実家がゴミ屋敷になっていて、「売りたいけど、こんな状態で売れるのか」と頭を抱えている方も多いでしょう。
荷物が山積みのままだったり、雨漏りや傷みがあったりしても、実は売却の方法はいくつかあります。
ただし、売却方法を間違えると、片付けや解体に費用をかけても売却価格に反映されない場合があります。
本記事では、ゴミ屋敷状態の実家を「費用をできるだけかけずに」手放すための方法と、やりがちな失敗パターン、そして実際に動き出すまでの流れを解説します。
「このままではいけないとわかっているのに、何から始めればいいかわからない」と悩んでいる方の、一歩踏み出すヒントになれば幸いです。
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実家のゴミ屋敷を売る3つの方法｜仲介・買取・更地から自分に合う方法を選ぶ
実家のゴミ屋敷を売却するにあたり、「そのまま仲介で売りたい」と考える方も多いでしょう。
ただし、ゴミが散乱した状態のまま仲介で買い手を見つけるのは、現実的には難しいケースがほとんどです。
売却方法は大きく3つに分かれており、この3つで進めるのがセオリーです。
・ゴミを片付けてから仲介で売る
・解体して更地にしてから売る
・そのまま買取業者に売る
どの方法を選ぶかによって、手元に残る金額・売れるまでの期間・最初に必要な出費は大きく変わるため、自分の優先順位と物件の状態に合わせた選び方が求められます。
片付けや解体の費用も手間もかけたくない方は、湘南空き家ラボにご相談ください。そのままの状態で引き取ります。
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1.ゴミを片付けてから「仲介売却」！資金に余裕があり、少しでも高く売りたい人向け
仲介売却とは、不動産会社に依頼して一般の買い主を探し、売却する方法です。
買い主は個人が中心で、実際に住む前提で内覧するケースが多いため、ゴミをすべて撤去し、専門業者によるハウスクリーニングを行い「住める状態」に整える必要があります。
手間と費用はかかりますが、相場に近い価格での売却が期待でき、手取り額が高くなる可能性があります。
ただし、買い主が見つかるまでに数ヵ月から1年以上かかる場合もあり、その間も固定資産税や管理費用が発生し続けます。
片付け費用を先に支払っても売却価格で回収できる見込みがある、交通利便性が高く需要のある立地の物件に向いています。
再建築不可や老朽化が激しい物件は、片付けに費用をかけても想定より安くしか売れない場合があるため、慎重な判断が必要です。
2.そのまま「買取業者」に売却！手間をかけず、今の状態のまま手放したい人向け
業者が買い主になるため、室内のゴミや不用品をタンスの中身まで「現況のまま」引き渡せるケースが多く、手間をかけたくない方に向いています。
売却価格は仲介相場の6〜8割程度が一般的ですが、片付け費用や清掃費用がかからない分、実質的な手取り額の差は仲介売却とあまり変わらない場合もあります。
また、最短で数週間〜1ヵ月程度で現金化できるのも、買取業者に依頼するメリットです。
買取業者との売却では「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」が免責されるケースが多く、売却後のクレームやトラブルを避けやすくなります。
「売れないかもしれない」と不安を抱えながら長期間待ち続けるより、確実に・早く・手間なく手放したい方におすすめです。
3.解体して「更地」で売却！建物の劣化が激しく、土地として売りたい人向け
建物の老朽化が激しく、リフォームでの再生が難しい場合、建物を解体して「更地」として土地を売り出す方法があります。
更地にすると、新築用地として売れやすくなります。
ただし、木造の戸建てを解体するには100万円〜200万円以上の費用がかかるため、土地の売却予想額からその費用を引いた「実質の手取り額」は事前に試算しておきましょう。
特に注意が必要なのが「再建築不可物件」です。
再建築不可物件とは、現行の建築基準法の規定により、現在の建物を取り壊したあとに新しい建物を建てられない土地です。
更地にすると二度と建物が建てられなくなるため、土地としての価値が大きく下がります。
解体を検討する前に、必ず物件の法的条件を確認し、解体すべきかどうかを慎重に判断しましょう。
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実家のゴミ屋敷売却にかかる費用相場｜撤去・リフォーム・解体を比較
売却方法によって、発生する費用の種類と金額は大きく異なります。
「思っていたより費用がかかった」と後悔しないため、事前に費用相場を把握し、手取り額を試算しておきましょう。
ゴミ撤去・清掃にかかる費用
ゴミ撤去・清掃にかかる費用は、ゴミの量・種類・建物の間取り・搬出の難易度によって大きく変動します。
一般的な目安として、1DK〜3LDK程度であれば5万〜50万円程度が相場といわれています。
一方、一軒家（4LDK以上）でゴミが堆積している場合、60万〜150万円以上かかるケースもあります。
搬出に使うトラックの台数も費用に直結し、2tトラック1台あたり5万〜8万円前後が目安です。
一軒家のゴミ屋敷では5〜10台以上必要になるケースもあり、それだけで総額が100万円以上になる場合もあります。
費用の幅が広いため、2〜3社に見積もりを依頼して相場感を把握してから発注しましょう。
見積もりは無料の業者がほとんどです。
空き家の片付けはどれくらい費用がかかる？相場と費用の抑え方を解説 | 湘南空き家ラボ
リフォーム・ハウスクリーニングにかかる費用
仲介売却を目指す場合、ゴミ撤去後にリフォームやハウスクリーニングが必要になります。
ハウスクリーニングのみであれば3万〜15万円程度で対応できるケースが多く、内覧前の印象を整える目的であれば、クリーニングだけで十分な場合があります。
一方、設備の交換や内装の張り替えなどを含むフルリフォームになると、100万〜600万円程度かかる場合があります。
リフォームを検討する際は「売却価格に反映されるかどうか」を見極めが重要です。
老朽化が激しい物件や需要が限られるエリアの場合、リフォームに費用をかけても売却価格には反映されず、むしろ持ち出しが増えるケースもあります。
空き家リフォームの活用法から補助金を利用した費用の抑え方まで解説！
建物解体・更地化にかかる費用
木造の戸建て（30〜40坪程度）を解体する場合の費用目安は、120万〜240万円程度です。
坪単価に換算すると3万〜6万円程度が相場とされており、建物の規模が大きいほど費用は増えます。
物件の条件によっては費用が跳ね上がる場合があります。
例えば、アスベスト（石綿）を含む建材が使用されている場合は、専門的な除去作業が必要になり、通常より費用が増加します。
他にも、敷地が狭い・道路が細い・接道条件が悪いなど、重機が搬入しにくい物件も工事費用が増加します。
解体を検討する場合は、複数の解体業者から見積もりを取り、内訳を比較して判断しましょう。
空き家の解体費用の相場とは？費用を支払えない場合はどうする？
ゴミ屋敷の売却で後悔しないための3つの注意点
実家のゴミ屋敷を売却するうえで、やってしまいがちな失敗があります。
事前に把握しておくと、余計な費用や時間のロスを防げます。
1.自分で片付けや解体を始める前に、必ず業者に相談する
「まず片付けてから相談しよう」と思って自分で行動を始めてしまうのは、リスクがあります。
先にゴミを撤去したり、建物を解体してしまうと、現況のまま引き渡す買い取りルートが使えなくなる場合があります。
現況買取とは、ゴミや荷物が残っている状態を前提に業者が価格を提示する仕組みです。
売り主が費用をかけてゴミを片付けても、売却価格に上乗せされるとは限らず、結果として費用だけがかかり損をする可能性もあります。
まず業者に相談し、費用の負担者と売却方法を確認してから動き始めましょう。
2.査定は必ず3社以上に依頼！1社だけでは相場がわからない
不動産の査定を1社だけに依頼して、その価格で即決するのは避けましょう。
不動産の価格は業者によって判断基準が異なり、同じ物件でも査定額が大きく変わります。
特にゴミ屋敷・再建築不可・老朽化物件などの「訳あり物件」は、通常の物件より価格のばらつきが出やすい傾向があります。
1社だけでは提示された金額が適正かどうか判断する基準がなく、知らないうちに相場より低い価格で売ってしまうリスクがあります。
最低3社以上から査定を取り、価格だけでなく「なぜその価格になるのか」の説明や担当者の対応も比較しましょう。
焦って1社で即決するのが、最も多い失敗パターンです。
査定は基本的に無料ですので、気軽に依頼してみましょう。
3.ゴミ屋敷のまま売れると口頭でいわれても契約書で必ず確認する
「荷物はそのままで大丈夫ですよ」「現況渡しで問題ありません」と担当者にいわれても、口頭説明だけで安心するのは危険です。
口頭での約束は法的な効力が弱く、あとから「いった・いわない」のトラブルに発展するリスクがあります。
「現況渡し」の条件が契約書に明記されているかを、必ず確認しましょう。
残置物の範囲（どこまでが引き渡し対象か）と、撤去費用の負担者についても書面で明確にしておきましょう。
わからない点は担当者に遠慮なく確認してください。
書面で合意した内容が、後々のトラブルを防ぐ唯一の手段です。
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何から始めればいい？実家のゴミ屋敷を売るための手順を解説
「売りたいとは思っているけど、何から手をつければいいかわからない」と悩んでいる方に向けて、実際に動き出すための流れを6つのステップで整理しました。
全体の手順を把握しておくと、今どの段階にいるのか、次に何をすべきかが見えてきます。
1. 建物の状態・残置物・登記状況を確認する
2. 複数社に不動産査定を依頼する
3. 仲介か買取かを選択する
4. 片付け・清掃（仲介の場合のみ必要）
5. 契約を締結する
6. 代金の受け取り・鍵の引き渡し・登記手続き
7. 売却翌年に確定申告を行う
1.建物の状態・残置物・登記状況を確認する
室内の残置物の量や、雨漏り・シロアリ被害など建物の傷み具合を確認します。
物件が亡くなった親名義のままでは売却できないため、法務局で登記状況も合わせて確認しておきましょう。
2.複数社に不動産査定を依頼する
物件の状態や登記状況が整理できたら、不動産会社へ査定を依頼します。
必ず3社以上に依頼して比較検討しましょう。
訳あり物件の買取実績が豊富な業者に絞って依頼すると安心です。
3.仲介か買取かを選択する
査定結果が出揃ったら、売却方法を決めます。
少しでも高く売りたい場合は「仲介」を、片付けの手間や費用をかけずすぐに現金化したい場合は「買取」を選びましょう。
どちらが合うかは、金額重視かスピード・手間重視かによって変わります。
4.片付け・清掃をする（仲介の場合のみ）
仲介での売却を目指す場合、内覧に向けて室内を空にする必要があります。
ゴミの量に応じて自力で片付けるか、専門業者に依頼するかを検討しましょう。
買取業者に売却する場合は片付けの手間も費用も不要なため、このステップは省略できます。
5.契約を締結する
売却方法が決まったら、不動産会社と契約を結びます。
仲介の場合は「媒介契約」を締結し、インターネットなどを通じて買い手を探す売却活動がスタートします。
買取の場合は業者と直接「売買契約」を結び、残置物の扱いや引き渡し条件を書面で明確にしておきましょう。
6.代金の受け取り・鍵の引き渡し・登記手続き
売買契約の内容に従い、司法書士の立ち会いのもとで決済を行います。
売却代金の振り込みが確認できたら鍵を引き渡し、「所有権移転登記」の手続きが完了すれば売却手続きはすべて終了です。
7.売却翌年の3月までに確定申告を忘れずに
不動産を売却して利益が出た場合は、翌年の2〜3月に確定申告が必要です。
申告を忘れると延滞税が発生するため、売却後もスケジュールを把握しておきましょう。
一定の条件を満たせば「3,000万円特別控除」が適用され、税負担を抑えられる場合があります。
詳細は税理士や国税庁のウェブサイトでの確認をおすすめします。
参考：【国税庁】被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（No.3306）
空き家売却時に発生する税金まとめ｜基礎知識や負担軽減する方法を解説
実家のゴミ屋敷を放置した場合に起こる3つのリスクとは？
「今すぐ動くのは難しい」と感じる方も多いでしょう。
ただ、放置を続けても問題が自然に解決するわけではなく、時間が経つほどリスクと費用は積み重なっていきます。
行政・近隣・防犯の3方面から同時にプレッシャーがかかるため、早めの対処が後悔を防ぐポイントです。
1.「特定空き家」に指定されると固定資産税が最大6倍に跳ね上がる
現在、一般的な住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されており、固定資産税が最大1/6に軽減されています。
しかし、建物が「特定空き家」に指定されると、この特例が解除されます。
特定空き家とは、倒壊の危険がある、衛生上有害な状態にある、景観を著しく損なっているなど、管理不全と判断された空き家を指します。
周辺の生活環境の保全に支障をきたす場合も、特定空き家に指定される可能性があります（参考：国土交通省）。
特例が解除されると、固定資産税が従来の最大6倍になり、毎年の維持コストが急増します。
指定のプロセスは「勧告→命令→代執行」と段階的に進みますが、最終的に行政代執行まで至ると強制撤去費用を全額請求されます。
2.近隣からの苦情が行政指導に発展し、強制撤去費用を全額請求されるケースがある
ゴミ屋敷状態の空き家は、悪臭・害虫・ネズミの発生、雑草・樹木の繁茂など、近隣住民にさまざまな迷惑をかけてしまいます。
問題が深刻になると、近隣住民から市区町村に苦情が入り、行政指導に発展するケースがあります。
改善勧告を無視し続けると、自治体による「行政代執行」が実施され、かかった費用がすべて所有者に請求されます。
費用は物件の規模や状態によって異なりますが、数百万円規模になるケースもあります。
近隣住民との関係悪化や訴訟リスクもともなうため、「迷惑をかけたくない」と感じている方こそ、早めの対応が求められます。
3.火災・倒壊・犯罪の温床になるリスクがある
大量のゴミが堆積した空き家は、放火の標的になりやすい状況です。
一度火災が発生すると、乾燥したゴミに燃え広がり、隣接する住宅を巻き込む危険性があります。
ゴミの湿気や害虫被害によって建物の柱や床が腐食し、地震や台風の際に倒壊して通行人や隣家に被害を与えた場合、所有者が法的責任を問われる可能性があります。
さらに、管理が行き届いていない空き家は、不法投棄や不法侵入（住み着き）を招きやすく、地域の治安悪化にもつながります。
「何もしていなかっただけ」でも責任を負う立場になる可能性がある点は、認識しておく必要があります。
空き家放置のリスクとは？罰則はあるの？適切な対策方法を解説！
実家のゴミ屋敷で困ったら、湘南空き家ラボに無料相談
実家のゴミ屋敷は、方法を正しく選べば費用をかけずに対処できるケースもあります。
「売れない」「片付けられない」「どうしたらいいかわからない」状況でも、選択肢はあります。
放置を続けるとリスクだけが積み重なるため、まずは無料相談から始めてみましょう。
湘南空き家ラボでは、空き家に関する悩みを無料でご相談いただけます。
荷物がそのままの状態でも引き取れます。まずはお気軽にご連絡ください。
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