行政代執行という言葉を聞いたことはありますか。
空き家を所有する上で無視すると危険な言葉です。
最悪の場合、費用を徴収されるかもしれません。
ここでは、行政代執行とは何か、リスクや調査から強制解体までの流れ、事例、対策を解説します。
<<cta-contact-general>>
空き家の行政代執行とは？放置空き家の末路…強制解体に
行政代執行とは、管理義務を怠っている空き家に対し、行政が強制的に解体や撤去をし、要した費用を義務者から徴収する制度です。
全国的に増加する空き家問題に対応するため、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）」に基づき行われます。
具体的には、倒壊の恐れがある建物の解体、道路にはみ出した樹木の伐採、不法投棄されたゴミの撤去などが措置の対象となります。
これは、空き家の所有者が行政からの改善命令に従わない場合の最終手段です。
参考：e-GOV法令検索｜空家等対策の推進に関する特別措置法
空き家についての罰則についてはこちらも＞空き家を放置すると罰則はある？罰金や対策方法について解説
行政代執行が行われると起こる3つのリスク
管理不全な空き家を行政代執行に至るまで放置した場合、所有者には複数のリスクが発生します。
これらのリスクは主に経済的な負担に関連するもので、所有者の資産状況に影響を及ぼす可能性があります。
具体的には、固定資産税の増額、高額になりがちな執行費用の全額負担、そして費用の支払いができない場合の財産差し押さえという、段階的かつ深刻な事態が想定されます。
これら3つのリスクについて、それぞれ具体的に解説します。
①固定資産税の特例が外れる
空き家が「特定空家等」に認定され、自治体から状態の改善に関する「勧告」を受けると、土地にかかる固定資産税の優遇措置である「住宅用地の特例」の対象から除外されます。
この特例は、住宅が建つ土地の課税標準額を最大で6分の1に軽減する制度です。
特例が適用されなくなると、土地の固定資産税額が最大で6倍に跳ね上がるかもしれません。
例えば、これまで年間10万円だった固定資産税が、60万円になるケースも想定されます。
さらに、自治体の条例によっては、改善命令に従わない所有者に対して50万円以下の過料が科される場合もあり、税負担の増加と合わせて大きな経済的打撃となります。
②費用は全て所有者負担になる
行政代執行によって行われた建物の解体や樹木の伐採などにかかった費用は、行政代執行法に基づき、その全額が空き家の所有者に請求されます。
重要なのは、行政が業者を選定する際、競争入札や相見積もりによって最も安価な業者を選ぶとは限らない点です。
迅速性や確実性が優先されるため、所有者が自ら解体業者を探して依頼する場合と比較して、費用が割高になる傾向があります。
木造住宅の解体であっても、立地条件や建物の規模によっては数百万単位の費用が発生する可能性があり、その請求は所有者にとって負担となり得ます。
③差し押さえの可能性がある
行政代執行にかかった費用を所有者が支払えない場合、行政は国税滞納処分と同様の手続きで財産の差し押さえを行います。
差し押さえの対象となるのは、預貯金、給与、自動車、そして所有する不動産など、あらゆる財産に及びます。
特に注意すべきは、自己破産をしても支払い義務が免除されない「非免責債権」となる点です。
つまり、一度発生してしまうと、費用は必ず返さないといけず、分割等で長期にわたって支払い続けることになります。
参考：e-GOV法令検索｜空家等対策の推進に関する特別措置法
<<cta-contact-general>>
調査から行政代執行の流れ｜無視し続けると強制解体に！？（横浜市参考）
空き家が問題視されてから、最終的に行政代執行による強制解体に至るまでには、法に基づいた段階的な手続きが踏まれます。
ここでは横浜市の公開情報を参考に、自治体が問題のある空き家を把握してから代執行に至るまでの一般的なプロセスを解説します。
自治体によって細部の運用は異なりますが、空家等対策特別措置法に準拠するため、大枠としては同様の流れです。
所有者は各段階で改善の機会を与えられますが、それを無視し続けると事態は深刻化してすまうので注意が必要です。
①通報・巡回で問題のある空き家を把握
行政が空き家の問題を把握する最初のきっかけは、近隣住民からの通報や相談であることが大半です。
「屋根瓦が落ちそうだ」「雑草が繁茂して害虫が発生している」といった具体的な情報が自治体に寄せられます。
また、自治体職員が定期的に地域を巡回し、管理不全な状態の空き家を直接発見することもあります。
この段階では、まず空き家の所有者を特定し、状況を伝えるための連絡や、自主的な改善を促すための助言・指導が行われるのが一般的です。
②現地調査
近隣住民からの情報提供や巡回によって問題が把握されると、自治体は空家等対策特別措置法に基づき、職員による現地調査を実施します。
調査では、職員が敷地内に立ち入り、建物の損傷度合い、構造の危険性、衛生状態、景観への影響などを詳細に確認します。
具体的には、基礎の亀裂、柱の傾斜、屋根や外壁の破損状況などを客観的な基準での評価です。
同時に、法務局での登記情報や固定資産税台帳の確認を通じて、空き家の所有者や管理者の特定も進められます。
③特定空き家に認定される
現地調査の結果、法が定める基準に該当すると判断された場合、「特定空き家等」として認定されます。
具体的には「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」や「著しく衛生上有害となるおそれのある状態」などです。
この認定は、自治体内部の審議会などで客観的に判断されるのが一般的です。
認定が決定すると、所有者に対して「特定空家等に認定された旨の通知書」が送付されます。
この通知書には、認定の根拠となった建物の状態や問題点が具体的に記載されています。
④助言・指導
「特定空家等」に認定された所有者に対して、行政はまず「助言」または「指導」という形で改善を要請します。
これは、行政指導の一環であり、法的拘束力を持つものではありません。
具体的には、書面や面談を通じて、問題となっている箇所（例えば、破損した屋根や剥がれかけた外壁など）を指摘し、修繕や解体といった具体的な改善策を提示します。
所有者にとっては、この段階で自主的に対応することで、厳しい措置を回避できる重要な機会となります。
⑤勧告・標識措置
助言や指導を行っても所有者が正当な理由なく改善措置を講じない場合、行政は次の段階として「勧告」を行います。
勧告は、助言・指導よりも強く改善を求める行政措置です。
この勧告を受けると、土地に対する固定資産税の「住宅用地の特例」が解除され、税額が最大で6倍に増加するという経済的ペナルティが科されます。
また、勧告と同時に、空き家の危険性を周辺住民に周知するため、敷地内に警告を記した標識を設置する「標識設置措置」が取られることもあります。
⑥命令
勧告に従わず、なおも空き家の状態が改善されない場合、行政は最終通告として「命令」を発出します。
命令は法的拘束力を持つ行政処分であり、これに違反すると50万円以下の過料に処せられるかもしれません。
所有者には、命令書に記載された期限までに指定された措置（例えば、建物の解体撤去）を完了する義務が生じます。
また、多くの自治体では、命令が出された空き家は解体費用の補助金制度の対象外となるため、所有者が自費で解体する場合の経済的負担も大きいです。
⑦代執行
所有者が命令にも従わず、指定された期限を過ぎても改善措置を講じない場合、行政は最終手段である「行政代執行」に着手します。
行政代執行を行う旨を知らせる「戒告書」が送付され、最後の履行期限が設定されているため、それまでに改善しなければなりません。
その期限を過ぎると「代執行令書」が通知され、執行責任者や執行時期、費用の概算額が明示されます。
そして、予告された日時に行政が委託した業者が現地に入り、建物の解体などの措置を強制的に実行します。
執行にかかった費用は、後日、所有者に全額請求されることになります。
特定空き家についてはこちら＞特定空き家とは？放置で固定資産税が6倍！？認定基準から対策まで解説
<<cta-contact-general>>
所有者不明でも強制解体！？「略式代執行」と実際の解体費用（横須賀市の略式代執行）
空き家の中には、相続人が不明であったり、全員が相続放棄したりして所有者が特定できないケースも存在します。
このような場合、通常の行政代執行は適用が困難です。
そこで、空家等対策特別措置法では、所有者不明の特定空家等に対して、手続きを一部省略して解体などを行える「略式代執行」の制度を設けています。
ここでは、神奈川県横須賀市の事例をもとに、その内容と費用を解説します。
略式代執行とは
略式代執行とは、所有者を確知できない、または所有者の所在が不明な「特定空き家等」について、市町村長が自ら、または委託した者が、建物の解体などの措置を行う制度です。
通常の行政代執行との最大の違いは、所有者に対する命令や戒告といった事前の手続きを省略できる点です。
緊急性が高く、放置できないと判断された場合に適用されます。
ただし、措置にかかった費用は公告され、後に所有者が判明した場合には、その費用が請求されることになります。
元々の空き家の状態と経緯
横須賀市の事例を紹介します。
対象となった空き家は長年放置され、老朽化が著しく、近隣住民からの苦情と対処要望がきっかけです。
市は所有者の捜索を行いましたが、登記名義人は既に死亡しており、相続関係も複雑で所有者を特定できませんでした。
建物が半壊状態に陥り、倒壊の危険性が極めて高いと判断されたため、市は空家等対策特別措置法に基づき、緊急措置として略式代執行の実施を決定しました。
解体費用と実施写真
横須賀市が公表した資料によると、この略式代執行による木造2階建て家屋の解体にかかった費用は、約150万円です。
この空き家は木造・平屋建てで、延床面積は約60㎡になります。
建物の構造や立地、業者にもよりますが、約100万〜300万円ほどかかると考えるといいでしょう。
所有者不明で略式代執行の対象になった空き家は、所有者が明らかになった場合、代執行の費用はその所有者が負担しなければなりません。
この事例の実際の写真は下記になります。
①略式代行前（before）
②略式代行後（after）
このように、略式で代執行され、あとで費用を請求されないためにも、相続財産の中に空き家が含まれていた場合、現在の状態を早めに確認しておくことをお勧めします。
<<cta-contact-general>>
手遅れになる前に！行政代執行が行われないための5つの対策
行政代執行は、所有者にとって経済的にも精神的にも大きな負担となる事態です。
このような状況を回避するためには、空き家を放置せず、早期に適切な対策を講じることが不可欠です。
所有する空き家が「特定空家等」に認定されたり、近隣トラブルに発展したりする前に、能動的に行動を起こす必要があります。
ここでは、行政代執行を未然に防ぐための5つの具体的な対策について解説します。
①維持管理を定期的にする
最も基本的かつ重要な対策は、定期的な維持管理です。
月に一度程度は現地を訪れ、窓を開けて通風を行い、室内の湿気を除去するといいでしょう。
雨漏りの跡がないか、外壁や屋根に破損がないかを目視で点検し、庭の雑草が繁茂していれば除草や樹木の剪定を行います。
遠方に住んでいるなど、自身での管理が難しい場合もあるでしょう。
その場合は、親族や知人に依頼するか、月額数千円から1万円程度で巡回や報告を行ってくれる空き家管理代行サービスを利用するのも有効な手段です。
空き家の管理についてはこちらも＞遠方の空き家を管理できないときの対処法は？放置リスクも解説
②活用する
空き家を負債ではなく資産として捉え、収益を生むための活用を検討する方法です。
立地や建物の状態が良ければ、賃貸住宅として貸し出すことで、家賃収入を得ながら管理の手間を軽減できます。
近年では、複数の人で共有するシェアハウスや、短期旅行者向けの民泊施設として活用する事例も増えています。
ただし、いずれの場合も、賃貸可能な状態にするためのリフォーム費用が必要になることが多く、事業としての採算性を事前に検討することが重要です。
空き家の活用についてはこちらも＞田舎の空き家活用事例10選！理想の暮らしを叶えるアイデアとは？
③売却する
今後、自身や親族が利用する予定がなく、管理を続けることが負担である場合には、売却も選択肢の一つです。
売却方法には、建物を残したまま「古家付き土地」として売却する方法と、建物を解体して「更地」として売却する方法があります。
まずは、複数の不動産会社に査定を依頼し、所有する空き家がどのくらいの価格で売却できそうか、市場価値を把握することから始めます。
売却できれば、管理の負担と固定資産税の支払いなどの定期的負担がなくなります。
空き家の売却についてはこちらも＞空き家は買取でラクに手放せる？メリット・業者選びのコツを解説！
④解体する
建物が著しく老朽化しており、リフォームして活用したり、古家付きで売却したりすることが困難な場合は、建物を解体して更地にすることも一つの選択肢です。
更地にすることで、倒壊や火災のリスクがなくなり、管理が容易になります。
解体後の土地は、駐車場や資材置き場として活用したり、更地として売却したりすることが可能です。
ただし、建物を解体すると固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなるため、税額が増加する点には十分な注意が必要です。
空き家の解体についてはこちら＞空き家は解体すべき？メリット・デメリットから手続きの流れを解説！
⑤無償譲渡する
最後におすすめなのは、無償譲渡という方法です。
活用や売却、解体で発生する負担やリスクを抑えて空き家を手放すことができます。
所有者にとっては、固定資産税や管理の負担をより早く手放せるなどメリットが多いです。
湘南空き家ラボでは、荷物が残った状態の空き家でも無償で引き受け、リフォームして再生・活用するサービスを行っています。
<<cta-contact-sell>>
空き家を放置してしまう前に湘南空き家ラボへお問い合わせを
空き家問題は、放置することで状況が悪化し、最終的には行政代執行のような深刻な事態を招きかねません。
そうなる前に、専門的な知識を持つ第三者に相談し、客観的なアドバイスを受けることが解決への第一歩です。
湘南空き家ラボでは、空き家に関する無料相談を承っております。
リスクやコストを抑えて空き家を手放せる無償譲り受けのサービスも提供しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
<<cta-contact-general>>
