家を解体した時に、必要になるのが「滅失登記」という手続きです。
普段の生活ではあまり聞きなれない言葉なので、そもそも「滅失登記」とは何か疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
滅失登記の手続きを忘れてしまうと、後々になって罰金が発生するかもしれません。
ここでは、滅失登記とは一体どのようなものなのか、そして忘れてはいけない申請の期限について詳しく解説します。
他にも、手続きを行うにあたって必要となる書類の一覧から、実際の申請手続きの方法、さらに気をつけておきたい注意点まで説明していきます。
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滅失登記とは？知らないと罰金も！確認しておきたい申請期限
誰も住まなくなった家を維持するのは大変で、解体を検討する方も多いのではないでしょうか。
ただ、高い解体費用を払って更地にした後にも、まだやらなければならない手続きが待っています。
それが滅失登記です。
ここでは、滅失登記とはそもそも何か、申請しないとどうなるのか解説します。
滅失登記とは？
滅失登記における「滅失」とは、建物が解体されたり、火災や自然災害などでなくなったりしたことを指しています。
そして、その土地に今まで建っていた建物がなくなったという事実を、法務局の登記簿に正しく記録するための手続きが「滅失登記」です。
この手続きは、基本的には建物の所有者本人が申請を行いますが、所有者がすでに亡くなっている場合は、その相続人が申請することができます。
また、建物が複数の人による共有名義になっているケースでも、共有者のうちの一人が単独で申請を行うことができます。
申請は法律で決められた期限があるため、解体後は速やかに手続きを進めるよう注意が必要です。
滅失登記の申請期限とは？
滅失登記の申請期限は、建物の滅失、つまり解体工事が終わった日から原則として1カ月以内に申請をしなければなりません。
これは、不動産登記法第五十七条という法律によって定められています。
もし1カ月以内という申請期限を過ぎてしまったり、手続きを怠って遅延したりすると、罰則として10万円以下の過料を科されるかもしれません。
期限である1カ月を過ぎてしまった後でも、滅失登記の申請自体は受け付けてもらうことができます。
放置したままでいると、過料以外にも後々その土地を売却しようとした時や、税金の計算、将来の土地活用の計画などに悪影響が及ぶため、早めに対応することが大切です。
空き家の解体についてはこちら＞空き家は解体すべき？メリット・デメリットから手続きの流れを解説！
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滅失登記の申請は何を揃える？必要書類とその費用
役所や法務局での手続きと聞くと、難しい書類をたくさん集めなければならないイメージがあり、少し面倒に感じてしまうかもしれません。
現地が遠くてなかなか足を運べない場合や、平日に時間が取れない方にとっては、なおさら負担になります。
しかし、滅失登記に必要な書類は決まっており、事前に把握していくことで、スムーズに準備を進めることができます。
滅失登記の必要書類とその費用まとめ
滅失登記を申請する際には、いくつか用意しなければならない書類があります。
それぞれの書類の名称と、取得にかかるおおよその費用、そしてどこで手に入るのかを表にまとめましたので、参考にしてみてください。
必要な書類 | 取得にかかる費用 | 取得できる場所 |
建物滅失登記申請書 | 無料 | 法務局のホームページからダウンロード |
登記事項証明書 | 600円 | 法務局の窓口、もしくはインターネット |
建物滅失証明書 | 基本的に無料 | 建物を解体した業者 |
代表者の資格証明書 | 基本的に無料 | 建物を解体した業者（法人の場合） |
本籍が記載されている戸籍 | 約450円 | 全国の市区町村の役場 |
委任状 | 無料 | 自分で作成（代理人が申請する場合） |
このように、解体業者から受け取る書類や、役所で取得する書類など、いくつかの種類に分かれています。
少し手間に感じるかもしれませんが、一つずつ揃えていけば決して難しいものではありません。
以降では、それぞれの書類について解説します。
建物滅失登記申請書
建物滅失登記申請書は、滅失登記を行うためのメインとなる書類で、法務局のホームページから無料でダウンロードすることができます。
記入する際、申請人の現在の住所や氏名が、登記簿に記載されている内容から変更になっている場合は注意が必要です。
その場合は、住所や氏名が変更された事実が確認できる住民票や戸籍などの証明書を、合わせて添付しなければなりません。
また、建物の所有者がすでに死亡しているときは、相続人のうちの1人が代表して登記申請を行うことができます。
申請書が2枚以上になる場合は、申請書用紙に契印（割印）を押す必要があります。
登記事項証明書
登記事項証明書は、その建物に関する現在の登記情報が記載されている公的な証明書です。
建物滅失登記申請書を作成するにあたって、建物の所在や家屋番号などを、この登記事項証明書に記載されている住所通りに正確に記入しなければなりません。
そのため、正確な情報を確認するためにも新しく取得しておいたほうが安心です。
取得費用は600円程度で、法務局の窓口やインターネットから請求することができます。
建物滅失証明書
建物滅失証明書は、その建物がいつ、どのような理由で取り壊されたのかを証明するための重要な書類です。
この書類は自分で作成するのではなく、実際に建物の解体工事を行った業者から発行してもらう必要があります。
また、単に証明書を受け取るだけでなく、その証明書が正式なものであることを裏付けるために、取り壊した業者の印鑑証明書を添付しなければなりません。
解体業者が個人の場合は個人の印鑑証明書を、会社（法人）の場合は会社の印鑑証明書を受け取ります。
ただし、解体業者が会社の場合、会社の会社法人等番号を申請書に記載することで、印鑑証明書の添付を省略することができます。
取り壊した業者（会社）の代表者の資格証明書
建物の解体工事を請け負った業者が会社などの法人の場合、その会社が実在していることなどを証明するために、代表者の資格証明書が必要になります。
これも建物滅失証明書と一緒に、解体工事が完了したタイミングで業者から受け取るのが一般的です。
代表者の資格証明書としては、会社の登記事項証明書などが該当します。
資格証明書も印鑑証明書と同じように手続きを簡略化する方法が用意されています。
申請書にその会社の会社法人等番号を記載すれば、代表者の資格証明書の添付自体を省略することができますので、業者に番号を確認しておくといいでしょう。
本籍が記載されている戸籍（登記簿上の所有者が死亡している場合）
登記簿に記載されている建物の所有者がすでに死亡しており、相続人が代わって滅失登記の申請を行う場合は、追加で戸籍関係の書類が必要になります。
まず、登記簿上の所有者が死亡した事実が記載されている戸籍謄本と、申請する人がその所有者の正当な相続人であることが確認できる戸籍謄本を用意します。
さらに、登記簿に記載されている所有者の住所と、所有者の本籍のつながりを確認できる戸籍の附票など（本籍が記載されているもの）も必要です。
それに加えて、実際に申請を行う相続人（申請人）の現在の住民票、または戸籍の附票も提出を求められます。
相続が絡むと用意する書類が増えるため、役所の窓口などで必要なものをしっかり確認しながら集めていくと安心です。
委任状（代理の場合）
滅失登記は所有者や相続人本人が行うのが基本ですが、どうしても時間が取れない場合などは、代理人に申請を依頼することができます。
土地家屋調査士などの専門家に依頼する場合や、家族などに代理で行ってもらう場合には、申請人から代理人に向けた委任状が必要になります。
委任状の形式には厳格な決まりはありませんが、誰が誰に、どのような手続きを委任したのかが明確にわかるように記載しなければなりません。
具体的には、委任した日付、申請人本人の署名、そして捺印がされていることが求められます。
代理人に手続きを任せれば手間はかかりませんが、専門家に依頼する場合は数万円程度の報酬が発生することもあるため、費用と手間のバランスを考えて決めるのがよいでしょう。
空き家の解体費用についてはこちら＞空き家の解体費用の相場とは？構造別の目安と払えない時の対処法を解説
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自分でできる滅失登記！郵送も可能な申請手続きの3つの手順
書類を集めるだけでも一苦労ですが、いざ申請するとなると、法務局での手続きに不安を感じる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、専門家に頼まなくても、申請方法や書類のチェックをすれば自力での申請も負担が和らぐでしょう。
また、仕事で平日に休めない方や、物件が遠方にあって法務局まで行けない方は、郵送での手続きもできます。
ここでは、申請手順を3つのステップに分けて解説します。
①必要書類を揃えたかチェック
まずは、手元に集めた書類に不備や不足がないかをしっかりと確認することが最初のステップです。
書類が足りないと、再申請が必要になり、二度手間になってしまうことがあります。
確認する際は、法務局が公式に出している「不動産登記申請書提出前のチェックリスト」を活用すると、漏れがなく安心です。
チェックリストと照らし合わせながら、必要な書類がすべて揃っているか、記入漏れや押印漏れがないかを一つずつ確認していきましょう。
また、郵送で手続きを行うことを予定している場合は、書類一式に加えて、登記完了証などを送り返してもらうための返送用封筒も一緒に準備しておく必要があります。
②必要書類を法務局へ提出（郵送も可能）
必要な書類がすべて揃っていることを確認できたら、次は法務局への提出となります。
提出先はどこでもよいわけではなく、解体した家があった住所地を管轄している法務局に提出しなければなりません。
郵送で提出することもできますが、窓口へ直接持っていけば、もし書類に不備があった場合、その場で担当者に確認してもらい、すぐに修正できるというメリットがあります。
そのため、窓口へ行く際は、念のため不備訂正用の印鑑を持参しておくと安心です。
もし遠方で郵送を利用する場合は、用意しておいた返送用封筒を同封し、書類の紛失を防ぐために必ず簡易書留などの記録が残る方法で送るようにしましょう。
③登記完了証を受け取り終了
法務局へ書類を提出した後は、手続きが完了するのを待つことになります。
申請を出してから法務局での処理が終わり、滅失登記が完了するまでには、混雑状況にもよりますが、通常は1週間から2週間程度かかります。
無事に手続きが終わると、法務局から「登記完了証」という書類が発行されます。
この登記完了証を受け取れば、滅失登記に関するすべての手続きが終了となります。
登記完了証の受け取り方法は、法務局の窓口で直接受け取る方法と、郵送で自宅に送ってもらう方法のどちらかを選ぶことができます。
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滅失登記を放置してはいけない3つの理由
やっと解体が終わったから、ゆっくりしたいと考える方も多いかもしれません。
しかし、建物の滅失登記は法律で義務付けられている正式な手続きであり、怠ると過料が科される可能性があります。
それだけではなく、税金や今後の計画において、厄介な問題になってしまいます。
①固定固定資産税の課税の継続
滅失登記を放置してはいけない理由の一つとして、固定資産税を余分に払い続けてしまうリスクが挙げられます。
固定資産税は、毎年1月1日の時点で法務局の登記簿に記載されている情報に基づいて、各市町村が課税の計算を行います。
そのため、実際には建物を解体して更地になっていたとしても、滅失登記を行わない限りは、登記簿上ではまだ建物が存在し続けていると見なされてしまいます。
その結果、もう存在しない家に対して固定資産税が課税され続けるという、もったいない事態になりかねません。
無駄な出費を抑えるためにも、解体後は速やかに手続きをして、登記簿と実際の状態を一致させておくことが大切です。
②再建築時に手続きが停滞
将来的にその土地に新しい家を建てたいと考えた時にも、滅失登記をしていないと再建築がスムーズに進みません。
滅失登記を行わないままでいると、解体したはずの古い建物が登記簿上ではまだその土地に残ったままの状態になります。
新しく建築物を建てる際には、工事に着工する前に自治体へ「建築確認申請」を提出して許可を得なければなりません。
しかし、登記簿上で古い建物が残っていると、この建築確認申請の審査が進まず、結果として新しく建物を建てることができなくなります。
また、土地の現在の状況が曖昧だと判断されてしまうため、金融機関での住宅ローンが受けられなくなるケースもあり、資金計画にも影響がでてしまうかもしれません。
③土地売買時に手続きが停滞
建物を解体して更地にし、その土地を売却しようと考えている場合でも、滅失登記は欠かせない手続きです。
滅失登記をしていないと、土地の売買に関する手続きがスムーズに進まず、最悪の場合は売却自体ができなくなってしまうこともあります。
次にその土地を買う人からすれば、新しく建物を建てられないリスクがあるため、買主や仲介する不動産会社から取引を拒否される可能性が高くなります。
登記簿の記録と土地の現状が一致していないと、建物の所有権が誰にあるのかが曖昧になり、土地全体の権利関係も複雑に見えてしまいます。
建物の滅失登記を済ませておかないと、買主や金融機関からの信用を得ることが難しくなり、取引が成立しなくなってしまいます。
空き家の放置リスクについて詳しくはこちら＞空き家を放置すると罰則はある？罰金や対策方法について解説
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滅失登記とは？迷ったら湘南空き家ラボへ無料相談を
ここまで滅失登記について解説してきましたが、やはり専門的な手続きは手間に感じる方も多いと思います。
湘南空き家ラボでは、空き家に関する無料相談をいつでも受け付けておりますので、一人で抱え込まずにお気軽にお問い合わせください。
建物を解体した後には、登記以外にもさまざまな手続きが必要になります。
もし解体する前に湘南空き家ラボへご相談いただけましたら、そのままの状態で借り受けるため、そういった複雑な手続きや高額な解体費用を負担しなくてすみます。
もちろん、すでに解体した後でお困りの場合でも大丈夫ですので、まずは一度お話をお聞かせください。
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