空き家の売却や相続、リノベーション検討のタイミングで「再建築不可物件」という単語を知り、不安になっていませんか。
再建築不可物件は、現在建っている家を取り壊して更地にしても、新たに家を建て直せない土地・建物のことです。
引き継いだ実家が再建築不可物件だと、どう扱えばいいのか戸惑ってしまうかもしれません。
再建築不可物件には、法律上の制限など様々な特徴がありますが、実は工夫次第でしっかりと活かす道が残されています。
ここでは、再建築不可物件の定義からメリット・デメリット、具体的な活用方法までを分かりやすく解説します。
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再建築不可物件とは？なぜ建て替えできなのか｜その定義と理由を解説
高額な解体費用を払って更地にしても、新しい家を建てられないとなれば、どうしたらいいのか分からなくなってしまうのではないでしょうか。
放置してしまうのは良くないと頭では分かっていても、何から始めればいいのか悩んでしまい、手が止まってしまう方も少なくありません。
まずは、なぜそのような物件が存在するのか、法律の仕組みと根本的な理由を解説します。
再建築不可物件の定義
再建築不可物件とは、現在家が建っていても、一度解体して更地にしてしまうと新たな家を建築することができない土地や建物のことです。
このルールは、主に都市計画区域と準都市計画区域内にある土地に適用され、地域の安全な暮らしを守るために定められています。
具体的には、建築基準法第43条第1項にある「接道義務」を満たさなければなりません。
この接道義務の目的は、緊急車両の活動経路と災害時の避難経路を確保することになります。
接道義務の主な条件は、以下の画像のように幅が4メートル以上ある道路に、敷地が2メートル以上接していなければならないという決まりです。
（出典：国土交通省｜接道規制のあり方について＜敷地と道路の関係＞）
この条件を満たしていない袋地や路地状の土地、あるいは周囲の道が私道扱いになっている場合などが、再建築不可となる主な要因です。
現在の建物の内装や設備を部分的に新しくするような修繕はできますが、建物の規模を大きくする増改築や、すべてを取り壊しての建て替えは原則として認められていません。
再建築不可物件がある理由
そもそも、なぜ再建築不可物件の家があるのか、その理由は日本の建築ルールを定めた「建築基準法」が制定された時期に関わりがあります。
建築基準法が制定されたのは昭和25年（1950年）のことであり、それ以降に建てられる家は接道義務を守る必要がありました。
しかし、昭和25年よりも前に建てられた古い家の中には、当時の基準のまま作られているため、現在の接道義務を果たしていない物件が多く残っています。
法律ができる前からそこにあった家であるため、一度壊してしまうと今の法律が適用されて建て直せません。
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再建築不可物件にも利点がある！再建築不可ならではの3つのメリット
「建て替えができない家なんて、持っているだけで損なのではないか」と感じてしまうこともあるでしょう。
「売却しようとしても買い手がつかないのではないか」と不安になる方もいるのではないでしょうか。
しかし、再建築不可物件だからといって、決して悪いことばかりではなく、特有の強みもあります。
ここからは、再建築不可物件ならではの3つのメリットについてお伝えします。
①税負担を抑えられる可能性が高い
再建築不可物件の大きなメリットは、毎年の税負担を抑えられる可能性が高いということです。
税金を計算する際の基準となる「課税評価額」が、一般的な建て替えができる物件に比べて低く設定されているため、結果として税金が軽くなります。
課税評価額とは、市区町村などの自治体がその土地や建物の価値を個別に評価した金額のことで、これが固定資産税の基になります。
評価額が低くなることで、毎年の固定資産税だけでなく、相続税評価も低くなり、相続税の負担も軽減されます。
「何もしていないのに税金だけを払い続けていてもったいない」と感じている方にとって、この維持コストの低さは嬉しいポイントと言えます。
固定資産税について詳しくはこちら＞空き家の固定資産税で減免申請はできる？知らなきゃ損する特例措置
②売却時は買い手が見つかりやすい
売却を考えたとき、価格の安さが理由となって、予想よりもスムーズに買い手が見つかりやすいという側面もあります。
評価額が低く抑えられている物件は、市場での売却価格も一般的な相場より安く設定されるため、初期費用を抑えたい人にとっては魅力的な選択肢になります。
最近では、都会から離れて静かに暮らすための2拠点生活の需要や、定年を迎えた後の落ち着いた住まいとして、古き良きお家を探している方が増えています。
大がかりな建て替えをしなくても、レトロな雰囲気をそのまま活かして暮らしたいという層にとって、手頃な価格で購入できる古い家は人気です。
売れないと思い込んでいた物件でも、早期売却に繋がる可能性はあります。
③車両が安易に入れないため安全
敷地が広い道路に面していないということは、日々の暮らしにおいて静かさと車などの安全性を確保できるという利点に繋がります。
車両が敷地のすぐ目の前を頻繁に行き来することがないため、小さな子供がいる家庭や、のんびり過ごしたい方には安全でおすすめの環境です。
通り抜けの車による騒音や排気ガスの被害も起きにくいです。
車が入れない不便さはありますが、裏を返せば、それだけ周囲の環境が静かで、お家の中でのんびりと安心して過ごせるという安心感に繋がります。
空き家の活用方法についてはこちらも＞空き家の活用の失敗事例7選！成功するための対策と注意点を解説
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再建築不可物件の知っておきたい3つのデメリット
メリットがある一方で、再建築不可物件には、あらかじめ把握しておきたい注意点もあります。
どういったデメリットがあるかを知っておくことで今後の方針を決めるのにも役立ちます。
ここからは、知っておきたい再建築不可物件が抱えるデメリットを解説します。
①建て直しができない
再建築不可物件を所有する上で、最もリスクとなる点が、新しく建物を建て直すことができないことです。
内装や設備を新しくするような修繕を行うことはできます。
しかし、万が一、大きな地震や台風などの災害によって建物が完全に倒壊してしまった場合、同じ場所に家を建てることはできません。
また、その土地がある立地条件にも大きく左右されますが、更地にしてしまうと土地活用が見込めないケースが多いです。
家としての機能を失ってしまった後に、土地としての価値も活かしにくいという点は、長期的に持ち続ける際に注意が必要なポイントとなります。
②修繕費や維持費がかかる
再建築不可物件は、建築されてから長い年月が経っている古い建物が多く、修繕費用がかさみやすい傾向があります。
屋根の雨漏りや柱の腐食など、目に見えない部分の傷みが進んでいることが多く、長く維持するためには定期的なメンテナンスが欠かせません。
また、新築のように建て替えることができないため、住み続けられる状態にするためにはリノベーションが必要になります。
古い建物をリノベーションするときの費用は、他の一般的な物件に比べて、高くなりやすいです。
車が敷地まで入れない場所では、工事の際の手間や職人さんの人件費が余分にかかることもあり、維持管理のための費用負担が重くなります。
③緊急時に対応がしにくい
道路が狭いことや奥まった場所にあるという特徴は、万が一の災害や緊急時に対応がしにくくなります。
敷地に面した通路が細いため、急病人が出たときに救急車が近くまで進入できなかったり、火災が発生したときに消防車の到着が遅れるかもしれません。
近隣の住宅で火事やトラブルなどの事件があった際にも、避難経路が限られているために、外へ逃げづらくなります。
いざという時の防災面や安全確保の面で、少し不安が残る構造になっている点はデメリットです。
空き家の管理についてはこちら＞空き家管理は自分でできる？基本の手順・点検項目・費用を徹底解説！
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再建築不可物件は活かせる！諦めなくていい4つの活用方法
「建て替えることができないなら、どうしようもできない」と思ってしまうかもしれません。
しかし、再建築不可物件でも活かすことができます。
ここでは、負担を抑えながら、空き家を活用できる4つの具体的な方法を解説します。
①賃貸活用する
建物を取り壊さずに、古い部分をリフォームして、賃貸物件として他の方に貸し出す方法があります。
最近では、自分の手で壁紙を塗ったり間取りを変えたりしたいというDIYが好きな人や、なるべく低コストで自分好みの空間を作りたいという人からの需要が高まっています。
事前にその地域の需要をしっかり調査し、住居としてだけでなく、おしゃれなカフェなどの店舗や、地域のコミュニティ拠点として用途を転換してみるのも良い方法です。
誰かに貸し出すことができれば、毎月安定した定期収入が得られるようになり、これまで払い続けていた固定資産税や維持費の負担を補うことができます。
空き家の賃貸活用についてはこちら＞空き家を賃貸活用するなら相談窓口はどこ？問題解決までの流れも解説
②更地にしてしまい土地活用する
思い切って古い建物を解体して更地にすることで、建物がない状態での新たな土地活用を検討するのもいいでしょう。
解体した後は、近隣の方に向けた駐輪場や、近くの工事現場などの資材置き場、あるいは特定の用途で使いたい人への貸用地として収益化を図れます。
また、日当たりの良い場所であれば、太陽光パネルを設置して発電した電力を売電することもできます。
さらに、土地の土壌や環境が良い状態であれば、地域の人たちが集まる市民農園や、趣味の畑に変えて貸し出すのもいいでしょう。
建物がなくなることで管理の手間が減ります。
更地についてはこちら＞更地とは？言葉の定義や整地との違いから放置リスクと活用法まで解説
③再建築可にする
現在は建て替えができない再建築不可の土地であっても、いくつかの条件をクリアすることで、再び家が建てられる状態に戻せる場合があります。
例えば、敷地が接している道路が、法律上の「42条2項道路」として行政から認められた場合、建築ができるようになります。
原則として道路に2メートル以上接していなければなりませんが、接道義務の適用除外と特定行政庁が認めて許可を出せば、再度建築することができます。
また、建築基準法上の道路にしっかり接している隣の土地の一部を買い取らせてもらうことで、自分の敷地の接道義務を満たし、再建築を可能にする方法もあります。
一度再建築ができる土地になれば、自分のタイミングで新しく建て替えることも、一般的な相場価格で高く売却することもできるようになります。
④無償譲渡する
「費用をかけたくない」「管理の手間からすぐ離れたい」という場合は、無償で譲渡する方法がおすすめです。
これ以上リフォーム費用をかけたり、高い維持費や毎年の固定資産税を払い続けたりする負担をなくすことができます。
自分で活用して収益を得るのもいいですが、管理などの負担はかかってしまいます。
手放して、譲渡先の方に活用してもらうのも一つの選択肢です。
譲渡先によってはリフォームされていることが条件なとこもございますが、私たち「湘南空き家ラボ」では、建物をそのままの状態で引き取ることができます。
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