築50年を超える空き家を所有していて「このまま大きな地震が来ても大丈夫だろうか」と不安に感じていませんか。
築50年を超える家は、旧耐震基準で建てられている可能性が高く、柱や基礎の劣化、シロアリ被害などによって、地震時の倒壊リスクが高まっている場合もあります。
この記事では、築50年を超える空き家が地震に弱くなりやすい理由や、耐震補強にかかる費用の目安を解説します。
耐震補強すべきか、建て替えや解体を選ぶべきかの判断基準を理解して、空き家を安全に残す方法や手放すタイミングを考えましょう。
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築50年の空き家は耐震補強をするべき？判断の目安を解説
築50年を超える空き家を所有している場合「このまま残して大丈夫なのか」「耐震補強にお金をかけるべきなのか」と迷う方は少なくありません。
特に、相続で引き継いだ空き家は、自分で建てた家ではないため、建築時期や過去の修繕履歴が分からないケースもあります。
ただし、築50年以上だからといって、すべての空き家に同じ耐震補強が必要になるわけではありません。
建物の傷み具合や立地、今後の活用予定、売却のしやすさまで含めて判断することが大切です。
まずは、築50年の空き家で確認しておきたい判断の目安を見ていきましょう。
建築時期が旧耐震基準にあたるか
築50年の空き家で最初に確認したいのが、建築確認を受けた時期です。
建物の耐震基準は、1981年6月1日に大きく見直されています。
この見直しより前の古い耐震基準は「旧耐震基準」と呼ばれ、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物が該当します。
旧耐震基準の建物は、現在の基準と比べると大きな地震への備えが十分でない場合もあります。
建築確認済証で建築時期を確認し、旧耐震にあたる場合は耐震診断で現在の状態を確認しましょう。
建築確認済証が手元にない場合は、登記簿謄本や固定資産税の課税明細書で建築年を確認できることがあります。
書類だけで判断できないときは、空き家がある市区町村の建築担当窓口に相談して、確認方法を教えてもらいましょう。
耐震診断で補強をすすめられたか
耐震補強をするか迷ったときは、まず建築士などの専門家に相談し、耐震診断を受けることが大切です。
耐震診断とは、建物が地震にどの程度耐えられるかを調べる検査のことです。
木造住宅の場合は、壁の量や配置、基礎の状態、建物の劣化状況などを確認し「上部構造評点」という数値で耐震性を判断します。
上部構造評点が1.0未満の場合は、地震時に倒壊する可能性があるとされ、補強工事をすすめられることがあります。
特に0.7未満の場合は、倒壊リスクが高い状態とされるため、早めに補強や今後の対応を検討したほうがよいでしょう。
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そのまま放置して大丈夫？築50年の空き家で見落としやすい危険サイン
築50年の空き家は、見た目がきれいでも、建物の内部で劣化が進んでいる場合もあります。
特に空き家は、人が住んでいない分、雨漏り・湿気・シロアリ被害などに気づきにくい点に注意が必要です。
小さな劣化を放置すると、耐震性が下がるだけでなく、売却価格が下がったり、解体費用が高くなったりすることもあります。
ここでは、所有者自身でも確認しやすい、空き家の危険サインを解説します。
外壁や基礎に大きなひびがある
外壁や基礎に大きなひびがある場合は、建物の劣化が進んでいるサインです。
特に基礎部分のひび割れは、家全体を支える力に関わるため注意が必要です。
細い表面上のひびであれば補修で済むこともありますが、幅の広いひびや、深いひびがある場合は、構造に影響している可能性があります。
ひび割れから雨水が入り込むと、内部の鉄筋や木材が傷みやすくなります。
その結果、耐震補強だけでは済まず、基礎補修や土台交換が必要になるケースもあります。
不動産として売却する場合も、基礎のひびは買主に不安を与えやすい部分です。
ひびの数が多い、基礎に斜めのひび割れがある、外壁と基礎の両方に傷みがある場合は、早めに専門家へ確認してもらいましょう。
床や柱に傾きが出ている
床や柱に傾きがある場合は、建物全体がゆがんでいる可能性もあります。
築50年の空き家では、地盤沈下や基礎の劣化、柱や土台の腐食などが原因で傾きが出ることもあります。
室内を歩いたときに違和感がある、家具が自然に傾く、ビー玉が一方向に転がる場合は注意が必要です。
建物に傾きがあると、地震の揺れをうまく受け止められず、一部に大きな力がかかりやすくなります。
傾きがある家は「安全に住めるのか」と不安に思われやすく、売却や賃貸に出しにくくなります。
傾きが大きい場合は、耐震補強だけでなく、基礎や地盤の補修まで必要になるケースもあります。
壁や天井にすき間がある
壁と柱の間、壁と天井の間にすき間がある場合は、建物がゆがんでいる可能性もあります。
築年数が古い家では、木材の乾燥や収縮によって多少のすき間が出ることもあります。
ただし、複数の部屋で同じようなすき間がある場合や、以前より広がっている場合は注意が必要です。
すき間から雨水や湿気が入り込むと、壁の内部や柱が傷みやすくなります。
また、シロアリや害虫が入り込む原因にもなります。
人が住んでいない空き家では小さな変化に気づきにくく、劣化が進んでから発見されることも少なくありません。
売却前の査定でも、壁や天井のすき間は建物の状態を見られやすいポイントです。
見た目だけで判断せず、雨漏りや構造のゆがみが関係していないか確認しましょう。
歩くと床が沈む
歩いたときに床が沈む、ふわふわする、きしみが強い場合は、床下の劣化が進んでいる可能性もあります。
築50年の空き家では、床板を支える木材が腐っていたり、シロアリの被害を受けていたりするケースも少なくありません。
特に、長く換気されていない空き家は床下に湿気がたまりやすく、木材の傷みが進みやすい環境です。
床の沈みを放置すると、歩行中に床が抜ける危険があります。
また、床下の土台や柱まで傷んでいる場合は、耐震補強工事の前に劣化部分の補修が必要です。
その分、工事費用も高くなりやすくなります。
床が沈む状態のままだと、借りる人や買う人に不安を与えやすく、賃貸や売却の妨げになることがあります。
そのため、部分的な沈みであっても、床下全体の状態を確認してもらうことが大切です。
窓やドアが閉まりにくい
窓やドアが閉まりにくい場合は、建具だけの問題ではなく、建物全体のゆがみが関係していることもあります。
築50年の空き家では、基礎や柱の劣化によって開口部がゆがみ、窓やドアがスムーズに動かなくなるケースも少なくありません。
1か所だけであれば、戸車や蝶番の調整で直る場合もあります。
ただし、複数の窓やドアで開閉しにくい場合は、建物全体のゆがみも疑われます。
ドアが閉まりにくい、窓の鍵がかかりにくい、すき間風が入るなどの症状がないか確認してみましょう。
地震のときに玄関や室内ドアが開かなくなると、避難しにくくなるおそれもあります。
建具だけの修理で済むのか、建物の傾きやゆがみが関係しているのかを、早めに確認しておきましょう。
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築50年の空き家にかかる耐震工事の費用相場
築50年の空き家にかかる耐震工事費用は、建物の状態によって大きく変わります。
同じ築50年でも、定期的に修繕されてきた家と、長く放置されていた空き家では必要な工事が異なります。
耐震補強だけで済む場合もあれば、雨漏り修理やシロアリ対策、基礎補修、内装復旧まで必要になる場合もあります。
そのため、費用相場はあくまで目安として考え、実際には診断と見積もりで確認することが大切です。
築50年の空き家で想定される主な耐震工事の費用目安は、以下のとおりです。
工事内容 | 費用相場 |
|---|---|
耐震診断 | 5万〜20万円 |
壁の補強工事 | 50万〜150万円 |
基礎の補強工事 | 50万〜200万円 |
屋根の軽量化工事 | 80万〜200万円 |
劣化補修を含む工事 | 100万〜300万円以上 |
実際の費用は建物の広さや劣化状況、補強する範囲によって変わります。
特に築50年の空き家では、工事中に柱や土台の腐食、シロアリ被害が見つかることもあるため、余裕を持った資金計画を立てておくと安心です。
耐震診断｜5万〜20万円
耐震補強を検討する前に、まず受けておきたいのが耐震診断です。
耐震診断では、建築士などの専門家が建物を確認し、地震にどの程度耐えられる状態なのかを調べます。
具体的には、壁の量や配置や基礎のひび割れ、柱や土台の劣化、雨漏りやシロアリ被害の有無などを確認します。
診断を受けることで「どこを補強すべきか」「どこまで工事が必要か」が分かりやすくなります。
図面や目視を中心に確認する一般的な診断であれば、5万〜10万円ほどが目安です。
床下や壁の内部まで詳しく調べる場合は、10万〜20万円ほどかかることもあります。
ただし、旧耐震基準の木造住宅は、自治体の補助金を使える場合があります。
補助の対象になる建物や申請のタイミングは市町村によって異なるため、工事を依頼する前に、空き家がある自治体の窓口で確認しておきましょう。
壁の補強工事｜50万〜150万円
壁の補強工事は、耐震補強の中でも代表的な工事です。
地震の横揺れに耐えるには、建物を支える壁がバランスよく配置されている必要があります。
築50年の家では、現在の住宅に比べて地震に耐える壁が少なかったり、1階部分に大きな窓や広い部屋があって、壁の量が不足していたりすることもあります。
そのような場合は、壁の中に筋交いを入れる、構造用合板を張る、柱や梁を金物で固定するなどの方法で補強します。
特に、1階の外壁まわりや大きな開口部の近くは、地震の力を受けやすいため補強の対象になりやすい部分です。
費用は、補強する壁の数や、壁紙・床・天井などの内装をどこまで直すかによって変わります。
一部の壁だけを補強する場合は50万円前後で済むこともありますが、1階を中心に複数箇所を補強する場合は100万円以上かかるケースもあります。
将来その空き家に住む予定があるなら、壁紙や床をきれいにするだけでなく、壁の中の補強まで含めて計画することが大切です。
基礎の補強工事｜50万〜200万円
築50年の空き家では、壁だけでなく、建物を下から支えている基礎の補強が必要になるケースもあります。
基礎は、地震の揺れを建物全体で受け止めるために重要な部分です。
古い木造住宅では、基礎に鉄筋が入っていない「無筋コンクリート基礎」のまま残っていることがあります。
無筋コンクリート基礎は、現在の鉄筋入りの基礎に比べると強度が低く、大きな地震でひび割れたり、割れたりするリスクが高い傾向にあります。
特に、基礎に斜めのひびがある、幅の広いひびがある、基礎の一部が欠けている、床や柱に傾きがある場合は注意しましょう。
基礎の補強では、既存の基礎の横に鉄筋入りのコンクリートを追加し、建物を支える力を高めます。
小さなひびであれば、専用の補修材を注入して補修できるケースもあります。
ただし、ひび割れが多い場合や建物全体に傾きが出ている場合は、部分補修では済まず、広い範囲の基礎補強が必要になることもあります。
費用は、ひび割れの補修だけなら50万円前後で収まることもあります。
一方で、建物全体の基礎を補強する場合は、100万〜200万円ほどかかるケースも少なくありません。
耐震補強を検討する際は、壁の補強だけでなく、基礎が地震に耐えられる状態かどうかも確認しておきましょう。
屋根の軽量化工事｜80万〜200万円
築50年の空き家に重い瓦屋根が使われている場合は、屋根の軽量化も耐震対策のひとつです。
屋根が重いと建物の上部に負担がかかり、地震の揺れで家全体が大きく揺れやすくなります。
特に古い瓦屋根は重量があるため、柱や壁、基礎が傷んでいる空き家では、地震時の倒壊リスクを高める原因になります。
屋根の軽量化では、重い瓦屋根を撤去し、ガルバリウム鋼板などの軽い金属屋根や軽量屋根材へ葺き替えるのが一般的です。
屋根を軽くすると建物の重心が下がり、地震の揺れによる負担を減らしやすくなります。
費用は屋根の面積や形、使う屋根材によって変わります。
既存屋根の撤去や足場代まで含めると、80万〜200万円ほどが目安です。
将来も空き家を残して活用したい場合は、壁や基礎の補強だけでなく、屋根の重さも含めて耐震性を確認しておきましょう。
劣化補修を含む工事｜100万〜300万円以上
築50年の空き家では、耐震補強だけでなく劣化補修が必要になることも少なくありません。
壁や床を解体した際に、柱や土台の腐食、シロアリ被害、雨漏り跡が見つかるケースもあります。
傷んだ柱や土台をそのままにして壁だけを補強しても、建物全体の強さを十分に高められない場合があります。
そのため、耐震補強を行う前に、建物を支える部分が傷んでいないか確認することが大切です。
築50年の空き家で必要になりやすい劣化補修には、次のようなものがあります。
- 腐食した柱や土台の交換
- シロアリ被害を受けた木材の補修
- 防蟻処理やシロアリ予防工事
- 雨漏りしている屋根や外壁まわりの補修
- 床下の湿気対策や換気改善
- 傷んだ床板や下地材の張り替え
このような補修を耐震補強と同時に行うことで、建物全体の安全性を確保しやすくなります。
補修範囲が小さければ100万円台で済むこともありますが、土台や柱まで広く傷んでいる場合は300万円を超えるケースもあります。
そのため、補修費用が大きくなる場合は、耐震補強をして残すだけでなく、売却や解体も含めて比較することが大切です。
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築50年の空き家の耐震工事費用を抑える方法
築50年の空き家の耐震工事は、建物の傷み具合や補強する範囲によって費用が大きく変わります。
特に、柱や土台の腐食、シロアリ被害、雨漏りなどが見つかると、耐震補強以外の補修費用もかかりやすくなります。
費用を抑えるためには、安い工事を選ぶのではなく、耐震性に影響する部分を見極めて、必要な工事から優先することが大切です。
空き家を将来住むのか、賃貸に出すのかによっても、かけるべき費用の範囲は変わります。
ここでは、築50年の空き家で耐震工事費用を抑えるために確認したいポイントについて紹介します。
耐震診断で必要な工事を絞る
耐震工事の費用を抑えるには、最初に耐震診断を受けて、建物の弱い部分を把握することが大切です。
築50年の空き家は、壁・基礎・屋根・床下など、どこに問題があるかによって必要な工事が変わります。
耐震診断を受けると、壁の量が足りないのか、基礎に問題があるのか、建物のバランスが悪いのかを確認できます。
例えば、1階の壁が少ないことが主な原因であれば、家全体を大きく直すのではなく、1階の壁補強を優先する方法があります。
一方で、基礎に大きなひびがある場合は、壁を補強する前に、基礎の補修を考える必要があります。
診断を受けずに工事を進めると、必要性の低い場所まで補強してしまい、費用がふくらむ原因になります。
限られた予算で工事を進めるためにも、まずは診断結果をもとに「今すぐ必要な工事」と「後回しにできる工事」を分けましょう。
補助金制度の交付対象となるか確認する
耐震診断や耐震補強を行う場合は、空き家がある自治体の補助金制度を確認しておきましょう。
自治体によっては、旧耐震基準の木造住宅を対象に、耐震診断や耐震補強工事の費用を一部補助している場合があります。
例えば、神奈川県藤沢市では、2026年度も木造住宅の耐震診断や耐震補強工事等に関する補助制度が案内されています。
藤沢市の耐震補強工事等補助では、対象となる木造住宅について、補強設計・耐震補強工事・工事監理にかかる費用の一部が補助対象です。
ただし、対象になる建物の築年数や構造、所有者の居住地、耐震診断の評点などには条件があります。
このように補助金制度ごとに条件が定められているため、耐震補強を検討し始めた段階で、空き家がある市区町村の建築担当窓口に相談し、制度の内容を確認しておきましょう。
劣化補修と同時に工事する
耐震補強と劣化補修は、同じタイミングで計画すると費用を抑えやすくなります。
築50年の空き家では、壁や床を開けたときに、柱・土台・床下の腐食、シロアリ被害、雨漏り跡などが見つかるケースも少なくありません。
そのたびに別々の工事として依頼すると、職人の手配費や現場管理費、解体費、廃材処分費などが重複しやすくなります。
例えば、壁の補強で内装を解体するなら、同じタイミングで柱や土台の傷みも確認できます。
床下を補強する場合は、シロアリ被害の確認や防蟻処理、湿気対策まで一緒に検討しやすいです。
屋根や外壁を工事する場合も、足場が必要な工事をまとめることで、足場代の重複を避けられます。
ただし、すべての修繕を一度に行う必要はありません。
まずは耐震性や雨漏り、シロアリ被害など、建物の安全性に関わる部分を優先しましょう。
今後も空き家を使う予定がある場合は、耐震補強と劣化補修を別々に考えるのではなく、まとめて工事計画を立てることが大切です。
複数社の見積もりを比較する
耐震補強の工事を依頼する際は、1社だけで決めず、複数社から見積もりを取りましょう。
同じ「耐震補強」でも、業者によって補強する場所や工事内容、使う材料が異なることもあります。
例えば、ある業者は壁の補強を中心に提案し、別の業者は基礎補修や屋根の軽量化まで含めて提案するケースもあります。
見積もりを比較するときは、金額だけでなく、どの部分を補強するのか、内装の復旧費用まで含まれているのかを確認することが大切です。
「耐震補強工事一式」とだけ書かれている見積もりは、工事内容が分かりにくいため注意しましょう。
壁を何か所補強するのか、基礎補修は含まれるのか、解体後に追加費用が出る可能性はあるのかまで確認しておくと安心です。
空き家の活用予定に合う補強に絞る
耐震補強の内容は、空き家を今後どう使うかによって変わります。
自分や家族が住む予定がある場合は、安全に暮らせるレベルまでしっかり補強する必要があります。
賃貸に出す予定がある場合も、入居者の安全を考えた補強や修繕が欠かせません。
一方で、数年以内に売却や解体を考えている場合は、大規模な補強が費用に見合わないこともあります。
その場合は、売却前に最低限の安全確保をするのか、現況のまま売るのか、更地にして売るのかを比較して判断しましょう。
空き家の耐震補強は、建物を強くすることだけが目的ではありません。
その空き家にどれだけ費用をかけるべきか、見極めることが大切です。
空き家の活用方法5選！アイデアやメリット・デメリットを事例を含めて解説
築50年の空き家は残す？手放す？後悔しない判断基準
築50年の空き家は、耐震補強をすれば必ず残すべきというわけではありません。
補強費用をかけても、その後に使い道がなければ負担だけが残る可能性もあります。
反対に、立地がよく、賃貸や売却に活かせる家であれば、補強やリフォームによって資産として活用できる場合もあります。
ここでは、空き家を残すか手放すかを判断するときに確認したいポイントを紹介します。
補強後に住む予定があるか
まず確認したいのは、耐震補強をしたあとに、その家を実際に使う予定があるかです。
所有者本人や家族が住む予定があるなら、耐震補強は安全に暮らすための必要な工事と考えられます。
ただし、築50年の家は耐震性だけを整えても、快適に住める状態になるとは限りません。
断熱性が低い、水回りが使いにくいなど、暮らし始めてから不便を感じる部分が出てくる可能性もあります。
そのため、住む予定がある場合は、耐震補強とあわせて断熱・配管・電気設備・水回りの状態も確認しておくことが大切です。
一方で、今後誰も住む予定がない空き家に多額の費用をかけると、工事後も固定資産税や管理費、修繕費の負担が続きます。
思い入れだけで建物を残すと、将来的に売却や解体を考えたときに、かけた費用を回収しにくくなるケースもあります。
耐震補強をするか迷ったときは「補強後に誰が使うのか」「何年くらい使う予定なのか」まで考えて判断しましょう。
実家に親が亡くなった後そのまま住む際の注意点！住まない場合はどうする？
賃貸や売却に活用できるか
空き家を残す場合は、賃貸や売却に活用できるかを考えることも大切です。
駅から近い、海や観光地に近い、生活しやすいエリアにあるなど、需要が見込める立地なら、耐震補強やリフォームをして活用できる可能性があります。
湘南エリアでは、立地や建物の雰囲気によっては、賃貸住宅やセカンドハウス、店舗兼住宅などに活かせる場合もあります。
一方で、駅から遠い、接道条件が悪い、再建築が難しいなどの条件があると、補強しても活用しにくいケースがあります。
売却を考える場合は、買主が建物をそのまま使えるか、追加工事にどのくらい費用がかかるかを気にしやすいです。
そのため、旧耐震のままよりも、耐震性や劣化状況を説明できる状態のほうが安心感につながります。
ただし、補強費用を売却価格にそのまま上乗せできるとは限りません。
工事前に不動産会社へ査定を依頼し、補強して売却する場合と現況のまま売却する場合の差を確認しておきましょう。
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空き家を賃貸活用するなら相談窓口はどこ？問題解決までの流れも解説
定期的な管理を続けられるか
空き家を残す場合は、耐震補強後も定期的な管理を続けられるか考えておく必要があります。
建物は人が住まなくなると、窓を開けて換気する機会が減り、湿気や雨漏りに気づきにくくなります。
その結果、柱や床下の腐食、カビ、シロアリ被害などが進みやすくなります。
また、庭木や雑草を放置すると、隣地にはみ出したり、害虫が発生したりして、近隣トラブルにつながることもあります。
遠方に住んでいる場合や定期的に通うのが難しい場合は、管理代行サービスの利用や売却も含めて考えることが大切です。
耐震補強をしても、その後の管理ができなければ、建物の状態は少しずつ悪くなってしまいます。
空き家を残すなら、工事費だけでなく、今後の管理費や手間まで含めて判断しましょう。
空き家管理サービスの選び方ガイド！おすすめ7社・メリット・費用を解説
買い手が見つかりやすい場所か
売却を考える場合は、買い手が見つかりやすい立地かを確認しておきましょう。
築50年の空き家は、建物の状態だけでなく、土地としての使いやすさも見られやすいです。
例えば、駅やバス停から近い、車が入りやすい道路に面している、生活施設が近いといった条件がそろっていると、買い手が見つかりやすくなります。
湘南エリアでは、海に近い場所やセカンドハウス需要が見込める場所など、古い家でも立地に魅力を感じてもらえるケースがあります。
一方で、道路が狭い、再建築が難しい、駅から遠いといった物件では、建物を補強しても売却につながりにくいことがあります。
築50年の空き家は、建物そのものよりも、土地の価値を重視して見られることも少なくありません。
そのため、耐震補強に費用をかける前に、現況のまま売れるのか、補強して売るほうがよいのか、更地にしたほうが売りやすいのかを確認することが大切です。
需要があるエリアなら、古家付き土地としてそのまま売れる可能性もあります。
反対に、買い手が限られる場所では、補強費用をかけても売却価格に反映されにくい場合があります。
まずは不動産会社に相談し、その空き家がどのような形なら売れやすいのかを確認しておきましょう。
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解体後の土地を活用できるか
建物の劣化が激しい場合は、解体して土地として活用する方法もあります。
更地にすることで、売却しやすくなったり、駐車場や資材置き場として活用できたりする場合があります。
ただし、解体にはまとまった費用が必要です。
木造住宅の場合、建物の大きさや立地条件によって100万〜200万円以上かかることもあります。
また、建物を解体すると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が上がる可能性もあります。
そのため、解体する場合は、解体後すぐに売却できるのか、土地として活用できるのかを事前に考えておくことが大切です。
使い道が決まらないまま更地にすると、税金や維持管理の負担だけが残ることもあります。
解体は最後の手段ではなく、土地活用や売却まで含めて判断する選択肢として考えましょう。
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築50年の空き家の耐震補強に迷ったらプロに相談しよう
築50年の空き家は、旧耐震基準にあたる可能性があり、建物の劣化も進んでいる場合があります。
耐震補強をするべきかは、建物の状態だけでなく、今後住むのか、賃貸に出すのか、売却するのかによって変わります。
補修費用や管理の負担が大きい場合は、補強して残す以外に、売却や解体を選んだほうがよいケースもあります。
湘南空き家ラボでは、管理・活用・売却まで含めて、空き家の状況に合った方法をご提案しています。
築50年の空き家を残すべきか手放すべきか迷っている方は、まずはお気軽にご相談ください。
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