「空き家の査定、どこに頼めばいいのか分からない」「古くて荒れているのに、そのまま査定を頼んでも大丈夫なのか」
このような不安を抱えたまま、なかなか最初の一歩が踏み出せずにいる方は多いのではないでしょうか。
この記事では、空き家の査定の種類や失敗しない業者の選び方、査定前に知っておきたい注意点まで、空き家査定に関する疑問について解説します。
空き家の査定に関する不安を解消して、ご自身の希望に沿った最適な売却方法を検討していきましょう。
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【種類と費用まとめ】空き家査定の3大手法と料金のしくみを知ろう！
「査定をお願いしたいけれど、いくつか種類があってどれを選べばいいか迷ってしまう」とお悩みの方は多くいらっしゃいます。
査定には大きく分けて3つの方法があり、大まかな目安を知りたい、正確な売却価格を知りたいなど、査定の目的などで選ぶべきものが変わってきます。
ここではそれぞれの特徴をわかりやすくお伝えしますので、ご自身の状況に合うやり方はどれなのかを確認していきましょう。
【手軽に概算】相場がすぐわかる机上査定
机上査定は、物件の住所や築年数、面積などの基本情報を伝えるだけで、大まかな査定額を算出してもらう方法です。
担当者が実際に現地へ出向くわけではないため、早ければ即日から数日以内に結果が出ることも多く、複数社の概算価格を比べたい場合の初期段階に向いています。
一方で、現地を直接確認していない分、雨漏りや建物の傾きといった、詳細な劣化具合までは価格に反映されません。
そのため「だいたいどのくらいの価格帯なのか」を知るための目安として活用するのがおすすめです。
【正確な価格】プロが現地を確認する訪問査定
訪問査定は、担当者が直接現地へ出向き、建物の状態や周辺環境を細かく確認した上で査定額を算出する方法です。
雨漏りやシロアリ被害、床の傾きや外壁のひび割れなど、写真だけでは分かりにくい状態まで価格に反映されるため、机上査定よりも精度の高い価格が出やすいのも特徴です。
実際に売却や買取を進める場合には、この訪問査定による正確な評価が必要になります。
荷物が残っていたり、老朽化が進んでいたりする状態でも、そのままの姿を見てもらうことでより実態に近い価格を引き出せます。
査定をお願いしたからといって、必ず売却や契約しなければならないわけではないため、次のステップに進むための判断材料として活用することもおすすめです。
【最短数分】ネットで完結するAI査定
AI査定は、過去の成約データや周辺の相場情報をもとに、AIが自動で概算価格を算出する方法です。
物件の情報を入力すれば最短数分で結果が表示されるため「価格の目安だけ知りたい」という方に向いています。
匿名で利用できるサービスも多く「名前や連絡先を業者に知られたくない」という段階でも気軽に試せるのが魅力です。
ただし、実際の建物の劣化状況や、残置物の有無、近隣との境界線の問題といった個別の事情は考慮されません。
そのため、相場を大まかに把握するための参考値にとどめ、実際の売却に向けては必ず不動産会社への査定依頼へ進むようにしましょう。
【費用は0円】空き家査定が無料でできる理由
「査定をお願いしたら、費用がかかるのでは？」と心配している方もいるかもしれませんが、不動産会社への査定依頼は基本的に無料です。
不動産会社にとって査定は、自社に売却を任せてもらうための営業活動にあたることが理由として挙げられます。
売買契約が成立したときに買主・売主の双方から受け取る仲介手数料が、不動産会社の主な収益源となっています。
査定を依頼した段階ではお金は発生せず、実際に売却の契約を結んで成約した場合にのみ費用が生まれる仕組みです。
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空き家売却で失敗しないための注意点｜費用・放置リスク・回避方法まで解説
【焦って依頼はNG】空き家の査定前に知っておきたい注意点
「早く手放したい」という気持ちが先走って、準備不足のまま査定を依頼してしまうと、後悔につながることがあります。
損をしないために、査定の前に押さえておきたい注意点をまとめました。
これらの注意点を知っておくだけで、査定や業者とのやりとりも安心して進められるでしょう。
【注意点1】査定は必ず複数社に依頼して比較する
不動産会社はそれぞれ得意とするエリアや物件の種類が異なり、同じ物件でも査定額に数百万円単位の差が出ることは珍しくありません。
そのため「最初に連絡した1社だけに任せよう」と、すぐ依頼先を決めてしまうのは、損をするリスクがあります。
少なくとも2〜3社に査定を依頼し、それぞれの査定額や根拠、担当者の対応の丁寧さを比べた上で依頼先を選ぶのがおすすめです。
あらかじめ自分でもポータルサイトなどで、類似物件の売り出し価格を調べておくと、各社の査定額が妥当かを判断する材料になるでしょう。
【注意点2】高すぎる査定額は悪質業者である可能性も
複数社から査定を取っていると、1社だけ飛び抜けて高い査定額を提示してくるケースがあります。
こうした査定額の裏側には、とにかく契約を獲得しようとして、相場から外れた数字を示している業者が存在する場合もあります。
高額な査定に飛びついてしまうと、実際には売れ残りが続き、値下げを繰り返す結果になりかねません。
「なぜその価格なのか」を具体的に説明できない業者は、信頼性に疑問があります。
査定額だけでなく、価格の根拠や売却戦略を、丁寧に話してくれる業者かどうかを見極めましょう。
【注意点3】建物の不具合や瑕疵は隠さず正直に！
雨漏りやシロアリの被害、床の沈みや壁のひび割れなど、把握している建物の不具合は、査定の際に必ず担当者へ伝えるようにしましょう。
不具合を隠したまま売却してしまうと、あとから買主に「契約不適合責任」を問われるリスクを抱えることになります。
契約不適合責任とは、引き渡した物件に契約書へ記載されていない欠陥が見つかった場合、元の持ち主が責任を負わなければならないルールのことです。
売ったあとになってから高額な修理代の支払いを求められるだけでなく、場合によっては家を売る話自体が取り消しになってしまうおそれもあります。
知っている不具合を最初から正直に伝えておくことで、売ったあとの揉め事を防ぎ、気持ちよく手続きを進められます。
【注意点4】自己判断でのリフォームや解体はNG
「少しきれいにしてから見てもらおう」と、よかれと思ってリフォームしてしまう方もいらっしゃいますが、少し立ち止まって考えることが大切です。
お金をかけて直した箇所でも、次に住む人の希望に合わないと、査定の金額には反映されず、結果的に損をしてしまうことが少なくありません。
また、よく考えずに建物を壊して更地にしてしまうと、税金が安くなる特例から外れて毎年の支払い額が大きく跳ね上がるおそれもあります。
道路との位置関係によっては、古い家をなくしたことで新しく家を建てられない土地に変わってしまう危険性もあります。
最初は今の状態のままで見てもらい、修繕したほうがいいのか、壊したほうがいいのかは専門家のアドバイスを聞いてから判断するようにしましょう。
空き家を更地にするとなぜ固定資産税が高くなる？解体前に計算しておこう
【注意点5】査定前にはできる範囲で掃除と片付けを
荷物が散らかっていて、ホコリが積もったままの状態で査定を受けると「家がかなり傷んでいる」「普段から手入れされていない」というマイナスの印象を持たれるおそれもあります。
すべてを完璧に片付ける必要はありませんが、床の軽い拭き掃除や窓を開けての換気など、無理のない範囲できれいにしておくことが大切です。
建物が持つ本来の価値を正しく見てもらうためにも、不動産会社の人に安心してもらうためのちょっとした気遣いが、スムーズなやり取りにつながります。
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【プロはここを見る】空き家の価値はここで決まる！評価のポイントまとめ
「うちの空き家はいったいいくらになるんだろう」と思ったとき、価格を左右する要素を知っておくと、査定結果を受け取った際に納得しやすくなります。
不動産のプロが査定時にチェックするポイントを、わかりやすくまとめました。
自分の物件がどの点で有利で、どの点がマイナスになるかを事前に把握しておくだけでも、業者とのやりとりがスムーズになるでしょう。
【ポイント1】立地と交通アクセスが良いか
買い手からの人気に直結する土地の場所や駅からの近さは、金額を決めるもっとも大きな土台といえます。
電車移動が多い都会では、駅やバス停への歩きやすさが重視され、車社会の地方では大きな道路や高速の入り口に近いことが高く評価されるポイントです。
毎日の通勤や通学の負担を減らせる便利な場所であれば、建物の古さや土地の狭さをカバーして、高い値段がつく可能性も十分に考えられます。
「便利な場所にあるから古い家でも売れるかも」という直感が当たることも少なくないため、プロの意見を聞いてみる価値があります。
【ポイント2】周辺環境や施設が充実しているか
スーパーや病院、学校など、日々の生活に必要な施設が周辺に揃っている物件は、プラスの評価を受けやすいでしょう。
特に子育て世代や高齢者にとって、生活利便性の高いエリアは根強い需要があります。
一方で、大きな音や強いにおいが出る工場が近くにある場合や、夜道の暗さで治安に不安を感じる場所では、金額が下がる原因につながります。
お墓など一般的に避けられやすい施設が周辺にある場合も、金額を決める要素として計算に含まれる仕組みです。
周辺環境は自分では変えられませんが、状況を把握しておくことで担当者との話し合いがスムーズに進みます。
【ポイント3】築年数と建物の劣化具合
建物の古さや傷み具合は、金額を計算するうえで避けては通れない重要なチェック項目となっています。
木造の一戸建ては、築20年を超えると建物自体の価値はほぼゼロに近いと判断され、土地の価格だけが評価の中心になるのが一般的です。
雨漏りの跡や柱の傾き、シロアリに食べられた跡といった目に見える傷みも、担当者が現地でこまかに確認して金額に反映させます。
長い間だれも住んでいない空き家は、空気が入れ替わらないため傷むスピードが早く、その状態によって金額が大きく変わるケースも少なくありません。
しかし、土地の条件によっては十分な値段がつく可能性もあるため、査定の結果をしっかり確認してみましょう。
【ポイント4】土地の広さや形・日当たり
土地の広さや四角い形をしているか、日差しの入りやすさといった要素も金額に直接関わってきます。
家を建てやすい広さがあり、きれいな長方形をした土地は探している人が多く、高く評価されやすい傾向にあります。
南東を向いていて日当たりが良く、隣の家が日差しを遮らない場所も、快適に暮らせるという理由から買い手に選ばれやすい条件です。
反対に、狭すぎる土地や三角形のようないびつな形をした場所は、建てられる家の大きさに制限が出るため、低い金額になりやすいでしょう。
【ポイント5】法令上の制限を満たしているか
建物を建て替えるためには、建築基準法で定められた接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接していること）を満たしている必要があります。
この条件を満たしていない「再建築不可物件」は、現在の建物が老朽化しても建て替えができないため、査定価格が周辺相場より大幅に低くなる可能性があります。
また、用途地域や建蔽率・容積率によって、その土地にどのくらいの規模の建物を建てられるかが制限されており、これも評価の根拠になります。
しかし「再建築不可に該当するため売れない」と思って諦めてしまっている方もいますが、リノベーションや賃貸活用など、売却以外の方法でうまく活用できるケースもあります。
そのため、まずは現状を把握するために、専門家に相談してみることがおすすめです。
【ポイント6】心理的・物理的な「訳あり要素」
過去に事件や火事があった場所は、住む人が嫌がる気持ちを持つため、通常の相場よりも大きく金額が下がる傾向にあります。
家族でひとつの土地を共有している場合や、人から借りた土地に家が建っている場合も、権利の整理が難しいため買い手がつきにくくなります。
このような事情を抱える物件は、普通の不動産屋では扱いが難しく、特殊な物件を専門にする業者でなければ正しい評価ができません。
ほかの業者から断られた経験がある場合でも、専門知識を持つ会社に相談することで、解決の糸口が見つかる場合もあるでしょう。
【ポイント7】周辺の再開発や不動産相場の動き
建物の状態や土地の形だけでなく、その地域が将来どのように発展していくかという予測も金額に影響を与えます。
近くに新しい駅や大型の商業施設ができる計画があれば、住みたい人が増えると予想されるためプラスの評価が期待できるでしょう。
住宅ローン金利の変化や世の中の景気といった社会の動きも、家が売れやすいかどうかを間接的に左右する要因になります。
売るタイミングと街の将来を予測することが、結果として手元に残る金額の差につながるケースは少なくありません。
複雑な市場の動きを個人で把握するのは難しいため、地域の情報に詳しい担当者からアドバイスをもらって売り時を見極めることが重要です。
湘南空き家ラボなら再建築不可も活用提案
「再建築不可だから売れない」「古すぎて査定も頼みにくい」
このような状態の空き家でも、湘南空き家ラボでは最適な活用方法のご提案しています。
片付けや改修にかかる費用はすべてこちらで負担するため、オーナーの方に費用は一切かかりません。
「売れない空き家を抱えて困っている」という場合は、まずは気軽にご相談ください。
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【失敗しない業者選び】空き家のプロを見つけるための4つの条件
相談先の不動産会社をどこにするかで、最終的に手元に残る金額や手続きのスムーズさが大きく変わってきます。
とりあえず近くの店舗に頼めば安心だと思われがちですが、誰も住んでいない家の場合は特有の事情が絡むため、依頼先を慎重に見極めることが大切です。
後悔のない取引を進めるために、知っておきたい4つの条件をお伝えします。
【条件1】空き家の売却実績やノウハウが豊富か
人が住んでいる一般的な住宅を売るときとは違い、放置された家には特有の解決すべき課題がともないます。
家の中に残った荷物の片付けや、亡くなった家族から名義を変更する手続きなど、複雑な事情に慣れているかが実力を見極めるポイントです。
会社のホームページや利用した人の感想を見て、誰も住んでいない家の取り扱いに慣れているかを確認しておくことが重要になります。
経験が少ない会社を選んでしまうと、想定外の事態が起きたときの対応が遅れ、家を手放すまでに長い時間がかかる可能性もあります。
専門的な知識が備わっているか判断するために、最初に連絡した際の対応が丁寧かどうかをしっかりとチェックしてみてください。
【条件2】物件の状況に合う「売却方法」が得意か
家を手放す方法には、一般の買い手を探してもらう仲介と、不動産会社に直接買い取ってもらう買取の2種類が存在します。
このふたつの方法は、家の状況によって適したものが変わります。
例えば、建物の状態がきれいで少しでも高い金額で手放したい場合は、仲介で買い手を見つけるのが上手な会社にお願いするのがよいでしょう。
反対に、建物の傷みが進んでいて早く手放したい場合は、古い家の再生に詳しい買取専門の会社を選ぶのが安心です。
このように金額と早さのどちらを優先するか整理して、ご自身の希望に合う売り方が得意な業者を見つけることが大切です。
どちらの方法が自分に合っているか分からない場合は、最初の相談で担当者に直接聞いてみるのも有効な手段といえます。
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空き家の売却方法5選｜手続きの流れ・税金控除の活用術・注意点も解説
【条件3】地域の特性や需要を熟知しているか
不動産の価値は、その土地がある場所の需要や、地域ごとのルールによって大きく変わってきます。
例えば、住宅用エリアと定められた住居専用地域などの用途地域に詳しい業者であれば、その土地に合った正しい販売計画を立ててくれます。
全国に店舗がある大手の会社は、情報を広く届けられる強みがあり、買い手を見つけるための規模の大きさが魅力です。
一方で地元に密着した会社は、その地域ならではの需要を肌で感じており、独自のつながりを活かして動いてくれる心強さがあります。
規模の大きい会社と地元の事情に詳しい会社の両方に相談して比べてみることで、ご自身の家を安心して任せられる相手が見つかるでしょう。
【条件4】査定額の根拠を明確に説明してくれるか
高い金額を提示するだけで、なぜその値段になるのかという具体的な理由を説明してくれない不動産屋には注意しなければいけません。
信頼できる担当者は、周辺で過去に売れた金額のデータや、その家が持つ良い部分と悪い部分を隠さずに教えてくれます。
明確な理由がないまま高い金額を提示する会社に依頼してしまうと、あとから大幅な値下げをお願いされるトラブルが起きやすくなります。
そのため、なぜその金額になったのか、どのような人が買ってくれそうかという疑問を遠慮せずに質問してみることが重要です。
質問に対して、ごまかさずに丁寧な言葉で答えてくれる確かな味方を見つけることが、納得のいく形で家を手放すための大切なポイントといえます。
何から始める？空き家の査定から売却までの流れを解説！
「査定をお願いしたいけど、その後どう進んでいくのかがイメージできない」という方のために、査定から売却完了までの流れについて順を追って説明します。
一つひとつのステップを把握しておくだけで「今自分はどの段階にいるのか」がわかり、必要以上に不安にならずに済むでしょう。
【ステップ1】不動産会社への査定依頼
インターネットの一括査定サービスなどを活用して、3社程度の不動産会社へおおよその金額を出してもらうことから始めましょう。
複数の会社にお願いして、各社の金額や対応の違いを比べることで、所有している家の相場や雰囲気が把握できるようになります。
最初から1つの会社に決める必要はなく、話だけ聞いてみるといった気軽な気持ちで問い合わせてみてください。
【ステップ2】依頼先を厳選！現地での「訪問査定」
おおよその結果を出してくれた中から、対応が丁寧で信頼できる会社を2社ほどに絞り込み、現地の訪問査定へ進みます。
担当者が現地へ足を運び、住宅用エリアと定められた住居専用地域などの用途地域に関するルールや、建物の傷み具合がこまかに確認され、正確な金額を出してくれます。
当日は立ち会いが必要になる場合が多いため、事前の予定調整を行い、床の拭き掃除などを済ませておくことが大切です。
【ステップ3】パートナー決定！不動産会社との契約
各社から受け取った正式な書類や販売の計画をしっかりと見比べて、これから一緒に販売活動を進めていくパートナーとなる1社に決定します。
家を手放す手続きに向けて正式にお願いする段階に進むと、所有者と不動産会社の間で媒介契約と呼ばれる大切な約束を結ぶことになります。
この契約には3つの種類があり、複数の会社にお願いできるかどうかの違いや業者から報告を受ける頻度が変わってきます。
- 一般媒介契約：複数の会社に同時に重ねてお願いできる方法
- 専任媒介契約：1社の不動産屋だけに任せて、定期的に状況の報告を受ける方法
- 専属専任媒介契約：1社にすべてを任せ、よりこまかい報告を受ける方法
それぞれの特徴を理解して、ご自身の希望や状況に一番合うものを選んでみてください。
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【ステップ4】売却活動スタート！買主との「売買契約」
契約を結んだあとは、不動産会社によるインターネットへの広告の掲載や見学の案内など、新しい買い手を探すための販売活動がスタートします。
遠く離れた場所に住んでいる場合でも、現地の案内は担当者にすべて任せられるため、所有者が毎回足を運ぶ必要がなく離れていても安心できる仕組みです。
家を購入したい人が現れて金額や引き渡す時期の条件がまとまれば、新しい持ち主と売買契約を結んで手付金を受け取ります。
手付金とは
手付金とは、家や土地の売買契約を結ぶタイミングで、買い手から売り手へと前もって支払われるお金のことです。
これはお互いに契約を守るという約束の証拠になるだけでなく、正当な理由なく途中でキャンセルした場合の違約金としての役割も持っています。
【ステップ5】代金決済と物件引き渡し
売買契約を結んでから約1ヶ月後を目標に、買い手から残りの代金を受け取る決済の手続きを進めていくのが一般的な流れです。
残金の受け取りと同時に、家の鍵や名義変更に必要な書類を相手へ渡し、これで正式に家を引き渡す作業が終わります。
家を手放したことで手元に利益が出た場合は翌年の春に確定申告をおこなう手続きが必要になるため、税金の扱いについては事前に税理士へ相談しておくとよいでしょう。
【まとめ】いくらで売れる？どう活かす？空き家のお悩みは湘南空き家ラボにご相談を
古くて買い手がつかない家や、荷物が残ったままの物件であっても、湘南空き家ラボなら片付けや修繕にかかる費用を私たちが負担してそのままの状態でお引き受けいたします。
新しく賃貸として貸し出した際、家賃収益の一部は所有者さまに還元される仕組みになっており、払い続けるだけだった固定資産税などの負担を減らせるのが特長です。
遠方にお住まいで現地での立ち会いが難しい場合でも、オンラインで手続きが終わるため「まずは少し話を聞いてみる」という気軽な気持ちでご相談ください。
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