相続した実家をどう活かせばよいのか、費用や活用方法が分からずに悩んでいる方も多いでしょう。
古い空き家でも、リノベーションで住まいや宿泊施設、店舗などに生まれ変わらせれば、収益を生む資産に変えられます。
この記事では、大磯町の空き家を宿泊施設に再生した事例をはじめ、活用方法や費用相場、補助金、進め方を解説します。
実際の事例と活用方法を理解して、空き家の活用に向けた最初の一歩を踏み出しましょう。
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【事例】大磯町の築50年の空き家を一棟貸しの宿泊施設にリノベーション
神奈川県大磯町にある築50年の空き家は、所有者が住まなくなってから約10年が経ち、老朽化で使えない状態でした。
所有者様から「できれば有効活用したい」とご相談をいただいたことが、湘南空き家ラボによる再生のきっかけです。
現地を調べると、JR大磯駅と大磯海岸まで歩いて行ける立地で、夏の観光客や釣り、サーフィンを楽しむ人の需要を見込めることが分かりました。
この立地を生かして、建物を一棟まるごと貸し出す宿泊施設に再生しました。
畳の部屋が中心だった室内は、梁を見せた天井と板張りの床によって、開放感のある空間に生まれ変わりました。
工事前と工事後の様子は、以下のページでチェックしてみてください。
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湘南エリアの空き家がリノベーションで活用しやすい理由
大磯町や二宮町をはじめとする湘南エリアは、リノベーションした空き家の使い道を幅広く選べる地域です。
観光で訪れる人、移住して暮らしたい人、東京へ通勤する人という3つの需要がそろっているためです。
地域の特徴に合った活用方法を選べば、リノベーションにかけた費用を家賃や宿泊料で回収できます。
湘南エリアならではの3つの理由を見ていきましょう。
海や観光地に近く宿泊需要が見込める
湘南エリアには、海水浴や釣り、サーフィンなど、海のアクティビティを目的に訪れる人が一年を通して集まります。
夏の観光シーズンだけでなく、週末に海を楽しみに来る人も多く、宿泊施設へのニーズは安定しています。
近年は、外国人旅行客からの注目も高まっている地域です。
駅や海岸に近い空き家は、家族やグループで泊まれる一棟貸しの宿泊施設に向いている物件です。
一般的な賃貸住宅に比べて1泊あたりの料金を高めに設定できるため、立地しだいでは改修費を早く回収できます。
ただし、宿泊施設として貸し出すには許可や届出が必要なため、計画の段階で確認しておきましょう。
移住やDIY賃貸を希望する人が多い
海と山に囲まれた湘南エリアには、自然の近くで暮らしたいと考えて移住する人もいます。
こうした人の中には、古い家の雰囲気を気に入り、自分好みに手を加えながら住みたいと考える人も少なくありません。
借りた人が自分で内装を手直しできる「DIY賃貸」なら、貸す側は最低限の修繕だけで貸し出せます。
雨漏りや水回りなど、住むために必要な部分だけを直せば、リノベーション費用を大きく抑えられます。
壁紙の張り替えや棚の取り付けなど、どこまで手を加えてよいかは、契約の前に借り手と取り決めておくことが大切です。
退去時に元の状態へ戻す必要があるかどうかも、あわせて決めておきましょう。
空き家DIYとは？費用相場やメリット・デメリットについて解説
東京から1時間ほどで通える
湘南エリアは、電車で東京まで1時間ほどで行ける立地です。
都心へ通勤しながら、海の近くで暮らしたい人の住まいとして空き家を活用できます。
平日は都心で働き、週末だけ湘南で過ごすセカンドハウスや、2つの地域に住まいを持つ二拠点生活の需要も見込める立地です。
テレワークが広まった今は、仕事部屋を備えた住まいや、小さなオフィスとして使える物件も選ばれています。
リノベーションの際に、ワークスペースやインターネット回線を整えておくと、借り手の幅が広がります。
通勤や二拠点生活を想定するなら、駅までの距離や駐車場の有無も活用方法を決める判断材料です。
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空き家のリノベーションで選べる主な活用方法
空き家はリノベーションによって、自分たちの住まいだけでなく、賃貸住宅や宿泊施設、店舗などさまざまな形で活用できます。
どの活用方法を選ぶかによって、必要な工事の内容や費用は大きく変わります。
例えば、自分たちで住むなら住み心地を高める工事が中心になり、宿泊施設や店舗にするなら法律の基準に合わせた設備も必要です。
建物の状態や立地、かけられる予算をもとに、合う活用方法を考えていきましょう。
空き家の活用方法5選！アイデアやメリット・デメリットを事例を含めて解説
自宅として住む
相続した実家をリノベーションして、自分たちの住まいとして使う方法です。
土地を購入する必要がないため、新築の家を建てるよりも費用を抑えながら、広い家に住めます。
長く快適に住むためには、耐震や断熱など、建物の性能を上げる工事を優先することが大切です。
古い空き家は、今の耐震基準を満たしていないことも多く、地震への備えが十分ではありません。
また、断熱材が入っていない家では、冬の寒さや結露に悩まされます。
間取りの変更や設備の交換とあわせて、見えない部分の性能も高めておけば、安心して長く暮らせる住まいになります。
空き家に住むメリットとデメリットを解説！失敗しない物件の探し方とは？
賃貸住宅や宿泊施設として貸し出す
空き家を賃貸住宅や宿泊施設として貸し出せば、家賃や宿泊料の収入で固定資産税などの維持費や改修費をまかなえます。
賃貸住宅なら、先に紹介したDIY可能物件として貸し出すと、改修費を抑えて早く収入を得られます。
一方、宿泊施設は1泊ごとの料金で収入を得る方法で、大磯町の事例のような一棟貸しが代表的です。
宿泊施設として貸し出すには、旅館業法の許可を取るか、住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出が必要です。
住宅宿泊事業法の届出の場合、営業できる日数は年間180日までと決められています。
消防設備の設置なども求められるため、計画の段階で必要な手続きと費用を確認しておきましょう。
空き家を貸したい人のための完全ガイド！手順・費用・注意点を解説
店舗や地域の交流スペースとして使う
空き家は、カフェやシェアオフィスなどの事業用の建物として使うこともできます。
古い家ならではの梁や柱を生かした内装は、新しい建物にはない雰囲気を出せる点が魅力です。
また、地域のイベントやサロン、子どもの居場所など、住民が集まる交流の場として開放する活用方法もあります。
住宅を店舗や宿泊施設などに用途変更する場合は、建築基準法のルールにも注意が必要です。
特に、用途を変える部分の床面積が200㎡を超えるときは、建築確認の申請が求められます。
飲食店を開くなら保健所の許可も必要になるため、事業の内容が決まったら施工会社や行政の窓口に相談しましょう。
空き家問題をビジネス活用で解決！おすすめの活用タイプや注意点を解説
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空き家リノベーションの費用相場
空き家のリノベーション費用は、どこまで工事するかによって大きく変わります。
必要な部分だけを直す部分リノベーションと、家全体を一新するフルリノベーションの費用の目安は、以下のとおりです。
工事の範囲 | 費用の目安 |
|---|---|
部分リノベーション | 数十万〜500万円 |
フルリノベーション | 1,000万〜1,500万円以上 |
同じ工事の範囲でも、建物の傷み具合によって金額は変わり、雨漏りやシロアリの被害があれば補修費が加わります。
活用方法に合わせて、どこまで直すかを決めましょう。
空き家はどこまで直すべき？リフォーム方法別の費用と判断基準を解説
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空き家リノベーションで使える補助金
空き家のリノベーション費用は、国や自治体の補助金を使って抑えられる場合があります。
国の補助金は断熱改修や窓の交換などの省エネ改修が主な対象で、自治体では空き家の改修や耐震改修に補助を出している制度が中心です。
対象となる工事が違うため、国と自治体の制度を組み合わせて使えるケースもあります。
ただし、多くの補助金は工事の契約前に申請しなければ受け取れません。
使える制度は空き家がある市町によって異なるため、リノベーションを計画する段階で調べておきましょう。
空き家リフォームの補助金とは？リフォーム費用や補助の種類・注意点を解説！
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空き家リノベーションの進め方
空き家のリノベーションは、活用方法を決めてから工事を終えるまで、大きく5つのステップで進みます。
順番を間違えると、補助金が使えなくなったり、工事のやり直しが必要になったりするため注意が必要です。
長く使われていない空き家では、建物の状態を調べる調査や、家族との話し合いなど、普通の住宅にはない手順も加わります。
各ステップの内容とポイントを確認していきましょう。
ステップ1｜活用方法と予算を決める
最初に、空き家を自分たちで住むのか、賃貸に出すのか、宿泊施設にするのかなど、活用の目的をはっきりさせます。
目的に応じて必要な工事が変わるため、ここが決まらないと正確な見積もりも出せません。
相続した空き家を兄弟などで共有している場合は、ほかの相続人と方針を話し合い、全員の同意を得ておくことが大切です。
予算は、自己資金とリフォームローンでいくらまで用意できるかをもとに考えます。
賃貸や宿泊施設として貸し出すなら、毎月の収入で何年後に改修費を回収できるかも計算しておきましょう。
無理のない返済計画を立てることが、空き家の活用を長く続けるポイントです。
ステップ2｜建物の状態を調査する
活用方法が決まったら、建物の傷み具合を調べます。
長く使われていない空き家は、外から見ただけでは傷みの程度が分かりません。
専門家に依頼するインスペクション（建物状況調査）を受ければ、基礎や柱、屋根などの状態を把握できます。
特に、雨漏りの跡やシロアリの被害は、リノベーションの費用を大きく左右するため、必ず確認しておきたい項目です。
傷みが少なければリノベーションで再生できますが、構造部分まで傷んでいる場合は、建て替えたほうが費用を抑えられることもあります。
調査の結果をもとに、リノベーションか建て替えかを判断しましょう。
空き家はシロアリ被害に遭いやすい？原因・放置リスク・駆除費用を解説
ステップ3｜補助金を調べて申請する
工事の内容が見えてきたら、使える補助金を調べます。
国の省エネ改修の補助金と、空き家がある市町の空き家改修や耐震改修の補助金を、両方確認しておきましょう。
多くの補助金は、工事の契約や着工の前に申請しなければならない決まりになっています。
申請が後回しになると、条件を満たしていても補助を受けられないため注意が必要です。
自治体の補助金は年度ごとに予算が決まっており、受付期間が短い制度もあります。
申請の手続きは、施工会社が代行してくれる場合もあるため、見積もりの段階で相談しておくと安心です。
ステップ4｜施工会社を比較して契約する
空き家のリノベーションは、空き家や古民家の改修実績がある施工会社に依頼しましょう。
古い建物は、壁や床をはがしてから傷みが見つかることもあり、経験のある施工会社ほど追加工事にも柔軟に対応できます。
見積もりは複数社から取り、工事の内容と金額を項目ごとに比べることが大切です。
金額の安さだけで選ぶと、必要な工事が見積もりから抜けており、あとから追加費用がかかる場合もあります。
また、2025年4月の建築基準法の改正により、木造2階建ての住宅でも大規模な改修では建築確認の申請が必要になりました。
工事が申請の対象になるかどうかも、契約前に確認しておきましょう。
ステップ5｜工事を終えて活用を始める
工事が終わったら、施工会社と一緒に完成検査をして仕上がりを確かめます。
不具合や見積もりと違う点があれば、引き渡しの前に直してもらいましょう。
賃貸住宅や宿泊施設として貸し出す場合は、工事と並行して入居者の募集や運営の準備を進めておくと、完成後すぐに収入を得られます。
予約の受付や清掃は、運営代行会社に任せることも可能です。
完成したあとも、外壁や屋根、水回りの点検を定期的に続けることで、建物を長くよい状態に保てます。
リノベーションは完成がゴールではなく、活用のスタートと考えて計画しましょう。
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空き家のリノベーションや活用に迷ったら空き家のプロに相談しよう
空き家はリノベーションによって、自宅や賃貸住宅、宿泊施設、店舗など、さまざまな形で活用できます。
大磯町の事例のように、立地に合った活用方法を選べば、使われていなかった空き家が、収益を生む建物に生まれ変わります。
費用は部分リノベーションなら数十万〜500万円、フルリノベーションなら1,000万円以上が目安で、補助金を使うには工事の契約前の申請が必要です。
空き家のリノベーションや活用でお悩みの方は、湘南空き家ラボにご相談ください。
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