相続した空き家をリノベーションしたいものの、本当に成功するのか不安で踏み出せない方も多いでしょう。
全国には、古い空き家を住まいや宿、地域の交流拠点に生まれ変わらせた成功例があり、共通するポイントを押さえれば失敗のリスクは下げられます。
この記事では、全国の空き家リノベーションの成功例4選と成功させるコツ、湘南エリアでのポイント、売却が向いているケースを解説します。
成功例に共通するポイントを理解して、後悔のない空き家リノベーションを計画しましょう。
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全国の地域で見る空き家リノベーションの成功例
空き家のリノベーションは、所有者が1人で取り組むだけでなく、大学や自治体、地域の団体が中心となって成功させた例も全国にあります。
成功例を見ると、地域の需要に合った使い道を選び、工事のあとも人が集まる仕組みをつくっている点が共通しています。
ここで取り上げるのは、住まいや宿、交流拠点として空き家を再生した4つの地域の取り組みと、それぞれの成功の決め手です。
湘南空き家ラボで手がけた大磯町の事例は、別の記事で詳しく紹介しています。
【湘南】空き家のリノベーション事例｜活用方法と費用・補助金を解説
神奈川県横須賀市｜学生と地域で空き家を交流拠点に
横須賀市の追浜地区では、関東学院大学の学生が、谷戸と呼ばれる坂の多い地域の空き家の改修に取り組みました。
2015年には、学生の発案で空き家を学生向けのシェアハウスに改修し、入居する学生が地域の行事に参加する形で運営が始まりました。
2016年には同じ谷戸地域の空き家を改修し、地域の交流やボランティア活動の拠点として活用しています。
成功の決め手は、若い世代が住み手や運営の担い手になり、空き家と地域のつながりを生み出したことです。
使う人を地域と一緒に育てることで、空き家を再生できることを示した例です。
神奈川県二宮町｜空室の多い団地をDIY可能な住まいに
二宮町の二宮団地では、神奈川県住宅供給公社が2016年4月に団地の再編プロジェクトを始めました。
昭和40年に建てられた団地は、入居率が2000年の86%から2015年には56%まで下がっていました。
プロジェクトでは、県内産の小田原杉を床やキッチンまわりに使って住戸を改修しています。
さらに、壁の塗装など部分的に手を加えるメニューと、室内全体をつくり替えるメニューの2つのセルフリノベーションを用意しました。
その結果、2016年から2019年までの間に191人が新たに入居しています。
団地内の菜園や、商店街の空き店舗を使った食事会など、暮らしそのものを楽しめる仕掛けも成功の決め手です。
広島県尾道市｜空き家をゲストハウスや店舗に再生
坂の町として知られる尾道市では、NPO法人尾道空き家再生プロジェクトが、旧市街の空き家の再生に取り組んでいます。
活動は2007年に代表が1軒目の空き家の再生に着手したことから始まり、ボランティアと一緒に改修を進めてきました。
再生した建物は、住まいや店舗のほか、ゲストハウス「あなごのねどこ」などの短期滞在の場としても使われています。
2009年からは尾道市と協働で空き家バンクを運営し、移住を希望する人と空き家をつなぐ窓口も担っています。
ボランティアやイベントを通じて多くの人を巻き込み、町のにぎわいにつなげた点が成功の決め手です。
国の資料でも、景観を守りながら100軒以上の空き家再生に関わった取り組みとして紹介されています。
兵庫県丹波篠山市｜城下町の古民家をホテルに
丹波篠山市では、篠山城の城下町に点在する古民家を改修し、2015年に「篠山城下町ホテル NIPPONIA」が開業しました。
明治から昭和に建てられた古民家4棟を宿泊棟に改修してスタートし、現在は7棟18室の宿になっています。
城下町の複数の建物に客室を分け、町全体を1つのホテルに見立てた「分散型ホテル」として運営している点が特徴です。
開業当時は分散型ホテルが法律で認められていなかったため、国家戦略特区の制度を使って実現しました。
レストランでは丹波篠山の旬の食材を地元の丹波焼の器で提供し、宿泊とあわせて地域の魅力を伝えています。
1軒では難しい古民家の活用も、町並み全体を生かせば観光客を呼び込める資源になることを示した成功例です。
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空き家リノベーションを成功させる5つのコツ
成功例に共通しているのは、工事を始める前の準備に時間をかけている点です。
反対に、準備が足りないまま工事を進めた空き家リノベーションでは、費用が膨らんだり借り手が集まらなかったりする失敗が起きています。
どの活用方法を選ぶ場合でも、ここで紹介する5つのコツを押さえておけば、失敗のリスクを大きく減らせます。
よくある失敗例とあわせて、それぞれのコツを確認していきましょう。
周辺の賃貸や宿泊の需要を調べる
空き家をリノベーションして貸し出すなら、まず周辺にどれだけ借りたい人がいるかを調べます。
近くの賃貸物件の家賃相場や空室の状況、宿泊施設の数や料金は、不動産のポータルサイトや宿泊予約サイトでも確認できます。
よくある失敗は、需要を調べずに立派な工事をしたものの、借り手が集まらずに空室が続いてしまうケースです。
地元の不動産会社に、どのような人がどのくらいの家賃で部屋を探しているかを聞いてから活用方法を決めると、こうした失敗を防げます。
ファミリー向けか単身者向けか、観光客向けかによって、必要な間取りや設備も変わります。
需要に合った活用方法を選ぶことが、成功への第一歩です。
空き家を貸したい人のための完全ガイド！手順・費用・注意点を解説
工事の前に建物の傷みを調べる
長く使われていない空き家は、見た目以上に傷んでいることがあります。
壁や床をはがしたあとに柱や土台の腐朽、シロアリの被害が見つかり、工事費が大きく膨らむのはよくある失敗例です。
工事の前にインスペクション（建物状況調査）を受ければ、基礎や柱、屋根などの傷みを専門家に調べてもらえます。
傷みの範囲が分かっていれば、必要な補修を見積もりに含めたうえで予算を組めます。
それでも、古い建物では工事中に想定外の補修が必要になるケースも珍しくありません。
見積もり金額とは別に、工事費の1割ほどを予備費として用意しておくと安心です。
空き家はどこまで直すべき？リフォーム方法別の費用と判断基準を解説
費用を何年で回収できるか計算する
賃貸や宿泊施設として活用するなら、工事費を何年で回収できるかを計算しておきましょう。
回収年数は、工事費を1年間の家賃や宿泊料の収入で割ると目安を出せます。
例えば、工事費が600万円で家賃が月8万円なら、年間の収入は96万円で、回収には6年ほどかかる計算です。
回収年数を短くするには、借り手が重視する水回りや断熱を優先し、直す範囲を絞ることがポイントです。
一方、工事費を早く回収しようと家賃を相場より高く設定し、空室が続いてしまう失敗例もあります。
固定資産税や修繕費などの支出も差し引いたうえで、無理のない計画を立てましょう。
補助金は工事の契約前に申請する
空き家のリノベーションでは、国や自治体の補助金を使えば費用の負担を減らせます。
ただし、多くの補助金は工事の契約や着工の前に申請しなければなりません。
申請の前に契約や着工を済ませてしまい、条件を満たしていたのに補助金を受け取れなかったという失敗は少なくありません。
また、補助の対象になる工事や施工会社の条件が決められている制度もあります。
計画した工事が補助の条件に合うかどうかを、事前に確かめておくことが大切です。
補助金を使いたい場合は、自治体の窓口や施工会社に早めに相談しておきましょう。
空き家リフォームの補助金とは？リフォーム費用や補助の種類・注意点を解説！
空き家の改修に強い施工会社を選ぶ
施工会社は、古い木造住宅や空き家の改修実績がある会社を選びましょう。
古い建物は今の住宅と構造が違うことも多く、経験のある会社ほど傷みに合わせた補修方法を提案できます。
見積もりは複数社から取り、工事の内容と金額を項目ごとに比べることが大切です。
金額の安さだけで選ぶと、必要な工事が見積もりに含まれておらず、あとから追加費用が発生する場合もあります。
また、空き家の改修では、工事の音や車の出入りが近隣からの苦情につながる失敗もよくある例です。
工事の前には、施工会社と一緒に近隣へあいさつをしておくと、トラブルを防げます。
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湘南エリアで空き家リノベーションを成功させるポイント
海に近く観光地も多い湘南エリアには、ほかの地域とは違う注意点があります。
潮風による建物の傷みや、季節によって変わる観光客の数など、あらかじめ考えておきたい点も少なくありません。
一方で、海や緑に囲まれた環境や古い家の趣など、地域ならではの魅力を生かせば成功の可能性は高まります。
湘南エリアで空き家リノベーションを成功させるための4つのポイントを見ていきましょう。
潮風や湿気に強い素材を選ぶ
海沿いの湘南エリアでは、潮風に含まれる塩分によって、外壁や屋根、金属部分のサビが早く進みます。
ベランダの手すりや給湯器などの屋外設備も、内陸の住宅より傷みの進みが早い点に注意しましょう。
リノベーションの際は、サビに強いガルバリウム鋼板の屋根材や、塩害に強い外壁材を選ぶことが大切です。
また、海の近くは湿気が多く、長く閉め切っていた空き家ではカビが発生しているケースもあります。
換気扇の設置や、湿気を調節する壁材の採用など、室内の湿気対策もあわせて考えましょう。
素材選びを工夫すれば、完成後のメンテナンス費用も抑えられます。
海沿いの空き家管理は難しい？注意すべき劣化と放置リスクを解説
夏の観光シーズンだけに頼らない
湘南エリアで宿泊施設を運営する場合、海水浴客が集まる夏と、観光客が減る冬とでは稼働率に差が出ます。
夏の売上だけを当てにして計画を立てると、冬の空室が続き、思うように収入を得られません。
一年を通して利用者を集めるには、ワーケーションや長期滞在を希望する人も取り込むことがポイントです。
仕事ができる机やインターネット回線を整えておけば、平日や冬の時期にも利用してもらえます。
また、観光客が少ない時期は1か月単位の賃貸として貸し出すなど、宿泊と賃貸を組み合わせる運営の方法もあります。
季節ごとの需要を見ながら、貸し方を柔軟に変えていきましょう。
古い家の趣を残して湘南らしさを生かす
湘南エリアでは、昔ながらの日本家屋が観光客や移住を考える人から人気を集めています。
すべてを新しくするのではなく、梁や柱、建具など古い家ならではの趣を残すことで、新築にはない価値を生み出せます。
縁側や庭など、空き家ならではの魅力は、ほかの物件との違いを打ち出す強みです。
海や山の緑を眺められる場所にリビングを配置するなど、景色を楽しめる間取りにするのもおすすめです。
趣を残す部分を決めておけば、直す範囲が絞られ、工事費の節約にもつながります。
地域の雰囲気に合った空き家は、宿泊施設でも賃貸住宅でも選ばれる物件になります。
地元の事情に詳しい不動産会社と組む
湘南エリアで空き家リノベーションを成功させるには、地元の事情に詳しい不動産会社と組むことが大切です。
地元の不動産会社は、地域ごとの家賃相場や、どのような借り手が多いかといった情報を持っています。
市町ごとに異なる空き家の支援制度や補助金の情報にも詳しく、使える制度を知るうえでも頼れる存在です。
リノベーションの計画の段階から相談しておけば、借り手に選ばれる工事の内容を一緒に考えられます。
完成後の入居者の募集や管理までまとめて任せられる会社を選べば、遠方に住んでいても安心です。
信頼できるパートナーを見つけることが、湘南での空き家活用を長く続けるポイントです。
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空き家リノベーションより売却が向いているケース
成功例がある一方で、すべての空き家がリノベーションで成功するわけではありません。
建物の状態や立地、所有者の事情によっては、リノベーションよりも売却したほうが負担を抑えられる場合もあります。
リノベーションに踏み切る前に、次の3つのケースに当てはまらないかを確認しておきましょう。
当てはまる場合は、売却もあわせて検討することが大切です。
工事費を家賃や売却益で回収できない
建物の傷みが大きい空き家では、基礎や柱の補修に費用がかかり、工事費が高額になります。
工事費が膨らむほど、家賃や将来の売却益で回収するまでの期間は長くなります。
また、駅から遠いなど周辺の需要が少ない立地では、リノベーションしても家賃を高く設定できません。
回収の見込みが立たない場合は、建物がこれ以上傷む前に、早めに売却を検討するのも一つの方法です。
空き家は放置するほど傷みが進み、売却価格も下がっていきます。
リノベーションと売却のどちらが得になるかを、査定を受けたうえで比べてみましょう。
空き家の売却方法5選｜手続きの流れ・税金控除の活用術・注意点も解説
再建築不可など建物に法的な制限がある
建築基準法では、建物を建てる土地は、幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないと決められています。
この接道の条件を満たさない土地は、今の建物を取り壊すと新しく建て直せない「再建築不可物件」です。
再建築不可物件では、大規模なリノベーションで建築確認が必要になると、工事そのものができない場合もあります。
2025年4月の建築基準法の改正で、木造2階建ての住宅も大規模な改修で建築確認が必要になったため、注意が必要です。
ただし、法的な制限がある物件でも、買取業者であれば買い取ってもらえるケースがあります。
リノベーションの計画が難しい場合は、買取による売却も検討しましょう。
再建築不可物件とは？メリット・デメリットから活用方法まで解説！
完成後の管理や運営を続けられない
空き家をリノベーションして貸し出すと、完成後も入居者の対応や建物の点検などの管理が続きます。
遠方に住んでいる場合は、設備の故障やトラブルのたびに現地へ行くのは大きな負担です。
また、相続した空き家を兄弟などで共有している場合は、活用の方針について全員の同意が必要になります。
相続人の間で意見がまとまらないと、リノベーションの計画そのものが進みません。
管理会社に任せる方法もありますが、管理費がかかる分だけ手元に残る収入は減ります。
管理を任せる費用も含めて収支を計算し、続けられないと判断した場合は売却を考えましょう。
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空き家リノベーションを考え始めたらプロに相談しよう
空き家リノベーションの成功例に共通するのは、地域の需要に合った活用方法を選び、工事の前の準備に時間をかけている点です。
需要や建物の傷みを調べ、費用の回収年数を計算しておけば、失敗のリスクを大きく減らせます。
ただし、立地や建物の状態によっては、リノベーションよりも売却のほうが向いている場合もあります。
空き家のリノベーションや売却でお悩みの方は、湘南空き家ラボにご相談ください。
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