「空き家を賃貸として活用したいけれど、どこに相談すればいいのかわからない」と、一人で悩んでいませんか。
リフォーム費用の負担や入居者とのトラブルへの不安から、一歩を踏み出せずにいる所有者さまは少なくありません。
本記事では、空き家を賃貸として活用する際の最適な相談窓口や、事前に準備すべき書類を解説します。
自分の状況に合った相談窓口や失敗しないための事前準備を学んで、スムーズに空き家の賃貸化を進めていきましょう。
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空き家を賃貸活用する際の相談先まとめ
「空き家を貸したいけど、まず何から始めればいいのか分からない」
これは、空き家の所有者の多くが最初に迷うポイントです。
不動産会社に相談すべきなのか、自治体の空き家バンクを利用するべきなのか、判断がつかないまま時間が過ぎてしまうケースも多く見られます。
相談窓口が複数あることで選択肢が広がる一方で、自分の状況に合った窓口が分からず、最初の一歩を踏み出せない原因にもなっています。
そのため、まずはそれぞれの相談窓口がどのような役割を持っているのか理解し、自分の目的に合った窓口を選ぶことが大切です。
【相談先1】賃貸化のメイン窓口！入居者探しに強い不動産会社
空き家を賃貸として活用することを本格的に考え始めた際、まず相談窓口として頭に浮かぶのが地元の不動産会社です。
不動産会社は、そのエリアで実際にどのくらいの家賃で貸し出されているか、どんな人が物件を探しているかを把握しています。
そのため「築30年の一戸建てなら月5万円前後」「単身者向けにすると決まりやすい」というように、具体的な家賃設定やターゲット像まで踏み込んだ提案を受けられます。
また、入居者の募集や内見対応、入居後のクレーム対応までまとめて任せられるため、自分で動く手間を大きく減らせるのもメリットです。
これにより、遠方に住んでいる場合でも、現地に行かずに運用できる体制を整えやすくなります。
ただし、不動産会社によって、対応の丁寧さや提案内容には差がある点に注意しましょう。
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空き家を貸したい人のための完全ガイド！手順・費用・注意点を解説
【相談先2】空き家バンクや補助金の相談なら自治体の窓口
自治体が運営する空き家バンクへの登録や、地域の制度を確認したい場合は、市区町村の窓口が頼りになります。
空き家バンクとは、自治体が空き家の情報を集めて「借りたい人・使いたい人」と空き家の所有者をつなぐ仕組みです。
全国の多くの市区町村で導入されており、地域内外を問わず、空き家を借りたい人に向けて物件を紹介してくれるのが特徴です。
例えば「できるだけ安く貸したいから入居者を探してほしい」「地域に住んでくれる人に使ってほしい」といった場合は、空き家バンクが有力な選択肢になります。
一般の賃貸サイトには出てこないような、地方ならではのニーズにマッチしやすいのもポイントです。
また、自治体の窓口では、リフォーム費用や不要な家具の処分費用に使える補助金・助成金の情報も教えてもらえます。
場合によっては「改修費の一部を補助してもらえる」「片付け費用が数万円単位で軽減される」といった支援を受けられる場合もあるでしょう。
【相談先3】第三者の立場で寄り添うNPO法人・空き家相談センター
「不動産会社に行く前に、まず誰かに話を聞いてほしい」という方に向いているのが、NPO法人や空き家相談センターです。
これらの相談窓口であれば「そもそも貸せる状態なのか分からない」「リフォームが必要ならどの程度かかるのか知りたい」といった段階でも相談できます。
状況をヒアリングしたうえで「このまま貸すのは難しいので簡単な修繕が必要」「賃貸より売却の方が現実的」といったように、方向性を整理してもらえるのが特徴です。
営業目的ではないため、特定の不動産会社を無理に勧めることもなく、所有者の状況に合わせて中立的にアドバイスを受けられます。
また、必要に応じて「このエリアに強い不動産会社」「相続に詳しい司法書士」といった形で、信頼できる専門家を紹介してもらえるため、自分で探す手間も省けます。
このように、NPO法人や空き家相談センターであれば、いきなり契約や手続きに進むわけではないため、現状を整理するための最初の相談窓口として使えるのが大きなメリットです。
【相談先4】相続や税金などの問題は司法書士・税理士
空き家の賃貸について相談しようとしたとき「名義がまだ亡くなった親のままだった」「兄弟間で話がまとまらない」といった問題が浮上する場合があります。
こうした所有権や相続に関するトラブルは、司法書士が専門です。
司法書士は、名義変更の手続きや、相続人が複数いる場合の調整など、法的な問題を解決する役割を担っています。
一方、固定資産税などの税金関連は、税理士に相談するのが適切です。
空き家を貸し出すことで家賃収入が発生すると、所得税の申告が必要になるほか、税金の扱いが変わるケースもあります。
これらを事前に確認しておかないと「思っていたより税負担が増えた」といった事態になりかねません。
税金や権利の問題をあいまいにしたまま賃貸を始めてしまうと、後から大きなトラブルに発展する可能性があります。
スムーズに賃貸活用を進めるためにも、司法書士や税理士といった専門家に早めに相談しておきましょう。
【空き家の相続】基礎知識から知っておきたい手続きや注意点を解説！
【相談先5】手間をかけず安定収入を狙うならサブリース（借り上げ）会社
「入居者探しや日々の管理をできるだけ自分でやりたくない」という方には、サブリース（借り上げ）の仕組みが選択肢のひとつになります。
サブリースとは、空き家を会社が丸ごと借り上げ、その会社が入居者に転貸する仕組みです。
所有者としては、空室が出ても収入が途切れにくく、毎月安定した家賃収入を確保しやすいのがメリットです。
しかし、管理にかかる手間が省ける反面、サブリース会社への手数料が差し引かれるため、一般的な賃貸と比べると手取り収益はやや少なくなります。
そのため、サブリース会社に相談する方法は「管理の手間をゼロにしたいが、多少収益が下がっても構わない」という方に向いている選択肢です。
空き家の賃貸相談前に準備すべき書類と確認しておきたい情報
空き家の賃貸に関して相談する際は、事前に必要な書類や情報を準備しておけば、状況を正確に伝えやすくなり、より具体的なアドバイスを受けやすくなります。
逆に情報が少ないと、判断材料が不足していることで、一般的な話にとどまり、なかなか話が進まないという事態にもなりかねません。
すべての書類を完璧に揃える必要はありませんが、手元にある情報を整理して持参するだけでも、相談の中身は大きく変わります。
限られた時間で有益なアドバイスを得るためにも、事前に準備してから相談窓口に向かいましょう。
【1】所有権や土地・建物の権利を証明する書類
登記済証（権利証）や登記識別情報があれば「この人が正式な持ち主です」と証明できるため、賃貸の手続きをスムーズに進められます。
名義が亡くなった親のままになっている場合や、兄弟などとの共有名義になっている場合は注意が必要です。
この状態では単独で貸し出すことができず、相続手続きや他の所有者の同意が必要になります。
権利証が見つからない場合は、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して、現在の名義や権利関係を確認しましょう。
また、相談時には本人確認書類（運転免許証など）と印鑑が必要になることも多いため、あわせて準備しておくと安心です。
【2】物件の広さ・構造・境界線がわかる図面・資料
間取り図や建築図面があると「何人向けの物件か」「どのくらいの家賃が見込めるか」といった判断がしやすくなります。
例えば「3LDKならファミリー向け」「ワンルームなら単身者向け」といった具体的な提案につながります。
図面がない場合でも「部屋数」「だいたいの広さ」「木造か鉄骨か」といった基本情報を伝えられるだけで、相談の精度は上がるでしょう。
また、戸建ての場合は、隣地との境界がわかる「境界確認書」があると安心です。
境界があいまいなままだと、外構工事やリフォームの際に近隣トラブルにつながる可能性があります。
マンションの場合は、管理規約を確認しましょう。
物件によっては「賃貸禁止」や「用途制限」が定められていることがあるため、事前にチェックしておくことでトラブルを回避できます。
【3】税金やランニングコストを把握するための書類
固定資産税・都市計画税の納税通知書は「その物件に毎年費用がいくらかかっているか」を把握するための基本資料です。
この金額がわかると「家賃収入でどのくらい手元に残るのか」を具体的に試算してもらえます。
マンションの場合は、管理費や修繕積立金もあわせて把握しておくことが重要です。
例えば「家賃6万円でも、管理費などで1万円かかるなら実質の手取りは5万円」といった判断ができるようになります。
収支のイメージを持たないまま進めると「思ったより利益が出ない」と感じてしまう原因になるため、まずは現在の支出を整理してみましょう。
【4】リフォーム歴や不具合の状況がわかるメンテナンス情報
これまでに行った修繕やリフォームの履歴は、そのまま物件の評価につながります。
「給湯器は新しいものに交換済み」「屋根は去年補修済み」といった情報があれば、入居希望者にも安心材料として伝えられます。
一方で、雨漏りやシロアリ、設備の故障などがある場合は、事前に正確に把握しておくことが重要です。
あとから発覚すると、入居者とのトラブルや追加の修繕対応が必要になる可能性もあるため、マイナス情報も含めて整理しておく必要があります。
どこにどんな不具合があるのかをメモや図面に書き込んでおくと、相談時に状況を具体的に伝えやすいでしょう。
空き家リフォームの補助金とは？リフォーム費用や補助の種類・注意点を解説！
【5】物件の場所や周辺環境に関する補足情報
入居者を探す際、物件そのものの状態と同じくらい重要なのが「周辺の住環境」です。
近くにスーパーや病院、学校、コンビニなどがあれば、ターゲット層に合わせたアピールポイントになります。
最寄り駅からの実際の徒歩分数や、敷地内における駐車場の有無も、入居希望者が気にする情報です。
特に遠方にある空き家を相談する場合は、外観や室内を撮影した写真を用意しておくだけで、話がスムーズに進みます。
現地に行けない場合でも、スマートフォンで撮影した写真を数枚送るだけで相談が進むケースも多いため、事前に撮影しておくことをおすすめします。
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【現状貸しvsリフォーム】失敗しない賃貸スタイルの選び方
「このままの状態で貸せるのか、それともリフォームが必要なのか」
空き家の活用を考えたとき、多くの方がここで悩みます。
物件の状態と手元の資金によって、最適な選択は変わるため、ここではそれぞれのメリット・デメリットについて整理していきましょう。
初期費用を最小限に抑えたい方向け｜現状貸しのメリット・デメリット
現状貸しとは、リフォームせず、物件をほぼそのままの状態で賃貸に出すスタイルです。
リフォーム費用がかからないため、手元の資金を使わずに賃貸を始められるのが最大のメリットです。
また、近年では「DIY型賃貸」として、入居者が自分でリフォームすることを認める形で貸し出すスタイルも広まっています。
築古物件や古民家でも、DIYに興味を持つ層からの需要は一定数あり、活用の幅が広がっています。
一方で、現状貸しは家賃設定が低くなりやすく、入居後に修繕義務をめぐったトラブルが起きやすいデメリットもあります。
そのため、現状貸しを選ぶ場合は「どこまで所有者が直すのか、どこから入居者の負担になるか」を契約書に明記しておくことが、トラブルを防ぐうえで重要です。
家賃アップを狙いたい方向け｜リフォーム貸しのメリット・デメリット
リフォームしてから賃貸に出す場合、内装や設備の状態が改善されるため、相場より高い家賃を設定しやすくなります。
清潔感のある物件は入居者が見つかりやすく、空室が長引くリスクを抑えられる点もメリットのひとつです。
ただし、デメリットとして、多額の初期費用が必要になる点は避けられません。
リフォームにかかった費用を家賃収入で回収するまでには、数年〜十数年かかるケースもあるため、資金計画を慎重に検討した上で判断することが大切です。
どっちが正解？初期費用・ランニングコスト・回収期間で決める判断基準
現状貸しかリフォーム貸しかのどちらを選ぶか決める際は「いくらかけて、何年で回収できるか」を基準に考えるのがポイントです。
- 手元の資金が少ない→現状貸しで早期にスタート
- 資金に余裕がある→リフォームで家賃アップを狙う
特に重要なのは、リフォーム費用に対してどれだけ家賃が上がるかという点です。
100万円のリフォーム費用をかけて、家賃が月5,000円しか上がらない場合は、回収に15年以上かかるため、現実的とは言えません。
判断に迷う場合は、不動産会社に「この物件ならいくらで貸せるか」「リフォームしたらどれくらい上がるか」を具体的に試算してもらうのが確実です。
湘南空き家ラボなら所有者さまのリフォーム費用負担ゼロでOK！
「リフォームしたほうがいいのは分かっているけど、費用が出せない」
そんな場合におすすめしたいのが、湘南空き家ラボのサービスです。
湘南空き家ラボでは、空き家を借り上げたうえで、リフォーム費用はサービス側または実際に利用する入居者側が負担する形を採用しています。
そのため、所有者さまは費用を出さずに、物件を活用に向けて動かせるのが特徴です。
「できるだけ費用の負担を抑えたい」という方は、ぜひ気軽に湘南空き家ラボへご相談ください。
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【相談から入居まで】空き家の賃貸で収入を得るまでの5ステップ
空き家を貸してみたいと思っても「何から始めて、どうすれば家賃収入につながるのか」が分からず、なかなか動き出せない方もいます。
しかし、実際の流れはそれほど複雑ではなく、大きく5つのステップに分けて考えると全体像がつかみやすくなります。
ここでは、空き家の相談から入居者が決まり、家賃収入が入るまでの流れを整理しました。
全体のイメージをつかみながら、できるところから一歩ずつ進めていきましょう。
【ステップ1】空き家の現状の把握とプロへの相談（査定）
最初に行うのは、物件の状態を確認し、不動産会社などの専門家に相談するステップです。
例えば「築年数・間取り・劣化状況」を伝えることで、このまま貸せるか、どのくらいの家賃が見込めるかを具体的に教えてもらえます。
実際には、築30年の戸建てでも「簡単な清掃だけで月4〜5万円で貸せる」といった提案が出るケースもあります。
また、名義の問題や再建築不可といった法的な制約もこの段階でチェックできるため「後から貸せないとわかる」といったリスクを避けられます。
荷物が残っている状態や多少の不具合があっても、そのままの状態を見たうえで「このまま貸せるか」「どこまで手を入れるべきか」を判断してもらえるため問題ありません。
そのため、まずは費用がもっともかからない現状のままで相談してみましょう。
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【ステップ2】賃貸スタイルと募集条件の決定
専門家の意見を参考にして、現状貸しにするか、リフォームしてから貸すかの方向性を決めます。
方向性が固まったら、次は入居者募集の条件を具体的に設定していきます。
主に決めておくべきポイントは、次のとおりです。
- 家賃（いくらで貸すか）
- 敷金・礼金の有無
- ペット可・不可
- 喫煙の可否
- 契約期間や更新条件
これらの条件は「どんな人に住んでもらいたいか」によって大きく変わります。
例えば、ファミリー向けなら多少家賃が高くても、広さや住環境を重視されやすく、単身者向けなら家賃の安さや利便性が優先される傾向にあります。
条件をあいまいにしてしまうと「ペットはOKですか？」「短期利用はできますか？」といった問い合わせ対応が増え、結果的に判断に時間がかかってしまうでしょう。
スムーズに入居者を決めるためにも、募集条件はできるだけ具体的に決めておくことが重要です。
【ステップ3】媒介契約の締結と入居者募集のスタート
賃貸スタイルや具体的な条件が固まったら、依頼先を決めて入居者募集をスタートします。
一般的には不動産会社を選定し、仲介を任せるための媒介契約を締結します。
契約後は、ポータルサイトへの掲載や、物件概要をまとめた図面の作成などが行われ、入居者の募集が始まります。
一方で、自治体が運営する空き家バンクを利用して、入居者を探す方法もあります。
この場合は、不動産ポータルサイトではなく、自治体のホームページなどに物件情報が掲載され、移住希望者や地域内で住まいを探している人に向けて募集が行われます。
【ステップ4】内見の対応と入居審査
募集を開始して問い合わせが入ると、入居希望者が物件を見に来る「内見」が行われます。
不動産会社に依頼している場合は、日程調整から案内までをすべて任せられるため、所有者が立ち会う必要はありません。
一方、空き家バンクや個人で募集している場合は、日程調整や案内を自分で行うケースもあるため、自治体と相談しながら対応の仕方を検討しておきましょう。
内見後に「借りたい」という申し込みが入ると、入居審査に進み、収入や勤務先などの情報から、家賃を継続して支払えるかが判断されます。
審査とあわせて確認されるのが、保証会社への加入の有無です。
不動産会社を通す場合は、保証会社への加入がセットになることが多く、万が一の家賃滞納時も保証される仕組みが整っています。
個人契約の場合でも、トラブル防止のために保証会社を利用するケースが増えています。
保証会社は個人で直接申し込める場合もありますが、不動産会社を通して紹介してもらうのが一般的です。
仲介だけ依頼したり、保証会社の手配だけ相談したりすることも可能ですが、不動産会社によって対応が可能な範囲は異なるため、事前に問い合わせしておくことが重要です。
【ステップ5】賃貸借契約の締結と引き渡し（家賃収入スタート）
入居審査に通過すると、契約手続きに進みます。
不動産会社を利用する場合は、重要事項の説明や契約書の作成、初期費用の管理まで一括で対応してもらえます。
敷金・礼金・前家賃などの入金が確認できたら、鍵を引き渡して手続き完了です。
この時点から、家賃収入が発生します。
一方、空き家バンクや個人で契約する場合は、契約書の作成や条件の取り決めを自分で行う必要があります。
内容が曖昧だと後のトラブルにつながるため、不安がある場合は司法書士や不動産会社に相談するのが安心です。
ステップ1からここまでの期間は、早ければ1か月程度、長くても3か月前後が目安です。
条件や地域によって差はありますが、早めに動き出すほど入居者が決まりやすいでしょう。
空き家の賃貸相談は湘南空き家ラボへ
「相続した実家に荷物がそのまま残っている」「メンテナンスできずに古くて傷んでいる」
このような状態の空き家でも、湘南空き家ラボは、活用・売却できる道がないか所有者さまと一緒に考え、最適なプランをご提案します。
片付けやリフォーム、入居者の募集・管理まで、所有者さまの手間がかからないよう一括して対応しているため、所有者さまの負担を軽減できるのも強みです。
「売れないと言われた物件で諦めていた」「解体費用が高くて動けなかった」という方も、まずは湘南空き家ラボへ気軽にご相談ください。
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