借地権と地上権の違いは？賃借権との関係やメリット・デメリットを解説

他人の土地に建つ家には、どのような権利関係があるのでしょうか。

発生する件数としては多くないものの、不動産に関する権利関係が複雑化するケースは実在しています。

しかし、そのような場合でも、ご自身の持つ権利の種類と必要な手続きを理解することで、売却や活用に向けて動き出せます。

この記事では、売却や建て替えの自由度を大きく変える「借地権」と「地上権」の違いや、見落とされがちな注意点を解説します。

権利ごとのルールを学んで、どう解決していけばよいか、前向きに検討していきましょう。

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借地権と地上権の違いとは？メリットとデメリットも解説

借地権や地上権といった難しい言葉は、不動産の売買や活用に関する相談・交渉の場面で多く使われています。

将来の具体的な計画を立てるための準備として、まずはそれぞれの権利のルールや権利同士の関係性を明確にしておくことが大切です。

事前にこれらの言葉を深く理解しておくことで、地主や不動産会社との複雑な相談も自信を持ってスムーズに進めやすくなるでしょう。

地上権と賃借権は何が違う？借地権との関係をわかりやすく解説

借地権とは、他人の土地を借りて自分の建物を建てるための権利全体を指す言葉です。

この権利は、法律によって大きく地上権と賃借権の2種類に分けられます。

どちらも他人の土地を利用するという目的は同じですが、法律上の権利の強さがまったく異なります。

まずは、この2つの決定的な違いを表で確認してみましょう。

借地権付き建物として扱われている物件のほとんどは、右側の賃借権に該当します。

地上権は地主にとって圧倒的に不利になることが多いため、一般的な住宅で設定されるケースは少ない傾向にあります。

参考：法令検索「民法条例」

地上権と賃借権の存続期間や地代の有無を比較

借りられる期間は、地上権と賃借権のどちらも原則として最短30年以上というのが法律上の決まりです。

これに加えて、あらかじめ50年以上の期間を定めて契約し、期間が終われば建物を壊して更地で返す定期借地権という仕組みも存在します。

期間に関する仕組みは共通している部分が多い一方で、土地の使用料である地代の扱いについては、権利の種類によってルールが大きく変わる点に注意が必要です。

地上権は地代を支払う義務がないと法律上で定められており、無料でも設定できるのに対し、賃借権はお金のやり取りが発生する有償の契約が絶対条件となります。

地代の相場は地域や物件によって差があるものの、一般的には土地にかかる固定資産税の3倍から5倍程度が目安です。

売却・転貸・登記は自由にできる？地主の承諾が必要なケースとは

地上権は非常に強い権利であるため、地主に許可をとることなく自分の判断で自由に売却したり他人に貸したりできます。

一方で賃借権の場合は、建物の売却や譲渡だけでなく、建て替え工事をする際にも必ず地主の承諾を得なければなりません。

地主に無断で工事を進めてしまうと、重大な契約違反とみなされ、土地を借りる契約そのものを解除されてしまう危険があるため注意しましょう。

借主と地主のメリット・デメリットまとめ

他人の土地を借りる仕組みには、家を建てる借主側と土地を貸す地主側の双方にメリットとデメリットが存在します。

借主から見たメリット

• 土地を購入せずに済むため初期費用を大幅に抑えられる
• 土地代がかからない分、同じ予算でもよりグレードの高い建物を建てられる
• 土地の固定資産税は地主が払うため負担しなくてよい

借主から見たデメリット

• 毎月または毎年、地代を支払い続ける義務がある
• 建物の売却や建て替え時に地主の承諾が必要で自由度が低い
• 土地の所有権がないため将来手放す際に買い手が見つかりにくい

土地を貸す地主の立場からすると、借主の自由度が高すぎる地上権を設定してしまうと土地の使われ方をコントロールできなくなるという大きなデメリットを抱えます。

そのため、一般的な住宅の貸し借りでは、地主側にとってリスクの少ない賃借権が設定されます。

借地権は、安く土地を使える代わりに、一定の制約を受けるのが特徴です。

このように権利によって制約に違いがあるため、ご自身が所有する不動産がどのような制約を受けるのか、売却や活用に向けて動き出す前に確認しておきましょう。

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地上権が認められる数少ない具体的なケースとは？

地上権は、家を建てる側にとって非常に自由度が高い反面、土地を貸す側のデメリットが大きすぎるため、一般的な住宅用の借地として設定されることは滅多にありません。

それではこのように使われることの少ない地上権が、実際にはどのような場面で活用されているのか具体的なケースを見ていきましょう。

【ケース1】地下や上空に区分地上権を設定する

地下鉄やトンネルの工事、高圧電線の架設といった公共インフラの整備では、土地の特定の空間だけを効率よく利用するために区分地上権という仕組みが使われます。

区分地上権とは、土地の地下や上空など一定の範囲に限定して設定される権利のことです。

地下鉄が通る土地の持ち主が途中で変わったとしても、この権利が正式に記録されていれば毎回契約を結び直す必要がありません。

長期にわたる公共の事業において便利な権利であるため、行政や事業者の間で広く活用されています。

【ケース2】競売により法定地上権が発生する

借金が返せなくなり、家や土地が競売にかけられて持ち主が別々になってしまった場合に、建物を理不尽な取り壊しから守るための救済措置として、法定地上権という仕組みがあります。

法定地上権とは、自分たちで契約や手続きをしなくても、法律の力で自動的に発生する特別な権利のことです。

もともと土地と家を同じ人が持っていた状況から、競売によって持ち主がバラバラになってしまうと、他人の土地に勝手に家を置いている状態になってしまいます。

そのまま何の権利も主張できないと、家を自費で解体して、土地を明け渡さなければいけません。

しかし、このような事態を避けるために法律で定められた法定地上権により、借金をした時点で家が建っていたのであれば、そのまま住み続けられるように法律が守ってくれます。

【ケース3】投資用の太陽光発電パネルを設置する

太陽光発電のような投資目的の事業では、途中でオーナー企業が変わることが多くあるため、地主の都合に振り回されない地上権という仕組みが使われる傾向にあります。

地上権とは、地主の承諾を一切必要とせず、自分たちの自由なタイミングで権利を他人に譲ることができるルールのことです。

通常の賃貸のように、誰に売るのかと地主に確認をとる手間が省けるため、ビジネスの引き継ぎをスムーズに行いたい投資家にとって、メリットの大きい仕組みとなっています。

【要注意】権利を主張するため登記手続きを行う

地上権という強い権利であっても、第三者に対して法的な効力を発揮するためには、登記という公的な手続きを完了させておく必要があります。

義務ではないからといって未登記のまま放置していると、土地の所有者が変わった際に、自分にはこの土地を使う権利があると法的に証明できなくなります。

大切な財産や事業を守るためには、地主と協力して登記を行うことが必須であり、複雑な手続きは司法書士に任せて確実に完了させることが重要です。

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借地権を利用するなら知っておくべき4つのポイント

借地権は、土地を買わずに家を建てられる便利な仕組みですが、特有のルールを知らないと思わぬところでつまずく場合があります。

特に相続で借りている土地に建つ家を引き継いだ方や、借地権が絡む空き家を抱えている方には、事前に押さえておいてほしい重要なポイントがあります。

【ポイント1】地主には建物の買取請求権がある

借地の契約期間が終わるタイミングで、地主から土地を返してほしいと求められる場合があります。

しかし、地主側にもそれなりの正当な理由がなければ、契約の終了は認められません。

もし正当な理由があって契約が終わる場合には、借主は地主に対して今まで使っていた建物を現在の価値で買い取ってほしいと請求できる法律上の権利を持っています。

高額な解体費用を負担せずに済むため、メリットの大きい権利ではあるものの、交渉をスムーズに進めるためには、日頃から地主と良好な関係を保っておくことが大切です。

【ポイント2】契約更新料や建替え時の承諾料に注意

借地の契約を延ばす際には、昔からの一般的なルールとして、更新料の支払いを求められる傾向にあります。

法律で明確な金額が決まっているわけではないものの、借地権の価値の5パーセント程度が目安です。

また、家が古くなって建て替えたり、大規模なリフォームをしたりする場合にも、必ず地主の許可が必要になり、その都度許可をもらうためのお金を支払うのが一般的です。

ただし、家を売りたいのに地主が理不尽に許可を出してくれない時は、裁判所が地主の代わりに許可を与えてくれる特別な仕組みを使って解決することもできます。

【ポイント3】無断の建替えはNG！借地権の消滅リスク

借地期間中に建物が火災や老朽化などによって滅失した場合、建て直しする際のルールを理解しておくことが大切です。

地主の承諾を得て再築した場合、借地権の存続期間は建物が完成した日から20年間延長されます。

一方、地主の承諾を得ずに無断で再築してしまうと、地主から借地契約の解約を申し入れられるリスクがあります。

解約が認められた場合、借地権は消滅し、土地を返還しなければならなくなります。

相続で借地上の建物を引き継いだ方が「老朽化しているから建て替えよう」と動いてしまうのは危険です。

大切な財産を失わないためにも、どのような工事であっても、まずは地主に相談して、明確な許可を得るという手順は絶対に省略しないようにしてください。

【ポイント4】地上権付き土地の購入は抹消登記が必須

地上権が設定されている土地を買う時は、前の権利者の登記が完全に消えているかを必ず確認しなければなりません。

手続きが終わっていないまま買ってしまうと、お金を払ったのに他人がその土地を使うことを拒否できなくなってしまいます。

そのため、売買の手続きを進める前に、必ず権利を抹消することが安全に取引を進めるためには必要です。

権利の持ち主が協力してくれなかったり、音信不通だったりする場合は、解決に向けて裁判所での専門的な手続きが必要になるため、弁護士や司法書士のサポートを受けましょう。

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このような状況の空き家でも、売却・賃貸活用・借り受けなど、物件の状況に合わせた選択肢を一緒に検討します。

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借地権・地上権付きの空き家を放置すると危険！空き家を手放す・活用する4つの方法

「借地権が設定されているから売りにくい」「地上権がついたままで何もできない」と感じて、結果的に空き家を放置してしまっているケースは少なくありません。

しかし、空き家の放置期間が長くなると、雨漏りやシロアリなどで建物の劣化が急速に進むだけでなく、誰も住んでいない家の固定資産税を毎年払い続けることになります。

こうした事態を未然に防ぐために、まずは売却や賃貸、地主への返還といった具体的な選択肢をここで把握しておきましょう。

【方法1】地主の許可を得て借地権ごと売却

借地権がついたままの家を別の誰かに売却するためには、地主から売却の許可をもらう必要があります。

許可をもらうためのご挨拶として、借地権の価値の10パーセント程度を地主に支払うのが一般的なルールとなっているため、この出費も計算に入れた上で売値を決めることが大切です。

一般的な不動産会社では買い手を見つけるのが難しいため、借地権や訳あり物件を専門に扱っている買取業者にも相談して、いくつかの窓口を頼ることをおすすめします。

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空き家の売却方法5選｜手続きの流れ・税金控除の活用術・注意点も解説

【方法2】地主へ買い取ってもらう・更地返還する

別の誰かを探すのではなく、土地の持ち主である地主に直接家を買い取ってもらえないか交渉するのも有効な手段です。

地主にとっても、他人に貸していた土地が自由な状態で手元に戻るという、大きなメリットがあるため、お互いの条件さえ合えばスムーズに話が進むでしょう。

もし買い取りを断られた場合は、建物を解体して何もない状態にしてから土地を返すことになります。

その際は、高額な解体費用をどちらが負担するのかを曖昧にせず、必ず書面に残して後々のトラブルを防ぐことが重要です。

更地とは？言葉の定義や整地との違いから放置リスクと活用法まで解説

【方法3】リフォームで収益化！賃貸として活用

家を誰かに売るのとは異なり、建物を他人に貸し出すだけであれば、基本的に地主の許可をもらう必要はありません。

立地が良ければ、綺麗にリフォームして賃貸に出すことで、毎月の家賃収入が入り、税金などの維持費を十分にカバーできるようになります。

ただし、人に貸すために大掛かりなリフォーム工事や建て替えをするとなれば、地主の許可が必要になるため、事前に契約内容を確認して地主と揉めないように進めることが重要です。

空き家リフォームの活用法から補助金を利用した費用の抑え方まで解説！

【方法4】権利が複雑な空き家はプロへ丸投げ

他人の土地に建っている家や、権利が複雑に絡み合った物件をご自身だけの力で解決しようとすると、どうしても途中で行き詰まってしまいます。

自分には難しそうだと感じたら、地主との面倒な話し合いから買い取りやリノベーションまでを一括で引き受けてくれる専門業者に丸投げしてしまうのも賢い選択です。

まずは無料査定や相談を利用して、自分の物件にはどのような手放し方があるのか、プロの目線で、具体的な選択肢を提示してもらうところから始めてみてください。

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「売る」「解体する」以外にも「誰かに活用してもらう」という選択肢もあります。

このような選択肢の中から、どの方法が最適であるのか、一緒に検討しましょう。

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