「別荘を相続したけれど、どうしたらいいかわからない」「そもそも普通の住宅と別荘では、相続の手続きや税金に違いはあるのだろうか」そんなお悩みを抱えてはいませんか。
別荘の多くは、静かな山間部や海が見えるリゾート地などに建てられているため、定住を目的とした一般的な住宅とは立地条件が大きく異なります。
そのため、スーパーや病院などのインフラ施設が遠いことが多く、いざ賃貸に出したり売却したりしようと思っても、街中の不動産よりも買い手がつきにくくなります。
また、建物の維持管理にかかる費用や手間も、遠方にある別荘の方が負担が大きくなりがちです。
ここでは、別荘を相続した際に具体的にどのような負担が発生するのか、手続きの流れや相続税の計算方法、そして相続放棄や活用方法まで解説します。
<<cta-contact-general>>
別荘相続のリアルな悩みとは？金銭負担から親族トラブルまで6つのリスク
相続財産の中に別荘があると、その扱いに悩んでしまう方は多いでしょう。
思い出が詰まった場所であっても、現実的には維持するだけでお金が出ていき、遠方にあることが多いため、体力的な負担にもなります。
まずは、別荘を相続することで生じる具体的なリスクや悩みについて、しっかりと把握しておきましょう。
①税金（相続税・固定資産税・都市計画税）がかかる
相続税の課税対象となるのは、現金だけでなく、別荘を含むすべての遺産の合計額が基礎控除額を上回った場合です。
基礎控除額は3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数で計算します。
相続税は一度きりの支払いですが、不動産を所有している限り毎年支払い続けなければならないのが、固定資産税や都市計画税です。
地域によっては、別荘を持っているだけで独自の税金が課されるケースや、住民票を置いていなくても生活拠点とみなされて住民税の支払いを求められることもあります。
また、居住用の家であれば適用される「小規模宅地等の特例」が、別荘の場合は原則として対象外となるため、節税が難しく税負担が重くなる傾向にあります。
利用していないのに税金だけを払い続ける状態は、負担が大きいといえるでしょう。
空き家相続にかかる税金について詳しくはこちら＞空き家を相続するときの税金はいくら？知らないと損する特例と対策
②維持管理の手間と費用がかかる
人が住んでいない家は傷みが早いため、別荘も空き家と同じように、定期的な維持管理の手間や費用が発生します。
別荘地にある場合は、管理会社へ管理費や修繕積立金を支払う必要があり、所有しているだけでランニングコストがかかります。
自分で定期的に現地へ行って空気の入れ替えや草刈りができれば良いですが、遠方にある場合は交通費や時間も負担になりかねません。
通うのが難しい場合は管理会社に委託することもできますが、毎月の委託料が発生してしまいます。
その他にも、水道光熱費の基本料金や建物のメンテナンス費用、万が一の災害や破損に備えての火災保険料など、維持するためには多くの費用が必要になります。
③老朽化し倒壊の危険がある
別荘を使わないまま放置してしまうと、建物の老朽化が急速に進んでしまいます。
換気がされずに湿気がたまりやすくなることも原因の一つです。
屋根や壁が崩れたり、庭の樹木が伸び放題になったりすると、近隣の別荘や住民に迷惑をかけてしまうかもしれません。
最悪の場合、台風や地震で建物が倒壊し、他人の家を壊したり怪我をさせたりすれば、所有者としての責任を問われることになります。
また、管理が行き届いていない建物は、不法投棄や不法侵入などの犯罪リスクも高まります。
放置された別荘は単なる個人の問題にとどまらず、近隣トラブルの原因になる可能性が高いです。
④特定空き家に指定される危険がある
建物が著しく保安上危険な状態や、衛生上有害な状態になれば、自治体から「特定空き家」に指定される可能性が高いです。
特定空き家に指定されると、自治体からの助言や指導、勧告を受けることになり、それでも改善が見られない場合は命令が出されます。
命令が出されれば猶予期限内に改善をしなければなりません。
改善されなければ、最大50万円以下の過料（罰金のようなもの）が科される可能性があります。
もし「勧告」の対象になってしまうと住宅用地特例の対象から除外され、固定資産税が最大で6倍になってしまうかもしれません。
行政代執行による強制的な解体が行われるケースもあり、その費用は所有者に請求されるため、放置することは大きなリスクを伴います。
⑤親族内でのトラブルにつながる
別荘は現金のように簡単に分けることができず、活用や売却も難しいため、親族間でのトラブルの原因になりがちです。
「誰が相続するのか」「誰が維持費を負担するのか」といった話し合いがまとまらず、お互いに押し付け合いになってしまうことも珍しくありません。
特に、維持費ばかりかかって売れる見込みのない別荘は、相続人全員にとって「いらない財産」となってしまうことがあります。
トラブルを避けるためには、生前のうちから誰が引き継ぐのか、あるいは処分するのかといった事前の話し合いが大切です。
⑥売却が難しい
もし「使わないから売りたい」と考えていても、別荘は昔よりも需要が減り価値が下がっているため、売却が難しくなります。
別荘地はインフラ施設が遠く、生活利便性が悪いことが多いです。
また、維持管理にも費用がかかるため、購入希望者がなかなか現れません。
バブル期に購入したような高額な物件であっても、思ったよりも値がつかないことは珍しくありません。
建物が古ければ解体して更地にしなければ売れない場合もあり、解体費用の持ち出しが発生する可能性もあります。
人気のあるエリアの土地であっても、再建築不可などの条件があれば、売却が難しくなるでしょう。
<<cta-contact-general>>
別荘を相続したらまずはコレ！名義変更から納税までのロードマップ
突然別荘を相続することになっても、何から手をつければ良いのか分からず、不安になる方も多いでしょう。
「何をしないといけないのか」おおよその流れを知っているだけで、不安要素を減らせます。
ここでは、相続が発生してから納税や登記を完了させるまでのおおよその流れを解説します。
①遺言書の有無を確認する
相続が始まったら、まずは亡くなった方が遺言書を残していないかを確認しましょう。
相続の仕方は、法律の規定よりも遺言書の内容が優先されるため、これが最初の一歩となります。
遺言書には主に「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があり、扱いがそれぞれ異なります。
自筆証書遺言や秘密証書遺言を見つけた場合は、勝手に開封してはいけません。
家庭裁判所での「検認」という手続きが必要となり、これを行わずに開封すると過料を科される場合があるため注意が必要です。
一方で、公正証書遺言や、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用していた場合の遺言書は、見つけ次第すぐに開封して内容を確認しても問題ありません。
開けていいのか不安な場合は、未開封のまま専門家に相談をおすすめします。
②相続人を確認する
次に、誰が遺産を相続する権利を持っているのか、相続人を確定させる作業が必要です。
亡くなった方の配偶者は常に相続人となり、それ以外の親族には相続できる優先順位が決まっています。
配偶者以外の親族の優先順位
第1順位：子ども 第2順位：父母や祖父母 第3順位：兄弟姉妹 |
本来相続人となるはずだった人が相続開始以前に死亡している場合、その人の子どもが代わりに相続する「代襲相続」という制度もあります。
戸籍謄本などを収集して相続人調査を行い、誰が法的な相続人になるのかを正確に把握しなければ、後の遺産分割協議がやり直しになってしまうかもしれません。
③相続財産を確認する
相続人が分かったら、次は別荘を含む不動産や預貯金、株式など、どのような財産がどれくらいあるのかを洗い出します。
プラスの財産だけでなく、借金や未払いの税金などのマイナスの財産もすべて調査する必要があります。
別荘に関しては、登記事項証明書（登記簿謄本）や固定資産評価証明書を取得し、名義や評価額を確認しましょう。
財産の内容や評価額が明確にならないと、相続税がかかるのかどうかの判断ができず、遺産の分け方も決められません。
調査には専門的な知識が必要な場合も多いため、漏れがないように司法書士などの専門家に依頼するのも一つの方法です。
④遺言書がない場合は遺産分割協議をする
有効な遺言書が見つからない場合は、相続人全員で話し合いを行い、誰がどの財産を相続するかを決める「遺産分割協議」を行います。
別荘を誰が相続するのか、あるいは売却して現金を分けるのかなど、具体的な分割方法を話し合います。
遺産分割協議を成立させるためには相続人全員の合意が必要となるため、あらかじめ相続人と相続財産を明確にしておくことが大切です。
もし一人でも反対する人がいたり、連絡がつかない人がいたりすると、協議は成立しません。
当事者同士での話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停や審判を申し立てて解決を目指すことになります。
⑤相続登記の申請手続きをする
遺産分割協議が成立し、別荘を相続する人が決まったら、法務局で相続登記（名義変更）の申請手続きを行います。
相続登記とは、不動産の名義人を亡くなった方（被相続人）から相続人に変更する手続きのことです。
これまでは期限がありませんでしたが、法改正により2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続から3年以内に行わなければならなくなりました。
放置しておくと罰則（過料）が科される可能性があるだけでなく、将来的に売却や活用をする際にも支障が出ます。
申請には戸籍謄本や遺産分割協議書など多くの書類が必要となり、手続きが複雑になりやすいため、司法書士への依頼を検討するとスムーズです。
⑥相続税の申告・納税をする
別荘を含めた相続財産の評価額の合計が、基礎控除額を超える場合は、相続税の申告と納税が必要になります。
相続税の申告・納税の期限は、「被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヵ月以内」と厳密に決まっています。
この期限を過ぎてしまうと、延滞税や無申告加算税などのペナルティが課されるため、十分な注意が必要です。
現金納付が原則ですが、一度に支払うのが難しい場合は延納などの制度を利用できることもあります。
財産の評価や税額の計算は複雑なため、相続税が発生しそうな場合は早めに税理士に相談し、期限内に手続きを終えるようにしましょう。
<<cta-contact-general>>
別荘の相続税はどう計算する？路線価や固定資産税など費用の計算・仕組みも
「税金がかかると言われても、いくら払えばいいのか見当もつかない」という方も多いのではないでしょうか。
別荘の価値をどう評価するかによって、納めるべき税金の額は変わってきます。
ここでは、相続税の計算の仕組みや、評価額の算出方法について解説します。
相続税の基礎控除とは？
まず知っておきたいのは、すべての相続に相続税がかかるわけではないということです。
別荘を含めたすべての相続財産の総額が、「基礎控除額」を超えた場合にのみ、その超えた部分に対して相続税が課税されます。
相続税の基礎控除額は、「3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）」という計算式で求められます。
例えば、相続人が妻と子供2人の計3人であれば、3,000万円＋（600万円×3）＝4,800万円が基礎控除額となります。
別荘であっても他の不動産と同じように、不動産の相続税評価額を算出して相続財産に加算し、総額がこのラインを超えるかどうかを確認します。
参考｜国税庁：No.4152 相続税の計算
相続税評価額とは？
現金であれば金額がそのまま評価額になりますが、不動産の場合は「いくらの価値があるか」を計算しなければなりません。
相続税の計算をするためには、まず「路線価方式」や「倍率方式」という方法を用いて、別荘の土地の価値を評価します。
どちらの方式を使うかは、その土地が市街地にあるか、郊外にあるかなど、国税庁の定めによって決まっています。
建物（家屋）については、固定資産税評価額をベースにして計算を行います。
路線価方式の計算とは？
「路線価」とは、道路（公道）に面した土地の1平方メートル当たりの標準的な価格のことを指します。
市街地などにある土地は、主にこの路線価方式を使って評価額を計算します。
国税庁が公開している「路線価図」を見れば、その土地の路線価を誰でも確認することができます。
計算式は基本的に、「敷地の評価額 ＝ 1㎡あたりの路線価 × 地積（面積）」となります。
ただし、土地の形状がいびつだったり、道路への接し方が悪かったりするなど、土地特有の条件に基づいて補正が入ることもあり、正確な計算には専門的な知識が必要です。
参考｜国税庁：No.4604 路線価方式による宅地の評価
倍率方式の計算とは？
すべての土地に路線価が設定されているわけではなく、別荘地のような郊外や山間部では路線価が定められていないことがよくあります。
路線価が設定されていない地域の土地は、「倍率方式」と呼ばれる別の計算手法を用いて評価を行います。
計算式は、「敷地の評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 国税庁が定める倍率」となります。
固定資産税評価額は、市区町村から送られてくる納税通知書で確認することができ、倍率は国税庁の「評価倍率表」で調べられます。
倍率は地域や地目（宅地、山林など）によって異なるため、自分の別荘がどの区分に当てはまるかを正しく把握する必要があります。
参考｜国税庁：No.4606 倍率方式による土地の評価
家屋部分の評価方法とは？
土地の上に建っている建物（家屋）の評価額は、比較的シンプルに求められます。
毎年春ごろに市区町村から送付される「固定資産税納税通知書」に記載されている「固定資産税評価額」が、そのまま相続税評価額となります。
この評価額は、実際に売買される市場価格（実勢価格）とは異なり、あくまで税金を計算するための基準値である点に注意してください。
もし建物を他人に賃貸している場合は、自分の自由に使えない分価値が下がるとみなされ、評価額を下げることができます。
「借家権割合」として評価額の30%を控除できるため、賃貸活用は節税対策としても有効な手段となります。
毎年かかる固定資産税とは？
相続税とは別に、不動産を所有している限り毎年支払い続けなければならないのが固定資産税です。
固定資産税は、毎年1月1日時点での所有者に対して課税される税金で、別荘の所在地によっては都市計画税もあわせて徴収されます。
たとえ相続する前から長年使っていなかったとしても、また今後も使う予定がなかったとしても、所有権がある以上は納税の義務が発生します。
別荘の土地は、住宅用地に適用される「小規模宅地等の特例」の対象外となることが一般的です。
特例が適用されるのは被相続人が住んでいた家の土地部分に限られるため、生活拠点ではない別荘は税負担が軽減されにくいです。
ただし、月1回以上の利用があるなど「セカンドハウス」として認定されれば特例が適用される可能性があります。
自治体への申請と利用実態の証明が必要になりますが、検討してみるのもいいでしょう。
<<cta-contact-general>>
別荘だけを相続放棄することはできる？期限や管理義務など6つの注意点
「お金もかかるし、管理もできないから、別荘だけいらない」と考える方もいるかもしれません。
しかし、相続放棄には、いくつかの重要なルールとリスクがあります。
相続放棄してしまう前に、仕組みと注意点について知っておくことが大切です。
相続放棄について詳しくはこちら＞空き家の相続放棄はできる？メリット・デメリットと管理責任について
①別荘だけを相続放棄はできない
まず大前提として、相続は「すべての財産を放棄するか、すべて相続するか」の二択しかありません。
「預貯金などのプラスの財産は受け取りたいけれど、別荘というマイナスの財産だけはいらない」と選んで放棄することは法的に不可能です。
別荘を放棄したいのであれば、現金やその他の不動産など、すべての遺産を受け取る権利を放棄しなければなりません。
もし遺産の中に多額の預貯金が含まれている場合、別荘を手放すためにそれら全てを失うことになります。
そのため、別荘の維持費や処分費用と、その他の相続財産の総額を天秤にかけて、慎重に判断する必要があります。
②相続放棄には期限がある
相続放棄をするには、家庭裁判所にその旨を申し立てる手続きが必要です。
この手続きは、「相続の開始を知った時から3ヵ月以内」に行わなければなりません。
この3ヵ月という期限を過ぎてしまうと、自動的に「単純承認」をしたとみなされ、故人の遺産を借金も含めてすべて相続することになってしまいます。
また、期限内であっても、別荘の片付けをして家具を処分したり、建物を解体したりすると、財産を処分したとして単純承認とみなされることがあります。
期限内に相続財産の調査を終え、放棄するかどうかを判断する必要があります。
③一度相続放棄すれば撤回ができない
一度家庭裁判所に相続放棄の申述が受理されると、原則として後から撤回することはできません。
「やっぱり別荘以外の財産は欲しかった」「後からタンス預金が見つかった」となっても、取り消すことはできないので注意が必要です。
一時的な感情や、十分な調査をしないまま勢いで放棄をしてしまうと、後悔することになりかねません。
財産調査を行い、本当に放棄して良いのかをしっかりと判断することが重要です。
自分一人で判断するのが不安な場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談してから決めることをおすすめします。
④相続権が移ることで親族トラブルの原因になる
相続放棄をして、さらに同順位の相続人全員が放棄をすると、相続権は次の順位の人に移っていきます。
例えば、子どもが放棄をすれば、次は親へ、親もいなければ兄弟姉妹へと権利が移動します。
その結果、疎遠だった親戚や姪・甥などが、突然別荘の維持管理や処分の責任を負わされることになりかねません。
事前に相談なく放棄をしてしまうと、「勝手なことをして迷惑をかけられた」と親族トラブルに発展する可能性が高いです。
相続放棄をする場合は、次に相続人になる人に対して、あらかじめ相続放棄することを伝えておく配慮が必要です。
⑤相続放棄後も管理義務が残ることがある
相続放棄をすれば、すべての責任から解放されると思われがちですが、実はそうではありません。
民法の規定により、次の相続人が別荘の管理を始められるようになるまでは、放棄をした人が管理を継続しなければならない場合があります。
特に、別荘が倒壊しそうで危険な場合などは、危険防止のための緊急修繕や処置に費用がかかることもあります。
誰も相続する人がいない場合は、裁判所に「相続財産清算人」を選任してもらう手続きが必要です。
そのための予納金として数十万円の費用がかかるケースもあります。
「放棄すれば終わり」ではなく、管理義務が一定期間残る可能性があることを理解しておきましょう。
⑥相続放棄するなら遺産に手を出さない
相続放棄を検討しているなら、遺産には一切手を出さないようにしてください。
故人の預金を引き出して葬儀費用以外に使ったり、別荘の家財道具を勝手に売ったり捨てたり、建物の修繕契約を結んだりすることは避けましょう。
これらの行為は「単純承認」に該当し、法律上「相続する意思がある」とみなされて、相続放棄が認められなくなるリスクがあります。
別荘の草刈り程度であれば保存行為として認められる場合もありますが、判断が難しいグレーゾーンの行為は避けるのが無難です。
どうしても必要な支払いなどがある場合は、自己判断せずに専門家に相談してから行うようにしましょう。
<<cta-contact-general>>
相続した別荘どうする？5つの活用方法
相続した別荘は活用することで、負担を軽くしたり、あるいはプラスに変えたりできるかもしれません。
最後に、相続した別荘の主な5つの活用方法についてご紹介します。
①自身の別荘として活用する
最もシンプルでスムーズなのは、ご自身やご家族の別荘として利用する方法です。
週末や長期休暇にリフレッシュする場所として使えるなら、そのまま保有し続けても問題ありません。
故人との思い出を大切にしながら、家族団らんの場として有効活用できるのが最大のメリットです。
ただし、別荘の所在地が自宅から遠すぎたり、ご自身のライフスタイルに合わなかったりすると、当初は頑張って通っていても徐々に足が遠のいてしまうケースが多く見られます。
今後10年、20年と長期的に無理なく活用し続けられるかどうかを検討してみてください。
②セカンドハウスとして活用する
もし頻繁に通うことができるなら、「セカンドハウス」として認定を受ける道もあります。
セカンドハウスとは、単なる保養のための別荘ではなく、週末居住など「生活の拠点」として定期的に利用している第2の住まいのことです。
自治体に申請してセカンドハウスとして認められれば、固定資産税や都市計画税の軽減措置など、税制優遇を受けやすくなります。
ただし、認定されるためには「毎月1回以上必ず利用している」といった実態が必要で、それを証明するための電気使用量の提示などが求められる場合もあります。
税金対策のために無理をして通うのは本末転倒ですので、自然な形で利用頻度が高い場合に検討すると良いでしょう。
③賃貸・民泊として活用する
「自分では使わないけれど、手放すのは惜しい」「維持費だけでも賄いたい」という方には、賃貸や民泊として貸し出す方法がおすすめです。
建物が古くても、DIY可能な物件として貸し出したり、趣のある古民家として民泊に活用したりと、アイデア次第で需要を掘り起こすことができます。
借り手が付けば、毎月の家賃収入で固定資産税や修繕費をカバーできるため、金銭的な持ち出しをなくし、負担を大幅に減らすことができます。
ただし、別荘地の管理規約によっては賃貸や民泊が禁止されているケースもあるため、事前に自治体の条例や規約をしっかり確認することが大切です。
④売却する
自身で活用する予定が全くなく、将来にわたって維持管理の手間や費用を負担したくないときは、売却がおすすめです。
売却してしまえば、固定資産税の支払いや草刈りなどの管理から完全に手が離れ、精神的にも楽になります。
売却代金を相続人で分け合ったり、相続税の納税資金に充てたりすることも可能です。
ただし、別荘は買い手が限定されやすいため、希望する価格で売れるとは限らず、売れるまでに長い時間がかかることも覚悟しなければなりません。
まずは不動産会社に査定を依頼し、現在の市場価値を知ることから始めてみると良いでしょう。
⑤無償譲渡する
もし「タダでもいいから手放したい」「とにかく管理責任から逃れたい」という場合は、無償譲渡や寄付を検討するのも一つの手です。
隣地の所有者や自治体、あるいは別荘を欲しがっている個人に対して、無償で譲り渡すことで所有権を手放します。
ただし、自治体への寄付は、利用目的がない限り断られることがほとんどで、簡単ではありません。
「空き家バンク」などを活用して広く譲り受け人を募集したりなど、根気強く相手を探す努力が必要になります。
湘南空き家ラボでは、売れない物件でも、荷物がそのままでも、コストゼロで引き取りができます。
<<cta-contact-sell>>
別荘の相続で不安が多い｜放置する前に湘南空き家ラボへ無料相談を
「別荘を相続したけど不安が多く、どうしたらいいかわからない」そう考えて、放置してしまう前に湘南空き家ラボにご相談ください。
湘南空き家ラボでは、オーナー様の手間を最小限に抑え、建物を活かすためのサポートを全力で行っています。
荷物がそのままの状態や、老朽化が進んでいる物件でも大丈夫です。
私たちは空き家をそのまま借り受け、リフォームや賃貸募集まで一括して引き受けるため、オーナー様が多額の費用を負担する必要はありません。
面倒な手続きや現地への立ち会いも、私たちが柔軟に対応いたします。
一人で悩んで立ち止まってしまう前に、まずはお気軽にお問い合わせください。
<<cta-contact-general>>
