「空き家の放置で固定資産税が上がるらしいけれど、解体費用は用意できない」と悩んでいませんか？
空き家を所有するそのような負担は、2023年の法改正を知ることで軽くできるかもしれません。
この記事では、固定資産税が上がる新しいルールの仕組みと、税負担を軽くするための具体的な方法について解説します。
法改正による影響や対処のポイントについて理解して、空き家の税負担を軽減できないか、一緒に探っていきましょう。
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【最初に知っておきたい】住宅用地特例と固定資産税の軽減措置の概要
「土地の上に居住用の家が建っている」という条件を満たすと、土地の固定資産税を安く抑えられる制度があります。
長年空き家になっていても、固定資産税が比較的安く済んでいたのは、この軽減制度によるものです。
最初に建物や土地に関する税金の仕組みを整理して、現在の状況を正しく把握していきましょう。
【ポイント1】固定資産税が最大6分の1に
家が建っている土地には、税金を安くするための特例が適用されます。
この特例によって、本来払うべき土地の固定資産税は最大で6分の1まで減額されています。
誰も住んでいない古い家でも、建物が存在しているだけで、土地の税金は大きく抑えられている状態です。
この「住宅用地の特例」は、人が住む場所の税負担を軽くする目的で作られました。
面積が200平方メートル以下の部分が6分の1に減額されるため、家を壊して更地に戻した途端に、元の高い税率に戻ってしまう仕組みになっています。
【ポイント2】200㎡を境に変わる軽減割合
固定資産税に適用されている「住宅用地の特例」は、土地の広さによって、税金が安くなる割合が変わります。
敷地の面積 | 固定資産税の軽減割合 |
|---|---|
200平方メートル以下の部分 | 本来の6分の1 |
200平方メートルを超える部分 | 本来の3分の1 |
例えば、300平方メートルの土地なら、200平方メートル分は6分の1、残りの100平方メートル分は3分の1として計算する仕組みです。
一般的な住宅の敷地は200平方メートル以下に収まるケースがほとんどであり、多くの人が6分の1の軽減を受けています。
この数字を知っておくと、特例から外れた場合にどれくらい税金が上がるのかを想像しやすいでしょう。
参考元：国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」
【ポイント3】1月1日が基準！解体は要注意
固定資産税の税額は、毎年1月1日の時点における土地と建物の状態で判断されます。
そのため、年内に建物を解体して更地にした場合、翌年の1月1日には「家が建っていない状態」となるため、税金を安くする特例の対象から外れてしまいます。
特例から外れると、土地の税金は本来の金額に戻るため、解体する時期によっては、翌年から支払う費用が一気に増えてしまう点に注意しましょう。
「古いから早く取り壊したい」と思うのは自然なことですが、解体の時期は、税金のことも考えて慎重に決めることが重要です。
特に年末に解体を検討している場合は、年明けに工事をずらすだけで、翌年の税金が変わる可能性もあります。
事前に専門家や自治体へ相談して、もっとも負担が軽いタイミングでの解体を検討しましょう。
空き家は解体すべき？メリット・デメリットから手続きの流れを解説！
2023年の法改正で何が変わった？空き家の固定資産税への影響
2023年12月に法律が変わり、行政の目が届く空き家の範囲が大きく広がりました。
そのため、今まで通りに空き家の手入れをしないでいると、気づかないうちに税金が高くなるリスクもあります。
ここでは、税金が増えるのを防ぐために、知っておくべき変更点を解説します。
【変更点1】「管理不全空き家」が新設！放置気味の空き家も対象に
2023年12月の法改正で「管理不全空き家」という新しい枠組みが新設されました。
以前は、倒壊する危険性の高い空き家だけが行政の指導対象となっていました。
しかし、法改正後は、本格的に危険な状態になる前の、手入れをしないでいる空き家も指導の対象に含まれます。
具体的にどのような空き家が対象になるのか、その基準をまとめました。
【管理不全空き家になり得るチェック基準】
・外壁が剥がれかけるなど、倒壊等の危険がある建物である
・ゴミが放置されるなど、著しく衛生上有害となるおそれがある状態である
・草木が伸び放題になるなど、著しく景観を損なっている状態である
・窓ガラスが割れたままなど、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす状態である
「そこまでひどい状態ではない」と思っていても、新しい基準に当てはまる場合があるため、注意が必要です。
自分の家がどのような状態にあるのか、早めに確認しておきましょう。
【変更点2】「勧告」で特例から外れる可能性も
空き家の管理が不十分だと自治体に判断されると、自治体から状況を改善するように指導が入ります。
その指導に対応しないままでいると、より厳しい「勧告」という通知が届きます。
勧告を受けてしまうと、翌年の1月1日から税金を安くする特例の対象から外れる仕組みになっているため、早めの対応が必要です。
自治体からの連絡を見落としていると、急に税金が高くなってしまう可能性もあります。
通知が届いた場合は、内容をしっかり確認して、早めに空き家の状態を改善しましょう。
【変更点3】倒壊前でも最大税金6倍に！早急な対策が重要
法律が改正される以前は、建物が今にも崩れそうな状態になって初めて行政が動くという認識が基本となっていました。
しかし、法改正によって、倒壊する前の段階であっても、自治体から勧告を受けると土地の税金が最大6倍に上がってしまう仕組みに変わりました。
これは、空き家を放置している人に対して税金を高くすることで、早めの対応をうながすという行政の目的があります。
そのため「まだ倒れそうにないから大丈夫」という考え方は、これからは通用しなくなります。
早めに空き家の現状を把握して、必要な対策を検討しておきましょう。
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【税負担増の可能性】特定空き家・管理不全空き家に指定される基準とは？
自分の家が行政から指導を受ける対象になるのか判断するには、具体的な基準を知っておくことが大切です。
ここでは、家や土地の状態をチェックする項目として、それぞれの指定基準を整理します。
空き家のどのような点が見られるのか、確認していきましょう。
【基準1】倒壊等の危険がある建物である
もっとも分かりやすい基準は「建物が崩れて、周囲にけがをさせる危険をもっているか」という点です。
建物が大きく傾いている場合や、屋根が落ちそうになっている場合は、危険な状態として指定される対象になります。
築年数が古く、雨漏りをそのまま放置している状態や、建物の土台が傷んでいる場合は特に注意が必要です。
目に見えて劣化が進んでいる部分は、早めに修繕するなどの対応が求められます。
【基準2】悪臭や雑草で近所迷惑になっている
建物が崩れそうになくても、周辺の環境に悪影響を与えている場合は指定の対象になります。
敷地内にゴミが散乱して、ハエなどの害虫が発生している状態や、強い悪臭が漂っている環境は、衛生的に有害だと判断されます。
また、庭の枝が隣の家まで伸びている状態や、建物の見た目が極端に街の風景を乱している場合も指定の対象です。
このように、建物自体に問題がない場合も、庭の手入れをしないでいると指導を受ける可能性があるため、定期的に庭の手入れも行うように心がけましょう。
【基準3】将来的に特定空き家となる可能性がある
「管理不全空き家」という新しい枠組みは「今はまだ大丈夫でも、将来的に危険を引き起こす予備軍」を早期に防ぐために設けられました。
そのため、完全に危険な状態へ進行していなくても、日頃の管理が行き届いていないと判断されれば、指導の対象になる可能性があります。
少しの劣化だからと放置していると、台風などをきっかけに一気に状態が悪化し、思わぬペナルティを受けるかもしれません。
トラブルが小さいうちに早めにこまめに修繕したり、定期的な点検を取り入れたりすることが、将来の大きな負担を防ぐことにつながります。
管理不全空き家の基準とは？認定される前に知っておきたい対策と判断ポイント
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湘南空き家ラボでは、手間をかけずにそのままの状態で空き家をお任せいただけます。
家の中に荷物を残したままでも、建物を古いままにしておいても対応できます。
売買契約書の作成や必要な書類の準備など、面倒な作業もこちらで代行いたしますので「空き家の負担を軽くしたい」と考えている方は、気軽にご相談ください。
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【固定資産税は防げる？】増税回避の対策と空き家の活用方法
「土地の税金が6分の1になる特例」を維持し、税金が上がるのを防ぐためには、具体的な行動を起こすことが必要です。
状況に合わせてどのような選択肢があるのかを知っておくと、焦らずに対処でき、気持ちに余裕が生まれます。
ここでは、特例の対象から外れるのを防ぎつつ、空き家の負担を減らす具体的な方法について解説します。
定期的な手入れで指定を回避する
行政から指定されるのを防ぐための基本は「定期的に建物の管理を行うこと」です。
数ヶ月に一度は窓を開けて空気を入れ替え、庭の草が伸びすぎる前に手入れをするだけでも、建物の劣化を遅らせることができます。
雨漏りや外壁のひび割れを見つけた場合は、早めに修繕することで建物全体の寿命を延ばすことにつながるでしょう。
遠方に住んでいて自分で管理するのが難しい場合は、空き家を管理する専門のサービスに依頼するのも一つの方法です。
専門の業者が定期的に見回りをしてくれるため、離れた場所にいても建物の状態を保つことができます。
このように、無理なく管理できる仕組みを整えておくことが大切です。
リフォームして賃貸や民泊に活用する
空き家をリフォームして人に貸し出せば、税金を安くする特例も受けながら、収入を得られる可能性があります。
古い家でも、昔ながらの雰囲気を活かして、民泊やシェアハウスとして活用する道が開けます。
ただし、建物を店舗や宿泊施設として使う場合は、その土地がどのような目的で使えるかを定めた用途地域というルールを確認しておく必要があります。
特に住居専用地域と呼ばれる、静かな住環境を守るためのエリアでは、お店を開くことや宿泊施設にすることが制限される場合もあります。
そのため、事前に自治体の窓口や不動産のプロに相談して、ルールに合った活用方法を見つけることが重要です。
私たち湘南空き家ラボが手がけた物件でも、築50年の空き家を一棟貸しの宿泊施設として活用を始めた事例もあります。
建物や地域の個性に合わせた最適な活用方法を、プロと一緒に検討してみましょう。
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思い切って売却して手放す
将来的に使う予定がなく、管理を続けるのも難しい場合は、売却して手放すのも一つの手段です。
古い建物が残っていても、既存の建物をそのままにして古家付きの土地として売り出せば、解体の費用をかけずに済みます。
更地にしてから売却する場合は、税金を安くする特例から外れてしまうため、売却の手順については不動産屋と相談しながら進めることが大切です。
新しく家を建て直せない土地の場合は、一般的な売却が難しいケースも少なくありません。
そのような場合でも、別の活用方法を探すことで、空き家を放置しなくて済む方法が見つかる可能性もあります。
まずは不動産のプロに相談して、自分の物件に合った手放し方を見つけることが解決への近道といえるでしょう。
空き家売却時に発生する税金まとめ｜基礎知識や負担軽減する方法を解説
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