空き家を所有している方にとって、「特定空き家」という言葉は不安を感じる方もいるのではないでしょうか。
もしくは空き家を所有しているけど「特定空き家とは何？」と知らない方も多いでしょう。
特定空き家に指定されてしまうと、税金の優遇措置がなくなるだけでなく、最終的には強制的な取り壊しや罰金といった厳しい措置が取られる可能性もあります。
「解体したいけれど費用が出せない」「遠方で管理に行けない」といった事情があっても、行政は待ってくれません。
この記事では、そもそも特定空き家とはどのような状態を指すのか、その認定基準や指定されるまでの流れ、指定を回避するための具体的な対策をわかりやすく解説します。
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特定空き家とは？措置法による定義から空き家との違いを解説！
空き家が放置されていても、個人の持ち物である空き家に対して、行政が強く介入することは難しい状況でした。
しかし、少子高齢化の影響で空き家が増え、その中で放置された空き家が近隣に危険を及ぼすケースが増えました。
そのため、特に状態が悪くリスクが高い空き家を「特定空き家」と定義し、所有者に対して改善を求めたり、ペナルティを課したりできるようになったのです。
ここでは、法律上の定義や、指定された場合の影響、「管理不全空き家」との違いについて解説します。
措置法による特定空き家の定義と一般空き家との違い
「特定空き家」という言葉は、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」より使われ始めました。
「特定空き家」とは、単に人が住んでいない家（一般空き家）のことではありません。
「空家等対策の推進に関する特別措置法」において、以下の4つの状態のいずれかに該当し、周辺の生活環境に著しい悪影響を及ぼしていると判断された空き家を指します。
特定空き家に指定される基準
・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態 |
つまり、空き家の中でも、放置することが地域にとってマイナスであり、自治体が指導や勧告などの法的措置を講じる必要があると認定した危険な空き家になります。
参考｜国土交通省：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報
空き家の定義について詳しくはこちら＞空き家とは？定義・条件・リスクや対策について解説！
特定空き家になると何が変わる？税負担と影響
特定空き家に指定され、自治体からの「勧告」を受けると、所有者にとって大きな影響が出るのが税金の負担です。
通常、土地の上に住宅が建っていれば「住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税は最大6分の1に軽減されています。
しかし、特定空き家として勧告を受けると、この特例の対象から除外されます。
その結果、土地にかかる固定資産税が元の税率に戻り、最大で6倍になるでしょう。
また、行政から度重なる指導を受けることになり、心理的な負担も増します。
放置期間が長引くほど、経済的な損失だけでなく、所有者としての法的責任も重くのしかかってくるのです。
管理不全空家との違い
2023年の法改正により、新たに「管理不全空家」という区分も設けられました。
これは、特定空き家の一歩手前の段階、つまり「このまま放置すれば特定空き家になってしまう恐れがある空き家」を指します。
特定空き家がすでに「著しい悪影響」が出ている深刻な段階であるのに対し、管理不全空家は「悪影響の兆候」が見られる予備軍の段階です。
重要なのは、この管理不全空家の段階で自治体から指導を受け、改善が見られない場合でも、固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が解除されるようになった点です。
つまり、建物が倒壊寸前までいかなくても、管理が不十分であれば増税のリスクが生じるようになったため、より早期の対策が求められています。
管理不全空き家について詳しく知りたい方はこちら＞管理不全空き家の基準とは？認定される前に知っておきたい対策と判断ポイント
特定空き家が増加する要因
なぜこれほどまでに特定空き家や、その予備軍が増え続けているのでしょうか。
背景には、少子高齢化による人口減少に加え、相続にまつわる問題が大きく関係しています。
実家を相続したものの、相続人の間で遺産分割協議がまとまらず、名義変更などの手続きが進まないまま放置されてしまうケースが多いです。
また、「空き家の解体費用が高額で捻出できない」や「更地にすると固定資産税が高くなるから」とあえて残してしまっている場合もあります。
所有者の経済的な事情や、遠方に住んでいて物理的に管理ができないといった問題が、結果として特定空き家を増加させています。
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あなたの空き家は大丈夫？特定空き家に指定される4つの認定基準
「うちはまだ大丈夫だろう」と思っていても、客観的に見ると危険な状態かもしれません。
自治体が特定空き家かどうかを判断する際には、国土交通省のガイドラインに基づいた具体的な基準があります。
ここでは、具体的にどのような状態が当てはまるのかを解説します。
所有している空き家がこれらの項目に当てはまっていないか、セルフチェックとして確認してみてください。
空き家問題についてはこちら＞空き家問題とは？対策方法や政府の取り組みについて詳しく解説！
①倒壊などの危険性がある
これは「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」です。
以下のような状態の空き家が挙げられます。
- 建物が著しく傾いている
- 屋根瓦が崩れ落ちそうになっている
- 外壁が剥がれて落下する危険がある
- 建物の基礎部分に亀裂が入っている
- シロアリ被害で柱が腐っている
ほかに、建物だけでなく、ブロック塀が傾いて通学路に倒れそうになっている場合や、庭の樹木が枯れて倒木のリスクがある場合も評価の対象となります。
このような空き家は、台風や地震が発生した際に、部材が飛散したり倒壊したりして、通行人や近隣の建物に被害を与える可能性が高いです。
定期的な管理や専門家による点検をしておくことが大切になります。
②衛生上や害虫・害獣の問題がある
これは「そのまま放置すれば衛生上有害となるおそれのある状態」です。
以下のような状態の空き家が挙げられます。
- 建物内でゴミが散乱して腐敗している
- 強烈な悪臭を放っている
- ネズミやハエ、蚊などの害虫・害獣がいる
- 浄化槽が破損して汚水が流出している
- 不法投棄されたゴミが山積みになっている
これらは近隣住民の健康を害する恐れがあるだけでなく、さらなる不法投棄を誘発する原因にもなります。
近隣からの苦情や通報が増えると、自治体の評価も厳しくなる傾向にあります。
ゴミの片付けや清掃を行い、侵入経路を封じ込めるなど、初期段階で手を打つことが有効です。
③景観の悪化がみられる
これは「適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態」です。
以下のような状態の空き家が挙げられます。
- 庭の雑草が伸び放題で建物を覆い尽くしている
- 窓ガラスが割れたまま放置されている
- 壁一面に落書きがされている
- トタン屋根が錆びついて剥がれかけてる
- ブルーシートでの養生が破れてボロボロになってる
このような場合は、地域の美観を著しく損なうとして認定の対象になります。
特に、景観条例などが定められている地域では、周囲の街並みと比べて著しく見劣りする状態は問題視されやすくなります。
外から見える場所にゴミが放置されている場合なども、景観悪化の要因として判断されます。
④生活環境へ悪影響がある
これは「その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」です。
以下のような状態の空き家が挙げられます。
- 庭木や雑草が道路や隣家に越境し、通行の妨げになってる
- 庭木や雑草が近隣の敷地を侵食している
- 門扉が壊れていて誰でも敷地内に入れる
- 窓が開いたままで不法侵入が容易な状態になっている
これらは、空き巣や放火などの犯罪を誘発する恐れがあり、地域の治安を悪化させる要因となります。
近隣住民の生活に具体的な支障が出ているかどうかが判断の分かれ目となるため、最低限の外観維持と、敷地境界の管理を徹底することが求められます。
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無視し続けると強制解体も！？調査から代執行までの流れ（横浜市参考）
特定空き家に指定されるまでには、いくつかの段階があります。
ある日突然、「今日から特定空き家です」と通知が来るわけではありません。
自治体からの連絡を無視し続け、改善の意思がないと判断されると、徐々に措置が重くなっていきます。
ここでは、一般的な指定までのフローを、横浜市の例を参考に解説します。
引用：横浜市：空家法、空家条例に基づく市の対応フロー
①通報・巡回で問題のある空き家を把握
最初のきっかけは、近隣住民からの苦情や通報、あるいは自治体職員による巡回であることがほとんどです。
「瓦が落ちてきそうで怖い」「草が伸びて虫がひどい」といった情報が寄せられると、自治体は動き出します。
まずは担当者が外観を目視で確認し、特定空き家や管理不全空家の基準に照らしてリスクを評価します。
この段階では、まだ法的な措置ではなく、所有者に対して「近隣から苦情が来ているので確認してください」といった電話連絡や、簡単な手紙での通知が行われることが一般的です。
所有者に改善の意思があるかどうかの確認が行われます。
②現地調査
所有者への連絡がつかない、あるいは改善が見られない場合、自治体はより詳細な現地調査を行います。
この調査には、外観からの目視だけでなく、必要に応じて敷地内への立ち入り調査権限が行使されることもあります（所有者の同意を得る努力はなされます）。
建物の傾きを計測したり、外壁の剥離状況を確認したりして、「特定空き家判定基準」に基づいた点数化が行われます。
同時に、登記簿などを使って所有者を特定する調査も進められます。
この調査結果をもとに、専門家を交えた協議会などで審議され、特定空き家に該当するかどうかが慎重に判断されます。
③特定空き家に認定される
協議の結果、基準に該当すると判断されると、正式に「特定空き家」として認定されます。
所有者には「特定空家等認定通知書」といった書類が送付されます。
これには、「あなたの空き家は特定空き家に認定されました」という事実と、その理由が記載されています。
この時点ではまだ罰則や増税はありませんが、行政から「危険な空き家」としてマークされた状態です。
ここからの対応を誤ると、不利益な処分へと進んでいくため、通知を放置しないほうがいいでしょう。
④助言・指導
認定後、まずは「助言」や「指導」が行われます。
「屋根を修繕してください」「雑草を除去してください」といった具体的な改善内容が文書で通知されます。
これは行政指導の一種ですが、まだ法的な強制力は弱く、自主的な改善を促す段階です。
この指導に従って状況を改善すれば、特定空き家の指定が解除される可能性もあります。
しかし、正当な理由なく指導に従わない場合は、次のより重い措置である「勧告」へと移行することになります。
自治体としても、いきなり厳しい処分をするのではなく、まずは所有者に自主的に動いてもらいたいと考えています。
③勧告・標識措置
指導を無視し続けると、いよいよ「勧告」が行われます。
この「勧告」が出された時点で、固定資産税の「住宅用地の特例」から除外されることになります。
つまり、翌年度から土地の固定資産税が最大6倍に上がります。
これは所有者にとって大きな費用負担です。
さらに、特定空き家であることを地域に周知するため、敷地内に標識が設置されることもあります。
「この建物は危険です」と公に知らされることになるため、近隣との関係も悪化の可能性があり、苦情などで心理的にも追い詰められることになりかねません。
⑥命令
勧告を受けてもなお改善措置を講じない場合、自治体は「命令」を出します。
これは行政処分であり、法的義務を伴う重い措置です。
命令が出されると、猶予期限までに改善を行わなければなりません。
もし正当な理由なく命令に違反した場合は、最大50万円以下の過料（罰金のようなもの）が科される可能性があります。
また、命令が出された物件は、空き家の除却（解体）に対する自治体の補助金制度などが利用できなくなるケースも多く、自力で解決する際の負担も大きくなってしまいます。
⑦代執行
命令にも従わず、放置し続けた場合の最終手段が「行政代執行」です。
これは、所有者に代わって自治体が強制的に空き家を解体したり、ゴミを撤去したりする措置です。
解体にかかった費用は、税金滞納と同様の扱いとして、全額所有者に請求されます。
費用は通常の解体相場よりも高額になることが多く、数百万円から一千万円単位になることもあります。
支払えない場合は、給与や預金、他の不動産などの財産が差し押さえられ、強制的に徴収されることになります。
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特定空き家に指定されないための5つの対策
特定空き家に指定されると、経済的にも精神的にも大きな負担がかかります。
最悪の結末を避けるためには、指定される前、あるいは「指導」を受けた段階で、適切な対策を講じることが何よりも大切です。
ここでは、所有者が取るべき5つの具体的な対策をご紹介します。
①定期的に管理する
最も基本かつ確実な対策は、定期的に管理を行うことです。
月に1回、あるいは数ヶ月に1回でも現地に行き、窓を開けて換気をし、雨漏りがないか点検するだけでも建物の劣化スピードは抑えられます。
また、庭の草むしりや剪定を行うことで、近隣からの苦情を防ぐことができるでしょう。
遠方に住んでいて自分で行けない場合は、近隣の親族や知人に頼んだり、民間の「空き家管理サービス」を利用したりする方法もあります。
管理会社に依頼すると月額数千円から1万円程度の費用がかかりますが、特定空き家に指定されて税金が上がるリスクを考えれば、必要な経費と言えるでしょう。
②活用する
建物の状態が比較的良いのであれば、賃貸物件やシェアハウス、民泊施設などとして活用する方法があります。
人が住むことで建物は長持ちしますし、家賃収入が得られれば、固定資産税や維持費を賄うことができます。
ただし、人に貸すためには、水回りのリフォームや耐震補強などが必要になる場合が多く、初期投資が高くなるかもしれません。
DIY可能な物件として現状有姿で貸し出す方法もありますが、借り手がつくかどうかは立地や条件次第となります。
③売却する
将来的に使う予定がないのであれば、早めに売却してしまうのが一番の解決策です。
売却してしまえば、管理の手間からも、固定資産税の負担もなくなります。
特定空き家に指定される前の段階であれば、古家付き土地として売れるかもしれません。
ただし、田舎の不便な場所にある空き家や、ボロボロで修繕が必要な空き家は、不動産市場ではなかなか買い手がつかないこともあります。
売れるまでの間は管理を続けなければならないため、長期戦になる覚悟も必要です。
④解体する
建物が倒壊寸前で、修繕や活用が難しい場合は、解体して更地にするのも一つの選択肢です。
更地にすれば、特定空き家としての倒壊リスクはなくなり、土地として売却しやすくなるメリットもあります。
また、駐車場や駐輪場、貸コンテナ用地として活用し、収益を得ることも可能です。
ただし、建物を解体すると「住宅用地の特例」がなくなり、固定資産税が高くなる点には注意が必要です。
解体費用の捻出と、解体後の税負担増を天秤にかけて判断する必要があります。
解体について詳しく知りたい方はこちら＞空き家の解体費用の相場とは？費用を支払えない場合はどうする？
⑤無償譲渡する
「管理にも限界がある、貸すのも売るのも難しく、解体費用もない」そんなお悩みもあるのではないでしょうか。
もしくは「手間なく手放したい」と考える方も多いでしょう。
そんな方は無償譲渡を検討してみてください。
リスクと手間なく、早く手放せる方法の一つです。
「湘南空き家ラボ」では、荷物が残ったままの空き家や、老朽化した空き家でも、そのままの状態で費用負担なくお引き受けするサービスを行っています。
特定空き家に指定される前に、ぜひ選択肢の一つとして考えてみてください。
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「特定空き家」への指定は、ある日突然起こるものではありません。
放置という積み重ねの結果として訪れる、行政からの最終通告です。
固定資産税が6倍になったり、数百万の解体費用を請求されてからでは遅いです。
なので、そうなる前に打てる手はたくさんあります。
「湘南空き家ラボ」では、空き家に関する無料相談を行っています。
ボロボロの空き家でも、荷物がそのままでも大丈夫です。
少しでも空き家に対して疑問や不安があれば、お気軽にお問い合わせください。
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