親が認知症になったけれど、実家を解体できるのかとお悩みではありませんか。
実家の名義が誰になっているかによって、すぐに解体を進めることができないケースがあります。
子どもの立場であっても、親の財産を勝手に処分することは法律で認められていません。
知らずに進めてしまうと、思わぬトラブルに発展することもあるため注意が必要です。
この記事では、認知症の親が所有する実家を解体するための具体的な条件や方法、事前にできる対策について分かりやすく解説します。
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認知症の親の家、解体して大丈夫？「名義」と「意思能力」で変わる条件
親の認知症が進んでいくなかで、実家を壊して更地にしても良いのかという疑問を持つ方は少なくありません。
実は、実家を解体できるかどうかは、その建物の「名義」が誰であるかと、親の「意思能力」の有無によって分かれます。
これらを確認せずに進めると法的な問題が生じるため、慎重に見極めることが大切です。
名義人が親の場合
実家の名義が親のままである場合、解体ができるかどうかは親の意思能力の有無で決まります。
医学的な視点からの判断が必要になるため、医師による診断がとても重要です。
もし意思能力がないと判断された場合、相続がまだ発生していない段階では、法律上、子どもであっても勝手に親名義の建物を解体することはできません。
これは、個人の財産を守るために民法で定められている法律です。
また、親のために良かれと思って行ったことでも、同意なしに解体を進めてしまうと、後々になって他の親族との間でトラブルになるリスクがあります。
さらに、解体業者との契約が無効になり、損害賠償を請求される可能性もあるため注意が必要です。
そのため、名義が親になっている場合は、まず現在の健康状態や判断能力がどの程度であるかを正しく把握することから始める必要があります。
参考：eGOV法令検索：民法
軽度の認知症の時（意思能力あり）
親の認知症の程度が軽度であっても、意思能力の有無は『その行為の内容を理解できるか』という観点で判断されます。
解体という重大な処分行為については、医師の診断書等で意思能力が確認できることが望ましいです。
その状態で、本人に委任状を作成してもらえば、実家の解体手続きをスムーズに進めることができます。
本人が直接手続きを行うのが難しい場合でも、委任状を取得していれば、子どもや親族、または弁護士や司法書士といった専門家が代理人となって手続きを代行できます。
ただし、後から「本当に本人の意思だったのか」と疑われないよう、意思能力があるうちに書面をしっかりと残しておくことが大切です。
また、親族の間で事前に話し合いをしておき、全員が納得した上で進めることで、将来の不要な揉め事を防ぐことができます。
参考：厚生労働省｜認知症の人の日常生活・社会生活における 意思決定支援ガイドライン
重度の認知症の時（意思能力なし）
親の認知症が進行し、意思能力がないと判断された場合は、委任状を使った手続きはできません。
本人の正常な判断による委任とは認められないため、書類があっても無効になってしまいます。
このような状況で実家を解体するためには、「法定後見制度」という国の仕組みを利用する必要があります。
家庭裁判所に申し立てを行い、本人の代わりに財産を管理する「法定後見人」を選んでもらうことで、手続きを進められるかもしれません。
ただし、法定後見人が決まったからといって、実家を解体できるとは限りません。
実家の解体が親本人の生活を守るため、あるいは本人の利益にならないと判断されたときは、家庭裁判所の許可が下りず、解体できない可能性もあります。
共有名義の場合
実家の名義が親だけでなく、他の親族などとの「共有名義」になっている場合は、さらに手続きが複雑です。
共有名義の建物を解体するためには、名義人となっている共有者全員の同意が必要になります。
もし共有者の中に連絡がつかない人がいたり、話し合いに応じてもらえなかったりすると、解体作業を前に進めることが難しくなってしまいます。
一部の人の判断だけで勝手に建物を解体してしまうと、他の共有者の財産権を侵害したことになり、後から損害賠償を請求されるといったトラブルを招きかねません。
たとえ長年放置されている空き家であっても、法律上の権利は残っているため、全員の意思を確認することが義務付けられています。
そのため、共有名義の実家をどうにかしたいと考えたときは、早い段階で名義人全員に連絡を取り、意向を確認することがおすすめです。
子名義の場合
もし実家の建物の名義がすでに子ども自身になっているのであれば、親が認知症であるかどうかに関わらず、自分の判断で自由に解体や処分を行うことができます。
自分の所有物であるため、複雑な法的手続きや家庭裁判所の許可などを得る必要もなく、スムーズに工事の手配を進められます。
一方で、名義が自分の兄弟姉妹になっている場合は、その兄弟姉妹の同意をきちんと取らなければなりません。
名義人である兄弟姉妹が忙しかったり、遠方に住んでいたりして自分で手続きができないときは、委任状をもらうことで、代わりに解体の手続きを進めることもできます。
いずれにしても、トラブルを避けるために、家族間でしっかりとコミュニケーションを取りながら進めることが大切です。
意思能力についてはこちらも＞【親が認知症】実家は売れる？名義変更の基準や売却の注意点を解説
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親が認知症になる前に知っておきたい3つの対策
親の判断能力が低下してしまうと、実家の処分に関する選択肢は限られてしまいます。
そのため、まだ親が元気でしっかりと話し合いができるうちに、将来に備えた対策を考えておくことが大切です。
早めに準備をしておくことで、いざというときに困らず、スムーズに対応できるようになります。
ここでは、認知症になる前に検討しておきたい代表的な3つの対策をご紹介します。
①任意後見制度の利用
任意後見制度とは、親に十分な意思判断能力があるうちに、将来に備えて親本人が信頼できる後見人をあらかじめ選んでおく制度です。
委任したい内容を「任意後見契約」として公正証書で定めておくため、本人の希望がしっかりと反映されます。
具体的には、本人の生活環境の整備や療養看護、そして実家などの財産管理に関する事務などが対象です。
実際に親の判断能力が低下した段階で、選ばれていた任意後見人がこれらの事務を本人に代わって行うようになります。
この制度を利用していれば、実家の解体手続きなどもあらかじめ契約に含めておくことで、慌てることなく代理で進めることができます。
将来、もし親が認知症などで判断能力が不十分になったときに、代わりにどのような財産管理や手続きを行ってほしいかを、元気なうちに決めておくことといいでしょう。
②家族信託制度の利用
家族信託とは、財産の管理や運用を、信頼できる家族に任せる仕組みのことです。
親にまだ意思能力があると判断される状態であれば、この家族信託の契約を締結することができます。
あらかじめ家族信託を結んでおけば、将来的に両親が認知症になった場合でも、実家などの資産が凍結されてしまう心配がありません。
財産の管理権が子どもなどに移るため、必要に応じて銀行から親の預金を引き出して介護費用に充てたり、実家の解体手続きを子どもの判断で行ったりする権限を持つことができます。
親が暮らしていた家をどのように維持し、あるいは処分していくかを家族で柔軟に決めていけます。
生前贈与・名義変更
生前贈与とは、親が存命しているうちに、配偶者や子どもなどの家族へ所有している財産を無償で譲り渡す制度です。
親が認知症になる前で、まだしっかりとした意思能力があると判断されれば、生前贈与の手続きを行うことができます。
この生前贈与によって実家の名義をあらかじめ子どもに移しておけば、将来親の認知症が進んだとしても、子ども自身の判断でいつでも家の解体手続きを行えるようになります。
ただし、一般的にこの方法では相続税はかかりませんが、代わりに贈与税の対象となる場合があります。
もし親の不動産の価値があまり高くない場合、贈与税を支払うよりも、将来の相続を待って相続税として処理したほうが税負担が低くなる可能性もあります。
そのため、事前に不動産の価値を調べ、税理士などの専門家に相談しながら慎重に進めることが大切です。
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実家を解体して更地にする3つのメリット
使わなくなった実家をそのままにしておくか、それとも解体して更地にするべきか、悩む方も多いのではないでしょうか
費用がかかるため躊躇してしまいがちですが、建物を解体して更地にすることは、いくつかのメリットがあります。
ここでは、実家を解体することで得られる3つのメリットについて詳しく見ていきましょう。
①維持費や管理の手間が軽減される
実家を空き家のまま残していると、誰も住んでいなくても電気や水道の基本料金等の維持費がかかり続けます。
また、定期的に通って庭木の剪定や雑草の処理、家の中の換気などを行う必要があり、その管理の手間は決して少なくありません。
特に実家が遠方にある場合は、通うための時間や交通費といった費用も重なり、心理的な負担も増していきます。
建物を思い切って解体してしまえば、こうした毎月の支払いや、雨漏り・建物の破損による近隣トラブルへの対応をする心配がなくなり、将来的な費用の削減につながります。
管理のためにわざわざ現地へ足を運ぶ必要もなくなるため、日々の生活にゆとりが生まれるでしょう。
空き家の維持費についてはこちらも＜空き家の維持費はいくら？内訳から節約術、管理方法まで徹底解説
②土地の活用や早期売却が見込める
古い建物が残ったままだと、土地を他の目的に使うことが難しくなりますが、更地にすることで駐車場といった新しい活用方法を検討できるようになります。
また、不動産として売却を考えている場合、更地になっているほうが買い手がつきやすいこともあります。
購入した後に解体する手間や費用がかからないため、建物の状態に左右されることなく、売却に向けた話し合いがスムーズに進みやすいです。
結果として、早期の売却につながる可能性が高まり、成約率の向上にも期待できます。
地域の相場や需要に応じた使い道を自由に考えられるようになるため、土地としての価値を引き出しやすくなるという点もメリットです。
更地の活用法についてはこちらも＞更地とは？言葉の定義や整地との違いから放置リスクと活用法まで解説
③空き家放置のリスクを回避できる
誰も管理していない空き家を長期間放置していると、建物の倒壊や、害虫の発生、ゴミの不法投棄といった衛生面・景観の悪化を引き起こす原因になります。
こうした状態が続くと、行政から改善を求める指導を受けるリスクが高まってしまいます。
さらに、管理が行き届いていないと判断されて「特定空き家」に指定されてしまうと、税制上の優遇措置が受けられなくなるなどのペナルティが科されることもあります。
実家を解体して更地にしておくことで、こうした行政からの指導やペナルティを受ける心配がなくなります。
また、不審者の侵入や放火といった犯罪の抑止にもつながるため、近隣住民に迷惑をかける心配もなくなり、トラブル回避につながります。
特定空き家について詳しくはこちら＞特定空き家とは？放置で固定資産税が6倍！？認定基準から対策まで解説
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解体する前に押さえておきたい3つのデメリット
実家を解体して更地にすることには多くの利点がありますが、一方で知っておくべき注意点もあります。
後になってから後悔しないためには、事前にどのような負担やリスクが生じるかを知っておくことが大切です。
ここでは、解体工事を行う前に押さえておきたい3つのデメリットについて解説します。
①土地の固定資産税が高くなる
家が建っている土地には「住宅用地特例」という税制上の優遇措置が適用されており、固定資産税が最大で6分の1に軽減されています。
しかし、建物を解体して更地にしてしまうと、この優遇措置の対象から外れてしまいます。
その結果、土地にかかる固定資産税が元の税額に比べて、最大で6倍に上がってしまうかもしれません。
また、解体工事を行うタイミングによっても税金の負担は変わってきます。
固定資産税は毎年1月1日時点の土地の状態で決まるため、この日付をまたいで解体するかどうかによって、丸1年分の税負担に違いが生じます。
更地にした後の使い道が決まっていない場合は、税金の負担だけが増してしまうことになるため、工事の時期は1月2日以降に解体することがおすすめです。
固定資産税について詳しくはこちら＞空き家を更地にするとなぜ固定資産税が高くなる？解体前に計算しておこう
②再建築不可の可能性がある
土地の場所や条件によっては、古い建物を一度解体してしまうと、その後に新しい建物を建てることができない「再建築不可」の土地である場合があります。
これは、建築基準法で定められている「接道義務」というルールを満たしていないことが原因で起こります。
都市計画区域や準都市計画区域内にある土地では、原則として幅4メートル以上の道路に敷地が2メートル以上接していなければ、建物を建て替えることができません。
昔に建てられた古い実家の場合、当時は問題がなくても、現在の法律に照らし合わせると基準を満たしていないケースがよくあります。
そのような土地で建物を壊してしまうと、ただの空き地になってしまい、売りたくても売れない状態になってしまうため、事前の調査をしておくといいでしょう。
③解体費用が高額になる
建物の老朽化が進んでいたり、周辺の道路が狭く重機が敷地に入らない立地では、手作業での解体が増えるため費用が高額になりやすいです。
さらに、家の中に荷物や家具が大量に残っている場合、その片付けや撤去のための費用も別途上乗せされてしまいます。
また、工事が始まってから、地面の中に昔のコンクリートガラや古い配管などの「地中埋設物」が見つかることもあります。
これらが見つかると、その処理のために追加の費用が発生し、当初の見積もりよりも大幅に負担が増えてしまうケースも少なくありません。
見積もり時に周辺道路の写真を見せたり、埋設物の事前調査をすることで、追加費用を減らせる可能性があります。
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解体を決める前に検討したい3つの選択肢
実家の処分方法として解体だけを考えていると、費用の高さや手続きの難しさに立ち止まってしまうこともあるかもしれません。
しかし、建物を壊して更地にする以外にも、実家を活かしたり手放したりする方法はあります。
ここでは、解体を選択する前に一度検討しておきたい、3つの異なる選択肢についてご紹介します。
①売却する
実家を解体せずに、そのままの状態で不動産会社を通じて売りに出すという方法があります。
現状のまま売却することができれば、自分で高い解体費用を支払う必要がなくなり、毎年の固定資産税や維持管理の手間からも離れることができます。
ただし、建物が古くて傷みが激しい場合や、立地条件があまり良くない場合は、買い手が現れるまでに長い時間がかかるかもしれません。
なかなか買い手が見つからない間も、建物の維持管理や税金の支払いは自分たちで続けなければならないため、ある程度の期間を見据えて計画を立てるといいでしょう。
②賃貸活用する
実家を他の人に貸し出して、賃貸物件として活用する道もあります。
誰かに住んでもらうことができれば、毎月の家賃収入を得ることができ、そのお金を実家の固定資産税や管理費、あるいは親の介護費用に充てることができます。
しかし、実家の状態が悪い場合は、人に貸せるようにするために事前のリフォームや修繕が必要になり、初期費用がかかってしまう点がデメリットです。
また、地域の立地や環境によっては、入居を希望する人がなかなか見つからないというリスクもあります。
借り手が見つかる見込みがどのくらいあるのか、事前に周辺の賃貸需要をしっかりと調べることが大切になります。
③無償譲渡する
売却や賃貸が難しいような古い実家であっても、誰かに無償で譲り渡すという選択肢があります。
建物を壊さずにそのまま引き取ってもらうことで、解体費用の負担をなくすことができます。
「湘南空き家ラボ」では、こうした空き家をそのままの状態で借り受け、再活用する取り組みを行っています。
お家の中に家具や荷物が大量に残ったままであっても、あるいは雨漏りや老朽化が進んでいる状態であっても引き受けできます。
オーナー様に事前の片付けやリフォームの費用を求めて負担していただくことはありません。
面倒な手続きや現地の立ち会いなども極力なくし、所有している方の手間を減らす形で引き受けを行っています。
お気軽にご相談ください。
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親が認知症になり、実家のこれからのことで悩まれているときは、一人で抱え込まずにお気軽にご相談ください。
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