「実家に誰も住まなくなってから、気付けば数年が経っていた」そんな方も多いのではないでしょうか。
「いつかどうにかしよう」と思いながらも、なかなか動き出せないのが現実です。
しかし、空き家を放置すると、税金や管理負担、思わぬトラブルのリスクが高まります。
本記事では、誰も住んでいない実家を放置するリスクと、状況に応じた対処法をわかりやすく解説します。
まずは、ご自身の実家の状況を整理するところから始めてみましょう。
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誰も住んでない実家を放置する3つのリスク
誰も住んでいない実家は、使っていなくても所有している限り、管理や責任がなくなるわけではありません。
放置が長引くほど、税金の負担増・近隣への損害賠償・子どもへの負担といったリスクが高まります。
ここでは、実家を放置するリスクを3つ確認していきましょう。
1. 特定空き家指定で固定資産税が6倍になるリスク
管理が行き届かない空き家は、自治体から「特定空き家」に指定されると、固定資産税が最大6倍になります。
通常、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税は6分の1に軽減されていますが、指定を受けるとこの特例が外れます。
指定後に是正勧告を無視し続けると「命令」「行政代執行」へと段階が進み、行政が強制解体した費用が所有者に請求される可能性もあるため注意が必要です。
放置期間が長くなるほど建物の傷みは進み、指定リスクも高まるため、相続後は早めに方針を決めたほうが費用負担を抑えやすくなります。
関連記事：空き家の固定資産税が最大6倍に！特定空家の条件と今すぐできる回避策を徹底解説
2. 倒壊・火災・犯罪による損害賠償リスク
空き家の所有者は、建物の倒壊・火災・犯罪被害といった損害賠償リスクを負う立場です。
老朽化した建物が地震や台風で倒壊し、隣家や通行人に被害を与えた場合、住んでいなくても所有者として管理責任を問われます。
人が住んでいない建物は不審者の侵入・放火・不法投棄のターゲットになりやすく、空き家状態が続くと火災保険の補償対象外となる場合もあります。
「何かあってから考えよう」では手遅れになるため、まずは自分に管理責任があると理解しておきましょう。
3. 放置すると子どもへの「負動産」になるリスク
売れない・貸せない・壊せない物件は、子ども世代への「負動産」としてそのまま引き継がれます。
固定資産税と管理義務だけが残り、子どもが受け取るのは資産ではなく負担です。
放置期間が長くなるほど建物は傷んで買い手がつかなくなり、売却できないまま維持費だけが積み重なる悪循環に陥ります。
「自分の代でどうにかしよう」と思うなら、先送りにせず行動するのが、子どもへ負担を残さない選択です。
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知らないと損する、相続後に確認すべき4つのポイント
相続登記の義務化など、誰も住んでいない実家に関わる法制度はここ数年で変わっています。
「相続放棄したから関係ない」「まだ時間がある」という思い込みのまま放置すると、手間とコストだけが積み重なります。
相続後にやっておくべき4つのポイントを、順番に確認していきましょう。
1. 相続登記は2024年に義務化、3年以内に済ませないと過料の対象になる
2024年4月から相続登記が義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象となります。
登記を放置すると相続のたびに権利者が増え続け、売却や処分の際に全員の同意を取るのが難しくなります。
相続が発生したら、早めに登記を済ませることがトラブル防止につながります。
2. 相続放棄しても管理責任は残る
実家を相続したくない、または借金などの負債がある場合「相続放棄をしたい」と考える人もいるかもしれません。
相続放棄をしても、次の管理者が決まるまでの間は管理義務が残ります。
建物が傷んでいれば、管理不十分による責任を問われる可能性があります。
相続放棄後に実家へ出入りしたり荷物を取り出したりすると「占有あり」と判断されて相続放棄が無効になるケースもあるため注意が必要です。
関係を断つには「相続財産清算人」の選任申立てを家庭裁判所におこなう必要があり、数十万円の費用がかかる点も知っておきましょう。
「放棄した＝終わった」ではない点を、あらかじめ頭に入れておくことが大切です。
関連記事：【空き家の相続】基礎知識から知っておきたい手続きや注意点を解説！
3. 建物の状態確認が、売却・賃貸・解体すべての判断を左右する
売る・貸す・壊すのどれが適しているかは、建物の状態によって変わります。
雨漏り・シロアリ・基礎の傾きといった瑕疵（建物の欠陥や不具合）は売却価格に直接影響するため、活用方法を判断する前に建物の状態を確認しておく必要があります。
現地確認が難しい場合は、インスペクション（住宅診断）業者に依頼すれば、状態を客観的に把握できます。
4. 住宅ローンが残っている場合は売却前に残債確認が必要
実家の売却を検討する際は、まず住宅ローンの残債額を金融機関に確認しましょう。
売却価格が残債を下回る「オーバーローン」の状態では通常の売却ができず、金融機関の許可を得て借入金が残ったまま売却する「任意売却」を検討しましょう。
残債額と不動産会社の査定額を照らし合わせれば、売却の可否を判断する目安になります。
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誰も住んでない実家はどうすればいい？5つの選択肢
放置するほどリスクと費用は積み重なり、取れる選択肢は少なくなっていきます。
対処法には「売る」「貸す」「管理を任せる」「解体・更地活用」「国に返す」といった選択肢があり、物件の状態や家族の状況、かけられる費用によって、選ぶ方法は変わります。
それぞれの内容を確認しながら、自分の状況に合った方法を探していきましょう。
1. 実家を売って現金化したい人には「売却」がおすすめ
維持費の負担をなくし、早めに手放したい場合は売却が有力な選択肢です。
仲介と買取で特徴が異なるため、目的に応じて選びましょう。
メリット
- 現金化できるため維持費の負担がなくなる
- 仲介なら市場価格に近い金額で売れる可能性がある
- 買取なら短期間で売却できる
注意点
- 仲介は売却までに時間がかかる場合がある
- 解体して更地にすると固定資産税の軽減特例が外れる可能性がある
- 相続空き家は3,000万円特別控除が適用できるケースがあるため事前確認が必要
地方の古い住宅でも「古家付き土地」として売却できるケースがあるため、まずは不動産会社に相談してみましょう。
関連記事：相続した空き家売却の3,000万円控除とは？7つの適用要件・必要書類・注意点を解説
2. 実家を残しながら収入を得たい人には「賃貸」がおすすめ
実家を手放さずに活用したい場合は、賃貸として貸し出す方法があります。
空き家バンクの活用により、借り手が見つかる可能性もあります。
メリット
- 家を手放さずに収入を得られる
- 空き家バンクを活用すれば募集コストを抑えられる
- 将来的に売却や自己利用へ切り替えも可能
注意点
- リフォーム費用や管理委託費が発生する
- 空室リスクがある
- 定期借家契約を利用しないと将来の利用に制約が出る
建物の状態や立地によって収益性は変わるため、事前に採算を確認することが重要です。
関連記事：空き家を解体せず手放せる理由｜その方法とメリット・デメリットを解説
3. 建物の管理負担をなくしたい人には「解体・更地活用」がおすすめ
建物の老朽化が進み、維持や活用が難しい場合は、解体して土地として活用する方法もあります。
メリット
- 建物の管理負担（修繕・倒壊リスク）がなくなる
- 土地として活用しやすくなる
- 近隣トラブルのリスクを減らせる
注意点
- 固定資産税の軽減特例が外れ税負担が増える可能性がある
- 解体費用がかかる（数十万〜数百万円）
- 更地のままでは収益が生まれない場合がある
駐車場や資材置き場などの活用方法もありますが、立地によって需要が異なるため事前に確認しておきましょう。
4. 将来また使う予定がある人には「空き家管理サービス」がおすすめ
今すぐ売却や活用を決められない場合は、空き家管理サービスを利用して専門業者に管理を任せる方法があります。
遠方に住んでいても管理義務を果たしながら、建物の状態を維持できます。
メリット
- 定期巡回や換気により建物の劣化を防げる
- 遠方に住んでいても管理の手間を軽減できる
- 特定空き家に指定されるリスクを抑えられる
- 売却時の査定額の維持につながる
注意点
- 月額1〜3万円程度の費用が継続的に発生する
- 管理だけでは収益は生まれない
- 長期間利用するとコストがかさむ
「数年以内に売却する」など期限を決めたうえで、一時的な対策として活用するのが現実的です。
5. 売れない・活用できない土地を手放したい人には国庫帰属制度・寄付がおすすめ
売却や賃貸が難しい土地は「手放す」ことを前提にした方法も選択肢になります。
相続土地国庫帰属制度や寄付などにより、所有そのものを解消できる可能性があります。
メリット
- 利用予定のない土地を手放せる
- 将来の管理負担やトラブルを回避できる
- 相続人への負担を減らせる
注意点
- 国庫帰属制度は厳しい条件があり、条件によっては利用できない場合がある
- 建物がある場合は事前に解体が必要
- 費用（負担金・登記・測量など）が発生する
どの方法も条件や費用が異なるため、事前に専門家へ相談したうえで判断することが重要です。
関連記事：【相続土地国庫帰属制度】土地を国に渡せる？申請条件や手続きの流れを解説
実家の空き家でよくある3つの失敗事例
先送りにした結果、取り返しのつかない状況に陥るケースも少なくありません。
情報不足のまま動き出すと、売る・貸す・壊すのどれを選んでも後悔につながります。
失敗を避けるために、よくある3つの事例を確認しておきましょう。
1. 放置した結果「特定空き家」に認定、固定資産税が6倍になったケース
「まだ大丈夫」と思っていたある日、自治体から特定空き家の認定通知が届き、翌年度の固定資産税が突然6倍になったケースがあります。
通知が届いて初めて認定に気付いたものの、その後の対応がわからず、何もできないまま時間だけが過ぎてしまったケースも少なくありません。
「気付いたときには手遅れ」になりやすいのがこの問題の難しいところで、認定通知が来てからでは取れる対応が限られてしまいます。
2. 「とりあえず更地に」が裏目、税金が増えただけになったケース
「とりあえず更地にすれば売れるだろう」と思い、費用をかけて解体したものの、買い手が見つからないまま固定資産税だけが増えてしまったというケースがあります。
解体前に売却や活用の目途を立てていなかったため、収益ゼロのまま維持費だけが残る状況に陥りました。
解体は「その後どう使うか」を決めてから動き出すのが、失敗を防ぐポイントです。
3. リフォームして賃貸に出したのに赤字が続く、利回りを見誤ったケース
リフォームに200万円以上かけて賃貸に出したものの、周辺の賃料相場が想定より低く、毎月赤字が続くケースも少なくありません。
地方や郊外の古い物件は需要が限られるため、空室のまま管理費だけが発生し、売却に切り替えようにもリフォーム費用が回収できないまま手遅れになる場合もあります。
賃貸化を検討する際は「初期費用÷月額賃料」で回収年数を事前に計算し、10年以内に回収できるかを確認してから動き出しましょう。
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残置物・遺品整理で困ったらどうしたら良い？
活用方針が決まっても、残置物の整理が壁となり、思うように進まないケースもあります。
作業の大変さに加え、思い出の品を前にした心理的な負担も重く、ここで空き家放置に戻ってしまう方も多くいます。
遺産分割協議が終わっていない段階で遺品を処分すると、親族間で「勝手に捨てた」といったトラブルに発展する恐れがあります。
片付けを始める際は相続人全員の同意を得た上で、自分たちで進めるか業者に頼むかを判断しましょう。
費用と時間の目安を知った上で、業者か自力かを判断する
遺品整理や残置物の撤去を業者に依頼する場合、一般的な一軒家で30万〜80万円程度が相場です。
荷物の量や間取り・立地条件によって費用は変わるため、複数社から見積もりを取って比較しましょう。
自力で片付ける場合は費用を抑えられる反面、数ヵ月から半年以上の時間と体力が必要で、遠方から通う場合は交通費や宿泊費も加わります。
手間とコストの両方を比較した上で、業者に依頼するか自力で進めるかを判断しましょう。
仏壇・写真など捨てにくいものは処分方法を変えれば手放せる
仏壇・位牌・写真・アルバムといった捨てにくいものは、処分方法を変えると心理的な負担を減らせます。
仏壇や位牌は専門業者への「お焚き上げ」依頼で手放せ、アルバムや写真はデータ化（スキャン）サービスを使えば記録をデジタルで残しながら現物を処分できます。
思い入れのある家具や小物は、親族への形見分けや地域の寄付先を活用すれば、捨てる以外の選択肢として検討できます。
複数社の相見積もりと書面確認が悪質業者を避ける第一歩
「無料回収」をうたって訪問後に高額請求したり、引き取った荷物を不法投棄したりする悪質な業者がいるため、依頼先の選定は慎重に行いましょう。
複数社から相見積もりを取り、作業範囲・追加料金の有無・処分方法を書面で確認してから依頼するのが基本です。
遺品整理から売却・賃貸までワンストップで対応できる不動産会社や空き家専門サービスに相談すれば、窓口を一本化でき、手続きの負担を軽減できます。
誰も住んでない実家でお悩みなら湘南空き家ラボに無料相談を
「解体費用が高くて動けない」「気付いたら建物が傷んでいた」そんな方も、湘南空き家ラボにお気軽にご相談ください。
荷物が残っていても、雨漏りがある物件でも、そのままの状態で引き受け、片付け・手続き・リフォームまで一括して対応します。
空き家を貸すか手放すか迷っている段階でも、状況に合った進め方をご提案します。
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