空き家の活用の失敗事例7選！成功するための対策と注意点を解説

「空き家の活用に予想以上にお金がかかってしまった」「入居者が集まらない」このように空き家活用で行き詰まって、悩んでいませんか。

空き家活用で利益を出そうと思っていても、事前の調査なしでリノベーションなどを進めてしまうと、赤字になるケースもあります。

しかし、的確な市場調査や修繕する優先順位の決定などによって、失敗を回避できる可能性は十分にあります。

そこでこの記事では、空き家活用における具体的な失敗の事例と、同じ失敗を避けるための対策についてまとめました。

注意点を知っておけば、物件に合った活用方法を見つけることができ、費用の負担や空室が続くリスクを軽減できるでしょう。

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【後悔する前に】空き家活用における失敗事例7選

空き家の活用を始めてから「こんなはずじゃなかった」と後悔する方は少なくありません。

ここでは、空き家活用で起きやすい失敗を7つのパターンに分けてご紹介します。

自身の状況と照らし合わせながら確認してみてください。

1.修繕費用のかけすぎで大赤字

投下した修繕費用などのコストを、家賃収入で回収できず、赤字が続くケースは珍しくありません。

水回りの全面交換や構造の補強を必要とした場合、当初の見積もりから大幅に費用がかかってしまう可能性もあります。

また、入居者の求めている基準とかけ離れた内装へのこだわりも、失敗につながる原因です。

地域の賃貸相場が高くない場合、高級感のある内装に仕上げても、家賃を上げることは難しいでしょう。

そのため、修繕費用などの投資額に見合った家賃設定を、現実的に行えるかどうか、事前に確認しておくことが重要です。

2.高額な維持費と突発的な設備故障で赤字に

空き家に設置されていた給湯器や水道管は壊れやすく、予定外の修繕費用を発生させる場合があります。

築年数の古い家ほど設備の老朽化は進んでいるため、使い始めた途端、故障してしまうケースもあるでしょう。

このような設備や水道管の交換にかかる費用は、オーナーの負担が基本となっており、家計を圧迫する原因に直結する要素です。

そのため、空き家活用を始める際には、見えないコストも含めた長期的な収支の計画をしっかり立てておくことが大切です。

空き家の維持費はいくら？内訳から節約術、管理方法まで徹底解説

3.事前調査不足による家賃収入の不安定化

空き家を賃貸物件として活用する場合、相場から外れた高い家賃を設定してしまうと、長期間の空室状態を招くリスクを高めます。

空室が長期間続いてしまう場合、収入のない状態で固定費だけを発生させ続けるため、支払う費用ばかりが増えてしまいます。

周辺にある賃貸物件の数や、どのような人が部屋を探しているのかを確認せずに運用を始めるのも危険です。

近隣に似たような物件を多く抱えるエリアでは、価格の競争を引き起こしやすく、当初予定していた家賃での入居者集めが難しくなってしまうでしょう。

このようなリスクを軽減するためには、不動産市場の現状を正しく把握し、入居を検討する方のニーズに合わせた適正な賃料を設定することが重要です。

地元の不動産屋に相場感を確認するなどして、周辺の賃貸物件やニーズに関する調査は入念に行うようにしましょう。

4.ニーズの読み違いでシェアハウスが空室

話題性や流行にとらわれて、立地や人口構成の実態を調べないまま物件のタイプを決めるのは危険です。

例えば、高齢化の進むエリアで若者向けのシェアハウスを作っても、地域に若年層の人口が少なければ需要は生まれません。

そのため、地域の特性や交通アクセスの便利さ、近くの大学や駅の有無などを丁寧に確認し、地域に合った活用方法を選ぶことが大切です。

地域で求められているものを出発点に考えれば、長期賃貸のほうが向いているという判断も生まれてきます。

所有している空き家のある地域では、どんな人がシェアハウスを求めているのか、まずは丁寧に調べてみましょう。

5.騒音やゴミ出しなどご近所トラブル発生

民泊や店舗として空き家を活用した場合、近隣の方とのトラブルを引き起こしやすくなります。

ゴミが正しく分別されていないことが原因で、悪臭や害虫を発生させ、近所からの激しいクレームを受けるケースは少なくありません。

こうしたトラブルを積み重ねてしまうと、行政からの営業停止命令という事態に発展する可能性もあります。

民泊は、住宅地の中に観光客を出入りさせるため、地域住民の不安や反感を引き起こす原因になりやすい活用方法です。

運営を始める前に地域のルールをしっかり把握し、利用者向けの案内を多言語で用意するなどの対策が必要となるでしょう。

長期的に空き家を民泊や店舗として活用したい場合は、問題の発生時にすぐ対応できる体制を整え、近隣へ誠実に対応することが重要です。

6.ルール未整備による入居者間トラブル

シェアハウスでは、入居者同士の人間関係の悪化によって、退去が連続してしまうケースも見受けられます。

共有スペースの使い方や掃除の当番、ゴミ出しの決まりごとを明確にせず運営を始めると、ささいな不満の積み重ねから大きなトラブルへ発展します。

入居者全員の生活しやすい環境を保つためには、生活のルールを明確にして共有することが大切です。

もし退去が連続してしまった場合、空室は増加し、収入が不安定になってしまうおそれもあります。

そのため、シェアハウスの運営にあたっては、退去が続いても資金計画を維持できるよう、現実的な収支の計画を立てておくことも重要です。

7.要件の確認漏れで補助金が受給できない

リフォームや解体工事にかかる費用を補助金でカバーしようと計画したものの、要件を満たせず、全額自己負担になってしまったという失敗も見受けられます。

補助金制度には、申請のタイミングや工事を依頼できる業者の指定など、こまかな条件を定めているのが一般的です。

着工後や契約後の申請は対象外となるケースが多いため、申請のタイミングを逃すと、申請自体ができないケースもあるでしょう。

また、補助金制度は申請の締め切りを設定している場合も多く、締切日を確認しておかないと、知らないうちに受付が締め切られてしまうおそれもあります。

このような失敗を回避するには、空き家の活用計画を立てる早い段階で自治体の窓口へ確認しておくことが大切です。

早めの行動によって、使える制度を見落とすリスクを減らせるでしょう。

空き家活用で補助金・支援制度が使える場面は？探し方や注意点を解説！

湘南空き家ラボが最適な活用方法をご提案

湘南空き家ラボは、空き家の個性に合わせた活用方法を所有者さまと一緒に考えて提案いたします。

所有者さまの費用負担ゼロで運用をスタートできるため、修繕にかかるお金の心配をせずに空き家の活用を進められます。

「空き家をうまく活用できるか心配だな」と不安を抱えている方も、まずはお気軽にご相談ください。

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放置はリスクの塊？空き家放置の4つの失敗事例

何年も手つかずのままになっている空き家は、全国的にも増え続けているのが現状です。

しかし、そのような空き家の放置は、なにも問題がないように見えても、深刻なリスクがともなう点に注意しなければいけません。

ここでは、放置を続けた結果として起きやすい4つの失敗パターンをご紹介します。

失敗1：老朽化で解体費高騰と価値下落

空き家を長く放置するほど、建物の老朽化は確実に進んでいきます。

雨漏りの発生は屋根や梁を腐食させ、建物全体の強度を落としてしまいます。

このように建物の強度が落ちてしまうと、解体工事が複雑化する場合も多く、解体費用が当初の見積もりより大幅に高くなる可能性も考えられます。

作業のための足場や養生を組まなければならない状態になると、費用は高額になりやすいでしょう。

空き家の解体費用の相場とは？費用を支払えない場合はどうする？

失敗2：特定空家に指定され税金が6倍に

空き家をそのまま放置してしまうと、自治体から特定空家に指定されるリスクがあります。

特定空家に指定されると、住宅用地の特例という税の軽減措置が解除され、固定資産税や都市計画税が最大6倍相当に上がってしまう場合があります。

税金の負担を大きく増やす原因になるため、被害が広がる前に、早めの対応が必要です。

自治体からの連絡に対応しないままでいると、最大50万円の罰金にあたる過料を支払うよう命じられるケースも珍しくありません。

最終的には自治体の手で強制的に解体され、かかった費用を所有者へ請求されることも少なくないため注意が必要です。

空き家の固定資産税が最大6倍に！特定空家の条件と今すぐできる回避策を徹底解説

失敗3：庭の放置でご近所トラブルに発展

管理されていない空き家の庭は、近隣トラブルの火種になりやすい場所です。

雑草や樹木が伸びてしまうと、庭の枝を隣の家まで届かせる原因となり、害虫を発生させることも考えられます。

倒木や台風による瓦の飛散が発生した場合、隣家や通行人にけがをさせてしまい、損害賠償を請求されるリスクもゼロではありません。

不法侵入者やゴミの不法投棄の対象にもなりやすく、地域の方との関係悪化も報告されています。

こうしたリスクを軽減するには、年に数回は庭木を整えるなどの管理を行い、適切な保険への加入といった対応をとっておくことが重要です。

失敗4：放火や倒壊など犯罪・災害が発生

老朽化の進んだ家は、地震や台風の際に、倒壊や屋根材の飛散を起こす危険性が高い傾向にあります。

通行人や隣家に被害を及ぼした場合、所有者の管理責任を問われ、多額の損害賠償を請求される可能性もあります。

また、誰もいない家は不審者に侵入する隙を与えやすく、ゴミの不法投棄や空き巣といった犯罪を引き起こすケースは珍しくありません。

敷地内に枯れ草やゴミをため込んでいる状態は、放火を引き起こしやすくする原因にもなります。

空き家を長く放置してしまうことは、将来的に深刻なリスクを生むと意識しておくことが大切です。

「更地化」が裏目に！知っておきたい3つの失敗事例

「古い家を壊して更地にすれば、管理の手間から解放される」と考えて解体を決める方もいます。

しかし、建物を壊して更地にすることで、管理の手間をなくせる場合もありますが、解体したことで損をしてしまう失敗も少なくありません。

ここでは、更地化を急いで後悔した3つのパターンをご紹介します。

【失敗1】特例除外で固定資産税が最大6倍に急増

建物の建っている土地は住宅用地の特例が適用されているため、固定資産税は大幅に軽減されています。

建物を解体して更地にするとこの特例の適用外となるため、土地にかかる固定資産税は一気に上がります。

場合によっては、解体前と比べて税額が最大6倍近くになってしまう場合もあります。

そのため、空き家の活用や売却の見通しを立てないまま更地にしてしまうと、税金の負担が大きくなってしまう状況になりかねません。

空き家は解体すべき？メリット・デメリットから手続きの流れを解説！

【失敗2】アスベストや手作業で解体費用が高額に

空き家の解体にかかる費用は、物件の状態や立地条件によって大きく変わります。

築年数の古い建物は、アスベストの使用を疑われるケースもあり、特別な処理を必要とするため解体費用は高額になりやすいでしょう。

また、敷地前の道路の狭さから重機を搬入できない場合は手作業での解体を必要とし、人件費を大幅に増やしてしまいます。

このような解体にかかる費用を正確に把握するためには、複数の業者から見積もりを取ることが大切です。

自治体によっては解体費用を補助する制度もあるため、対象となるか事前に確認しておくことをおすすめします。

【失敗3】解体費用のローンは審査が厳しく資金難に

空き家を更地にするだけの工事は、金利が低く借りやすい住宅ローンの対象外となります。

解体専用のローンや空き家解消向けのローン商品もありますが、審査基準が厳しく、金利も高い傾向にあるのが特徴です。

そのため、住宅ローンの審査に通らなかった場合、高額な解体費用を全額現金で準備しなければならない場合もあります。

まとまった貯蓄のない方にとっては、資金準備の難しさを解体に踏み出せない根本的な理由としているのが現状です。

空き家解体にローンは使える？特徴から注意点、実際の流れを解説！

成功の鍵はこれ！空き家を「負動産」に変えないための対策

空き家の活用などにおける失敗には、それぞれパターンがあり、事前の知識で防げるものが大半です。

ここでは、空き家の活用・放置・更地化などで後悔しないための3つの対策をご紹介します。

地域の賃貸ニーズや市場を徹底的に調査する

空き家の活用で失敗しないための第一歩は、地域の賃貸ニーズを正確に把握することです。

近隣の類似物件の貸し出し価格や、借り手の層といった情報を客観的なデータで確認することが重要です。

同じエリア内であっても、駅からの距離や、築年数による相場の変動に注意を向ける必要があります。

住居としての活用にこだわらず、企業の地方拠点や農地として使う方法なども視野に入れると選択肢が広がります。

自分だけで判断しようとせず、地元の不動産屋や不動産に詳しいプロに相談しながら、物件に合った活用方法を選ぶことが大切です。

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隠れコストを含めた長期的な資金計画を立てる

空き家活用の収支を考える際、初期のリフォーム費用だけを見て黒字になると判断するのは危険です。

固定資産税や火災保険料といった定期的にかかるコストも、しっかりと計算に入れる必要があります。

また、将来発生する設備の修繕費や、空室期間中の収入ゼロ状態も見込んだうえで、長期的な収支シミュレーションを作成することも重要です。

10年や20年単位で見ても黒字を維持できるかどうか、現実的な視点で計画を確認してみてください。

こうした計算は空き家の活用に詳しいプロと一緒に行うことで、見落としや計算のミスを防ぎやすいでしょう。

自治体の補助金・助成金制度を賢く活用する

リフォームや解体にかかる費用を補助してくれる支援制度は、上手に活用すれば自己負担を大幅に減らせます。

耐震の補強工事や外壁の修繕など、補助の対象となる工事の種類は、自治体によってさまざまです。

補助金には、着工前の申請が必要なケースや申請の締め切りが設けられているケースなど、厳格な条件を定めています。

これらの条件を見落としてしまうと、受け取れるはずだった補助金を受け取れないケースも多いため、事前の確認が必須です。

計画の初期段階で自治体の担当窓口や、空き家活用に詳しい専門家へ相談して、賢く補助金・助成金制度を活用しましょう。

空き家リフォームの補助金とは？リフォーム費用や補助の種類・注意点を解説！

空き家活用で後悔しないために！まずは湘南空き家ラボへご相談を

空き家に関する多くの失敗は、ひとりで抱え込んで判断してしまったことが原因であることも多い傾向にあります。

湘南空き家ラボでは、そのままの状態の空き家を引き取り、片付けや修繕から賃貸の募集まで一括して引き受けます。

家の中に荷物が残ったままでも、現地へ足を運ぶ時間がなくても、スムーズに手続きを進める仕組みとなっている点が特徴です。

実家が遠方にある方や、忙しくて片付けの時間を準備できない方も、安心してお声がけください。

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