「所有している空き家を空き家バンクで貸し出したいけれど、入居者とのトラブルが多いと聞いて不安だ」と、登録をためらっていませんか。
空き家バンクは不動産会社が間に入らないため「壊れた設備は誰のお金で直すの？」といった問題が起きやすいものの、ルールを決めるなどの予防策で未然に防げます。
本記事では、貸主側が直面しやすい空き家バンクにおける賃貸トラブルの事例や、契約前に確認すべきチェックポイントを解説します。
余計な手間や出費を防ぎ、所有者側の負担が少ない空き家の賃貸活用をスタートさせましょう。
<<cta-contact-general>>
空き家バンク掲載の賃貸物件で起きやすいトラブル事例5選
空き家バンクを活用して賃貸に出すオーナーが増える一方で「思っていたよりもトラブルが多い」と感じている方も少なくありません。
掲載自体は無料でも、契約や管理は基本的に自己責任となるため、認識のズレが大きな問題に発展してしまうケースがあります。
しかし、あらかじめポイントを理解しておけば防げたトラブルも多いのが実情です。
ここでは、空き家バンクの賃貸物件で起きやすいトラブル事例と回避策を解説します。
【事例1】口約束が原因で「言った・言わない」のトラブルになった
空き家バンクの賃貸で特に多いのが「口頭で決めた内容が後から否定される」という、以下のようなトラブルです。
- 「入居前に雨漏りは直しておく」と口約束したが、修繕されないまま入居された
- 「ペット不可」と伝えたつもりが、後から「聞いていない」と言われた
- 「庭は自由に使っていい」とあいまいに伝えた結果、家庭菜園や資材置き場にされてしまった
このようなトラブルの厄介な点は、証拠が残っていないため解決が難しいことです。
空き家バンクはマッチングの場であるため、自治体は基本的にトラブルへ介入しません。
その結果、当事者同士で話し合っても解決せず、関係が悪化するケースが多い傾向にあります。
言った・言わないのトラブルを回避するには、すべて書面に残すことが重要です。
- 修繕内容（いつ・どこまでやるのか）
- ペット可否や頭数
- 庭・倉庫・駐車場の使用範囲
これらは必ず契約書や覚書に明記し、署名・捺印まで済ませておきましょう。
【事例2】入居後に設備が故障して所有者が修繕費用を負担した
入居後に不具合が発覚し、思わぬ出費につながる以下のようなトラブルも多い傾向にあります。
- 給湯器が突然故障して、お湯が出なくなった
- トイレや水道の配管トラブルが発生した
- 軽微だと思っていた雨漏りが、実は深刻だった
「現状渡しであるため、修理はしない」と考えている方も多いですが、これには注意が必要です。
築年数に関係なく、給湯器や水回りなど生活に必要な設備が正常に使用できない場合は、貸主側で修繕するのが原則です。
そのため、給湯器交換に10万〜30万円、雨漏りの修繕に数万円〜数十万円といった想定外の出費になることも珍しくありません。
このような思わぬ出費を防ぐためには、修繕ルールを明確にしておくことと、入居前の状態確認を徹底することが重要です。
- 修繕負担の範囲を契約書に明記する
- 「設備として使えるもの」と「残置物」を明確に分ける
- 入居前に設備をチェックして、状態を記録しておく
特に空き家は劣化が進んでいるケースが多いため、このような「貸す前の準備」は慎重に進めましょう。
【事例3】直接契約で家賃を滞納された
コストを抑えるために個人間で直接契約した結果、家賃トラブルに発展するケースもあります。
最初のうちは問題なく支払いが続いていても、数ヶ月後から徐々に入金が遅れ始め、最終的には滞納したまま居座られてしまうというトラブルは珍しくありません。
管理会社を通していない場合、こうしたトラブルへの対応はすべて所有者が行う必要があります。
電話や訪問による督促から始まり、状況によっては内容証明の送付、明け渡し訴訟といった法的手続きに進むケースもあります。
ここまで発展すると、費用だけで数十万円、解決までに数ヶ月以上かかるケースもあり、時間的・精神的な負担は大きくなるでしょう。
こうしたリスクを避けるためには、契約時点での対策が重要です。
家賃を確実に回収するために、家賃保証会社に加入してもらう、または不動産会社に管理を任せるなど、滞納が起きたときに対応できる体制を事前に整えておきましょう。
空き家バンクは費用を抑えて活用できる点が魅力ですが、管理コストを削りすぎると、大きな損失につながる可能性もある点には注意が必要です。
【事例4】入居者が地域のルールを守らず近隣からクレームが入った
地方の空き家では、地域との相性がトラブルの原因になる場合もあります。
実際に起きやすいのは、以下のようなトラブルです。
- ゴミ出しルールを守らず苦情が入る
- 深夜の騒音で近隣トラブルになる
- 草刈りや雪かきをせず放置する
- 町内会に参加せず関係が悪化する
地域独自のルールを知らない入居者が、悪気なくトラブルを起こしてしまうケースが多い傾向にあります。
問題なのは、こうしたクレームがすべて大家である所有者に直接入ってくる点です。
近隣住民からの苦情対応に追われるだけでなく、状況によっては自治体から注意を受けることもあり、空き家バンクの登録見直しにつながる可能性もあります。
こうしたトラブルを防ぐためには、入居前の事前説明の徹底が欠かせません。
ゴミ出しや騒音、草刈りといった地域のルールは入居前に整理して伝え、町内会の有無や参加の必要性についても説明しておくことが重要です。
また、口頭だけで済ませるのではなく、書面として残し、入居者の同意を得ておくことで「聞いていない」といったトラブルを防ぐこともできます。
【事例5】無断改築・DIYで原状回復の費用が発生した
自由にDIYできる物件は人気がありますが、ルールをはっきり決めないまま貸し出すと、トラブルに発展しやすい点には注意が必要です。
実際には、壁や柱を勝手に撤去されてしまったり、床を剥がして構造部分まで手を加えられてしまったりするケースがあります。
また、貸し出し時に残していた家具や家電を、無断で処分されてしまうといったトラブルも見られます。
こうした状況で退去時に元の状態に戻すよう求めても「DIYできると言われていた」と主張され、費用負担をめぐって揉めてしまうケースも少なくありません。
重要なのは「DIYできる＝自由に改修してよい」という意味ではないことを、明確にしておくことです。
壁紙の張り替えや棚の設置といった作業は許可する一方で、柱など構造に関わる部分の変更は禁止するなど、許可範囲と禁止事項を線引きし、契約書に明記する必要があります。
これに加えて、入居前の室内状況を写真や動画で記録しておくことや、残置物の内容をリスト化しておくことも有効です。
<<cta-contact-general>>
【所有者向け】空き家バンクでの賃貸契約前に押さえておくべきポイント
空き家バンクで賃貸に出す際「トラブルは避けたいけれど、具体的に何を準備すればいいのかわからない」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
空き家バンクは、仕組みを正しく理解して活用すれば、費用をかけずに物件を有効活用できる便利な制度です。
ただし、事前の準備が不十分なまま貸し出してしまうと、これまで紹介したようなトラブルに発展する可能性があります。
そこで重要になるのが、契約前のチェックです。
ここでは、契約前に必ず確認しておきたい5つのポイントを解説します。
【ポイント1】契約トラブルを防ぐため仲介の有無を確認する
空き家バンクには、所有者と入居希望者が直接交渉する「直接型」と、不動産会社が間に入る「仲介型」の2種類があります。
直接型の場合は、所有者自身が契約書の作成から交渉まで対応するため、法律の知識がないと不利になるリスクがあります。
そのため、安全に貸し出すためには、仲介手数料がかかっても不動産会社を間に入れる方法が現実的です。
こうした違いは空き家バンクごとに異なるため、利用を検討している段階で、自分が登録する予定の空き家バンクが、どちらの方式を採用しているのかを確認しておくことが重要です。
【ポイント2】改修費用を抑えるため自治体の補助金を活用する
空き家バンクに登録した物件を対象に、改修費用の一部を補助する制度を設けている自治体があります。
家の中に残っている家具や家電、仏壇などを片付けるための費用を補助してくれる制度もあるため、事前に調べておくことで出費を抑えられます。
ただし、補助金の多くは、工事を始める前の申請が条件となっている傾向にあります。
「工事が終わってから申請しよう」と考えていると対象外になってしまうため、リフォームや片付けに着手する前に、自治体の窓口へ相談しましょう。
空き家活用で補助金・支援制度が使える場面は？探し方や注意点を解説！
【ポイント3】居座りを防ぐ定期借家契約も検討する
賃貸契約には大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
一般的に使われている普通借家契約は、借主（入居者）の権利が法律で強く守られているのが特徴です。
そのため、契約期間が満了しても、入居者が希望すれば更新されるのが原則で、所有者の都合だけで退去してもらうことは難しい仕組みになっています。
一方、定期借家契約は「契約期間が終わったら必ず契約が終了する」とあらかじめ決めておく契約です。
更新は原則なく、期間満了後は退去してもらえるため、家賃滞納やトラブルがあった場合の居座りリスクを抑えやすいというメリットがあります。
例えば「将来的に売却したい」「いずれ自分や家族が住む可能性もある」といった場合には、定期借家契約を選んでおくことで、スムーズに物件を引き渡しやすくなります。
ただし、空き家バンクによっては定期借家契約に対応していないケースもあるため、利用前にどの契約形態が選べるのかを確認しておくことが大切です。
【ポイント4】修繕トラブルを防ぐため免責事項を設定する
築年数が経った空き家は、入居後に思わぬ不具合が発生する傾向にあります。
そのため「どちらが修理費を負担するのか」という点で、トラブルになるケースが少なくありません。
賃貸では「設備に問題があれば貸主が対応する」という考え方が基本にあります。
そのため、何も決めずに貸し出すと、想定外の修繕費を負担することになりやすい点には注意が必要です。
こうしたトラブルを防ぐためには「現状のまま貸し出すこと」と「どの修繕を借主が負担するのか」を契約書に明記しておくことが重要です。
例えば、古くなった設備については借主負担とするなど、あらかじめルールを決めておくことで、後からの認識のズレを防げます。
ただし、こうした特約は、入居者が内容を理解し納得したうえで契約していることが前提であるため、口頭での説明だけでなく、書面で合意を得ておくことが大切です。
【ポイント5】ご近所トラブルを避けるため境界線を明確にする
戸建ての空き家では、敷地の境界があいまいなまま貸し出してしまうと、入居者と隣人との間でトラブルになりやすい傾向にあります。
例えば「どこまでが自分の敷地なのか」がはっきりしていないと、草刈りの範囲や樹木の管理、駐車スペースの使い方、雪の捨て場所などをめぐって認識のズレが生じやすくなります。
こうした小さな行き違いが、近隣トラブルに発展するケースも少なくありません。
そのため、貸し出す前に敷地の範囲を確認し「どこからどこまでが物件の敷地なのか」「どの範囲を管理する必要があるのか」を明確にしておくことが重要です。
あわせて、草刈りや剪定、駐車スペースの使い方などについても、ルールとして整理しておきましょう。
トラブルが不安なら湘南空き家ラボへ気軽にご相談ください
空き家を賃貸に出すにあたって「トラブルなく貸せるのか不安」「何から準備すればいいのかわからない」と感じている方は少なくありません。
そんなときは、無理に一人で進めようとせず、まずは専門家に相談するのがおすすめです。
湘南空き家ラボでは、賃貸として活用する方法だけでなく、売却や別の活用方法も含めて、状況に応じたプランを提案しています。
「この状態でも貸せるのか」「どこまで準備すればいいのか」といった基本的な疑問からでも問題ありません。
空き家の賃貸や活用などについて、気になることがあれば気軽にご相談ください。
<<cta-contact-general>>
【すでにトラブルでお悩みの方へ】空き家バンク契約後の解決ステップ
空き家バンクを利用して空き家を貸し出す場合は、事前に対策していてもトラブルが起きてしまう可能性もあります。
その際「どう対応すればいいのかわからない」と感じたときは、自己判断で動くのではなく、順序立てて対処していくことが大切です。
ここでは、実際にトラブルが起きてしまった場合の具体的な対応手順を解説します。
【ステップ1】契約書と被害の証拠をそろえて現状を把握する
トラブルが起きてしまった際に最初に行うべきは「何が問題なのか」を整理することです。
契約書や特約事項を確認し、どの内容に違反しているのか、どの時点から問題が発生しているのかを客観的に把握します。
この際、書類などの証拠も残しておきましょう。
例えば、無断で改修された箇所の写真、家賃の入金が確認できる通帳や振込履歴、やり取りしたメッセージやメールなどは、すべて重要な資料になります。
トラブルが長引くほど証拠の重要性は高まるため「あとでまとめよう」と後回しにせず、その時点で整理しておくことが大切です。
自治体は基本的にトラブルへ介入しませんが、空き家バンクの担当窓口に状況を共有しておくことで、記録として残せます。
【ステップ2】直接交渉はNG！専門家へ相談する
トラブルが起きた際、当事者同士で直接話し合おうとすると、感情的になりやすく、状況が悪化するケースが少なくありません。
そのため、早い段階で第三者に相談することが重要です。
相談先としては、不動産会社や司法書士、弁護士などが挙げられます。
状況に応じて、適切な対応方法や今後の進め方についてアドバイスを受けられます。
また、自治体や法務局が実施している、無料の法律相談を活用するのも有効です。
「この程度で相談していいのか」と迷わず、早めに対応することがスムーズな解決につながります。
<<cta-contact-general>>
【ステップ3】内容証明を送り法的な意思を伝える
口頭での注意や通常の連絡で改善が見られない場合は、次の段階として内容証明郵便を送付します。
内容証明郵便とは「いつ・どんな内容の文書を送ったか」を郵便局が証明してくれる仕組みで、相手に対して正式な意思を表示する手段です。
具体的には、以下の内容を記載します。
- 家賃滞納の事実
- 契約違反の内容
- いつまでに改善してほしいか
このような内容を明確に記載し「期限までに対応がない場合は、契約解除を検討する」といった意思を伝えます。
書面で正式に通知することで、相手の対応が変わるケースも多く、解決に向けた大きな一歩になります。
【ステップ4】弁護士へ法的対応を依頼する（最終手段）
内容証明を送っても状況が改善しない場合は、弁護士への依頼を検討する段階です。
例えば、以下のようなケースでは、建物の明け渡し請求や未払い家賃の回収など、法的手続きが必要になります。
- 家賃滞納が続いている
- 退去に応じてもらえない
- 契約違反が繰り返されている
このようなケースは、個人で対応するのは難しいため、専門家に任せることで適切に手続きを進められます。
費用や時間はかかりますが、被害が広がる前に対応することが重要です。
トラブルが不安なら！空き家バンク以外の賃貸活用法
空き家を賃貸に出す方法は、空き家バンクだけではありません。
物件の状態や、どこまで手間をかけられるかによって、選ぶべき方法も変わってきます。
無理に一つの方法にこだわるのではなく、自分の状況に合った方法を選ぶことが、結果的にトラブルを防ぐことにもつながるでしょう。
ここでは、空き家バンク以外で検討できる主な賃貸活用法を紹介します。
不動産会社の管理委託でプロにすべてお任せする
入居者の募集から契約手続き、家賃の回収、クレーム対応までを不動産会社に任せる方法です。
例えば、以下のようなトラブルになりやすい業務も、すべて代行してもらえます。
- 入居者が家賃を滞納した場合の督促
- 設備トラブルが起きた際の対応
- 近隣からの苦情対応
費用として管理手数料はかかりますが、その分、所有者が対応する負担は大幅に減ります。
契約書の作成や入居者とのやり取りも専門家が行うため「法律面が不安」「トラブル対応は避けたい」という方には安心できる方法です。
<<cta-contact-general>>
サブリース契約を活用して空室リスクをなくす
サブリースは、不動産会社などの運営会社が物件を一括で借り上げ、その会社が入居者に貸し出す仕組みです。
この仕組みの最大の特徴は、空室でも一定の家賃が支払われる点です。
例えば、入居者がいない期間があっても、毎月決まった金額が入るため、収入の見通しが立てやすくなります。
また、入居者とのやり取りやトラブル対応も基本的に運営会社が行うため、管理の手間をほとんどかけずに済みます。
ただし、手間がかからない分、受け取れる家賃は通常の賃貸より低くなるのが一般的です。
契約内容によっては、途中で家賃が下げられるなど条件が変更される場合もあるため、契約前に内容を確認しておくことが重要です。
修繕不要のDIY型賃貸としてそのまま貸し出す
DIY型賃貸は、空き家をリフォームせず、現状のまま貸し出し、入居者が自由に手を加えられるようにする方法です。
古い壁紙の張り替えや棚の設置などを入居者が自分で行う前提になるため、オーナー側の初期費用を大きく抑えられます。
「古い家でも安く借りて、自分好みに直したい」というニーズもあるため、築年数が古い物件でも借り手が見つかる場合もあるでしょう。
一般的には、退去時に元の状態へ戻す必要がない代わりに、修繕費用は借主が負担する条件にするケースが多い傾向にあります。
ただし、自由にできる範囲を曖昧にするとトラブルにつながるため「どこまで改修してよいか」は契約書に具体的に記載しておくことが重要です。
空き家問題をビジネス活用で解決！おすすめの活用タイプや注意点を解説
リフォームから入居者募集まで！空き家活用は湘南空き家ラボへ
「空き家をどう活用すればいいかわからない」「荷物が残ったままで貸せるのか不安」
このようなお悩みをお持ちの方は、湘南空き家ラボへ気軽にご相談ください。
湘南空き家ラボでは、家具や家電が残ったままの状態でもそのまま引き受け、片付け・必要なリフォーム・入居者の募集までをまとめて対応しています。
また、現地に行くのが難しい場合でも、打ち合わせや手続きはオンラインで完結できるため、県外にお住まいの方でも安心してご利用いただけます。
まずは現状を整理するところから、わかりやすくサポートいたしますので、気軽にお問い合わせください。
<<cta-contact-general>>
