本人が自らの意思で、代理人に売却を任せると判断できる段階でのみ使える方法です。
そのため、すでに重度の認知症となり判断能力がないと医師に判断された時は、委任状を作成しても法的な効力は持ちません。
有効な委任状を正しく取得できれば、親族や弁護士、司法書士などが代理人となって売却手続きを進めることができます。
遠方で親が立ち会えない場合などでも、この仕組みを利用すればスムーズに手続きを進められます。
法定後見制度を利用する（重度の場合）
重度の認知症になってしまった場合でも利用できる、もっとも確実な方法が法定後見制度です。
法定後見制度とは、判断能力が不十分になった後に、家庭裁判所が選任した成年後見人等が本人である親を保護するための制度です。
選任された後見人が、本人の権利と財産の保護をはじめ、管理や契約締結などの法律行為をしっかりと支援してくれます。
法定後見制度は、成年後見制度の一つです。
後見人がつくことで実家の売却を進められるようになりますが、1つ注意点もあります。
成年後見人が決定していても、実家を売却することが親本人の利益にならないと家庭裁判所が判断した時は、売却手続きを進めることはできません。
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親が認知症になる前に進めておきたい3つの対策
実家の管理や将来の費用に頭を悩ませないためには、親が元気なうちから準備をしておくことが何よりの解決策です。
「そのうち話し合おう」と後回しにしている間に認知症になってしまったりすると、取れる選択肢がどんどん狭まってしまいます。
手続きにかかる手間やご自身の負担を減らすためにも、親が認知症になる前に進めておきたい3つの対策をご紹介します。
家族信託制度を利用する
一つ目の対策は、家族信託という仕組みを利用することです。
家族信託とは、所有する財産の管理や運用を、信頼できる家族などの受託者に任せる制度です。
元気なうちに家族信託の契約を締結しておけば、万が一両親が認知症になった場合でも実家の資産が凍結されてしまう事態を防げます。
家族の判断で、必要に応じて親の銀行口座から預金を引き出したり、実家の売却手続きを行ったりする権限を持つことができるのです。
もし初期の認知症と診断された後であっても、本人に意思能力があると判断されれば、家族信託の契約を結ぶことは十分にできます。
生前贈与をしてもらう
二つ目の対策は、親から生前贈与を受けるという方法です。
生前贈与とは、親が存命のうちに配偶者や子どもなどに対して、自らが所有する財産を受け渡す制度のことです。
この制度を利用して、親が所有する実家の名義をあらかじめ子どもに移しておけば、いざという時に子ども自身の判断で家の売却手続きを行えます。
親が軽度認知症であったとしても、意思能力があると判断されれば生前贈与の手続き自体はできます。
注意点として、相続税の代わりに、より税率の高い贈与税がかかる可能性があります。
しかし、親が所有する不動産の資産価値が低い場合などは、将来の相続税よりも贈与税のほうが安く抑えられる可能性もあります。
任意後見制度を利用する
三つ目の対策は、任意後見制度を利用して将来に備えておくことです。
任意後見制度とは、成年後見制度の1つで、本人である親に十分な意思判断能力が残っているうちに、将来を見据えて本人が自ら後見人を選任しておく制度です。
あらかじめ委任したい事務の内容を、任意後見契約としてしっかりと定めておくことができます。
具体的には、本人の生活環境の整備や療養看護、そして実家などの財産管理に関する事務などが対象です。
どういったことも委任するかは本人が全て決められます。
そして、将来本人の判断能力が不十分となった際に、裁判所へ申立てをして、契約の内容に沿って本人に変わり事務等を行うという仕組みです。
誰に任せるかを親自身が決められるため、親族間での納得感も得やすいという特徴があります。
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認知症の親の家を売却する際に知っておきたい3つの注意点
いざ実家を売却しようと動き出しても、認知症の親の財産を扱う場合には、通常の不動産売買とは異なる注意しておきたい点がいくつかあります。
「何もしないで放置するよりは早く手放したい」と思っても、思い通りに進まないこともあるかもしれません。
ここでは、売却を進めるうえで知っておきたい3つの注意点を解説します。
法定後見制度を利用しても売却できない場合がある
法定後見制度を利用する手続きを整えても、家庭裁判所の判断によっては家を売却できないケースがあります。
家庭裁判所には、判断能力が低下した本人が不利益を被らないよう、所有する大切な財産を保護するという重要な役割があるためです。
本人が住む場所を失うような契約は、原則として慎重に審査されます。
ただし、認知症の親の預貯金が少なくなっているような場合は例外です。
今後の施設入居費用や日々の介護費、医療費などを捻出するためにどうしても家を売却しなければならないという明確な理由があれば、売却が認められる傾向にあります。
売却手続きに時間がかかる
法定後見制度を利用して実家を売却する場合、一般的な不動産売却と比べて時間がかかる可能性が高いです。
通常、すべての手続きが完了するまでに5〜9ヶ月程度は見込んでおく必要があります。
具体的には、家庭裁判所への申立て準備から後見人が選任されるまでに2〜3ヶ月程度かかります。
そこからさらに、実際の家の売却手続きに3〜6ヶ月程度、場合によってはそれ以上の期間を要します。
売却手続きにあまりにも時間がかかってしまうと、市場の状況が変わり、希望する価格で売却できない可能性も出てきます。
そのため、法定後見制度を利用して売却を進めると決めた際は、一日でも早く手続きを始めることが重要です。
住宅ローンの残債がある場合は金融機関の手続きも必要
もし認知症の親の家に住宅ローンの残債がまだ残っている場合は、別の対応も求められます。
売却を進める前に、金融機関に対して住宅ローンの名義変更の手続きを行わなければなりません。
しかし、すでに認知症が進行しており、本人に意思能力がないと判断された場合は、そのままでは住宅ローンの名義変更はできません。
そのような状況で名義変更を正しく行うためには、ここでも成年後見制度を利用する必要が生じてきます。
銀行とのやり取りや裁判所への申立てなど、やらなければならないことがさらに増えるため、残債の有無は早い段階で確認しておくことをおすすめします。
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法定後見制度を使って家を売るには？申立てから契約までの5つのステップ
手続きが複雑そうで、何から始めればいいのか戸惑ってしまう方も多いのではないでしょうか。
ご自身で抱え込まずに、全体の流れを把握しておくだけでも見通しが立ちやすくなります。
ここでは、法定後見制度を使って実際に家を売却するまでの流れを、5つのステップに分けて分かりやすく順番に解説していきます。
①家庭裁判所への申立てに必要な書類準備
まずは、管轄の家庭裁判所に申し立てを行うための書類準備から始まります。
必要書類の提出と合わせて、親本人と後見人候補者との面談が行われる流れになります。
用意すべき書類は多いです。
- 申立書
- 本人の戸籍謄本
- 本人の住民票または戸籍附票
- 成年後見人候補者の住民票または戸籍附票
- 本人の診断書
- 本人情報シート写し
- 本人の健康状態に関する資料
- 本人の成年被後見人など登記がされていないことの証明書
- 本人の財産に関する資料
- 本人の収支に関する資料
戸籍謄本や住民票、診断書等は発行から3ヶ月以内のものが有効です。
審理のために必要な場合は，追加書類の提出が必要になることもあります。
参考：裁判所｜後見開始
②家庭裁判所が法定後見人を選定
書類が受理されると、家庭裁判所の審理によって成年後見制度の利用が適切であるかどうかが判断されます。
無事に認められれば、家庭裁判所によって法定後見人や補助人などが正式に選任されます。
このとき、子どもなどの家族を後見人候補として申し立てたとしても、財産状況などによっては必ずしも選ばれるとは限りません。
家族以外の専門家である司法書士や弁護士などが選任された場合、後見人に対する報酬が発生します。
この報酬額は、家庭裁判所が本人の財産や収支などを総合的に考慮して決定します。
一方で、無事に家族が法定後見人として選ばれた場合は、自ら報酬を請求しない限り費用は発生しません。
③不動産会社との売買契約
正式に後見人が選任されたら、実家を売るための具体的なステップに進みます。
まずは、不動産会社に対して実家の査定依頼を出しましょう。
適正な価格を把握するためにも、査定依頼は一社だけでなく複数の不動産会社に依頼するのが一般的です。
各社から提示された査定額を比較検討するだけでなく、査定時の担当者の対応などで信頼できる業者を選ぶといいでしょう。
空き家の売却手順について詳しくはこちら＞空き家は買取でラクに手放せる？メリット・業者選びのコツを解説！
④売却時に家庭裁判所の許可が必要の可能性
成年後見制度を利用して親が暮らしていた居住用の不動産を売却する場合、もうひとつ重要な手続きが待っています。
それは、事前に家庭裁判所へ申立てを行い、売却の許可を得る必要があるということです。
もし家庭裁判所の正式な許可を得ないまま勝手に家を売却してしまうと、せっかくの取引自体がすべて無効となってしまいます。
居住用不動産の売却申立てには、再びいくつかの書類を提出しなければなりません。
具体的には、申立書や住民票の写し、処分する予定の不動産の全部事項証明書、そして不動産売買契約書の案などです。
あわせて、収入印紙800円分と、連絡用の郵便切手110円分も必要となります。
⑤不動産の売買契約を締結する
家庭裁判所から居住用不動産の売却許可を無事に得ることができたら、売買契約です。
選任された後見人が親の代理人として、買主との間で正式に不動産の売買契約を締結します。
売買契約の場には、原則として売買の代理人である売主、買主、そして仲介を担当した不動産会社の3者が立ち会って手続きを進めます。
宅地建物取引士による重要事項説明書の読み合わせが行われ、内容に問題がなければ、売主と買主の双方が書類に署名と押印をして契約は成立です。
その後、指定された期日に売買代金を受け取ったのち、不動産の所有権を買主へと移転します。
最後に家の引き渡しを完了させれば、実家の売却手続きは完了です。
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親が認知症になる前に手放すのも1つの選択肢｜湘南空き家ラボにご相談を
親が認知症になってしまう前に空き家を無償譲渡するのも一つの手です。
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