相続した実家が長く空いたままになり「これは空き家なのか、それとも廃墟なのか」と気になっている方も多いでしょう。
空き家と廃墟の違いを知り、傷みが進む前に手を打てば、税金の負担や近隣とのトラブルは防げます。
この記事では、空き家と廃墟の違いや法律上の区分、廃墟化した空き家を放置するリスク、廃墟になる前の対策とすでに廃墟化した場合の手放し方を解説します。
空き家と廃墟の違いを理解して、大切な実家を守るための一歩を踏み出しましょう。
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空き家と廃墟の違いとは？定義と見分け方
空き家は人が住んでいない状態の建物で、手入れをすればまた住める家も少なくありません。
一方、廃墟は屋根や外壁が崩れるなど、荒れ果てて人が住めなくなった建物を指します。
空き家は放置するうちに少しずつ傷み、やがて廃墟に変わっていきます。
まずは両者の違いを表で確認し、それぞれの意味を見ていきましょう。
【比較表】空き家・廃墟・廃屋の違い
空き家と廃墟、廃屋の違いを、建物の状態や住めるかどうかで比べると下の表のようになります。
項目 | 空き家 | 廃墟・廃屋 |
|---|---|---|
建物の状態 | 人は住んでいないが建物は保たれている | 屋根や外壁が崩れ荒れ果てている |
住めるかどうか | 掃除や修繕をすれば住める場合が多い | そのままでは住めない |
法律上の扱い | 空家等対策特別措置法の「空家等」 | 法律上の定義はない（特定空家等にあたる場合が多い） |
主な対策 | 管理・活用・売却 | 解体・買取での売却 |
空き家は管理の状態によって、数年で廃墟のような状態に変わることもあります。
特に雨漏りや屋根の破損は、空き家が廃墟になるかどうかの大きな分かれ目です。
雨水が入り込むと柱や床が腐り、一気に住めない建物へと傷みが進むため注意しましょう。
空き家｜1年以上使われていない建物
空き家とは、空家等対策特別措置法で「居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの」とされる建物です。
国の基本指針では、おおむね1年間使われていないことが判断の目安とされています。
家具を置いたままで年に数回だけ使う家は、空き家にあたらないこともある点に注意が必要です。
空き家は建物そのものがまだしっかりしており、掃除や修繕で住める状態に戻せるものが多くあります。
活用や売却の選択肢が多いのも、空き家の段階ならではの特徴です。
ただし、使われない期間が長くなるほど湿気やカビで傷みが進むため、早めに今後の使い方を考えておきましょう。
廃墟｜荒れ果てて住めない状態の建物
廃墟とは、長く放置されたことで屋根や外壁が崩れ、人が住めなくなった建物を指す言葉です。
窓ガラスが割れて雨風が入り込み、床が抜けたり柱が傾いたりしている状態が典型的な例といえます。
廃墟は法律で定められた言葉ではなく、明確な基準はありません。
「廃屋」や「廃虚」もほぼ同じ意味で、どれも人が住めないほど荒れた建物を指して使われます。
廃墟になった建物は修繕より解体が必要になることが多く、手放すときの負担も大きくなります。
同じ空き家でも、管理しているかどうかで数年後の姿は大きく変わる点を覚えておきましょう。
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法律上は廃墟の区分はない？空き家の3つの区分
廃墟は法律用語ではなく、空き家の傷みが進んだ状態を表す言葉です。
空家等対策特別措置法では、空き家を傷み具合に応じて「空家等・管理不全空家・特定空家等」の3つに分けています。
廃墟と呼ばれる状態の空き家は、特定空家等に指定されるおそれがあります。
それぞれの区分の違いを確認しておきましょう。
空家等｜使われていない状態が続く空き家
空家等とは、空家等対策特別措置法で定められた空き家の基本の区分です。
居住などに使われていない状態が続いている建物と、その敷地が対象となります。
この段階では、まだ行政から指導や勧告を受けることはありません。
ただし、所有者には空き家を適切に管理する努力義務があります。
自治体によっては、空き家の所有者に管理の状況を確認する通知を送る場合もあります。
放置して傷みが進むと次の区分に移るため、早めに管理の方法を決めておくことが大切です。
管理不全空家｜放置すると特定空家になるおそれ
管理不全空家は、2023年12月の法改正で新しく設けられた区分です。
窓が割れたまま放置されている、雑草が伸び放題になっているなど、管理が行き届いていない空き家が対象になります。
放っておくと特定空家等になるおそれがあるとして、自治体から指導や勧告を受けることがあります。
勧告を受けると、土地の固定資産税を安くする住宅用地の特例が外れる点に注意しましょう。
これまでは特定空家等にならなければ特例は外れなかったため、より早い段階での対策が求められるようになりました。
自治体から通知が届いたら放置せず、窓の修理や草刈りなど指摘された点を早めに改善しましょう。
特定空家等｜倒壊や衛生面で危険な空き家
特定空家等は、倒壊のおそれがある、ゴミが散乱して衛生上問題があるなど、そのままにしておくと危険な空き家です。
自治体はまず助言や指導で改善を促し、それでも直らなければ勧告、命令と段階を踏んで対応します。
命令にも従わない場合は、自治体が代わりに解体などを進める「行政代執行」に進みます。
一般に廃墟と呼ばれる状態の空き家は、この特定空家等にあたるケースが少なくありません。
特定空家等に指定される前に、管理や売却などの手を打つことが大切です。
特定空き家とは？放置で固定資産税が6倍！？認定基準から対策まで解説
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空き家を廃墟にしてしまう5つのリスク
空き家が廃墟になるまで放置すると、所有者の負担は大きく膨らみます。
お金の負担だけでなく、近隣に被害が出れば所有者としての責任も問われかねません。
早めに手を打つべき理由として、主な5つのリスクを知っておきましょう。
固定資産税の負担が大きくなる場合も
住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」によって、固定資産税が最大で6分の1に軽減される仕組みです。
しかし、管理不全空家や特定空家等として勧告を受けると、この特例が外れてしまいます。
特例が外れると、土地の固定資産税が最大で6倍近くに上がるおそれがあります。
2023年の法改正で、特定空家等になる前の管理不全空家の段階でも対象になった点に注意しましょう。
実際の上がり幅は土地の評価額や自治体によって異なりますが、毎年の負担が数倍に増えるケースもあります。
毎年の税金が増え続けることになるため、勧告を受ける前の対策が大切です。
倒壊や火災で近隣に被害を与える可能性もある
傷んだ空き家は、台風や地震のときに屋根材や外壁がはがれて飛ばされる危険があります。
古くなった建物が倒壊すれば、隣の家や通行人に被害が及ぶおそれもあります。
また、人の目が届かない空き家は放火の標的になりやすく、古い配線からの漏電で火災が起きることも珍しくありません。
被害が出た場合、建物の所有者が損害賠償を求められる可能性もあります。
民法では、建物の管理に問題があって他人に損害を与えたとき、所有者が責任を負うと定められています。
遠方に住んでいて状態を知らなかった場合でも、責任を免れることは難しい点に注意しましょう。
空き家で火事が起きたら責任は誰に？失火責任法と重過失の基準を解説
不法侵入や不法投棄の標的になりやすい
人の気配がない空き家は、不審者に入り込まれやすい場所です。
窓が割れていたり鍵が壊れていたりすると、簡単に侵入されてしまいます。
敷地にゴミを捨てられる不法投棄が起きると、悪臭や害虫で周辺の衛生環境も悪くなります。
空き家が犯罪の拠点として使われるおそれもある点に注意が必要です。
近所の人に不安を与えることにもなるため、戸締まりや見回りで管理されている家だと示すことが大切です。
センサーライトや防犯カメラを付けるだけでも、人の出入りがある家だと伝わります。
空き家の防犯対策10選！自分でできる方法や狙われやすい理由を解説
行政代執行で解体費用を請求されるおそれも
特定空家等として命令を受けても改善しないと、自治体が強制的に建物を解体する行政代執行が行われる場合があります。
解体にかかった費用は、後から所有者に請求される仕組みです。
自分で業者に頼むより費用が高くなる場合もあり、支払わなければ財産を差し押さえられるおそれもあります。
また、命令に従わない場合は50万円以下の過料が科されます。
行政代執行まで進む前に、自分で解体や売却を決めておくと安心です。
自分で動けば、解体業者を比べて選んだり、補助金を使ったりして費用を抑えることもできます。
売却価格が下がり買い手が見つかりにくい
廃墟化した空き家は、建物としての価値がほとんど残っていません。
買い手は解体費用がかかる前提で考えるため、その分を土地の価格から差し引いて評価されます。
雨漏りやシロアリ被害がある家は、一般の買主に敬遠されやすい点も問題です。
空き家のうちに売れば、建物の価値も含めて評価され、手元に残るお金が多くなります。
築年数が古くても、人が住める状態なら古家付きの土地として売れる可能性は十分にあります。
売却を考えているなら、傷みが進む前に動くことが大切です。
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廃墟になる前にできる空き家の4つの対策
空き家のうちなら、管理・活用・売却・解体と選べる対策がたくさんあります。
どの対策が合うかは、空き家を今後どう使いたいかによって変わります。
大切なのは、建物が傷みきる前に方針を決めることです。
ここでは、廃墟になる前に取り組みたい4つの対策を紹介します。
定期的に換気と見回りをする
空き家を廃墟にしない基本は、定期的に人が出入りして建物の状態を保つことです。
月1回を目安に、窓を開けて換気し、蛇口の水を流して通水しましょう。
あわせて、雨漏りの跡や窓の破損がないかなど、室内と外まわりも確認しておきます。
雑草が伸びたままの庭や郵便物がたまったポストは、管理が行き届いていない家と見られやすい点も注意が必要です。
遠方で通えない場合は、空き家管理サービスに見回りを任せる方法もあります。
月数千円から頼めるサービスも多く、写真付きの報告で離れていても状態を確認できます。
空き家管理サービスの選び方ガイド！おすすめ7社・メリット・費用を解説
賃貸や空き家バンクで活用する
人が住めば、換気や通水が毎日自然に行われ、建物の傷みを防げます。
空き家を賃貸に出せば、家賃収入で固定資産税や修繕費をまかなうことも可能です。
借り手や買い手が見つからない場合は、自治体の空き家バンクに登録する方法もあります。
空き家バンクは、空き家を使いたい人と所有者を自治体がつなぐ仕組みです。
湘南空き家ラボでは、空き家を借り受けてリフォームしながら貸し出す方法にも対応しています。
ただし、貸し出す前には水回りや内装のリフォームが必要になる場合もあるため、費用と家賃収入のバランスを考えておきましょう。
傷みが進む前に売却する
今後使う予定がないなら、傷みが進む前の売却も検討しましょう。
建物が使えるうちは、古家付きの土地として買い手が見つかるケースも少なくありません。
売り方には、不動産会社が買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」があります。
仲介は時間がかかるものの高く売れやすく、買取は価格が下がる代わりに早く現金化できます。
相続した空き家を売る場合は、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例を使える場合もあるため、条件を確認しておくと安心です。
空き家売却の税金控除・特例6選｜対象要件や手順・必要書類、注意点まで解説
住む予定がなければ解体して更地にする
誰も住む予定がなく、建物の傷みも進んでいる場合は、解体して更地にする方法もあります。
建物がなくなれば、倒壊や火災、不法侵入のリスクもなくなります。
ただし、更地にすると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が上がる点に注意が必要です。
解体したあとは、土地として売ったり、駐車場などに活用したりする方法を考えましょう。
解体費用や税金の変化も含めて、売却とどちらが得かを比べてから決めることが大切です。
空き家を更地にするとなぜ固定資産税が高くなる？解体前に計算しておこう
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すでに廃墟化した空き家はどうする？手放すための3つの方法
すでに廃墟のような状態になっている空き家でも、手放す方法はあります。
建物の傷み具合や立地によって、向いている方法は変わります。
売買契約書の作成や登記に必要な書類の準備など、面倒な手続きは専門家に任せることも可能です。
放置する期間が長いほど選べる方法は減るため、早めに検討を始めましょう。
現状のまま買取業者に売る
廃墟化した空き家は、解体や片付けをせずにそのまま買取業者へ売る方法があります。
買取業者は買い取ったあとに自社で解体や再生を手がけるため、建物の状態が悪くても引き取ってもらえる場合があります。
仲介で売るより価格は下がるものの、手間をかけずに早く現金化できる点が大きなメリットです。
業者によって査定額には差が出るため、複数の買取業者に査定を頼んで比べましょう。
残置物の処分を任せられる業者を選べば、片付けの負担も減らせます。
遠方に住んでいて現地に何度も通えない方にとっても、手続きの負担が少ない方法です。
空き家の売却方法5選｜手続きの流れ・税金控除の活用術・注意点も解説
解体して更地として売る
建物を解体して、更地として売る方法もあります。
木造30坪の空き家の解体費用は、120万〜180万円が目安です。
更地は買い手が建物の傷みを気にせず購入できるため、売れやすくなる場合があります。
一方で、解体した翌年度から土地の固定資産税が上がるため、解体後はできるだけ早く売ることが大切です。
建物の構造や広さ、前面道路の幅によっても解体費用は変わるため、複数の業者から見積もりを取ると安心です。
解体費用と売却価格を比べ、手元にいくら残るかを計算してから決めましょう。
空き家の解体費用の相場とは？構造別の目安と払えない時の対処法を解説
解体補助金を使って費用を抑える
解体費用の負担を減らしたいなら、自治体の解体補助金を調べてみましょう。
多くの自治体では、老朽化した空き家の解体費用の一部を補助する制度を設けています。
補助の割合や上限額、対象となる建物の条件は自治体によって異なるため注意が必要です。
補助を受けるには、建物が一定の基準を超えて老朽化していることなどの条件を満たす必要があります。
多くの補助金は工事の契約前に申請が必要なため、解体業者に頼む前に自治体の窓口で確認しておくことが大切です。
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空き家が廃墟になる前に空き家のプロに相談しよう
空き家は人が住んでいない建物、廃墟は荒れ果てて住めなくなった建物で、空き家は放置すると廃墟に変わっていきます。
廃墟化すると、固定資産税の負担増や行政代執行、近隣への損害賠償など大きなリスクを抱えることになります。
空き家のうちなら管理・活用・売却・解体と選択の幅が広いため、今後の使い方を早めに決めることが大切です。
空き家の管理や売却でお悩みの方は、湘南空き家ラボにお気軽にご相談ください。
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