別荘を手放したいと思ってはいませんか。
維持管理が負担になり、処分を検討している方は少なくありません。
どうにかしたいと思いつつも、手続きの面倒さや処分費用に悩み、そのままにしてはいませんか。
放置し続けてしまうことは、様々なリスクにつながります。
この記事では、別荘を処分する方法と費用相場、別荘地を持ち続けるリスクについてわかりやすく解説します。
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別荘地を処分する方法｜売却から寄付まで7つの選択肢
もう何年も使っていない別荘を、どうにかして手放したいと悩んではいませんか。
所有し続ければ管理費などの費用がかかり続けてしまいます。
ここでは、別荘を手放すための具体的な7つの方法を解説します。
①業者仲介で売却する
不動産会社に間に入ってもらい、一般の買主を探して売却する方法です。
仲介を利用すると、相場に近い価格で高く売れる可能性があるというメリットがあります。
一方で、買い手が見つかるまでに数ヶ月以上の時間がかかることも珍しくありません。
古い物件や立地によっては、年単位で買い手が現れないというリスクもあります。
また、売却活動中は内覧の対応が必要になることもあり、その手間がかかります。
売却が完了するまでの間は、管理費や固定資産税を払い続けなければなりません。
別荘地の売買に慣れた専門の不動産会社に相談することで、少しでもスムーズに進めることができます。
②業者買取で売却する
別荘地の取り扱いに長けた専門の買取業者に、直接物件を買い取ってもらうという方法です。
個人の買主を探す期間が不要になるため、早期買取が見込めます。
数週間から一ヶ月程度で手続きが終わることもあり、とにかく早く手放したいという方にはおすすめです。
しかし、不動産会社がリフォームや再販をするための費用を差し引くため、売却価格は仲介に比べて低くなりがちです。
早く手放せればその分、維持費や管理の手間がかからなくなります。
そのため、売却価格が下がったとしても、仲介で数年単位の時間を要するリスクを考えれば、維持費などを差し引いた最終的な収支は大きく変わらない可能性があります。
少しでも条件良く買い取ってもらうためには、面倒でも複数の業者に見積もりを依頼して比較すると安心できるでしょう。
③隣接地所有者への売却
隣接する土地所有者に、売却する方法です。
もしかしたら、隣接者が別荘を拡張して庭を広くしたり、駐車場を増設したいと考えているかもしれません。
隣接する別荘の所有者に売却について相談してみるといいでしょう。
日頃からの付き合いがない場合は、直接確認することに抵抗があるかもしれません。
そのような時は、別荘地の管理会社に間に入ってもらい、購入の意思がないか確認してもらうとスムーズです。
ただし、すでに十分な広さがある別荘や隣との距離が離れすぎている別荘の場合は、そうしたニーズがないこともありえます。
④建物を解体して売却する
古くなった建物をすべて取り壊し、更地の状態にしてから売りに出す方法です。
雨漏りがひどかったり老朽化が進んでいる別荘は、買い手が見つかりにくいことがあります。
更地にすることで、買い手が見つかりやすくなります。
しかし、建物の解体には規模や構造、立地条件によって数100万円単位の費用がかかることも少なくありません。
解体費用が売却価格を上回ってしまう可能性があります。
また、管理会社の規約によっては、そもそも解体が認められていないケースもあります。
事前に複数の業者に査定を依頼し、解体して本当に売れる見込みがあるのかを慎重に検討しなければなりません。
⑤管理会社に引き取ってもらう
その別荘地を日頃から管理している会社に、物件そのものを引き取ってもらう方法です。
長年お付き合いのある管理会社であれば、話がスムーズに進みやすい可能性があります。
ただし、無償で引き取ってもらえるわけではなく、数10万円から数100万円の引き取り費用を請求されることが一般的です。
引き取りの条件や必要な費用は、管理会社によって異なります。
中にはそもそも引き取りの対応を一切行っていない管理会社もあるため、まずは担当者に問い合わせてみることが大切です。
⑥譲渡する
親族やご友人など、身近な人に無償あるいは安価で物件を譲る方法です。
別荘を使いたいという知り合いがいれば、お互いにとって良い解決策になります。
ただし、無償で譲渡する場合でも、物件を受け取った側には贈与税が課される仕組みになっています。
物件の評価額が110万円以下であれば非課税となりますが、事前に評価額を確認しておくといいでしょう。
また、譲渡の際にも契約書の作成や名義変更の登記など、専門的な手続きが必要になります。
もし譲り先が見つからない場合でも、湘南空き家ラボにご相談いただければ、所有者様のご負担なく、荷物などそのままの状態でお引き受けできます。
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⑦自治体に寄付する
物件がある市町村などの自治体に、無償で土地と建物を寄付するという方法です。
一部の自治体では、地域を活性化するための施設や、公共目的での活用を前提として受け入れているケースがあります。
寄付が成立すれば、その後の固定資産税や管理費の負担をしなくて済みます。
しかし、公共利用の見込みがない土地や、維持管理のコストがかさむ物件は、自治体も引き取りを断ることがほとんどです。
特に交通の便が悪い場所や老朽化した別荘地は、寄付の審査には通りにくい可能性があります。
自治体の窓口で一度相談してみるといいでしょう。
別荘相続についてはこちら＞別荘を相続した！知っておきたい税金や対策から相続放棄について解説
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別荘の処分費用の目安｜処分にはいくらかかる？3つのパターン
別荘を手放したいと思っても、どれくらいかかるものなのか気になる方も多いでしょう。
手放す方法によって、かかる費用の種類や金額は変わってきます。
ここでは、業者仲介、業者買取、解体売却の3つのパターンに分けて、それぞれの費用の目安をわかりやすく解説します。
①業者仲介で売却したとき
仲介で売却する際にかかる主な費用として、まずは不動産会社へ支払う仲介手数料があります。
仲介手数料の上限額は、物件価格に応じて料率が決められています。
料率は以下の通りです。
200万円以下 | 5.5％ |
200万円超〜400万円以下 | 4.4％ |
400万円超 | 3.3% |
「物件価格1,000万円（税別）」の場合、200×5.5%＋200×4.4%+ (1,000-400)×3.3%＝上限39.6万円（税込）になります。
これ以外にも、土地の境界を明確にするための測量費用として30万円から80万円ほどかかる場合があります。
また、所有権を移す登記費用が5万円から15万円、契約書に貼る印紙税が1,000円から1万円ほど必要です。
利益が出た場合は譲渡所得税がかかり、住宅ローンが残っていれば抵当権抹消の登録免許税も不動産一筆につき1,000円かかります。
参考：国土交通省｜＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知ら
②業者買取で売却したとき
買取業者に物件を引き取ってもらう場合、今後発生する管理費を支払わないといけない場合があります。
業者が物件を買い取る際、30年から50年分に相当する管理費の負担を求められるケースが少なくありません。
たとえば、年間の管理費が10万円の別荘であれば、300万円から500万円ほどの支払いが必要になります。
売却して利益を得ても、管理費の支払いが売却価格を上回ってしまうこともあるかもしれません。
このほかに、名義を変更するための登記費用や、業者の事務手数料も別途かかってきます。
③解体して売却したとき
更地にするために建物を解体する場合、その取り壊し費用がかかります。
一般的な木造住宅の解体費用の相場は、一坪あたり3万円から5万円ほどと言われています。
たとえば30坪の別荘を解体する場合、単純計算で90万円から150万円ほどの費用がかかります。
しかし、かかるお金はこれだけではありません。
建物の中に残っている家具やゴミを処分する廃棄物処理費用として、さらに20万円から50万円ほど必要です。
解体後の土地をきれいに整える整地費用にも、10万円から30万円ほどかかってきます。
これだけの高額な費用をかけて更地にしても、立地によっては結局買い手が見つからず、赤字だけが残ってしまうリスクもあります。
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別荘地の放置はNG！持ち続けると起こりうる4つのリスク
手放すのに費用がかかってしまうなら、そのままにしておこうと考える方も少なくありません。
しかし、誰も使わない別荘を長年放置し続けるのは、リスクに繋がります。
気がつかないうちにトラブルに巻き込まれたり、思わぬ出費を迫られたりする可能性もあるのです。
ここでは、別荘をそのまま持ち続けることでどのような問題が起こりうるのか、代表的な4つのリスクについて解説します。
①管理費や固定資産税がかかる
別荘は、ただ所有しているだけで、毎年のように維持コストがかかり続けます。
たとえ一年間一度も足を運んでいなくても、管理費や固定資産税、都市計画税の支払いをしなければなりません。
電気やガス、水道の契約を残したままであれば、一切使っていなくても毎月の基本料金を払い続けることになります。
また、万が一の事態に備えて火災保険や地震保険に加入していれば、その保険料の負担もあります。
別荘地特有の共益費や道路を維持するための費用も請求されることが多く、時間が経てば経つほど負担は増えていきます。
②特定空き家に指定される
管理されず荒れ果てた別荘をそのままにしておくと、自治体から「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定される恐れがあります。
倒壊の恐れや周囲の景観を損ねる、防犯上の問題があると判断された場合に指定されることが多いです。
指定されてしまうと、これまで適用されていた土地の固定資産税の軽減措置が外されてしまいます。
その結果、翌年からの税金が最大で6倍に上がってしまうかもしれません。
さらに、自治体から建物の修繕や解体を命じられることもあります。
もしその命令に従わずに放置し続けると、最大50万円の過料が科せられたり、行政によって強制的に解体され、その費用を全額請求される可能性があります。
③不法侵入や不法投棄の危険がある
人の出入りがまったくない別荘は、不審者の隠れ家になりやすく、不法侵入や放火の標的になる危険性が高まります。
また、人目につかないことを利用して、敷地内に粗大ゴミや廃棄物などを不法投棄されてしまうかもしれません。
もし他人にゴミを捨てられてしまった場合でも、その撤去費用は土地の所有者が負担しなければならないのが原則です。
「自分が捨てたわけではない」「遠くに住んでいて管理できない」と主張しても、土地の管理責任は所有者にあるとみなされます。
そのため、高額な処分費用を支払って撤去する義務から逃れることはできません。
精神的にも金銭的にも負担になります。
④倒壊や倒木の危険がある
老朽化が進んだ別荘の手入れを怠っていると、台風や地震の際に建物が倒壊する危険性があります。
また、敷地内に生い茂った木が強風で折れ、隣の敷地に倒れ込んでしまうことも考えられます。
もし倒壊した建物や倒れた木が原因で、近隣の建物を壊してしまったり、通行人にケガをさせてしまった場合、損害賠償を求められるかもしれません。
民法第717条の土地工作物責任という法律により、土地や建物の管理が行き届いていないことで第三者に損害を与えた場合、所有者が賠償責任を負うと定められているからです。
数1,000万円単位の損害賠償を請求されるリスクもあるため、倒壊や倒木の危険がありそうな場合は、修繕や事前に切り倒すなどの対策をしておくといいでしょう。
参考：民法e-Gov| 第七百十七条 土地の工作物等の占有者及び所有者の責任
別荘の税金についてはこちら＞別荘は固定資産税がかからない？セカンドハウスとの違いと節税術を伝授
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別荘を処分したいけど売れない！売却の壁となる4つの要因
いざ別荘を手放そうと決心しても、中々売れないということもあるでしょう。
住宅地などの空き家に比べて、別荘地の物件は売れにくいです。
そこには、一般的な住宅とは異なる、別荘ならではの事情があります。
ここでは、別荘の売却を難しくしている4つの要因を解説します。
①立地の不便さと需要の減少
別荘地の多くは、自然豊かな山奥や森林に囲まれた郊外に位置しています。
静かで環境が良い反面、最寄り駅やバス停が遠く、車がなければ移動が難しいことがほとんどです。
スーパーやコンビニ、医療機関が周辺にないことも多く、日常生活を送るには不便な立地になります。
また、冬場は積雪によって道路が閉鎖され、そもそも外出しづらい地域もあります。
さらに、テレワーク利用が増えているため、インターネット環境が整っていない別荘地は売れにくいです。
こうした利便性の低さが、買い手がつきにくい要因となっています。
②管理会社への管理費の負担
マンションと同じように、別荘地には管理会社へ支払う管理費を継続的に支払わなければなりません。
この管理費が、新しく購入を検討している方にとって負担となります。
たとえ土地そのものを安く手に入れられたとしても、所有している限り毎年のランニングコストが必ず発生するからです。
「たまの休日にしか使わないのに年間何万円も払うのはもったいない」と考える人が多く、購入を見送る理由になってしまいます。
全く利用していなくても、所有者である限り、支払い義務は継続してしまいます。
これに加えて固定資産税の支払いも重なるため、持っているだけでお金が減っていく物件は敬遠されがちです。
③建物の修繕や維持管理の手間
築30年以上が経過した古い建物は、いたるところに傷みがあり、修繕が必要なことが多いです。
長期間使われていなかった別荘では、冬場の凍結による水道管の破裂や、屋根からの雨漏りなどが発生していることも少なくありません。
購入してすぐに住めるわけではなく、リフォームや修繕に数百万円のコストがかかるとなれば、買い手はつきにくいです。
建物の不具合を直すだけでも大変ですが、それだけでは終わりません。
広大な敷地の定期的な草刈りや、落ち葉の掃除、室内のカビ対策など、維持管理には想像以上の労力がかかります。
休日にリラックスするつもりが、労働だけで終わってしまうことを懸念されます。
④別荘地や地域全体の衰退
別荘地というものは、個々の物件の魅力だけでなく「分譲地全体」の雰囲気や環境で価値が決まるという特徴があります。
ご自身の物件をきれいに保っていても、周辺の別荘が管理されずに草木が伸び放題になり荒廃していると、地域全体の魅力が低下してしまいます。
かつてはリゾートとして人気があった別荘地でも、時代の流れとともに管理会社や分譲会社が倒産してしまい、手入れが行き届かなくなったケースもあります。
放置された空き家が増えることで景観が悪化し、ますます新規の購入者が寄り付かなくなるという負の連鎖が起きています。
地域全体が寂れてしまっている場所では、どんなに価格を下げても新しい所有者を見つけるのは困難になります。
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別荘の処分でお困りでしたら湘南空き家ラボへご相談ください
ここまで別荘の処分方法や費用、持ち続けるリスクについて解説してきました。
なかなか売れない古い物件や、遠方にあって様子を見に行けない空き家を抱え、どうしていいかわからずお一人で悩んでいませんか。
売却だけが手ではありません。
湘南空き家ラボでは、荷物がそのままの状態でも、所有者様のご負担を増やすことなく手放したりお貸ししたりするお手伝いをしています。
無料相談を承っておりますので、少しでもご不安があれば、どうぞお気軽にお問い合わせください。
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