「固定資産税が突然6倍になることがある」と聞くと、不安に感じる方もいるかもしれません。
実家を相続したまま手をつけられず、住む予定も売る予定も決まらない状態で管理だけが負担になっているケースは少なくありません。
空き家の状態によっては、土地に適用されている住宅用地の特例が外され、固定資産税が大きく増える場合があります。
さらに2023年12月の法改正により、いわゆる「特定空き家」になる前の段階である
「管理不全空き家」も指導・勧告の対象となりました。
たとえば、次のような点で悩んでいないでしょうか。
- 管理不全空き家と判断される具体的な基準が分からない
- いつから、どの程度税額が増えるのかイメージできない
- 草刈りや修繕をどこまで行えば適切な管理といえるのか判断がつかない
- 売却・活用・解体のうち、どれを選ぶべきか迷っている
この記事では、空き家の固定資産税が増える仕組みを整理しながら、対象となる条件や適用の流れ、所有者が取るべき対応策について分かりやすく解説します。
空き家を抱える方が、今後の判断を考えるうえでの基礎知識としてお役立てください。
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なぜ空き家の固定資産税は最大6倍になる？対象条件と2023年改正のポイント
「今は年に数万円の固定資産税を払っているだけだから」と、空き家問題を後回しにしていませんか？
その税額がある年を境に大きく増える可能性があるとしたら、早めに状況を把握しておく必要があります。
ここでは、固定資産税が増える背景にある制度の仕組みと、2023年の法改正による影響について整理します。
空き家の状態で税金が高くなる？知っておきたい住宅用地の特例
空き家であっても、管理が不十分と判断されると、「住宅用地の特例」が解除され、固定資産税が大きく増える可能性があります。
住宅が建っている土地には、税負担を抑えるための「住宅用地の特例」が適用されています。
この特例は、居住用の建物があることを前提に、土地の固定資産税を軽くする制度です。
たとえば、200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）については、固定資産税の課税標準額が本来の6分の1に軽減されています。
しかし、建物が空き家となり、見た目に大きな問題がなくても、草木の放置や破損の放置などから「適切に管理されていない」と自治体が判断すると、この特例は解除されます。
その結果、税額はこれまでの1/6から通常の水準に戻り、場合によっては最大で6倍になることもあります。
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すべての空き家がすぐに対象になるわけではありませんが、管理状況次第で税負担が大きく変わるため、早めに状態を確認し、対応を考えることが大切です。
どんな空き家が対象？特定空き家と管理不全空き家の基準
現在は、「特定空き家」だけでなく、「管理不全空き家」も住宅用地の特例が解除される対象になるため、注意が必要です。
従来、住宅用地の特例が解除されるのは、倒壊の危険があるなど、周囲に深刻な悪影響を及ぼす「特定空き家」が主に想定されていました。
しかし制度の見直しにより、そこまで危険ではなくても、管理が行き届いていない空き家についても、自治体が判断・対応できるようになっています。
たとえば、次のような状態が続いている空き家は、「管理不全空き家」と判断される可能性があります。
・窓ガラスの破損が長期間放置されている
・庭の雑草や樹木が手入れされていない
・郵便物が溜まり、管理されていないことが外から分かる
一見すると大きな問題がなさそうに見えても、管理状況によって評価が変わる点には注意が必要です。
「まだ住めるから大丈夫」「危険ではなさそうだから問題ない」と思っていても、管理が不十分であれば、特例解除につながる可能性があります。
空き家は、状態そのものだけでなく、「きちんと管理されているか」が重要な判断ポイントになっています。
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2023年改正で何が変わった？管理不全空き家への対応強化
2023年12月の法改正により、空き家をそのままにしておくことの負担は、以前より重くなっています。
その理由は、「危険とまではいえない空き家」でも、管理が不十分だと自治体から注意や勧告を受ける対象になったからです。
これにより、きちんと管理されていない空き家は、固定資産税が高くなる可能性が出てきました。
例えば、庭の草が伸び放題になっていたり、建物の傷みが目立つ状態が続いたりすると、自治体から改善の連絡が入ることがあります。
その後、勧告を受けると、土地に適用されていた住宅用地の特例が外れ、翌年度から固定資産税が増える仕組みです。
さらに、状態が悪化すると「特定空き家」に指定され、改善命令や、場合によっては罰金が科されることもあります。
倒壊などの危険が高いと判断された場合には、自治体が代わりに対応する「行政代執行」が行われ、その費用を後から請求されるケースもあります。
このように、空き家は「何もしない」ことが一番のリスクになる時代です。
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早めに管理の見直しや今後の方針を考えておくことで、余計な出費や不安を減らすことにつながります。
関連記事：空き家を放置すると罰則はある？罰金や対策方法について解説
参考資料：国土交通省｜住宅：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報
固定資産税6倍はいつから？適用時期と注意点
固定資産税がいつから増えるのかは、多くの方が気になるポイントです。
税額が変わるタイミングには一定のルールがあり、突然何の通知もなく増額されるわけではありません。
ただし、自治体からの通知が届いた時点で、状況はすでに進行していると考える必要があります。
勧告を受けたら翌年度から？適用時期の基本ルール
固定資産税の増額を避けるためには、勧告が出る前の段階で対応することが重要です。
なぜなら、固定資産税は毎年1月1日時点の所有状況をもとに課税額が決まります。
管理不全空き家として自治体から勧告を受けた状態が毎年1月1日（賦課期日）時点で継続している場合、翌年度（4月納付分）から住宅用地特例が解除されてしまいます。
実際には、自治体からの通知には段階があります。まず「助言・指導」の段階では、現状確認や改善のお願いにとどまり、住宅用地特例は継続されます。
しかし、その後「勧告」を受けると、住宅用地特例の解除が確定し、翌年度（4月納付分）から固定資産税が増額されます。
一方、勧告前の段階で適切な管理や必要な修繕を行えば、特例解除を回避することが可能です。
このように、固定資産税の仕組みと通知段階の違いを理解し、早めに対応することで、余計な税負担を防ぐことができます。
自治体からの通知を放置するとどうなる？
自治体からの通知を受け取った場合は、放置せず早めに対応することが重要です。
なぜなら、通知は単なるお知らせではなく、「改善してください」という正式なサインであり、無視すると段階的に強い行政措置へ進む可能性があるからです。
実際に自治体からの通知は、郵送だけでなく、直接訪問や現地への掲示といった形で行われることもあります。
それでも改善が見られない場合、行政代執行として自治体が空き家の除去や管理を代行し、その費用は所有者に請求されます。
支払いを拒否した場合でも、預金口座の差し押さえや不動産の強制競売などにより回収されるため、「知らなかった」では済まされません。
このように、自治体からの通知を放置すると将来的な負担が大きくなるため、内容を確認し、できるだけ早く行動することが大切です。
関連記事：空き家の固定資産税6倍はいつから？仕組みと回避策を解説
参考資料：空家等対策の推進に関する特別措置法の概要（環境省PDF）
固定資産税6倍を回避するために今すぐできる対策
空き家の扱いについて悩み、判断を先延ばしにしてしまうこともあるでしょう。
しかし、放置を続けることが最もコストのかかる選択になるケースも少なくありません。
ここでは、負担を抑えるために検討できる対策を整理します。
管理・修繕でリスクを下げるポイント
まず重要なのは、「適切に管理している状態」を維持することです。
管理が不十分な場合、固定資産税の負担増や、思わぬ対応を求められるリスクも高まります。
定期的な換気や草刈り、簡単な補修を行うだけでも、建物の傷みや周囲への悪影響を抑えることができます。
遠方に住んでいて自分で管理するのが難しい場合は、シルバー人材センターなどの管理サービスを利用することも現実的な選択肢のひとつです。
また、作業内容や実施日を記録として残しておくことで、自治体から調査や問い合わせがあった際にも、適切に管理している状況を説明しやすくなります。
日常的な管理を続けることが、空き家を良好な状態で維持するための、最も現実的で負担の少ない対策といえるでしょう。
売却・賃貸・活用の選択肢を整理する
一般的な売却が難しいとされる物件でも、視点を変えれば活用できる場合もあります。
たとえば、再建築不可や築年数の古い空き家であっても、古家付きのまま「現状渡し」で売却したり、簡易的な管理を行ったうえで貸し出すケースです。
解体してから売却する場合は多額の費用がかかりますが、建物を残したまま手放せれば、解体費用を負担せず将来の固定資産税や管理の負担を軽減できます。
また、建物を解体すると住宅用地の特例が外れ、固定資産税が大幅に増える点には注意が必要です。解体費用だけでなく、解体後の税負担増も考慮して判断しましょう。
自分だけで判断するのが難しい場合は、不動産会社や専門家に相談しながら進めることで、状況に合った現実的な方法を見つけやすくなります。
関連記事：管理不全空き家の基準とは？認定される前に知っておきたい対策と判断ポイント
参考資料：国土交通省「空き家対策」公式（住宅用地特例が解除される仕組み）
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さらには賃料の一部がオーナー様に還元されることで、税金の支払いも楽になります。
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固定資産税6倍の責任は誰にある？相続・共有名義の場合の注意点
相続や共有名義の空き家では、管理や税金の責任が曖昧になりがちです。
たとえば、兄弟姉妹で相続したまま名義変更が済んでいないケースでは、「誰が管理するのか」「税金を誰が負担するのか」が決まらず、結果的に放置されてしまうこともあります。
2024年4月からの相続登記義務化や、共有名義の場合の固定資産税は共有者全員が連帯納税義務になる点について詳しく説明していきます。
親の空き家を受け継いだら？まずやるべきこと
相続した空き家は、感覚で判断せず「事実の整理」から始めることが何より重要です。
空き家の扱いを誤る原因の多くは、「誰が責任者なのか」「いつまでに何をすべきか」「そもそもどう扱える物件なのか」が整理されないまま、判断を先延ばしにしてしまうことにあります。
なぜ最初の整理が重要なのか、具体的に確認すべきポイント
まず確認すべきなのは、権利関係と税金の状況です。
誰が所有者として登記されているのか、固定資産税の納付書が誰に届いているのかを整理するだけでも、責任の所在が明確になります。
次に、期限のある相続手続きに注意が必要です。
相続放棄は原則3か月以内、相続登記は3年以内と期限が決まっています。
借金がある可能性がある場合は、早急に財産調査を行う必要があります。
あわせて、物件そのものの条件も把握しておきましょう。
建物の傷み具合や境界の状況、特に「再建築の可否」は重要です。
再建築不可の土地では、建物を解体すると二度と建て直せず、資産価値が大きく下がる可能性があります。
判断がつくまでの間も、空き家期間中の最低限の管理は欠かせません。
施錠の確認や水道の元栓の閉栓など、放置によるトラブルを防ぐ対応が必要です。
整理することが次の判断につながる
これらの情報を整理し、家族間で共有することで、「売却するのか」「管理を続けるのか」「専門家に相談するのか」といった次の判断が現実的に進められるようになります。
相続した空き家は、まず事実を整理することが、問題をこじらせないための第一歩です。
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共有名義の場合の固定資産税の扱い
共有名義の不動産は、固定資産税の支払いをめぐるトラブルが起きやすい状態です。
兄弟姉妹などで不動産を共有している場合、実務上は共有者の中から代表者を決め、その方に納税通知書が送られてきます。
これは便宜上のものであり、法的には共有者全員が 全額の納税義務を負っているのです。
持分割合どおりに分担すればよいと考えがちですが、実際には、誰か一人が滞納すると、他の共有者に対して役所から全額の支払いを求められる可能性があります。
こうしたトラブルを防ぐためには、あらかじめ代表者を決めて一括で納付し、後から各自で精算するなど、支払い方法を明確にしておくことが重要です。
あわせて、将来の修繕や売却についての連絡体制や判断ルールも整理しておくと安心です。
相続放棄を検討する際の注意点
相続放棄をしても、空き家の管理責任が完全になくなるとは限りません。
相続放棄をすれば、空き家の問題からすべて解放されると考えがちですが、実務上は注意が必要です。
相続放棄をした場合でも、放棄の時点で不動産を実際に占有・管理していた場合には、次の管理者や家庭裁判所が選任する相続財産清算人に引き渡すまで、管理義務が残るケースがあります。
例えば、相続放棄後に建物が倒壊しそうな状態になったり、雑草やごみの放置によって近隣に迷惑をかけたりした場合、「すでに相続していない」という理由だけで責任を免れるとは限りません。
実際に、放置が原因で第三者に損害を与えれば、損害賠償を請求される可能性もあります。
相続土地国庫帰属制度（※相続した土地を国に無償で引き渡せる制度）は、建物を解体して更地にする必要があり、審査手数料や負担金(20万円〜)もかかります。
相続放棄を選ぶ前に、売却や賃貸など負担を減らす他の選択肢がないかを含めて、専門家に相談することが重要です。
関連記事：【空き家の相続】基礎知識から知っておきたい手続きや注意点を解説！
固定資産税6倍で何が変わる？実際の費用負担を具体例で解説！
「固定資産税が6倍になる」と聞いても、具体的な負担額は分かりにくいものです。
住宅用地の特例が解除されると、土地の固定資産税は大きく増加します。
ここからは、特例解除後にどれくらい税額が変わるのかを具体例で確認していきます。
実際に固定資産税はどれくらい増える？6倍になった場合の具体的な計算例
空き家の管理が不十分だと、固定資産税が大幅に増え、最大で6倍になることがあります。
住宅用地の特例が外れると、本来の税額に戻るためです。特例中は少額でも、解除されると税負担が一気に増えるのです。
仮に年間3万円だった固定資産税が、特例解除により18万円前後まで増えるとします。
この状態が5年間続けば、負担額は約75万円になります。
このお金があれば、実家の片付けや最低限の修繕、庭の手入れなどに充てることもできます。
さらに、長期間放置すると、数十年単位で負担が積み重なることもあります。
判断を先延ばしにすると、不要な税負担を払い続けることになりかねません。早めに管理状況を確認し、必要な対応を考えることが、無駄な出費を防ぐ最も確実な方法です。
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固定資産税6倍が家計に与える影響
放置している実家の維持費は、老後世代の家計を静かに、しかし確実に圧迫します。
特に、50代・60代で現役引退を意識し始めた世代や、すでに年金生活に入っている世代にとって、住んでいない家のために年間十数万円の固定費が増えることは、家計に大きな影響を与えます。
老後資金として大切にしてきた貯蓄が、税金を支払うためだけに減っていくのは、決して小さな問題ではありません。
また、空き家の維持には固定資産税以外にも費用がかかります。
- 庭の草刈りや簡単な管理費
- 様子を見に行くための交通費
- 電気・水道・ガス・電話の基本料
- 火災保険料
これらを合計すると、年間20万〜30万円程度が「何も生み出さない家」に消えていくケースもあります。
家計を圧迫している原因が、実は放置している実家だった、という例は少なくありません。
都市部と地方で負担額はどれくらい変わるのか
固定資産税の負担は立地によって金額に差はあるものの、都市部でも地方でも「放置すれば重い負担になる」点は共通しています。
固定資産税は土地の評価額をもとに計算されるため、立地によって負担額は大きく異なります。
東京近郊や湘南エリアなど、地価が高い地域では、評価額そのものが高いため、特例解除後の増額幅も大きくなりがちです。
一方で、地方の評価額が低い土地であれば、「6倍になってもそこまでの金額ではない」と感じるかもしれません。
しかし、地方だからといって安心できるわけではありません。
地方の空き家は、売りたくても買い手が見つかりにくいケースが多く、増額された税金を長期間払い続けることになりやすい傾向があります。
たとえ年間の増額が数万円でも、それを5年、10年と支払い続けることになれば、総額では大きな負担になります。
立地に関係なく、早めに方向性を決めることの重要性は変わりません。
固定資産税6倍が不安な方へ—まずは湘南空き家ラボにご相談ください
「固定資産税が6倍になるかもしれない」と聞くと、不安になるのも無理はありません。
ただ、通知が届く前や、届いてすぐの段階であれば、できることはまだあります。
湘南空き家ラボでは、状況をお聞きしながら、無理のない方法を一緒に考えます。
「どうしたらいいか分からない」と感じたら、まずは相談してみてください。
