空き家リノベーションの費用はいくら？広さ別の相場と諸費用を解説

相続した空き家をリノベーションしたいものの、費用がどれくらいかかるのか分からず、なかなか動き出せない方も多いでしょう。

空き家のリノベーション費用は、工事の範囲や建物の広さ、傷み具合によって大きく変わりますが、相場を知っておけば予算の見通しは立てられます。

この記事では、空き家リノベーションの広さ別・工事内容別の費用相場や費用が高くなるケース、諸費用、補助金と費用を抑える方法を解説します。

空き家リノベーションの費用相場を理解して、無理のない予算で空き家を生まれ変わらせましょう。

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空き家リノベーションの費用相場｜広さ別の目安

空き家リノベーションの費用は、どこまで工事するかと、建物の広さによって大きく変わります。

家全体を一新するフルリノベーションの場合、延床面積別の費用の目安は下の表のとおりです。

同じ広さでも、内装だけ直すのか、断熱や耐震まで手を入れるのかで金額には大きな差が出ます。

まずは、部分リノベーションとフルリノベーションの違いを押さえておきましょう。

部分リノベーション｜数十万〜500万円

部分リノベーションは、内装や水回りなど、必要な部分だけを選んで直す工事です。

壁紙や床の張り替えなら数十万円、キッチンや浴室など水回りをまとめて交換すると数百万円が目安です。

建物の傷みが少ない空き家なら、部分リノベーションだけで十分に住める状態へ戻せます。

賃貸に出すなら、入居者が気にする水回りと内装を優先して直すと、費用を抑えながら貸し出せます。

一方、自分たちで長く住むなら、使い勝手や将来の修繕まで考えて直す範囲を決めることが大切です。

空き家をどう活用するかを先に決め、それに合わせて工事の範囲を絞りましょう。

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フルリノベーション｜1,000万円以上

フルリノベーションは、柱や梁などの骨組みだけを残して、内装や設備をすべて新しくする工事です。

間取りを大きく変えられるため、今の暮らし方に合わせた住まいにつくり替えられます。

費用は1,000万円以上が目安で、断熱や耐震の工事を加えるとさらに金額が上がります。

ただし、建て替えに比べると、基礎や骨組みを生かせる分だけ費用を抑えて住まいを一新できる点がメリットです。

築年数が古い空き家では、壁や床をはがしたあとに構造の傷みが見つかり、補修費が加わることもあります。

見積もりの段階で、追加工事が出たときの費用の扱いを施工会社に確認しておくと安心です。

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工事内容別に見る空き家リノベーションの費用

部分的に直す場合は、工事する場所ごとの費用を足し合わせて予算を考えます。

同じ工事でも、空き家の傷みが進んでいるほど下地や配管の補修が増え、費用は上がります。

主な工事内容と費用の目安は、以下のとおりです。

住むのか、貸すのかといった活用方法に合わせて、優先する工事を決めていきましょう。

キッチン・浴室の交換｜50万〜150万円

キッチンや浴室の交換費用は、設備のグレードと配管工事の有無によって変わります。

キッチンは本体の価格に加え、壁付けから対面式に変えるなど位置を動かすと、配管や電気の工事費が上乗せされます。

浴室は、タイル張りの在来浴室からユニットバスに交換する場合、65万〜150万円が目安です。

長く使われていない空き家では、給水管や排水管が傷んでおり、配管ごと交換が必要になる場合もあります。

設備だけを新しくしても、古い配管から水漏れが起これば床下の補修が必要になります。

見積もりを取る際は、配管の状態も一緒に点検してもらいましょう。

トイレ・洗面所の交換｜15万〜50万円

トイレの交換費用は15万〜40万円、洗面所は20万〜50万円が目安です。

どちらも本体の価格だけでなく、床や壁の内装をあわせて張り替えるかどうかで金額が変わります。

和式トイレから洋式トイレに変える場合は、床の段差をなくす工事や配管の移設が加わり、費用が上がります。

空き家では、便器や洗面台の下の床材が湿気で傷んでいることも少なくありません。

交換のついでに床の下地まで直しておくと、あとから補修する手間を省けます。

賃貸に出す予定なら、節水型の便器や掃除しやすい洗面台を選ぶと入居者に好まれます。

外壁の工事｜60万〜250万円

外壁の工事費用は、塗り替えで済むのか、張り替えが必要なのかによって大きく変わります。

塗り替えなら60万〜150万円前後、外壁材を新しくする張り替えやカバー工法では150万〜250万円が目安です。

建物の面積が小さい平屋なら、塗り替えは40万〜70万円ほどに収まることもあります。

外壁のひび割れや、隙間を埋めるコーキングの劣化は、雨漏りの原因になるため早めに直すことが大切です。

雨水が壁の中に入り込むと、柱や断熱材まで傷み、補修の範囲が一気に広がります。

外壁の傷みが目立つ空き家は、内装より先に外まわりの点検を済ませましょう。

屋根の工事｜15万〜260万円

屋根の工事費用は、傷んでいる範囲と工事の方法によって幅があります。

瓦のずれや割れを直す部分補修であれば、数十万円で済む場合もあります。

一方、屋根材をすべて新しくする葺き替えや、既存の屋根に新しい屋根材を重ねるカバー工法は、工事費が100万円を超えるケースも珍しくありません。

外壁と屋根の工事を同時に行えば、足場代を1回分に抑えられます。

足場の設置には一般的な住宅で15万〜30万円ほどかかるため、別々に工事するより総額を減らせます。

屋根と外壁の両方が傷んでいる場合は、まとめて見積もりを依頼しましょう。

耐震補強｜25万〜150万円

耐震補強は、壁に筋交いや構造用合板を入れたり、柱と土台を金物でつないだりして、建物を地震に強くする工事です。

費用は25万〜150万円が目安で、補強する壁の数や基礎の状態によって変わります。

どこをどれだけ補強するかは、耐震診断の結果をもとに決めるのが基本です。

診断で建物の弱い部分が分かれば、必要な工事に絞って費用をかけられます。

多くの自治体では耐震診断や耐震改修に補助金を用意しており、条件を満たせば自己負担を減らせます。

工事を決める前に、自治体の制度が使えるかを確認しておきましょう。

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断熱改修｜1㎡あたり4,000〜3万円

断熱改修は、壁・床・天井に断熱材を入れて、外の暑さや寒さを室内に伝わりにくくする工事です。

費用は1㎡あたり4,000〜3万円が目安で、床下や天井裏から施工できるかどうかで金額が変わります。

熱の出入りがもっとも多いのは窓のため、内窓の設置や断熱性の高い窓への交換を組み合わせると効果が上がります。

古い空き家は断熱材が入っていないことも多く、冬の寒さや結露に悩まされるケースも少なくありません。

断熱改修は、国や自治体の省エネ改修の補助金の対象になる工事です。

工事の範囲を決める際は、補助金の要件に合う内容かもあわせて確認しましょう。

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空き家のリノベーション費用が高くなりやすいケース

同じ広さの空き家でも、建物の状態によってリノベーション費用は大きく変わります。

長く放置された空き家には、普段から住んでいる家にはない追加の工事や費用が発生するためです。

見積もりを依頼する前に、次の4つのケースに当てはまるかを確認しておきましょう。

当てはまるものが多いほど、予算に余裕を持たせておくと安心です。

1981年以前の旧耐震基準で建てられている

1981年5月以前に建築確認を受けた建物は、旧耐震基準で建てられています。

旧耐震基準の建物は、今の基準に比べて地震への強さが足りない場合が多く、リノベーションの際に耐震補強が必要です。

補強の範囲は耐震診断の結果で決まり、壁の補強だけで済むか、基礎まで直すかで費用は大きく変わります。

ただし、旧耐震基準の住宅は、自治体の耐震診断や耐震改修の補助金の対象になるケースが少なくありません。

建築年は、登記事項証明書や建築確認済証で確認できます。

相続した空き家の建築年が分からない場合は、まず書類を探すところから始めましょう。

雨漏りやシロアリで構造部分が傷んでいる

雨漏りやシロアリの被害がある空き家は、見た目以上に費用がかさむ点に注意が必要です。

壁や床をはがして初めて、柱や土台が腐っていたり、シロアリに食べられていたりする状態が見つかることもあります。

柱や土台の交換が必要になると、補修だけで数十万〜数百万円が加わります。

工事が始まってから追加費用が発生すると、予算の組み直しが必要です。

工事の前に建物の状態を調べるインスペクション（建物状況調査）を受けておけば、傷みの範囲を把握したうえで予算を立てられます。

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家財や残置物が多く残っている

相続した空き家には、家具や家電、衣類などの家財がそのまま残っていることがよくあります。

家財が残ったままでは工事を始められないため、リノベーションの前に片付けと処分が必要です。

荷物の量が多いほど、処分費用だけでなく作業日数も増え、工事の開始が遅れます。

まだ使える家具や家電は、リサイクルショップに売ったり、親族や知人に譲ったりすると処分費用を減らせます。

思い出の品や貴重品の仕分けは、業者に任せる前に家族で済ませておくのが理想です。

片付けの手間と費用も、リノベーションの予算に含めて考えましょう。

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大規模な改修で建築確認の申請が必要になる

2025年4月の建築基準法の改正により、木造2階建ての住宅でも、大規模な修繕や模様替えをする際に建築確認の申請が必要になりました。

屋根や壁、床、階段などの主要構造部の半分を超える工事が対象になるため、フルリノベーションでは申請が必要になる場合があります。

申請には図面の作成や手数料がかかるうえ、審査の期間も工期に加わる点に注意が必要です。

また、接道義務を満たしていない再建築不可の物件では、建築確認が必要な工事ができず、改修の内容が限られることもあります。

計画の早い段階で、施工会社に申請が必要かを確認しておきましょう。

再建築不可物件とは？メリット・デメリットから活用方法まで解説！

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工事費以外にかかる空き家リノベーションの諸費用

空き家のリノベーションでは、工事費のほかにもさまざまな費用がかかります。

見積書の工事費だけで予算を組むと、あとから諸費用が加わって予算をオーバーするおそれがあります。

主な諸費用と目安は、以下のとおりです。

それぞれの内容を確認し、工事費とあわせて資金計画を立てましょう。

建築確認の申請費用｜15万〜50万円

大規模な改修で建築確認が必要な場合は、申請のための費用がかかります。

費用の目安は15万〜50万円で、その多くは申請書類や図面の作成を設計事務所に依頼する費用です。

古い空き家は図面が残っていないことも多く、現地を測って図面をつくり直すと費用が上がります。

このほか、自治体や指定確認検査機関に支払う審査の手数料も必要です。

一方、壁紙の張り替えや設備の交換など、主要構造部に手を加えない工事なら申請は要りません。

工事の内容が決まったら、申請の有無と費用を見積もりに含めてもらいましょう。

リフォームローンの諸費用｜借入額の2〜3%

リノベーション費用をローンで借りる場合は、事務手数料や保証料などの諸費用がかかります。

諸費用の目安は借入額の2〜3%で、2,000万円を借りる場合は40万〜60万円ほどです。

金利のタイプや返済期間によって、返済の総額は大きく変わります。

変動金利は当初の金利が低いものの、将来金利が上がると返済額が増えます。

固定金利は金利がやや高めですが、返済額が変わらないため計画を立てやすい点が特徴です。

複数の金融機関で諸費用と金利を比べ、無理なく返せる借り方を選びましょう。

片付けと残置物の処分｜3LDK以上で15万円〜

空き家の片付けと残置物の処分費用は、間取りや荷物の量によって変わります。

目安は1LDKで7万〜20万円、2LDKで9万〜25万円、3LDK以上で15万円からです。

冷蔵庫やエアコンなどの家電リサイクル法の対象品は、別途リサイクル料金がかかります。

庭の物置や倉庫に荷物が残っている場合も、その分の費用が上乗せされます。

複数の片付け業者から見積もりを取り、処分の範囲と料金の内訳を比べて選びましょう。

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湘南エリアで空き家リノベーション費用を考える際の注意点

海に近い湘南エリアでは、ほかの地域とは異なる費用の注意点があります。

潮風の影響を受ける立地や、古民家・別荘といった湘南らしい空き家は、改修の範囲が広がることもあるためです。

一方で、地域の事情に詳しい施工会社や、市町ごとの補助金を上手に使えば費用を抑えられます。

湘南エリアの空き家をリノベーションする際に押さえておきたい3つの点を見ていきましょう。

潮風に強い外装材は費用が上がりやすい

海沿いの湘南エリアでは、潮風に含まれる塩分によって、外壁や金属部分のサビが早く進みます。

外壁の金物やベランダの手すり、給湯器などの屋外設備も、内陸に比べて早く傷みます。

サビに強いガルバリウム鋼板の屋根材や、塩害に強い外壁材は、一般的な材料より費用が高めです。

ただし、耐久性の高い材料を選べば、塗り替えや交換の回数を減らせます。

初期費用は上がっても、長い目で見ればメンテナンス費用を抑えられる点がメリットです。

施工会社には、海からの距離を伝えたうえで塩害対策の材料を提案してもらいましょう。

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古民家や別荘は直す範囲が広がりやすい

湘南エリアには、築年数の古い日本家屋や、使われなくなった別荘の空き家も多くあります。

古民家は、旧耐震基準で建てられていることが多く、耐震補強や断熱工事が必要になります。

長く使われていない別荘は、給湯器や水回りなどの設備が傷んでおり、交換が必要な場合も少なくありません。

梁や柱などの趣を残しながら改修する場合は、一般的なリノベーションより手間がかかり、費用も上がります。

残したい部分と新しくする部分を事前に決めておけば、工事の範囲と予算を調整できます。

古民家の改修実績がある施工会社に相談しましょう。

市町ごとに使える補助金が違う

空き家のリノベーションに使える補助金は、市町ごとに制度の内容が異なります。

藤沢市や茅ヶ崎市、二宮町など、同じ湘南エリアでも補助の対象となる工事や上限額が違うため注意が必要です。

空き家バンクに登録した物件の改修費を補助する町もあり、活用方法によって使える制度が変わります。

補助金の多くは予算の上限に達すると受付を終えるため、年度の早い時期に申請すると安心です。

申請の条件や受付期間は、工事を契約する前に、空き家がある市町の窓口やホームページで確認しましょう。

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空き家リノベーションで使える補助金

空き家のリノベーションでは、国の省エネ改修の補助金と、自治体の空き家改修や耐震改修の補助金を組み合わせて使える場合があります。

例えば、断熱改修や窓の交換には国の補助金を使い、耐震補強には自治体の補助金を使うといった方法です。

ただし、多くの補助金は工事の契約前に申請が必要な点に注意しましょう。

契約や着工のあとに申請しても、補助を受けられないことがあります。

補助金ごとに対象となる工事や条件が異なるため、計画の段階で施工会社や自治体に確認しておくことが大切です。

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空き家リノベーションの費用を抑える方法

リノベーション費用を抑えるには、すべてを一度に直そうとせず、優先順位を決めることが大切です。

雨漏りや構造の補修など建物を守る工事を優先し、内装の仕上げは後回しにすると、必要な工事に予算を集中できます。

耐震や省エネの改修では、所得税の控除や固定資産税の減額を受けられる減税制度も活用しましょう。

壁紙の張り替えや塗装など、仕上げの一部をDIYにすれば工事費の負担を減らせます。

湘南空き家ラボでは、空き家を借り受けてリフォームしながら貸し出す方法にも対応しており、自分で工事費を負担せずに空き家を活用することも可能です。

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空き家リノベーションの費用はプロに確認するのがおすすめ

空き家リノベーションの費用は、部分リノベーションなら数十万〜500万円、フルリノベーションなら1,000万円以上が目安です。

旧耐震基準の建物や構造の傷みがある空き家では費用が上がり、建築確認の申請費用や片付け費用などの諸費用もかかります。

空き家の状態や活用方法によって必要な費用は大きく変わるため、プロに見てもらい、見積もりを取ることが大切です。

空き家のリノベーションや活用でお悩みの方は、湘南空き家ラボにお気軽にご相談ください。

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